昨日は滞納の話を書きましたが、
今週の全賃新聞にも、滞納関連の記事がありましたね。

「どれくらいの割合が期日に遅れますか？」

という質問に対して、３０％以上の回答をした管理会社さんも
たくさんありました。

２００戸くらい管理している会社で、
年に１回は訴訟になる・・・という話も。

それは、明らかに多すぎです。（＾＾；）
こんな話を業界紙にしちゃって、恥ずかしくないのかな。

二極化に伴い、これから滞納対策は重要になってきます。
保証会社選びも含めて、再検討の余地ありです。

法制度も、もう少し大家さん寄りになるべきですけどね。

さて、昨日はメルマガ飲み会。
新宿の高級ホテルで、中華食べました。

会費２万円でも８名のご参加。
キャンセル待ちもでたくらいです。

いつも楽しく飲み会やれてます。ありがとうございます。

今日はこれから宇都宮に出かけます。
ＮＳＸ松田さんの物件に行って、リフォーム現場を見るためです。

秒速のモニターフォン取り付け技などを、
しっかり研究してきます。（＾○＾）

■極めてレベルの高いレポートを見付けました。

　欠陥住宅を防ぐ７つの自己防衛策
　
　２９ページ、ぎっしりです。
　
　一般住宅を建築する方向けに書かれたようですが、
　不動産投資家さん必読という感じです。

　これを読むだけで、中古住宅の目利き力と、
　新築の基礎知識が付くと思います。
　
　いや～、勉強になりました。

夜のうちに、財布の中身レポートを配信しました。

今月は、サンディエゴでの収録音声。

現地の業者さんへのインタビュー。
日本語での不動産投資セミナー、会計士さんとのミーティングなど。

さらに、１時間掛けてメンバーが解説しています。
全部で３時間半もの音声収録があります。

さて、昨日管理会社さんから連絡があり、
２ヶ月を超えそうな滞納が１件あるとのこと。

恒常的に遅れている入居者さんなんですが、
今月に入って、連絡が取れなくなっているんだそうです。（＾＾；）

いつも遅れて何とか入金・・・という方は、
引越費用を捻出できないので、長期入居になります。

自分で督促をしない限りは、逆にありがたい方だったりします（笑）

でもそれは、一定期間のうちに回収できてこその話。

業務範囲を超えたことを、
管理会社さんにさせるつもりはありませんので、
進展がなければ、自分で督促や法的手段を取るつもりです。

実は投資家けーちゃん、過去２度も滞納訴訟をしていて、
今ではもう、住民票を取るくらい簡単に裁判を起こせるのでした(*｀∇´*）v

しかし、こんなことを書いて良いのか分かりませんが、
時給８００円のバイトでも、月２５日で２０万稼げます。

４万円台前半の家賃を、払えないはずがありません。

ギャンブルとか風俗とか酒やタバコ。
何かムダ使いをしてるはずです。

小学生でも、お小遣い帳とか付けて
ちゃんとやりくりできるというのに、どうなんでしょうね。(-_-メ;)

■これから物件を買い始める方、何の知識もないという方。
　不動産投資の学校か、２０代投資法がお勧めです。

　不動産は、最初の広範囲の知識を効率よく付けることが、
　スタートダッシュの早道です。

ご無沙汰でした。

一週間ブログを書くのを休みましたが、
またお読みいただきまして、ありがとうございます。

さて、先月の終わりに取得税を支払いまして、支出も一段落。

国金から融資を受けた３８０万円も手つかずで残っていますので、
売り物件でも探してみようかなという気になってきました。

あと６戸で１００戸達成です。
なんとなく区切りがよいので、狙いたいですね。

取りあえず自分のセミナーで話していたノウハウを活用するために、
まずは検索の王道の健美家で、北陸情報をチェック。

いや～、しばらく見ないうちに、
高利回りの物件が増えてますね。

２０％超の物件がぞろぞろ出ているという訳ではないのですが、
「ふざけるな～」というような低い利回りが少ないのと、
全体的なレートが上がっている感じです。

もちろん、買える物件がすぐに見つかる訳ではありませんが、
なんとなく、いけそうな予感が・・・。（＾○＾）

現金買いで担保力＆与信をアップする物件と、
手堅く法人または家族名義で融資を受けられる物件。

両方の面で探してみようと思います。

あと、関係ないですが、ブログのイラストを変えようと思って
イラストを描いてくれるプロの方と打ち合わせ中です。

もう飽きましたし、
そもそも、そんなに好評じゃなかったので（笑）

■最近また売れてます。
　光速！収益不動産投資成功法は、
　「読む」タイプでは、最も内容の優れた購入系教材です。

おっはようございま～す。
ちょっと飲み過ぎで、ふらふらしてます。（＾＾；）

昨日はセミナーのあと、
お宝不動産恒例の懇親会。

参加率高すぎで、すごいことになってました（笑）

その後、大学時代に所属していた
筋トレサークルのＯＢ会にも出ましたので、
５時半～１２時くらいまでずっと飲んでました。

さて、昨日ご参加いただいた皆様、
それからＤＶＤの予約をしていただいた皆様、
ありがとうございました。（＾○＾）

アパート経営という、ちょっと特殊な業界で、
普通の企業なら当たり前に大事にしてることを、やっていく。

そういうスタンスの話です。

生まれた時から専業の大家さんという方以外は、
何かの職業に就いたことがあるはずですが、
そこで培ったスキルを、アパート経営に役立てるということも、
うまく行く秘訣かなとも思います。

