いつの間にか、公庫の融資に通っていたようで、
手続き書類が送られてきました。

先月購入した、浦和のマンションについて、
融資の申し込みをして、必要書類を提出したのが今月のはじめ。

試算表と出すのが遅れたので、
しばらく、審査してもらえなかった・・という事情を、
以前のブログで書きました。

そのときの記事「マメな会計業務」

申し込み金額は、７５０万円でした。

で、先週公庫の担当さんから電話があり、
「無担保でいくなら、あと５８０万円の枠まで貸せます」

ということだったので、抵当権設定などが面倒なこともあり、
それでオッケーという返事をしました。

忘年会中だったこともあり、短い電話でしたが、
その電話が、審査だったようです。。（＾＾；）

今回も、まったく公庫を訪問していません。

政府系金融機関であっても、何度も取引をしてると、
「取引先」として認めてもらえるようです。

最初の一歩は、

日本政策金融公庫　完全攻略レポートで、
ノウハウを掴んでください。

今日は夕方から、大家さん学びの会の忘年会です。

代表の水澤さんに誘われたのですが、
お昼からの勉強会は、満席で参加できないとのことでした。

ちょっと残念。。(／_；。)

入居を呼び込むためには、●●を変えればいい。

ジェームス・スキナーさんの無料音声キャンペーン。

最近は、ジェームスのセミナーでも、
大家さんの参加が増えました。



さて、本題です。

今年の１月に購入した、名古屋の区分マンションを、
５月に売却して、その転売益が２００万円だったという話を、
前回の記事に書きました。

１月→５月は、ちょっと予定より長いです。

売りに出してからの時間は短かいのですが、
リフォームの見積もりを取るのに、時間が掛かってしまいました。

で、その内訳を載せておきます。

税理士さん提出用として、キレイにまとめておいたことで、
今回、公開できることになりました。

※クリックで拡大表示できます。

ボロ儲けという感じではありませんが、
賃貸していた場合の、ネット家賃数年分が入るので、
投資のスピードアップになります。

賃貸と売却は、バランスを考えてやっていこうと思います。

普段の賃貸収支は、満室経営新聞プレミアムにて、
１円単位で、しっかり公開しています。

※メルマガ読者さん向けに、
　「光速投資法５００本記念キャンペーン」をやってます。

　詳しくはこちら（夕食ごちそう企画）



さて、法人の決算も終わり、年末で個人のほうもひと区切り。

今年はもう、不動産の売買はなさそうです。

２０１１年を振り返ってみると、

１月　　名古屋の区分マンションを購入
５月　　上記の区分を売却 → 転売益２００万円。

８月　　埼玉（川口市）の区分マンションを購入
１１月　埼玉（さいたま市）の区分マンションを購入

という感じで、区分ばかりをやってました。

購入総額は３千万円ちょっとです。

日々の収支は、MSPレポートで公開しています。

一棟ものは、買付を入れたり、競売に入札したりと、
購入に向けた活動はしていたのですが、
残念ながら、成果出ず。。

こちらのほうは、次年度に持ち越しとなりました。

あとは、平均すると２年に１回行っている、
明け渡し訴訟があり、滞納問題を解決しました。

２０１２年は、引き続き区分投資の可能性に掛けるのと、
一棟ものは富山か石川で、もう１棟購入が目標。

個人も法人も、決算内容はかなり良くなったので、
融資のほうもいけるんじゃないかと。。

｡･.*ﾟ･.（=´∇｀=）･.ﾟ*ﾟ･｡

・・・願っています。

良い売り物件は、さほど出ませんので、
チャンスをスルーしないよう、注視していこうと思います。

先週、税理士さんのところに行ってきました。

最近はなるべくマメに、相談をするようにしてます。
何かといい話が聴けますからね。(￣ー￣)

今回は、１１月末に自分の管理法人が決算だったので、
その報告とか打ち合わせとか、
次年度（もう始まってますけど）はどうするかなどの相談です。

脱税はできませんが、決算というのは、
ある程度、調整の余地があります。

これから融資を受けたかったりするので、
前年度よりは、利益を上げておこう・・というくらいの、
調整なら、全然可能です。

今回は、法人決算に合わせて、
「中小企業 倒産防止共済」というのに加入しました。

中小機構の制度概要ページ

倒産防止共済といっても、
取引先の倒産による、連鎖倒産の防止を目的として、
設立された制度なんだそうです。

とはいえ、加入の主目的は節税です。

掛け金は全額経費になる上に、一定期間を経過した後は、
解約しても、掛け金の全額が戻ってきます。

返戻金は、益金として課税対象になりますが、
上手いタイミングで解約することで、
利益を繰り延べたうえ、損失の穴埋めをすることができます。

いろいろ便利な制度があるものです。

ちなみに、個人や個人事業主の場合は、
似たような制度として、「小規模企業共済」があります。

どちらも、節税を目的に作られた制度ではないですが、
加入者の大半が、それ目的なのが面白いです。

ちなみに、両方とも「決算期直前の、年払い加入」ができます。

倒産防止共済のほうは、掛けられる金額も大きいので、
決算直前で対策をされたい方は、
検討してみるのも、良いかと思います。

※この記事は、メールマガジンの編集後記で書いたものですが、
　メルマガ史上、トップクラスに多いご意見を頂きました。
　賛同も多かったのですが、反対やクレームもかなりありましたので、
　せっかくですから、ブログにも掲載しておきます。

