持ち物件でいちばん古いマンションが、だいたい築３０年くらいです。

築年数が経過していても、管理のよい物件はきれいで長持ちします。

都心のオフィスビルなんかは、毎日お掃除されていますし、定期的な修繕も実施されているので、まったく古さを感じませんね。

仕事でときどき行く三田国際ビル。こんなにきれいで築３２年！

一方、やる気のないオーナーに長年所有され、さらに任意売却されたような物件は、長期にわたって完全に放置されており、状態はボロボロです。（；＿；）

残念ながら、ぼくの古マンションは後者の方です。
防水の不足から雨水が壁に浸入し、中の鉄筋がさびて膨張するため、「爆裂」という壁面が浮いたような状態になっています。

購入当時（２年前の２月）は建築関連の知識も皆無で、マンションがこのような状態になっていることを見抜けませんでした。

利回りも大切ですが、建物があってこそですよね。。（＾＾；）ゞ

ということで、あまりお金を掛けたくはありませんが、大家さんとして最低限の安全と居住性を確保しなければなりませんので、建物のメンテナンスも今後やっていく予定です。

それから、万が一に備えて、「施設賠償責任保険」には絶対加入しておきます。

３００㎡くらいのマンションなら、限度額１億円でも保険料は３０００円くらい。
これでヘッジできるリスクの大きさに比べたら、安いものです。
保険の説明はこちら。 （ここの会社を推薦している訳ではありません）

ぼくはこの古いマンションだけは、個人契約ではほとんどない限度額５億円の大型補償にしていますので、最悪マンションが崩壊して数人が・・・・という事態になっても、たぶん経済的には耐えることができます。

地震で崩壊した場合でも、震度と周囲の状況によっては、オーナーに賠償責任を命じられることがあるので、注意した方がいいと思います。

ちなみに、施設賠償責任保険の最も多い支払ケースは、共用部配管からの漏水です。

ただ、なぜか施設賠償責任保険は特約を付けないと漏水事故が保険金の支払い対象になりませんので、付け忘れのないように気をつけてください。

漏水の特約は、たった１００円くらいで付けられます。
これだったらわざわざ特約にする必要もなく、最初から漏水オッケーの保険にしておけばいいのにって思うんですけどね。（－＿－）　

昨日は、買い損なったマンションの業者さんから、お詫びの手紙と捺印済みの契約書が送られてきました。

こちらも、預かった建築確認の書類などを返送しなくてはなりません。(ー_ー;)
当然ですが、着払いで送ります。(笑)

今回の契約＆決済に備えて自己資金が必要なのと、もうすぐ９月に購入したマンションの取得税が来る頃だと思ったので、２月２３日にインデックスファンドを解約しました。

インデックスファンドとは？

だいたい４５万円くらいの利益が出たのですが、翌週から株式市場が大暴落しちゃいましたので、タイミング的には良かったですね。(〃∇〃) ☆

今週末には財布の中身レポートの配信ですが、それが終わったらまた物件探しを再開します。また北陸地方中心です。(*^▽^*)

ホタルイカのシーズン中に、また物件見に行きたいなーと思ってます。

ＩＺＵＭＩ塾実践報告会。
ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。（＾◇＾）　

メンターを見つけることの重要性、自己投資の段階、高利回り物件を入手するためのレベルアップ、融資の通し方、価格交渉のやり方・・・など、自分がいろんな方から教えてもらって実践したことを、がんばってお話しました。

少しでもお役に立つところがあればいいな～と思ってます☆

今回もトップバッターだったのですが、開演前に入念にチェックしたマイクの調子が悪く、開始後５分で３本のマイクを使い回さなければならなくなってしまいました。（＾＾；）

おかげで話してる内容を忘れてしまい、ちょっと焦ってしまいました。（笑）
冒頭部分でお聞き苦しいところがあったと思いますが、ご容赦くださいませ。

今回も、セミナー資料をダウンロードすることができます。
（資料の最終ページにＵＲＬが書かれています）

配布されてるパワーポイントの画像と、ぼくが実際に話した内容の抜粋が書かれていますが、１０日くらいでサーバーから落としてしまいますので、お早めにダウンロードしてみてください。

熱意をもった大家さんが増えると、社会が良くなると信じてます。

競争の激しいご時世ですが、いっしょに頑張りましょう～♪

明日はいよいよＩＺＵＭＩ塾実践報告会です。（＾◇＾）

楽しくお話ができたらと思ってます。
ご参加される方、当日よろしくお願いいたします。

さて、例のマンションですが、色々ありまして購入を断念することになりました。ざんねんですねー。（＾＾；）　なかなか難しい選択でした。

億越えの物件が買えていたら、明日お話をする時にもかっこいいなぁ・・と思っていたのですが。（笑）

でも、「買うべきでない物件を買わない勇気」というのも、不動産投資に必須のマインドだと思います。
「１０年に１度の取引は、毎週やってくる」訳ですから、また高利回り物件の購入を目指して、毎日頑張ります。(￣ー￣)