ぼくの場合は、損害保険会社でしたので、

「手紙や企画書を作る」
「コミュニケーション」
「相手を乗せて、頑張ってもらう」

というようなことが得意なのですが、
それぞれのご職業に、強みはあると思います。

アパート経営は楽しいですね。（＾＾）

昨日、今日と新宿のホテルに２泊です。
静かで空調が良いので、ＰＣ仕事もはかどります。

ハッピー＆リッチなブログも、更新しました。

ちなみにここは、アームの練習や都内で飲み会がある時など、
月に３泊くらいはするところなんですが、
昨日は初めて、お部屋のアップグレードが実現しました。（＾○＾）

ようやく、ＶＩＰ・・・までいきませんが、特別待遇。

人は誰でも、特別扱いが好きなのです。

さて、１０日連続の、プレセミナーも終了しました。

ウルトラ物件獲得術は、不動産投資における
ちょっと偏ったスタンスのひとつですから、

事前に読んでおいていただくと、理解しやすいと思います。

ちなみに、「やっぱり地方が有利な理由」というネタで
資料１ページ分だけ話をしますが、
このセミナーは地方投資をテーマにしたものではありません。

地方投資については、すでに無料レポートで、
いつでもお読みいただけるようになってます☆

それから、昨日取得税払いました。

いいことに使って欲しいものです。（＾＾；）

ということで、ブログは１～５月まで連日更新達成☆

でも、６月２日から１週間くらい、
ブログはお休みしようかなーと思ってます。

義務になってしまうと、よくないですからね。（＾＾）ｖ

昨日は起業家支援で有名な、福島正伸さんの
１ｄａｙセミナーに参加しました。

福島さんの講演を聴くのは２度目ですが、
毎回最高です。（＾▽＾）

さて、プレセミナーも今日で最終日。
明日が本番になります。

結構いろんなことを話しましたが、まだまだ全然。（＾▽＾）
勉強と、実戦で身につけたノウハウをお伝えします。

最終日は空室対策の具体的な話。

今のところ、効果があった空室対策としては、

　・独自チラシを作成
　・複数の仲介会社に客付けを依頼
　・業者さん向けのＦＡＸ

効果がなかった空室対策は

　・部屋にＰＯＰを飾る
　・インターネット導入
　・大家の手紙を部屋に設置
　・メジャーの設置

これって、どうですかねぇ。（＾＾；）

入居を決めるということは、
その部屋に一定期間住む権利を買うということで、
普通の買い物であるとも言えます。

ということは、普通に買い物をするときに
どんな基準で購入を決めるのか・・を考えるべきでは
ないでしょうか。

ＰＯＰやメーカー社長の手紙では決めません。

でも車や家電を買うとき、
セールスの方や店員さんの意見には影響されます。

結局、モノは「売る人」次第なんだと思います。
販売力のあるところが強いんです。

多くの会社で、営業部というのが花形部署であることや、
浜崎あゆみよりもａｖｅｘの方が、売上の取り分が多いことが
それを象徴しています。

一方、貴重な入居が決まっても、
販売者である仲介会社の取り分は、ごくわずか。
大家さんは、とても恵まれていると思います。

でしたら、もう少し「販売力」の強化に
取り組んでみてはどうかな～ということです。

募集力と言ってもいいかもしれません。

ぼくは、大して競争力のある物件を持ってませんが、
この募集力はすごいものがあります。

ここについては、時間を掛けてやり方を説明します。

ということで、１０日間のプレセミナーおしまいです。
あと１日＋αで、先行割引も終了。

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術。
これまでの集大成です。

３１日　２３：５９で割引終了です。

おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)

さて、プレセミナーも残り２日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。

利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて７つになりました。

先月の段階では３つでした。
９４戸あるので、前月は９７％、今は９２．５％の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)

利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。

利回り２０％で入居率５０％のアパートと、
利回り１０％で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は３つあって、当日話します。

そもそも、空室率が慢性的に２０％以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
９０％以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている＝家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、１００戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。

こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は２０％くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。（＾▽＾）

明日は、具体的な方法についてお話します。

あと２日で値上げです。ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ。