今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。

体力使いそうですが、頑張ります。

さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の３つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。

１．その利回りは十分に高いか。

３．その利回りはずっと高いか。

「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。

例えば、富山で築１５年くらいのＲＣでしたら、
利回り１３％とかでは、全然高利回りとは言えません。

「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費（地方の方が高率になりがち）を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。

特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。

最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。

将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。

以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。

また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。

ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた２か３の方法が、ベストではないかと思います。

３の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が３棟続けて実践して成果が出た方法です。

最近売れているこちらのＤＶＤで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。

昨日は、山田里志さんにインタビュー。

こちらはたぶん、財布レポート３月の配信になります。
講演のために上京された山田さんを、吉祥寺でキャッチ。

ご自身の２０年近くにも渡る不動産投資について、
振り返っていただきました。

内容は、また追ってご紹介します。

今のうちに購読開始。財布の中身レポート

さて、今日の「これから不動産投資」は、
昨日の記事に引き続いて、利回りの話です。

高利回り物件ばかりを追いかける人を、
よく「利回り星人」などと言って揶揄しますが、
利回りが高いに越したことはありません。

こんな風に言う人もいますが、

でも、例えば銀座の一等地に利回り５％で売ってる物件が、
何かの事情で、すぐに売却しなければならなくなり、
一気に半額になった（＝利回り１０％）ような場合では、
物件の価値が下がった訳ではありません。

要するに、買ってもいい高利回り物件と、
買ってはいけない高利回り物件の２種類がある訳です。

では、買ってもいい高利回り物件はというと、
何らかの理由で「価値より安い値段で売られている物件」です。

本当はすぐに入居が付くはずなのに、
売主さんのやる気が全くなくて、空きだらけというような物件。
また、単純に値付けが間違っている場合もあります。

滞納が多いとか、めちゃめちゃ汚いとか、
大家さんが頑張れば、改善できてしまうマイナス要因は、
実際に改善すれば、もはやダメ物件ではありません。

ということを踏まえて、次回の記事では、
買っても良い高利回り物件を判定する方法について、
書こうと思います。

それから、今度は石渡浩さんのＤＶＤを観ました。

不動産投資の戦略マップ　２０１０年度版

石渡さんは、普段の会話大人しめの感じなのに、
講演中はすごくエネルギッシュです。（゜▽゜；）

最近、インタビューが続いています。

一昨日の火曜日は、国際税務を専門にされている、
田邊政行さんに海外投資と移住に関する、
税務について教えていただきました。

超気さくな田邊先生。隣はＮＳＸ松田さん。

ちなみに、田邊さんはまだ３０代です。（笑）

年相応に見えないことはご本人も十分自覚されており、
その話をすると、むしろ自慢口調です。
職業的には、あまり若く見えない方がいいのかもしれません。

日本の非居住者になると、住民税が掛かりません。
移住する国によっては、かなりのメリットです。

近くレポート読者さんに配信しますので、
来月以降をぜひご期待下さい。

ちなみに、田邊さんの移住お薦めはタイだそうです。

さて、本日の「これから不動産投資」は、
高利回り物件を買う方法について。

何だかんだ言っても、高利回りは魅力です。
しかし、高利回りにもいろいろあって、
買える水準である「本当に良い高利回り」は多くありません。

なかなか買えないという方も多いと思いますが、
入手方法の分類を知っておくと、戦略が立てやすいです。

１．とにかくスピードで勝負する。
　　誰より早く情報を入手し、ダッシュで現地に行き買付を入れる。

４．融資力、資金力を駆使して自分だけしか買えないものを買う。

１で勝負できないのに、他の手段を使わず真っ向勝負するのが、
いつまでも買えない大きな原因であることが多いです。

２と３は、物件の価値を自ら上げることで、
高利回り物件を「創り出す」手法。
ぼくは、主にこの３番で高利回り物件を入手してます。

４は王者の戦法って感じですが、
実は「自分しか買えない物件」というのは危なくて、
売りたいときに、買える人が出てこない可能性があります。

買った時より融資が厳しくなってたりすると、
さらに、そういう危険が高いです。

ちなみに、競売は一部２～３に当てはまりますが、
そういうのを超越した安さがあります。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

