土曜日は、福岡で新築アパートを販売する
三和エステートさん主催のセミナーに出てきました。

企業が主催しているセミナーではありますが、
ちゃんと参加費を徴収しますし、売り込み色も強くありません。

ぼくは新築をやったことがないのに、
同社のセミナーに、２度出ていることからも、
理解できるのではないかと思います（笑）

また、セミナー終了後には「個別相談会」ということで、
数人ごとのグループで、順にお話を伺ったのですが、

「いろいろな不動産投資がありすて、どうしたらいいか分からない」
「何から始めればいいのか分からない」

というような質問をいただきました。

この場合は、不動産投資のブログをいくつか精読したり、
学びの会などの勉強会に入って、
実際に、不動産投資をしている人の話を聞くのが良いと思います。

また、不動産のブログといっても、
自分の投資活動を、日記のように書いている人もいれば、
PR活動の目的で書いている人もいます。

５年くらい続いている、「投資活動のブログ」を最初から読んで、
同じくらいの活動をするのがベストです。

その人が、どれくらいの頻度で物件を観に行ったり、
どういう観点で、善し悪しを判断したのかなどを、

ブログを継続して読むことで、体感することができます。

ぼくは、２００４年頃に読んでいた不動産投資ブログで、

「情報をもらったその日に、現地へ行くなんて早い！」
「現地に行って、その場で購入の判断をするなんてすごい！」

なんていうことを感じてました。

昨日は、建築会社さん主催のセミナーにて、
急遽講師の依頼をいただき、お話をさせていただきました。

会場にはオーナーさんだけでなく、
管理会社の社員さんも、何名かいらっしゃったのですが、
セミナーの終了後に

「管理を増やすにはどうしたらいいでしょうか？」

という質問をいただきました。

想定していない質問だったので、
その場では上手に答えられませんでした。。（＾＾；）

後で自分の経験をふまえて考えてみると、
「こんな感じだな」というのが分かってきたので、
いくつか書いておこうと思います。

　・増やすよりも、「減らさない」ことが大切。

　・定期的にセミナーを開いて、地域の大家さんを呼ぶ。

などなど、考えてみるといっぱいありました。

特に、収益物件の仲介に絡むというのは、
「売買仲介も管理も得意」という会社がまだ少ないので、
狙い目かもしれません。

ほとんどの投資家さんが、売買契約を済ませたあと、
決済日までに、飛び込みに近い状態で、
管理会社を決めているような状況だからです。

また、上記は「新規に戸数を増やす」ための施策であって、
管理の質を上げることについては、
また別の方法が、いくつもあると思います。

管理料を、家賃の●％と一律に決めるのではなく、
サービス内容に応じたメニュー制にするとか、

部屋ごとのデータベースを作って、
大家さんと共有できるような仕組みがあれば良いと思います。

・・・という訳で、本日もまたセミナーです。

お昼からのセミナーに参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。

過去のブログを読み直してみたんですが、
毎年、フェスタが終わって１ヶ月以内に北陸に行ってます。

気持ちに余裕ができるから・・というのもありますし、
１２月になると、富山では雪が降り出します。

今年も同じパターンを踏襲しようということで、
２４日から行くことにしました。

いつもは、管理会社さんに駅まで迎えに来てもらって、
持ち物件をさらっと見て回る感じですが、
今回は、打ち合わせがメインになりそうです。

というのも、来年から個人所有の一棟ものを、
自分の管理法人に、サブリースする予定なので、
その手続きや運用について、
いくつかお願いと相談をしてこないといけないからです。