ぼくは、値段設定について非常に細かく、
そして「うるさい」ところがあります。

　
その結果回りの人から顰蹙を買ったり、

「こいつは、なんてスモールなヤツなんだ」と、

呆れられてしまうこともあります。

もっとも、価格が高いとか安いというのは、
そのお店としての、スタンスなので良いと思います。

ぼく個人としては、割りに合わないと感じても、　
それで、多くのお客さんに支持されて、
人気のあるお店なら、問題ないと思うのです。

ぼくが声を大にして言いたいのは、
　
「矛盾のある値段設定にするな！」ということなのです。

例えば、事務所近くの牛タン屋さん。

エントランス前のメニュー看板をご覧下さい。

★画像　http://toushika-keichan.com/bata/mail1208.JPG

　
普通の価格が、９８０円ですよね。

そのメニューで「お肉が１．５倍」になったら、
なぜ、価格が１．７１倍にもなってしまうのでしょうか。

　
しかも、通常価格の９８０円というのは、　
牛タンだけでなく、麦ご飯やテールスープなど、
提供される全てを含んだ値段です。

括弧書きで「とろろつき」なんて書いても、
ぼくは、騙されないです。

　
それから、居酒屋やバーで、よくあるこれ。

★画像　http://toushika-keichan.com/bata/mail12083.jpg

ダブルは、シングルの２倍の量ということですが、
値段まで２倍なのは、絶対おかしい。

シングルの５００円という価格には、

・グラスを洗ったり拭いたりする労力
・ウイスキーを注ぐための人件費
・氷を製造するための電気代

などが入っている訳ですが、
それらのコストは、シングルがダブルになったところで、
ほとんど増加することはない訳です。

納得いかないので、

け 「ワイルドターキーのロックをダブルで。

　え？？　値段はシングルの２倍なの？！

　へー・・じゃあ、ダブルはやめてシングル２つで。（￣　￣メ）」

なんていう注文をして、
　
お店のマスターに、価格設定が誤っていることを、
教えてあげたくなってきます。

そのほか、マッサージ１時間の料金が、
３０分の２倍だったりするのも、おかしいと思いますね。

着替えのクリーニング代は同じですし、
待機時間がなく、効率が良くなるはずですので。

逆に、日本酒の価格設定を、こんな感じにしているお店や、

★画像　http://toushika-keichan.com/bata/mail12081.JPG

長くいるほど安くなるホテルなどは

★画像　http://toushika-keichan.com/bata/mail12082.JPG

　
諸手を挙げて、応援したくなります。＾＾

でも、実際の世界ではそうではありません。
例えば上記の牛タン屋さんなど、

かなりの割合・・おそらく男性客の３割くらいが、
「割高な１．５倍」のオーダーをします。

日本人の多くは、意外とおおざっぱだなぁと
不思議に思わざるを得ません。

お金を払う前に、もう少し考えましょう。

先週開催した、満室経営新聞のセミナーで、
講師をしていただいた、熊切伸英さんが持っていたアイテム。

LOGICOOL プロフェッショナルプレゼンター タイマー機能・LCD搭載 R800

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パソコン上のパワーポイント資料を、
リモートで、操作（スライドを進めたり戻したり）できます。

アップルＣＥＯのジョブスさんに限らず、
上手なプレゼンは、話者にも動きがあるのが特徴です。

演台の後ろでじっとしていては、
お客さんの気持ちを、捉えることができません。

このアイテムがあれば、舞台上を動き回りながらも、
ベストなタイミングで、スライドを進めることができる訳です。

こういうプレゼンが、可能になります。

さらに、このアイテムは

・スライドを、レーザーポインタで指し示すことができる。
・講演時間に応じて、タイマーをセットできる。

など、便利な機能がたくさん付いています。

セミナー講師はもちろん、お仕事で使う機会のある方は、
入手しておいて、損はないのではないかと思います。

ぼくも速攻で買いました。

不人気エリアのプレミアム物件を探せ！

金沢のマンションを購入してから、もう５年になりますが、
ここには、携帯電話の基地局が設置されています。

基地局は、通常屋上に設置されているアンテナと、
交換機などの機械類で構成されています。

マンションなどの屋上に、アンテナが設置されている場合は、
その建物内のどこかの部屋が、
機械類の置き場になっていることが多いようです。

金沢マンションも、携帯の会社が２部屋を借りてます。

・滞納のリスクがほとんどない。
・誰も住んでいないので、部屋が傷まない。
・でも、共用の水道代を払ってくれる。

など、良いことだらけです。（笑）

このように、蜜月が続いていた数年間でしたが、
携帯の通信サービスの変遷により、
来年の半ばに、アンテナの一部が撤去されることになりました。

ドコモで言えば、「MOVA」から「FOMA」への変遷です。

それを理由に、屋上の利用料などを下げて欲しいという
交渉をされているのですが、建物に掛かる負荷も減るので、
多少はしょうがないかなと思ったりしてます。

ちなみに、こういう交渉に関して、
携帯会社から直接連絡が来ることは、まずありません。

「交渉業務」を受託している別の会社が、
大家さんや、管理会社さんと、交渉する仕組みです。

もしかしたら、このような交渉業務は、
受託している会社にとっては、美味しいのかもしれませんが、

「工事の予定が、急遽変更になった」
「設置条件が変わるので、この書類に署名捺印をお願いします」
「安全を確保するために、足場を追加することになります」

など、発注先（携帯会社）の意向で、
かなり無理なお仕事を、強要されているように感じました。

ぼくは比較的、物わかりがいい方だと思いますが、
大企業が相手だからと、ごねる大家さんもいるはずなので、
楽な仕事じゃないことは確かです。



さて、大家さん学びの会がプロデュースした、
「不人気エリアの攻略」についての教材が出ました。

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いちばん安いパッケージで、十分だと思います。

回りを出し抜いて、高利回り物件を購入したい投資家さんは、
ぜひチェックしてみることを、オススメします。