日程的に行けなかったセミナーのＤＶＤが届いたので、
昨日から勉強を始めています。

不動産投資の戦略マップ　２０１０年度版

講師が１０人もいるので、全部観るのが大変ですが（笑）、
非常に勉強になるので頑張ろうと思います。

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
良い物件を探す手段について書きます。

街の不動産屋さんが、素晴らしい売り物件情報を持っていたり、
戸建てしか掲載されてないサイトで、
利回りさえ書かれていないアパートが、ぽつんとあったり。

４～５年前の不動産セミナーなどでは、
こんな手法が紹介されていたりしました。

でも、石油鉱脈を掘るような、効率の悪い探し方は、
今ではしなくても良くなってます。

調査してみたところ、以下の４パターンが有効なので、
ご自身は、どの探し方でいくのかを決めておくと、
見つけられる早さと確率が高まります。

１．健美家やYahoo!不動産などの検索サイトを使って、
　　決めたエリアと条件で定点観測する。

４．競売で買う。

１番目の方法でも、良いものは十分に見つかります。
激安戸建てや新築用の土地では、さらに有効です。

２番目は、他のクライアントとの競争があるため、
大幅な指値ができにくいですが、融資のサポートも得られるので、
本業で忙しいエグゼクティブの方にお薦めです。

３番目は、コミュニケーション力が必要ですが、
ちょっとした工夫で、ＶＩＰ対応してもらうことは可能です。

４番目の競売は、入札なのでスピードが要りません。
好みが分かれますが、注目したい手法。

やみくもに物件探しの媒体を増やすのではなく、
自分なりの手段を決めて、それを徹底追求しているような人が、
良い物件を買えていることが多いと思います。

関西大家の会での写真です。

３０名くらいの方にお越しいただけました。

講演テーマは、
「ハッピー＆リッチな不動産投資家になるための２０の質問」
として、自分の目的に合った不動産投資について
お話をさせていただきました。

懇親会の一次会は、おしゃれ系のビュッフェスタイル。
席の移動がしやすくて良かったです。

二次会は、会の運営を手伝っているまる子さんが見つけた、
かなり美味しい居酒屋さんでした。

まる子さんブログより借用。
ぼくより上手に食べ物写メを撮るとは、タダモノではないです。（笑）

こちらでは、ぎゅうぎゅう詰めで席移動できませんが、
ゴンさんや周りの方と、非常に濃い話ができて良かったです。

３月は、四国のうっちゃんが講師だそうです。

面白そうなので、たぶんぼくも行きます。

関西大家の会の詳細はこちら

おはようございます。

今日は大阪のホテルからブログ更新。
マウスを忘れて、作業がしづらいです。（＾＾；）

さて、昨日は関西大家の会の栄えある第一回勉強会に、
講師としてお呼びいただき、お話をしてきました。

関西大家の会　ホームページ

主催のゴンさんが写真を撮っていたので、
あとで頂いて掲載しようと思います。

大家会は、物件を持っていない方から相当すごい方まで、
誰でも学んで楽しめる良い雰囲気でした。

関西の大家さん＆目指す方は、入会をお勧めします。
入会金や会費も無料だそうです。

◆お知らせ◆

財布レポートの音声バックナンバーをリリースしました。
金森重樹さんや今田信宏さんなど、
幻のレアセミナーを聴くことができます。

賢人投資家オーディオセミナー

財布の中身レポートの会員さんに、
２０日付けで、特典のＰＤＦをお送りしました。

これは、メンバーのエミゾウさんとめぐママさんが、
業界著名人に、「今年は物件を買いたいですか？」というテーマで、
突撃取材をした内容をまとめたものです。

こんな感じで、全１９ページあります。

☆の数で、買いたい度を表して、
それについてのコメントをいただいてます。

ご協力いただいたのは、

・沢孝史さん　　　・藤山勇司さん　　・芳賀成人さん
・水戸大家さん　　・藤澤雅義さん　　・増山大さん
・大家学さん　　　・うっちゃん　　　・小川武男さん
・中村一晴さん　　・大友哲哉さん　　・工藤一善さん
・赤井誠さん　　　・進藤強さん　　　・石渡浩さん
・清水啓充さん　　・齋藤靖之さん　　・山田里志さん
・水澤健一さん　　・空飛ぶかっさん　・西山雄一さん
・水谷紀枝さん　　・工藤修さん　　　・白岩貢さん
・小林大祐さん　　・北田眞一郎さん　・猪俣淳さん
・叶温さん　　　　・北野琴奈さん　　・ぼくとコテツさん

と、ものすごい量とメンバーです。
ご協力いただいた皆様、ありがとうございます。

１月中に購読を開始した場合も特典がもらえるので、
お試しにでも、申し込んでみるといいと思います。

財布の中身レポート

さて、今日はこれから大阪で講演です。

人気ブロガーゴンさん主催の、関西大家の会に出席します。
お会いする皆様、よろしくお願いします。