先日は、ハートブレインの関係者懇親会でした。

満室経営新聞やＭＳＰのコラムを執筆頂いてる方や、
記事や映像の作成を手伝ってくれている、専門職の方など約２０名。
韓国料理屋さんで開催しました。

タイなどの白身や貝のお刺身を、
辛いタレで食べるのがかなり美味しいです。

日頃、難しいお仕事をお願いするなどご迷惑を掛けているので、
年に１度開催される、この感謝イベントで、
それをチャラにしていただきたいなぁ・・という趣旨です。。（＾＾；）

写真右上は、糖質制限で１７kgもの減量に成功した尾嶋健信さん。
ゴルゴ１３のようなスーツで、バシッと決めてました。

繁忙期を迎えて、空室解消のメドが経っていない場合は、
今すぐこのノウハウを実践しなければなりません。

ＴＨＥ 大家さんマーケティング

ひと部屋の家賃半月分ですので、確実に元が取れます。



さて、横浜のマンションが満室になったので、
試しに、売却の査定をお願いしてみました。

楽待に、関連のインタビューも掲載されてます。

詳しい記事はこちら

売却をするかどうかは、しばらく検討するのですが、
これだけ中古ＲＣが人気になってしまっている状況なので、
良い売り時かもしれませんね。

物件や毎月の家賃が減ってしまうのは寂しいですし、
専業の大家さんになると、収入的にも不安がつきまといますが、

投資は出口まで含めたトータルで考えるものなので、
売却した方が良い場合は、冷徹に売っていくことが大事だと思います。

ＣＦネッツの猪俣淳さんや、倉橋隆行さん。
オーナーズエージェントの藤澤雅義さん。
トラブル解決エキスパートとして有名な熊切伸英さん。

彼らのような、「不動産のプロ中のプロ」のみが所持する、
賃貸管理最高峰の資格が、ＣＰＭ（Certified Property Manager）です。

アメリカのシカゴに本部を置くＩＲＥＭという組織が、
かなり厳格な倫理規定のもと、ＣＰＭ制度を運営しています。
「あいれむ」と呼びます。

試験や研修も、めちゃめちゃ大変なんですが、
なんと、ぼくが金沢マンションの管理をお願いしている会社の社長が、
めでたくＣＰＭ試験に合格したとの連絡がありました。

これはすごいですねー！ヽ(^◇^*)/　　
さらなる管理力＆募集力アップは間違いありません。

しかし、難関資格＆厳格な倫理規定ということもあり、
ＣＰＭの取得には、カリキュラムや試験だけにとどまらず、
各方面からの推薦が必要なんだそうです。

推薦が必要なのは、上司、既にＣＰＭを取得している人、
そして、クライアント（管理を任せているオーナー）の３名。

ということで、直々に社長から依頼を頂いたので、
クライアント代表として推薦させていただくことになりました。

送られてきた依頼状は、こんな感じ。

英語を直訳したって感じの文章です。

そして、ぼくが記載する推薦状はこういう書式でした。

・誠実さ、正直さ、道徳的人格はどうか。
・不動産管理の能力を、雇用者になったつもりで評価。

という感じで、かなり客観的な記載を求められます。

しかも、書き終わったら専用の封筒に入れて割り印をし、
依頼者（管理会社の社長）は、絶対に読めないようになっているのです。

さすが、最高峰資格。厳格な運用ですね。

ＣＰＭのテキストを見せてもらったことがありますが、
ものすごい分量と、中身の難しさにびっくりでした。

この資格を取得している方がいるような管理会社さんは、
確かな実力があると見て、間違いないかと思います。

地方プレミアム投資術　ＤＶＤ版

先日オープンした企業向け：ＰＲ・集客コンサルに続いて、
講演のページも作ってみました。

メールで問い合わせをいただくことも多いですが、
場所や日時、規模などが説明されてなかったりするので、
フォームを開設して分かりやすくしてます。

投資家けーちゃん　講演のご案内

ユーザビリティの向上っていうヤツです。（=´∇｀=）

さて、ここ１週間くらいの不動産の動きといえば、
横浜マンションが満室になったこと以外に、
名古屋の区分マンションに、ひとつ買付を通しました。

