2015年2月16日 08:29
ぼくは区分マンションを投資対象としているので、
規模の割には、買ったり売ったりの取引回数が多いです。
また、区分のほとんどは自主管理をしていますので、
売買に付随するいろんな手続きは、自分でしないといけません。
これが、項目も多くて煩雑ですし、
うっかりしていると、重要なことを忘れてしまいます。（＾＾；）
特に売った時の手続きは漏れやすいですね。
例えば、
・電気や水道を止める（名義変更）
・火災保険の解約
・郵便受けのダイヤル鍵番号を連絡
・管理費と修繕積立金の送金を止める
などなど。
管理費・修繕積立金は、口座引落の場合もありますが、
使える金融機関の関係で、毎月振り込んでいる物件もあります。
ネット銀行の「振込予約」機能を使っているので、
自分で止めないと、売却後も振込が続いてしまうのです。
火災保険も、最近は遡及解約（期日を遡って受付すること）も、
しづらくなっているので注意が必要ですね。
2015年2月 7日 15:29
この時期、北陸は雪が降ることが多いし寒いので、
滅多に訪問することはないのですが、先日急遽行ってきました。
売り物件の現地確認が目的で、行って、見て、買付を入れました。
金沢で一泊しましたが、日帰りでもこなせる活動です。
価格交渉が通るかどうかは、まだ分かりません。
室内を見る限り、まだまだ改善の余地がありそうで、
空室も少なくないマンションですが、埋められると思ってます。
エアコンとか照明などから、改善の余地ありと判断してます。
モニターホンではなくチャイムのままでした。
融資はちょっと前に打診をしていて、ゼロ回答ではないものの、
もうちょっと金額が伸びて欲しい・・ということで、
現在、こちらも交渉中です。
夜は軽くですが、北陸の海の幸を・・・（=´∇｀=）
このお刺身は、北陸では「ガンド」と「ばい貝」と呼びますが、
関東だと、それぞれ「ワラサ」と「つぶ貝」です。
カニの呼び方なんかも違いますし、最初はかなり混乱しますね。
2015年2月 3日 08:35
先月末に、富山市のマンションを売却しました。
６年ちょっとの保有期間でした。
持ち物件の中では空室が多く（入居期間が短いので）、
リフォーム費用も高くなっていたためです。
これによって、現在の保有戸数は３物件４棟と区分が１１戸。
合計の戸数はちょうど１００戸になりました。
今月、区分１戸とアパート３１戸を購入決済する予定です。
現時点での入居率は・・・
金沢 ２７／２８（申込済み）
加賀 １９／１９
能美 ４０／４２
区分 １１／１１
空き部屋３戸ですから、入居率９７％ということになります。
地方であっても、ちゃんと運営すれば大丈夫。
部屋ごとの詳しい家賃、借入金融機関、調達金利や期間、残債などは、
すべて満室経営新聞プレミアムで公開中です。
2015年1月31日 14:17
先週末は、久しぶりにセミナー講師のお仕事でした。
既に物件を保有している人「のみ」が対象で、
規模も平均２億円くらいと、知識のある人ばかりなので、
難しめのテーマを選んで話しました。
豪華なセミナールームですね。快適に受講できそうです。
で、週明けに購入の契約が２件。
前回のブログで紹介した能見台の区分マンションと、
神奈川の東の方にある全空アパート。
次の日は、全空アパートの現地調査に行きまして、
どの程度のリフォームをするかという、大まかな判断をしました。
現場では、最後の入居者さんが引っ越し作業をしています。
売主さんは当初、更地として売却するつもりだったので、
募集を掛けずに退去を推進していたんだそうです。
寒風吹きすさぶ中、
「お風呂の壁にパネルを貼るかどうか」
「古くてみずぼらしい棚を、修理するか撤去するか」
「各戸の内装は同じにするか変化をつけるか」
というような大雑把なことを、業者さんと相談します。
物件の決済・引渡は２月２０日頃を予定しているのですが、
繁忙期で職人さんの確保が難しくなるので、
決済前に、残置物や撤去の作業をさせてもらえないかという交渉を、
売主さんとしているところです。
３１戸も空きがあるので、さすがに年度末満室は難しいですが、
少しでも埋めて、家賃収入を発生させたいです。
全空でも、返済は待ってくれませんからね。。（＾＾；）
そして、木曜の夜から名古屋に出張して、
金曜の朝は、所有している区分マンションの売却決済でした。
以前に「琉球畳のリフォーム」という記事で紹介した部屋。
場所も良いので、割とすぐに買付が入りました。
前日は、両親と一緒に祝勝会。
年末年始に帰ってなかったので、久しぶりに会いました。
金沢に本店があるお寿司屋さんの名古屋の支店では、
この時期でも、ホタルイカの刺身を食べることができましたよ☆
2015年1月27日 09:11
昨日は、購入の契約が２件ありました。
横浜の能見台（のうけんだい）というところの区分マンションと、
先日記事にした、全空物件のふたつ。
区分の方は、販売図面に「表面利回り」として載っていたのが、
実はネット利回りだったというラッキーな案件。
しかも、５％くらいの指値も通してもらえました。
駅からほど近い場所に、壮大なスケールで建築されています。
エントランスには、全貌を把握するための模型がありますが、
これを見ると、元が相当な山地だったことが分かります。
目的の建物に到着するまでに、複雑なルートを辿る必要がありますし、
例えば「１０１」という部屋でも３階の高さにあるなど、
初めて訪問した人は、かなり混乱しそうです。
エレベーターの表記もおかしい・・・（＾＾；）
横浜という場所は、本当に坂が多くて大変ですね。
東京に隣接していて、古くから港町として価値があったので、
