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公庫の融資。これで5回目。

いつの間にか、公庫の融資に通っていたようで、
手続き書類が送られてきました。

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先月購入した、浦和のマンションについて、
融資の申し込みをして、必要書類を提出したのが今月のはじめ。

試算表と出すのが遅れたので、
しばらく、審査してもらえなかった・・という事情を、
以前のブログで書きました。

そのときの記事「マメな会計業務」


申し込み金額は、750万円でした。

で、先週公庫の担当さんから電話があり、
「無担保でいくなら、あと580万円の枠まで貸せます」

ということだったので、抵当権設定などが面倒なこともあり、
それでオッケーという返事をしました。


忘年会中だったこともあり、短い電話でしたが、
その電話が、審査だったようです。。(^^;)

今回も、まったく公庫を訪問していません。


政府系金融機関であっても、何度も取引をしてると、
「取引先」として認めてもらえるようです。

最初の一歩は、

日本政策金融公庫 完全攻略レポートで、
ノウハウを掴んでください。


今日は夕方から、大家さん学びの会の忘年会です。

代表の水澤さんに誘われたのですが、
お昼からの勉強会は、満席で参加できないとのことでした。

ちょっと残念。。(/_;。)



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入居を呼び込むためには、●●を変えればいい。


転売の収支はこんな感じ。

ジェームス・スキナーさんの無料音声キャンペーン。

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最近は、ジェームスのセミナーでも、
大家さんの参加が増えました。



さて、本題です。

今年の1月に購入した、名古屋の区分マンションを、
5月に売却して、その転売益が200万円だったという話を、
前回の記事に書きました。

1月→5月は、ちょっと予定より長いです。


売りに出してからの時間は短かいのですが、
リフォームの見積もりを取るのに、時間が掛かってしまいました。

で、その内訳を載せておきます。


税理士さん提出用として、キレイにまとめておいたことで、
今回、公開できることになりました。



※クリックで拡大表示できます。


ボロ儲けという感じではありませんが、
賃貸していた場合の、ネット家賃数年分が入るので、
投資のスピードアップになります。

賃貸と売却は、バランスを考えてやっていこうと思います。


普段の賃貸収支は、満室経営新聞プレミアムにて、
1円単位で、しっかり公開しています。


今年と来年の購入活動

※メルマガ読者さん向けに、
 「光速投資法500本記念キャンペーン」をやってます。

 詳しくはこちら(夕食ごちそう企画)



さて、法人の決算も終わり、年末で個人のほうもひと区切り。

今年はもう、不動産の売買はなさそうです。


2011年を振り返ってみると、

1月  名古屋の区分マンションを購入
5月  上記の区分を売却 → 転売益200万円。

8月  埼玉(川口市)の区分マンションを購入
11月 埼玉(さいたま市)の区分マンションを購入


という感じで、区分ばかりをやってました。

購入総額は3千万円ちょっとです。

日々の収支は、MSPレポートで公開しています。


一棟ものは、買付を入れたり、競売に入札したりと、
購入に向けた活動はしていたのですが、
残念ながら、成果出ず。。

こちらのほうは、次年度に持ち越しとなりました。


あとは、平均すると2年に1回行っている、
明け渡し訴訟があり、滞納問題を解決しました。


2012年は、引き続き区分投資の可能性に掛けるのと、
一棟ものは富山か石川で、もう1棟購入が目標。

個人も法人も、決算内容はかなり良くなったので、
融資のほうもいけるんじゃないかと。。

。・.*゚・.(=´∇`=)・.゚*゚・。


・・・願っています。


良い売り物件は、さほど出ませんので、
チャンスをスルーしないよう、注視していこうと思います。


倒産防止共済

先週、税理士さんのところに行ってきました。


最近はなるべくマメに、相談をするようにしてます。
何かといい話が聴けますからね。( ̄ー ̄)

今回は、11月末に自分の管理法人が決算だったので、
その報告とか打ち合わせとか、
次年度(もう始まってますけど)はどうするかなどの相談です。


脱税はできませんが、決算というのは、
ある程度、調整の余地があります。

これから融資を受けたかったりするので、
前年度よりは、利益を上げておこう・・というくらいの、
調整なら、全然可能です。


今回は、法人決算に合わせて、
「中小企業 倒産防止共済」というのに加入しました。

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中小機構の制度概要ページ


倒産防止共済といっても、
取引先の倒産による、連鎖倒産の防止を目的として、
設立された制度なんだそうです。

とはいえ、加入の主目的は節税です。

掛け金は全額経費になる上に、一定期間を経過した後は、
解約しても、掛け金の全額が戻ってきます。


返戻金は、益金として課税対象になりますが、
上手いタイミングで解約することで、
利益を繰り延べたうえ、損失の穴埋めをすることができます。

いろいろ便利な制度があるものです。


ちなみに、個人や個人事業主の場合は、
似たような制度として、「小規模企業共済」があります。

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どちらも、節税を目的に作られた制度ではないですが、
加入者の大半が、それ目的なのが面白いです。


ちなみに、両方とも「決算期直前の、年払い加入」ができます。

倒産防止共済のほうは、掛けられる金額も大きいので、
決算直前で対策をされたい方は、
検討してみるのも、良いかと思います。


この価格設定が許せない。

※この記事は、メールマガジンの編集後記で書いたものですが、
 メルマガ史上、トップクラスに多いご意見を頂きました。
 賛同も多かったのですが、反対やクレームもかなりありましたので、
 せっかくですから、ブログにも掲載しておきます。


