2015年5月 8日 15:29
HOME'Sさんのコラムも、１年半以上続けていますが、
だいたい毎月はじめに更新されています。
今回は、関連書籍を都合良く解釈してしまうことによって、
失敗をするケースについて説明しています。
ちょっと毒を吐いてる部分もありますが（笑）
よろしければ、ご覧ください。
それから、収益物件サイトの楽待さんに、
先日インタビューされた記事が、アップされたようです。
深夜バスに乗って物件を見に行った・・・という話は、
初代のブログ（インデックスワン）時代、もう１０年も前のことです。
当時はそこそこ知られたエピソードでしたが、
いまは知らない人も多いようで、多くの方にご覧頂けているようです。
さて、ブログの更新があまりできていませんが、
・秦野アパートの客付けを頑張っている。
・小松マンションの内装リフォームの見積もりを取っている。
・購入案件がなかなか出てこない。
というくらいで、特にブログに書くことがなかっただけで、
忙しいとか気力がないとかではありません（笑）
2015年4月27日 15:10
秦野アパートの入居率も、２割を超えました。
繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。
ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、ＰＲ動画の制作をお願いしました。
前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。
今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。
・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、２００％引き出してくれています！！
引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね（笑）
画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。
きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)
動画の撮影は予約が殺到していて、早くても１ヶ月待ちだそうです。
ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。
2015年4月23日 13:45
不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。
いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。
法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。
また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。
そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。
最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。
「なんで、この口座から３００万円減っているのか分からない」
というようなことが起きるのです。
下の画像は、２０１４年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。
通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。
調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。
定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「１千万円が消えた！」とパニックになります（笑）
上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。
いわゆる、Ｂ／ＳやＰ／Ｌの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。
2015年4月15日 08:27
小松マンションにも、現在１２戸の空室がありまして、
入居率でいうと６４％くらいしかありません。
こちらの入居促進のために、先週現地に行ってきました。
ちなみに現在、持ち物件全体で４０戸以上も空いています・・・。
１日５万円以上の空室損を垂れ流している状態は、
早期に改善させなければいけません。
小松マンションは、それなりに手入れされているものの、
空きが多いなりの「イマイチポイント」があります。
家賃や敷金などの家賃設定、広告料も払っておらず、
部屋の内装も、ちょっとどうなのかな・・というセンス。
清潔感もあるとは言えません。
空きが２～３割以上もあるような物件は、
建物の周囲と空いている部屋いくつかをざっと見ただけで、
イマイチポイントが１００個くらいありますね。
幸い、引き続きの管理をお願いする会社さんは、
会社としては優秀なようで、意向を汲んで頑張っていただけそうです。
この時期の北陸は、１年を通じてまさにベストシーズンで、
気候もいいし、ホタルイカなど旬の食べ物も最高です。
2015年4月12日 11:50
前回から一週間も経ってしまいました。
北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ１０部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(；-_-) =3
さて、「すごい大家戦略」のつづき。
この戦略は、プラスの（＝すごい）行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。
ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。
すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。
従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。
ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、
・感情的にふるまう。
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。
・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。（気付いて許すのとは違う）
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。
（ギブアンドテイクバランスが悪い）
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。
といったところでしょうか。
最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。
割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる？」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。
責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。
こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。
常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。
2015年4月 3日 08:34
これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、
・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。
など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、
「すごい大家と思われる」
ということです。
管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。
ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。
・知識がある ・実績がある ・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力 ・事業者として優秀だ ・ケチでない
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる ・アイデアが豊富
こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。
もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。
モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
ＰＲ動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。
自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で
「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい！(^ー^* )」
とさらっと伝えることで、
「この大家、タダモノじゃないな・・(￣Д￣;) 」
と思われるのではないでしょうか。
次回に続きます。
2015年3月28日 08:47
木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。
昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。
こんな感じでネットに掲載されていまして・・
実際に購入したのは、１億２千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。
融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。
利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。
今回は、金利が結構すごいです。
高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の３分の１くらいが空いています。
既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。
秦野のアパートと区分を合わせて、今年は６５戸買えました。
まだ３月ですから、年間１００戸目指して頑張ります。
ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市と能美（のみ）市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。
移動効率が良くなりそうで嬉しいです（笑）
