激安戸建てを購入した絶好調のＮＳＸ松田さん。
愛車（もちろんＮＳＸ）も、シルバーから赤色に買い換えました。

誰を乗せるんでしょうかねぇ・・（=´∇｀=）

その松田さんが、一緒に行ったユニットバス工場（杭州）の
製造過程の動画をアップしてくれました。

ふにゃふにゃのプラスチックが
みるみるうちに、バスタブの形になっていきます。

後ろから空気を吸い込んで、成形しているのです。
マジックみたいですよね（笑）

上海＆杭州の詳細については、
今晩配信する財布の中身レポートをどうぞ。

音声セミナーは、セレブうっちゃんです。

　・本能の赴くままの不動産投資
　・試行錯誤でも、失敗しなかった理由
　
　・リノベーションを始めた意外なきっかけ
　・うっちゃん独自の「人を見る目」とは
　・これからリノベ＆リフォームをする方へのアドバイス
　
　・費用対効果の良いアイテム
　・リノベできない物件は？
　・賃貸用と、販売用で違う物件選びの秘訣

　・予想外の販売ルートを公開
　・だんだん楽になる運営のコツ
　・収益に反映しなくても、出費が必須の場所
　・買ってからリノベ計画を立てるまでの流れ
　
　・誰をターゲットにして戦略を立てるのか
　・リノベ好きの人は、リノベ物件に住まない？
　・値切るところと値切らないところの、長期戦略
　・リノベに失敗しやすいポイントを伝授
　・実体験で学んだ、不要なアイテム
　
　・四国の不動産市況について
　・利回り５３％の物件購入の裏話
　・戦略ミスで、税金にがっくりの話
　
　・ご主人と毎日２０時間一緒にいるとどうなるか
　・高松随一の「鵜匠」の誘導テクニック
　・うっちゃん３つの目標

　・夫婦で仲良く不動産投資を続けるための唯一の掟
　・うっちゃんが気分を切り替える場所
　・やっぱり行動が大切
　
　・メンバー３人のぶっちゃけトーク

今まででいちばん盛り上がった収録でした。

■リノベと言えば、参加したセミナーのＤＶＤが出てます。
　
　このＤＶＤが良いのは、終始「リノベを発注する立場」で
　話されていることです。

北陸出張のスケジュールも確定しました。

財布レポートの編集をして、
明後日の早朝に配信後、現地へ行きます。

レンタカーの予約もしました。
久しぶりの運転ですから、ちょっと怖いです。（＾＾；）

さて、今日は最近読んだ本からの話です。

よく「相場より○割増しなのに、満室経営！」
っていう言葉を見かけます。

「高利回り」とか「フルローン」のように、
飛びつかれやすいキーワードなんだと思います。

これに、ぼくは疑問を感じます。

相場より○割増し！と書いてある場合は、
かなりの割合で、「相場通りの家賃」です。

周辺の同じ間取りの平均よりは高いのかもしれませんが、
それって、「相場の家賃」ではありません。

設備を増強し、内装に凝って魅力を増した部屋は、
家賃を「周辺の平均」より上げた金額が、
もともと「相場の家賃」です。

リッツカールトンホテルが、
「うちのホテルは、六本木の相場より高い」と
言ってるのと同じです。

もしかしたら、本当にグレードや価値が同じなのに、
相場以上の家賃を取っている場合があるかもしれません。

同じ価値でもっと安い物件があるのに、
それを知らないから、自分の物件に入居する。

これは、お客の無知を前提としたビジネスですから、
やってはいけないと思います。

少なくとも、公言してはいけないですよね。
ぼったくってるのと、同じですから。

　うちのコンビニでは、爽健美茶のペットボトルを
　定価の２割増の１８０円で売ってますよ。(￣▽￣)

　バイトに高い時給払って薦めさせてるから、
　結構、売れちゃうんですよね～。イヒヒ。

と同じです。
バイトの時給＝広告料とお考え下さい。

濱口さんのように、
家賃以上の価値を提供するのが、真の大家だと思います。

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に１度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。（´。｀）　

昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について（個人、法人、家族など）
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費（社宅と社員旅行）

などです。

先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に２回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ～ヽ(^◇^*)/

ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、２倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。

今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税＆２棟分の取得税＆登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
８００万円以上のお金が、出ていきそうです。（＾＾；）