ぼくは、値段設定について非常に細かく、
そして「うるさい」ところがあります。

 
その結果回りの人から顰蹙を買ったり、

「こいつは、なんてスモールなヤツなんだ」と、

呆れられてしまうこともあります。


もっとも、価格が高いとか安いというのは、
そのお店としての、スタンスなので良いと思います。

ぼく個人としては、割りに合わないと感じても、 
それで、多くのお客さんに支持されて、
人気のあるお店なら、問題ないと思うのです。


ぼくが声を大にして言いたいのは、
 
「矛盾のある値段設定にするな!」ということなのです。

例えば、事務所近くの牛タン屋さん。

エントランス前のメニュー看板をご覧下さい。

★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail1208.JPG

 
普通の価格が、980円ですよね。

そのメニューで「お肉が1.5倍」になったら、
なぜ、価格が1.71倍にもなってしまうのでしょうか。

 
しかも、通常価格の980円というのは、 
牛タンだけでなく、麦ご飯やテールスープなど、
提供される全てを含んだ値段です。

括弧書きで「とろろつき」なんて書いても、
ぼくは、騙されないです。

 
それから、居酒屋やバーで、よくあるこれ。

★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12083.jpg


ダブルは、シングルの2倍の量ということですが、
値段まで2倍なのは、絶対おかしい。

シングルの500円という価格には、

・グラスを洗ったり拭いたりする労力
・ウイスキーを注ぐための人件費
・氷を製造するための電気代

などが入っている訳ですが、
それらのコストは、シングルがダブルになったところで、
ほとんど増加することはない訳です。


納得いかないので、

け 「ワイルドターキーのロックをダブルで。

 え?? 値段はシングルの2倍なの?!

 へー・・じゃあ、ダブルはやめてシングル2つで。( ̄  ̄メ)」


なんていう注文をして、
 
お店のマスターに、価格設定が誤っていることを、
教えてあげたくなってきます。


そのほか、マッサージ1時間の料金が、
30分の2倍だったりするのも、おかしいと思いますね。

着替えのクリーニング代は同じですし、
待機時間がなく、効率が良くなるはずですので。


逆に、日本酒の価格設定を、こんな感じにしているお店や、

★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12081.JPG


長くいるほど安くなるホテルなどは

★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12082.JPG

 
諸手を挙げて、応援したくなります。^^


でも、実際の世界ではそうではありません。
例えば上記の牛タン屋さんなど、

かなりの割合・・おそらく男性客の3割くらいが、
「割高な1.5倍」のオーダーをします。


日本人の多くは、意外とおおざっぱだなぁと
不思議に思わざるを得ません。

お金を払う前に、もう少し考えましょう。


プロフェッショナル・プレゼンター

先週開催した、満室経営新聞のセミナーで、
講師をしていただいた、熊切伸英さんが持っていたアイテム。



パソコン上のパワーポイント資料を、
リモートで、操作(スライドを進めたり戻したり)できます。


アップルCEOのジョブスさんに限らず、
上手なプレゼンは、話者にも動きがあるのが特徴です。

演台の後ろでじっとしていては、
お客さんの気持ちを、捉えることができません。


このアイテムがあれば、舞台上を動き回りながらも、
ベストなタイミングで、スライドを進めることができる訳です。

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こういうプレゼンが、可能になります。


さらに、このアイテムは

・スライドを、レーザーポインタで指し示すことができる。
・講演時間に応じて、タイマーをセットできる。

など、便利な機能がたくさん付いています。


セミナー講師はもちろん、お仕事で使う機会のある方は、
入手しておいて、損はないのではないかと思います。


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ぼくも速攻で買いました。



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不人気エリアのプレミアム物件を探せ!


携帯アンテナの変遷&受託の会社。

金沢のマンションを購入してから、もう5年になりますが、
ここには、携帯電話の基地局が設置されています。

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基地局は、通常屋上に設置されているアンテナと、
交換機などの機械類で構成されています。

マンションなどの屋上に、アンテナが設置されている場合は、
その建物内のどこかの部屋が、
機械類の置き場になっていることが多いようです。


金沢マンションも、携帯の会社が2部屋を借りてます。

・滞納のリスクがほとんどない。
・誰も住んでいないので、部屋が傷まない。
・でも、共用の水道代を払ってくれる。

など、良いことだらけです。(笑)


このように、蜜月が続いていた数年間でしたが、
携帯の通信サービスの変遷により、
来年の半ばに、アンテナの一部が撤去されることになりました。

ドコモで言えば、「MOVA」から「FOMA」への変遷です。

それを理由に、屋上の利用料などを下げて欲しいという
交渉をされているのですが、建物に掛かる負荷も減るので、
多少はしょうがないかなと思ったりしてます。


ちなみに、こういう交渉に関して、
携帯会社から直接連絡が来ることは、まずありません。

「交渉業務」を受託している別の会社が、
大家さんや、管理会社さんと、交渉する仕組みです。


もしかしたら、このような交渉業務は、
受託している会社にとっては、美味しいのかもしれませんが、

「工事の予定が、急遽変更になった」
「設置条件が変わるので、この書類に署名捺印をお願いします」
「安全を確保するために、足場を追加することになります」

など、発注先(携帯会社)の意向で、
かなり無理なお仕事を、強要されているように感じました。


ぼくは比較的、物わかりがいい方だと思いますが、
大企業が相手だからと、ごねる大家さんもいるはずなので、
楽な仕事じゃないことは確かです。



さて、大家さん学びの会がプロデュースした、
「不人気エリアの攻略」についての教材が出ました。

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不人気エリアのプレミアム物件を探せ!


いちばん安いパッケージで、十分だと思います。

回りを出し抜いて、高利回り物件を購入したい投資家さんは、
ぜひチェックしてみることを、オススメします。



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