日本で二番目に多い人口を擁していますが、
そういう理由がなかったら、めちゃめちゃ住みづらい場所です。
この区分、全空アパートとも、２月下旬の決済予定。
忙しくなりそうですね。
2015年1月22日 16:59
不動産投資の勉強は、知識がそのまま収益になってしまうという、
非常に「勉強しがいのある」分野だと思います。
本を読んだり、先駆者に話を聞いたりという以外に、
ぼくは、セミナーに参加することを、重視しています。
今まで、５０回くらいのセミナーに出てますし、
使ったお金は、不動産投資系だけで１００万円は下りません。
ＤＶＤ教材などを除いて、そのくらいです。
最近は、業者さんが集客目的に開催している、
無料とか１千円とかのセミナーが、大半を占めていますが、
やはり参加費を取る「ポジショントーク」のないものは、
貴重なノウハウが手に入ります。
先週、９月にも参加させていただいた、
ＣＦネッツが開催する、コンサルタント養成講座に出ました。
前回は投資分析がテーマでしたが、今回は「建築」です。
以前は、ほとんど興味のない分野だったのですが、
不動産ばかり学んで、必ず付いてくる建物について無知なままでは、
これからのレベルアップに支障が出そうなきがして、
今さらながら、学んでみようと思ったのでした。
あと、このセミナーは毎回宿泊＆少人数形式なのと、
提供される食事が「一流旅館レベル」で素晴らしいので、
イベントとしてもかなり楽しいのが特徴です。
朝ごはんでさえ、このレベル！
今回の講師も、日頃からお世話になってる猪俣さん。
建築というだけあって「現場を見る」ことが
カリキュラムの中に含まれていまして、
バスで実際の新築物件を見て、工夫したところなどを伺ったり、
バス移動中も、建材やリフォームアイテムについての、
レクチャーを受けたりしました。
写真は内階段になっているアパートですが、
天井がすごく高くて、高級感を出しているのが印象的でした。
長期に渡って競争力を確保できそうですね。
講義は、建築法規やボリュームチェック（※）、
「新築」「リフォーム」など複数の選択肢があった場合に、
どちらが有利かを正確に算出する方法など、多岐にわたってました。
（※）土地にどのような大きさ、形の建物が入るのかを確認すること。
立ち退き費用や譲渡益の課税なども加味して、
机上の空論ではない収支予測をするのが、真のプロです。
また、「決められた寸法の範囲で、有効な間取り図を考える」
という演習もあったのですが、これが相当難しかった。。
洗濯機置き場や収納が作れなかったり、
居室がものすごく過ごしづらい形になってしまったり。
なかなか難しいものだなということが分かりました。
本当に、まだまだ知らないことだらけです。（＾＾；）
勝ち残っていくためにも、勉強はし続けないといけませんね。
猪俣さんの隣で美味しい和食コースをいただきながら、
さらなるレベルアップを誓ったのでした。
2015年1月18日 07:55
チャレンジ面談などで、不動産の相談に乗る機会も増えましたが、
いくつかの、「よくある誤解・間違い」についてお話します。
最初のテーマは・・・
「土地値物件」についての誤解です。
土地値物件という言葉を聞いて、
「積算が出やすい」とイメージされた方は正しいです。
もちろん「安い」と感じるのも、高確率で正しい判断だろうと思います。
建物がどうなろうと、一定の価値が確保されている訳です。
でも、「高利回り」だと考えるのは、多くの場合で間違っています。
土地値物件 ＝ 高利回り ではないのです。
理由の解説をしましょう。
通常、不動産の価格は区分マンションなどを除けば、
「収益還元」か「積算」を基準に決まることが多いです。
前者は、要するに利回りのことで、
地域や築年数、構造に応じた利回り相場というものがあり、
その値段であれば誰かが買ってくれます。
後者は、土地の評価と築年と構造に応じた建物の㎡単価があり、
それを合計した価格を、一応の目安とするものです。
ここまでは、不動産を勉強した方ならみんな知ってますが、
大事なのは積算と収益還元の価格に差異がある場合は、
ほとんどの場合で「より高い方」に近い価格で売れるということです。
積算が高ければ、利回りが多少犠牲になっても、
評価を重視している投資家さんが買ってくれますし、
その逆もまた然りです。
土地値ということは安いってことだから、
利回りも高いんじゃないの？という疑問があるかもしれませんが、
土地値以下で取引されている物件は、
・建蔽率や容積率に、かなり余裕がある建て方をしている。
・建物が古いので、家賃単価は高くない。
という特徴があるので、利回りは意外と低いものなのです。
容積率いっぱいに効率良く建築されていて築浅であれば、
収益還元価格の方が高くなるので、土地値以下には売られません。
逆に、木造アパートで利回り２０％！なんていうのは、
路線価が２～５万円／㎡くらいの、土地が極めて安い地域が多いです。
ぼくが買った最初のアパートも、それくらいの利回りでしたが、
１９８０万円の買値のうち、土地値が１１００万円くらいでした。
土地値以下で売ると、利回り３０％超になってしまうので、
古くなった建物に価値がないにも関わらず、
積算価格よりはるかに高く売れてしまうのです。
また上述した通り、土地値案件は建物が古いことが多いので、
融資期間を短くされてしまうことがよくあります。
期間が短い上に、利回りもさほど高くないので、
キャッシュフローが生まれず、買えずに終わるということも・・。
土地値投資を実践されている方が、意外と少ないのは、
利回りの低さと融資の受けづらさに、原因があるんだと思います。