仕組みとしてはまず、
個人で所有している各物件の保証家賃を決め、
管理法人で、借り上げてしまいます。

借り上げなので、家賃は法人に入ってくるようになります。

あとは毎月、入居率や受取家賃に関わらず、
法人から個人へ、決めた保証家賃を送金するのです。

契約書や入居者さんへの所有者変更通知が要りますし、
家賃の送金先も変わります。

また、送金先は法人になるけれども、
普段は家賃から差し引いている、各種の支払いは、
個人から、別途振り込んだりします。

何かと面倒くさいのですが、税務上の効果は大きいので、
一気にやってしまおうと思います。

昨年参加して、非常によかったセミナーが、
さらにゲストを充実して、再開されます。

絶対物件購入セミナー　２０１１

講師陣を見る限り、任売・競売・一般ものと、
一通りの購入スタイルが、マスターできてしまいそうです。

不動産投資も、融資情勢や市況によって、
「買えている人」の手法は、日々変化しているので、
ぜひ参加してみることをオススメします。

さて、昨日は一度問い合わせをして、
価格が折り合わずに、買付を出す手前で終わっていた物件で、

「値段を下げたので、再検討いただけますか？」という電話が、
業者さんから掛かってきました。

下げた価格でもまだ高いのですが（笑）、
売主さんの事情か、さらに下がる余地がありそうなので、
引き続き交渉してみるつもりです。

ぼくは、売り物件について不動産会社の方に問い合わせをする際の、
話すことの８０％くらいは、「価格を下げる」ためのものです。

　・今の値段が、いかに高いか。

　・賃貸中の区分物件なのに、なぜ実需向けの相場なのか。

　・リフォーム前なのに、なぜキレイな物件と同じ坪単価なのか。

　・１Fなのに、なぜ同じ面積の３Fより高い？

　・なぜ去年売れた同じタイプの部屋より高い？

　・３ヶ月売れてないのは、価格が原因に他ならない。

　・物件が晒し物になっててかわいそう。

　・高値売却を要求されて、元付さんも大変でしょう？

　・今の投資家はシビアですから、これじゃ売れないですよ。

などなど。

上記の会話例は、結局のところ「価格が高い」ということを、
様々な角度から主張しているだけです。

ぼくの経験では、扱っている業者さんが高いと自覚しないと、
値段を下げる交渉をしっかりやってくれません。

なので、指値の買付を入れる前に、
いろんな言い回しで、高いということを主張するのです。

ちなみに、価格交渉も人によって、スタイルがあります。

ぼくの場合は上記のように、理屈で攻めていくのですが、
コテツさんは、銀行とか建築士さん、税理士さんなど、
とにかく他人のせいにして、売主さんを懐柔するようなスタイルです（笑）

今週末なんですが、福岡にある不動産会社、
三和エステートさん主催のセミナーに、講師参加します。

これまで、お話をしたくてもできなかった、
不動産投資のスタイルについて、説明する内容です。

参加費もお値打ちなので、ぜひ出てみてください。

１１／１２セミナー　詳細はこちら



さて、今日はオススメ本をご紹介

40歳から人生が上向く「自分サイズの成功」の見つけ方 ―スーパーカー世代がもう一度夢を取り戻す瞬間!

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工藤 一善
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一緒に本を書いた、工藤一善さんの新刊なのですが、
不動産とは直接関係ない、「人生本」です。

工藤さんは、原状回復やお掃除の会社の社長をしていて、
不動産投資以前に、しっかり成功してるのですが、
この本は、その工藤さんの考え方について書かれています。

不動産で成功している人は、
それ以外の業界で、使われているスキルや考え方を、
アパート経営に持ち込むことで、
他の大家さんより優位に立った人が多いです。

ぜひ、こちらの本も読んでみて下さい。

今週は、土曜日の講演のほかには、
フェスタで演出を担当してくれたスタッフさんとの打ち上げ、
大家ネットワークの理事会、ハートブレインの会議など、
いろいろあります。

１週間のんびりして、疲れも取れましたので、
しっかり頑張りたいと思います。

フェスタの写真。
最後は、舞台裏関連のを集めました。

スタッフは朝８時に集合。はじめにTシャツ配布です。

・・・？？

控え室のモニターで、大前さんの講演を聴いています。

ステージ下のエレベーター。

懇親会のB会場。沢さんが乾杯のご発声です。

スタッフさんの打ち上げは、全部の行程が終わったあと、
新小岩駅近くの居酒屋さんで行いました。

謎のTシャツ集団ですね。。（笑）

続いて、感想ブログのご紹介です。

ブースカヒロの不動産日記

出演者の石渡さんもブログに書いてくれました

同じく出演者のうっちゃんブログ

桜井春季の夢への挑戦

母ウッチーの妄想いっぱい不動産話

竹内かなとさん　松田さん結婚の裏話も・・

業界初！基金訓練講師兼行政書士日記

不動産投資検討日記

不動産投資でいこう

メガバンク出身の鑑定士が不動産投資の指値の秘訣を全て公開！

フェスタの写真も、感想を掲載いただいたブログ紹介も、
もう少し残っているのですが、今日は最近の活動について。

まず、フェスタあけの月曜日に、
新しい区分マンションの、契約をしてきました。

８月に、埼玉県川口市の区分を買って以来なので、
２ヶ月ちょっとぶりになります。

今回のも埼玉で、中浦和という駅の近くです。

キャピタルを狙う区分の場合は、
売却想定価格が、購入を判断する最大のポイントなので、
利回り的には、かなり低くなってしまいます。

・・というか、実需でマイホームを買う人は、
利回り換算すると、とんてもない数字で物件を買っている訳で、
これはもったいないなぁ・・と思ってしまいます。

表面で６％とか、エリアによってはもっと低い場合も。。

それから昨日は、久しぶりにセミナーに出てみました。

といっても、不動産とは関係ないもので、
「東京ガールズコレクション」が成功した理由について、
その仕掛け人という人が説明しするものです。

イベントの「ネーミング」から、話題性を作り出すための方法、
お金ではなく「時間」を割いてもらうための仕掛けなど、
かなり勉強になりました。

直感力を磨く方法・・というのも教えてもらいましたが、
ちょっと長いので、メルマガの方に書きます。

【無料】投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

ということで、そろそろフェスタ後のダラダラした状態を、
脱却しなければいけません。

かなり遅くなりましたが（笑）、今月もがんばりましょう。