１３５０万円→１１４０万円への価格交渉。

１０９０万円で買付を入れたのですが、
少し戻されてしまいましたね。まあいいか。（＾＾；）

固定資産税の精算は、今期も来期もなしにしましたが、
逆に「融資特約なし」で「瑕疵担保免責」としています。

※固定資産税は、１月１日の所有者のところへ４月に支払通知が届くので、
１～３月に物件を購入すると、１年分＋日割りで精算することが多いです。

名古屋の区分マンションを、これ以前に３つ買ってまして、
購入エリアがかなり限定されています。

赤丸が今回の物件。青丸が過去に購入した区分マンション。

「すぐ近くの●●マンションありますよね？
あっちの方が駅に近いんですけど、それを●●万円で買ってます」

というような超具体的な話をすることで、
価格を下げていくイメージです。

契約は今週（横浜）、来月中旬までには決済という流れになりそうです。

これを購入すれば、持ち区分が５戸。（別途、過去に３物件売却）
できれば今年中に、あと４～５戸購入したいと思ってます。

今日はこれから静岡に出張して、セミナー講師です。
こだま号、久しぶりに乗ります。

高い利回りと、高い比率の融資（フルローン）などを両立するのは、
首都圏の物件では不可能です。

一方地方物件は、入居付けやエリア選定などが難しいですが、
高稼働経営を実現すれば、
首都圏ではあり得ないくらいの利回りが得られます。

そのノウハウを、地方投資で家賃１億円を達成した、
伊藤邦生さんが公開しています。

地方プレミアム投資術　ＤＶＤ版

さて、昨年の１１月１５日に購入した横浜マンションですが、
昨日も入居が決まり、なんと満室になりました☆

購入時は、１４戸中５戸が空室（しかも１戸は事務所）でしたが、
約２ヶ月で全部埋まったことになります。

家賃交渉による減額はなかったので、
当初の予定通り、利回り１６％超達成です。

我ながら、頑張りました。（=´∇｀=）

思い出が走馬燈のように。。。

不動産会社の方と内見中の写真。

工藤さんとリフォームの打ち合わせ。

ＩＫＥＡでアイテムを買って来たところ。

ただ、まだ入居審査で落ちる可能性がありますので、
喜ぶのはほどほどにしておきます。C= (-。- )

ひとつ言いたいのは、

このマンション、線路際の３点ユニット１６㎡の部屋ですが、
富山なら４９㎡の１ＬＤＫに、同じ家賃で住めます。

首都圏じゃないとできない仕事をしている人以外は、
地方に住んだらいいのに、と思わざるを得ません。

300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法

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ちょうど良いプッシュ活動の具体例について。

過去記事　上手なプッシュ活動

過去記事　上手なプッシュ活動②

数ある管理物件を埋めていかなければならない中で、
自分の空室のことを、常時考えているのは難しいものです。
あまり期待しない方がいいでしょう。

良く似た物件を希望されているお客さんにさえ、
案内をしてくれていないのが現状です。

自分の物件のことなど、忘れられているのです。

だから、逆に言えば「思い出してもらう」だけでも、
相当な入居促進効果が得られる・・ということになります。

　忘れられている。　→　現況。

　催促されたような気になる。　→　やり過ぎ。

くらいのイメージでしょうか。

図で説明すると、下記のようになります。

そしてできれば、コンタクトを取った結果として、
取る前よりも、いい印象をもってもらえるのがベストです。

「リフォームも、募集条件適正化も、アピールポイントの徹底もした」
「あとは頑張ってもらうだけだ」

という状態になったら、
プッシュ活動は「思い出してもらう活動」であるとも言えます。

催促感のない、ちょうど良い「思い出し」のアクションとしては、
以下のようなものがあります。
※いずれの手法も、それ単独で実施するべきであり、
　「だから入居を決めて」的な話を一緒にしてしまうと効果は激減です。