良い物件が買えたときも、買えなかったときも、買ってはいけない物件を買ってしまったときも、長い自分の人生の中ではそれがベストなストーリーなんだと信じるようにしていれば、

落ち込むことも調子に乗ることもなく、適度なモチベーションを維持していられると思います。(^ー^* )

日曜日ですが、早起きして契約に行ってきました。（＾◇＾）　

吉祥寺のホテルでコーヒーを飲みながら、長い重要事項説明を聞きます。
これまで何度も重説を聞く機会がありましたが、書類を読めば分かるようなことばかりですね。

それよりも、「このマンションはなぜ売却されることになったのか」とか「管理会社はどのようなところで、募集はしっかりされていたのか」などの情報の方を聞きたくなります。

物件を検討する時には、登記簿を必ずチェックすると思いますが、今回の物件には抵当権が２億２０００万円、金利が４．９５％で付いていました。

新築だから３０年返済だとして、月の返済額が１１７万円ちょっと。
このマンションの満室時の家賃が１４０万円くらいですから、到底やっていけません。

　※ローンの計算は、このサイトを使ってます。

元々は地主さんで土地は自己所有されていたはずです。
新築も、やり方を間違っちゃうと大変ですね。（；－＿－）　

さて、今日はわざわざ富山から業者さんに上京していただいたにも関わらず、手付金の支払いはしませんでした。
契約書に印鑑は押しましたが、売り主さんが何も書いてないので、売買契約は成立していません。

週末にぼくよりも１０００万円高い金額で買付を入れた方がいたらしく、売り主さん側の金融機関（債権者）が、ちょっと迷っているようなんです。（＞＜。）
※売り主さん自身には選択権がないようです。（＾＾；）

ここで売却先を変更することは、業者間のモラル的に問題があります。
また、売り主さんには年度内に売却を完了したいという強いニーズがあるので、融資も通っていて決済が確実なところへ決めた方がいいんだろうと思います。

ですが、プラス１０００万円という金額は大きいですよね。（＾＾；）

数日のうちには結論が出るかと思いますが、まだまだ気を抜けない状況です。(ー_ー;)　

１時間くらいで重説が終わって、たくさんの資料をもらって帰りました。

賃貸契約書のコピーや、各種の図面、構造計算書などなど・・・。
これだけの資料が残っていたのは、今回が初めてです。

なくさないように気をつけます。

新規購入マンションの契約は、次の日曜日になりました。
富山から仲介業者さんに上京していただきます。

日曜日は朝から買い物に行くことになってますので、早朝７時から近所のホテルで会うことになってます。

今日は、新しく管理をお願いしようと思っている会社さん（といっても、今もお世話になっているところですが）と、管理条件などの打ち合わせをしたり、売買契約書のチェックをやってました。

土地と建物の割合を契約書に記載しますが、なるべく建物割合を高くして、減価償却が多くとれるようにするのは基本です。

今回は、購入価格１．３億のうち１億円が建物ということになりました。(-^〇^-)
それでも、築年数が新しめなので、年間２７０万円しか落とせません。

来年の税金、大変そうだなぁ・・・。(；-_-) =3
ＲＣの法定耐用年数って、絶対長すぎると思います。

決済は３月１６日になりました。

富山にいる時には、営業の外回り中に決済もできたのですが、今回はそうもいかず会社を休まないといけません。（－－；）

年度末の忙しいときにー！！って怒られそうですが、家賃収入１４０万円／月が掛かっているので、人事考課が下がってでも休みます。(笑)

いよいよ秒読みっていう感じですが、ちょっと悪質な滞納者がいることもわかり、ぎりぎりまで条件を詰めていかないといけません。

いろいろ大変ですが、がんばります☆

何かと流れのよかった富山市のマンション。

１４６００万円→１３０００万円への価格交渉が成立し、決済時の固定資産税の精算もしないという条件で話がまとまったので、購入に踏み切ることにしました。

通常、物件の購入には価格の１割程度の諸費用が掛かると言われていますが、実際にはそんなに現金を用意しておく必要はありません。

仲介手数料（３％＋６万円）　・・・　預かり敷金でほぼ支払えます。
固定資産税の清算金　　　　 ・・・　なるべくしない方向で交渉します。
所有権移転、抵当権の設定　・・・　これは仕方ありません。ＲＣでだいたい価格の２％。

あとは融資手数料や印紙代で、だいたい３０万円くらいでしょうか。

今回の購入では、３００万円～３３０万円くらいの現金持ち出しですむ予定です。（＾◇＾）　

決済を月の初めに行うようにすると、日割りの家賃も多くなってさらに持ち出しが減りますが、今回ははやくて３月１６日くらいの予定です。

融資の件で、銀行の所長さんへ電話しましたが、「では書類を送付いたします～☆」ってあっさりオッケーでした。（-＾〇＾-）

６００万円くらいの区分の融資でさえ、平身低頭お願いしていた頃にくらべると、隔世の感がありますね。(￣ー￣)v
ちなみに、まだ一度もこの所長という方とお会いしたことがありません。(笑)