いや～、大変ですね（笑）

ぼくの場合は、ＲＣの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。

ただ、一般的には
「融資が通りやすい」＝「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

大家業界の最大イベントである賃貸住宅フェアには、
３年前から毎年参加しています。

役立つセミナーやアパート経営に役立つブースなど、
無料で多くの情報が得られる、ナイスなイベントです。

東京会場は年末開催が恒例でしたが、今年は８月。
規模も拡大されて３日間の開催です。

予定では、３日間連続で出るつもりです。
去年も丸々２日間入り浸りでした。

今年の東京で、開催期間以上の変更点は、
セミナーを聴講するときに、整理券が必要だということです。

全部のセミナーで必要な訳ではありませんが、
人気のある「現役大家系」のセミナーは、ほぼ必須。

ちなみに午後のセミナーは、
開始２時間前から整理券を配布します。

そして、午前のセミナーは
なんと前日の１５時に整理券配布とのこと。

当日も整理券を配るみたいですが、
先着順なので前日のうちに満席になる可能性もあります。

これは厳しいですね～。ふざけてます。（＾＾；）

ちなみに、整理券が必要な
２日目以降の午前中開催セミナーは

　・ＦＰコミュニケーションズ　浦田健さん
　・オーナーズエージェント　藤澤雅義さん
　・リノベで有名な、吉原勝巳さん

それから、午後の部は２時間前配布ですので、
立て続けにセミナーを観ることができません。

例えば、北野琴奈さん（初日１２：３０）を観た場合は、
沢孝史さん（初日１４：００）を観ることができません。

沢さんが、ガラガラだったら笑えますね。（＾＾；）

これについて、全賃の方に聞いてみたのですが、
整理券配布について、一切の例外なし・・なんだそうです。

全賃新聞や「家主と地主」を定期購読していても、
事前に整理券をもらったりはできません。

インタビューに協力しても、ダメ。

講師の方もダメなんだそうです（笑）

フェアの巨大スポンサーである、東京電力とか
大和ハウスの関係者の方もダメ。

ただ、整理券などなくても、
例年のように立って観れば済む話です。

後ろじゃなく、横から見るのがオススメです。

昨日は自宅に籠もって、
財布の中身レポートを書いてました。

今回で記念すべき、創刊４０号です。

家賃収入は、ほぼ予定通りなんですが、
６月は、出費がめちゃめちゃ多くて大変でした。（＾＾；）

敷金返還で３５万円、リフォームで８１万円、
広告宣伝費が２２万円・・・という感じです。

ローンの返済や管理料以外にも、
出ていくお金がたくさんあるのが、アパート経営です。

例えば、エレベータが１機付いてると、
メンテナンス費用と電気代で、月７～８万は
出ていきます。

家賃－返済がキャッシュフローなんてことが
本を読むと書いてあったりしますが、とんでもないです。

ぼくは前のブログの時から、
「キャッシュフローで月額１００万円をめざす」と書いてましたが、
それが実現できたのは、「家賃－返済」が
１５０万円を大きく超えてからです。

２７０万円収入で、返済が９５万円。
これで、毎月の手残りが１００万円くらいでした。

賃貸経営がいかに、経費・税金などが掛かるかは、
購入前に、イメージを掴んでいた方がいいです。

ちなみに、今月の音声セミナーは、
高松のセレブ大家（笑）、うっちゃんです。

　・センスがなくても、かっこいいリノベをする方法。
　・高利回りの物件を取得する心構え。
　・チームの協力を得て、サポートしてもらう仕組み。
　・物件の善し悪しを見分けるテクニック。
　・夫婦で仲良く不動産投資を続けていく秘訣。

などを惜しげもなく教えてくれてます。

７／２のブログに、いいこと書いてありました。

「賃貸も売買も、自分が動けば物件も動く」

洗濯機の法則と同じですね。

肩のあたりの皮が、
過度の日焼けで、剥けてきました。

リュックを背負うと、泣きそうなくらい痛いです。。（；＿；）　

昨日は、全賃新聞の方が取材に来られました。

「若手大家さんが、管理会社とどう付き合っているか」
というテーマで、現在の管理会社さんに決めた経緯とか、
日頃どういうやりとりをしているかについて、
色々聞かれました。

上手な記者さんですと、
取材といっても、延々質問に答えていく訳ではなく、
普通に会話をしているような感じです。

でも、できあがった記事は、
いかにも「取材」して書いたようになってます。

前に、めちゃめちゃなことを（他社で）書かれましたが、
今回は、きちんと書いてくれそうです。（＾▽＾）

さて、１１日の朝から北陸に２泊出張ですので、
今週はその準備です。

準備といっても、大したことはありません。
何度もやってるので、ルーティーンワークです。

１．近くのＪＲ駅で、北陸フリー切符を購入。

２．適当に、良さそうなホテルをネット予約。

３．回る順番を決めて、管理会社さんに連絡。
　　連絡にはメールを使います。

４．必要な場合は、このサイトでレンタカーを予約。
　　富山駅で借りて、高岡で返すプランです。

５．夕ご飯のプランを決める。
　　管理会社さんを誘ったり、地元の大家友達を誘ったり、
　　ここが結構重要です。

最近、ＪＴＢの方を自分のチームに引き入れたので、
今回は１と２の代わりに、ＪＴＢのビジネスパックにしました。

飛行機とホテルがセットになったプランです。

値段は電車と変わらないくらい安いし、
ホテルのグレードが、かなりアップします。

しかも、電話して概略を伝えるだけで済むので、
駅に出向いたり、ＰＣとにらめっこしながら
予約をする手間も省けます。

今日これから、３と４をやります。
場合によっては、レンタカーは不要かも。

あと、移動中かなりヒマなので、
アマゾンで、本をたくさん買っておきます。

最近読めてないので、ちょうどいいです。

昨日のお昼に自宅に戻ってきて、
とりあえず、ネットで物件探しをしてみました。

夜は、国金レポートの購入者さんに
スカイプによる相談をさせていただきました。
（特典になってます）

頭の中が、だんだん不動産モードになってます。

日焼けして体力ついたみたいな気がしますし（笑）、
なかなか良い感じです。(*｀∇´*）v

さて、８月２日に開催される中山道子さんのセミナーに
申込みしました。

海外投資についてのセミナーです。

国内しか興味のない方にも、オススメします。

日本の不動産投資が、普通の国と比べてどうなのか。
知っておくことは、とてもプラスになると思うからです。

日本の大家さん＆不動産投資の環境が、
ものすごく恵まれていることが分かると思います。

ＳＢＩ（ソフトバンク・インベストメント）が主催のセミナーは、
いつも参加費が超安いですね（笑）

３，１５０円です。

このセミナーに限った話ではないですが、
セミナーの料金と、内容はまったく比例しません。
（ひも付きの無料セミナーは例外）

お客さんを呼べる範囲で、
価格設定されているというだけです。

ブログをお読みの方で、参加される方。
よろしければ、セミナー後にごはんでも行きましょう。

■メール下さい　toushika_keichan@yahoo.co.jp

何しろ、六本木ですからねー☆
美味しいお店も、たくさんありそうです。

中山さんのアメリカ不動産投資成功法