１．努力の報告

「スリッパを増やしておきました」「床掃除をしました」
「メジャーと周辺地図を置いておきました」などの活動を報告します。

大家さんも頑張ってるから、当社も・・・というように、
好印象を与えることができます。

２．連絡が取れないという予告

「今週末は打ち合わせが多いので、お電話をすぐ取れません」
「でも、多少の条件交渉は、御社の判断で内諾出して頂いて構いません」

というようなことを敢えて伝えることで、
催促をしないのに、物件を思い出してもらうことができます。

しかも申込が入る前提で話をしているので、
潜在意識に「空室が埋まるイメージ」が植え付けられます。

３．別件→気遣いトーク

「あ、入居のこととは違うんですけど、先週届いた収支明細が・・」

という感じで別件で連絡します。
「入居のこととは違う」と言うことで入居のことを思い出します。

そして用件が終わったあとで、

「来店が多くて大変だと思いますけど、
風邪などもらわないよう、お身体大事にしてくださいね」

しっかり、いい人アピールです。（=´∇｀=）

テクニカルな話を書きましたが、
計算ずくでコミュニケーションをしようということではなく、

相手の気持ちを予想して、過度な負担を掛けたり、
ネガティブな印象を与えないようにしましょうというお話です。

良い大家さんになって、ストレスなく入居を決めましょう☆

前回の続きです。前編はこちら

保険会社の社員が、複数の会社を扱っている代理店さんに、
自社の商品シェアを増やしてもらうよう、営業活動することも、
まさに「プッシュ活動」ですね。

そういう意味では、プッシュ歴（笑）はかなり長いです。

では具体的にどうするかについてなんですが、
ぼくが気をつけているのは、

「現時点での相手の心情を予想して行動する」ということです。

熱意が伝わっているかどうか、相手の注力度合い、
自分に対しての好感度や信頼残高、時間的・精神的キャパシティなど。

声のトーンやメールの文調、レスポンスの早さなどから、
上記のことを予想しつつアクションします。

少し前は折り返しの電話もすぐに来たけど、最近はかなり遅くなった。
どことなく、会話に緊張感がある。
メールの文章も心なしかあっさりしている・・。

こんな時は、キャパオーバーである可能性が高いのですが、
表面的には単に「やる気がない」だけのように見えてしまうので、
逆に、強いプッシュ行動をしてしまいがちです。

キャパオーバーの予兆が表面上は見えなくても、
「最近、ずっと強く言いっぱなしだな」という自覚がある場合は、
少しペースを落とすことも大切です。

自分の印象は、常にプラスであり続けるべきだと思います。

とはいえ、プッシュ活動が不足してしまうと、
他の物件に埋没して、入居が遠のいてしまいます。

このさじ加減が、非常に重要ですね。

相手がどんな状態であろうと、一定の距離感で併走する、
マラソンの先導バイクのようなイメージです。

先導バイクで大切なのは、ちょっとだけ加速するテクニック。

アクセルを回しすぎて、「ぐわーん」とスピードが上がっても、
ランナーは付いて来れません。

大家さんにとっては、この「微妙な加速」が、
「相手にプレッシャーを与えないプッシュ活動」と言えるのです。

また長くなりましたので、続きは次回に。

満室経営新聞の編集長という立場や、
アパート経営フェスタなどの集客実績などがあるので、
最近、企業の方からのご相談が増えました。

目が肥えている大家さんに適切なＰＲをしたり、
イベントの集客をするのは、かなり大変ですからね。（＾＾；）

企業の方のお話を伺うのは、自分も役立つ面が多いので、
ご相談をお請けするスキームを作りました。

【企業向け】ＰＲ・集客コンサルのご案内

上記サイトから、無料相談の申込ができます。

さて、入居の繁忙期にさしかかってきましたが、
なかなか空室が埋まらず、焦っている方もいらっしゃるかと思います。

ぼくも、持ち物件全部で６戸の空室があるのですが、
そのうち４戸は、同じマンションなのでちょっと心配です。。

なかなか入居が決まらない時、大家さんとしては、
「早く決めて下さい！」「動きはありましたか？」などの、
督促っぽい行動をしたくなります。

メーカーなどが、力のある販売店に対して、
自社の商品に力を入れてもらうように営業することを、
「プッシュ活動」と呼んだりしますが、

大家さんの督促行動も、まさに「プッシュ活動」です。

もちろん、適度な頻度や強さなら問題ないのですが、
こういうのはやり過ぎると、管理会社さんの気分を著しく害します。

「面倒くさいな」「この大家さんはうっとおしいな」と思われると、
余計に入居が決まりにくくなっていくものです。

「嫌いな大家さんだから、わざと決めない」という訳ではなく、
人は本能的に、苦痛を伴う思考を避けようとするので、
イヤな大家さんの持ち物件のことを、自然と思い出さなくなるのです。

思い出さない＝案内しない、ので決まりにくくなります。

何かと厳しく、普段から緊張対応している取引先関連に限って、
大きなミスが発生してしまうのと同じですね。(￣Д￣;)

ですので、コミュニケーション上手な大家さんとしては、
管理会社さんを不快な気持ちにさせることなく、
「自分の物件のことを常に気に留めておいてもらえる」ような状態に、
持って行きたいものです。

「この人の空室を、早く埋めなきゃ！（゜゜;）」
と思わせつつ、自分の好感度も上げる。

これができれば、もはやその大家さんは
「プッシュ活動の達人」と言い切っても良いでしょう。

そのための方法は、次回に続きます。