区分マンションの決済のために、昨日から名古屋に来ています。

ちょっと前の記事に書いたように、
かなりお気に入りな、カプセルサウナに泊まっていまして、
施設内のネットブースでブログを更新しています。

過去記事：名古屋決済の楽しみ

決済場所は、ここから歩いて１０分くらいの場所なので、
ギリギリまでゆっくりしていられます。（＾＾）

さて、今週末に開催されるホームズ不動産投資フェアで、
オンリアライズ株式会社という、
首都圏の一棟ものを扱っている会社のお手伝いをします。

協賛企業の講演としてお話をするほか、
同社のブースで、無料の投資相談（グループコンサル）も行います。

休憩時間がほとんどなく、かなり忙しいです。（＾＾；）

コンサルを申し込んだり、ブースに立ち寄った方には、
ぼくの本と、同社の社長と収録したＤＶＤがもらえてしまうので、
参加する方はぜひブースにお立ち寄りください。

ＤＶＤ用の対談風景

また、グループコンサルの申し込みは、
昨日配信したメルマガで、ご案内しています。

昨日のメールマガジンはこちら

手続きが、ちょっと面倒くさいですね。（＾＾；）

これは、オンリアライズの社長がカンペを見ながら、
冒頭のナレーション部分を収録している様子。

ということで、名古屋は雨降りではありますが、
買い物に出かけようと思います。

消費税還付の続き・・というか、補足説明なんですが、
今は、大家さんでも消費税還付ができるかどうかという話をします。

結論的に言うと、できます。

ただ、還付が大家さんの間で流行った頃から、
制度の運用が少し変わっています。

一般的に知られている手法としては、
新しく設立された法人の、決算初年度で還付を受けたあと、
あとはごく少ない（自販機など）課税売上に対して、
わずかな消費税を納付する・・というものでした。

払う消費税（建物の取得費、建築費）に対して、
受け取る消費税（自販機売上など）が著しく少ないため、
還付される訳です。

普通、大家さんは住居家賃という非課税売上に対して、
駐車場や自販機などの課税売上が、かなり少ないのですが、

決算月と物件取得をうまく調整することで
その年度の課税売上割合を、過大にするのがポイントです。

しかし、設立初年度で還付を受けた法人の場合は、
設立４期目に課税売り上げと非課税売り上げの割合を平準化され、
消費税も調整されることになってしまいました。

これが、平成２２年のことです。

設立初年度は、

家賃ゼロ・自販機売上１万円　＝　課税売上割合１００％

というような決算（確定申告）も可能なんですが、
アパートに入居者が入って安定した年には、

家賃１千万円・自販機売上げ２０万円＝課税売上割合２％弱

となってしまいます。

もし、初年度に還付された消費税が１００万円であっても、
これが課税売上割合が２％であれば、還付額はわずか２万円になります。

そして、初年度に受けた１００万円の還付のうち、
９８万円分を、戻さなければならないということです。
実際は３年間の「平均」で計算するので、追徴額は違います

これでは、還付の意味がありませんね。（＾＾；）

しかし、この規則が適用されるのは、設立初年度の法人のみです。

あらかじめ法人を設立して寝かせておき、
設立２年目以降で消費税還付をすれば問題ありません。

そして、消費税還付の支援を積極的にされている税理士さんは、
あらかじめ設立しておいた法人を買い取ってもらうことで、
顧問先が、好きなときに還付が受けられるようにしているそうです。

もちろん、こういうのはイタチごっこ的な側面があるので、
またルールが変わることは十分考えられます。

そうしたら、またそれに合わせた上手いテクニックが、
頭の良い税理士さんによって、開発されるんでしょうね。

自分の持ってる法人は、１１月が決算なので、
１月末までに決算書を作成し、納税をすることになります。

いつもギリギリになるので（笑）、
先週ようやく、手元に決算書が届いたところです。

来週決済の名古屋区分マンションの融資を、
公庫に申し込んでいるので、まずはそちらに１部送付。

ついでにあと３部コピーして、地元の地銀さんをお呼びし、
それぞれの担当者に説明付きで渡します。

法人の決算書は、個人の確定申告に比べて厚いので、
コピー代で、だいたい数千円かかってしまいます。。C= (-。- )

重点的に説明するのは、

・未収金、未払金について。
・長期借入金のうち、自分個人からの貸付について。
・借入額の増加要因と経営状況。

などです。

説明しなくても、行員さんはその場でチェックして、
すぐに「この未収金って何ですか？」と聞いてきますね。

あと、１１月に購入したマンションが、既に満室になっており、
法人所有物件の入居率が、１００％である点はアピールできました。

これで空室の多い物件の融資が、
今後も受けやすくなるといいんですけどね。（=´∇｀=）

昨日は２行に対して決算説明を行ったあと、
税理士さんが来社されて、今度は個人の確定申告の相談です。

これはもう、資料をどっさりお渡しするだけ。

物件の売却があったので、ちょっと面倒くさいかもですが、
法人に比べれば、数字のこだわりもないし楽ちんです。

あと、法人の話に戻るのですが、
決算末直前に（法人にとっては）物件を購入したことに加えて、
課税売上の割合が結構高かったので、
２００万円くらいの消費税が還付されるみたいです。

払った消費税より、もらった消費税の方が少なければ還付。
逆なら納付するという単純な仕組みです。

全国商工新聞のデータ。還付されすぎ。。

ふふふ・・・２００万円の還付など、
こういった大企業に比べれば、少ないものです。 (*￣ー￣)

どんどん還付受けちゃいましょう。

ツイッターで面白い画像を見つけたので、
自分もやってみました。

ひらがなの羅列の中に、意味のある単語が混じっていて、
最初にみつけた３つが自分の欲しいものだそうです。

ぼくの場合は、「あんてい」「たのしさ」「けいけん」でした。

安定志向・・・ですか。良くないのかな（笑）

さて、今週はストイックな１週間にしようと思います。

仕事しっかり遊びは少なめ。
満室経営新聞の取材で、外に出ることも多そうです。
弁護士さんへの相談もありますし。

名古屋マンションの決済が来週なのですが、
こちらはもう、司法書士さんと不動産会社の方がバッチリやっていて、
ぼくは謄本と印鑑を持って現地に行くだけになってます。

最近は、仕事の時間が１００あるとすると、

・不動産の管理や入居付け　１０
・新規の物件購入　　３０
・新聞その他、ハートブレインの仕事　３０
・その他のお仕事　３０

という感じです。

その他のお仕事というのは、講演の資料を作ったり、
チャレンジ制度の面談をしたりとかです。

ブログやメルマガを書くのも、その他ですね。

今週は、通常よりはハートブレイン系の仕事が多そうです。

前回の記事に書いた「ややこしそうな物件」について、
弁護士さんに相談しようと思っていたのですが、
体調を崩されていたとのことで、昨日ようやく連絡がつきました。

来週の木曜日に、相談に行ってきます。

それまで、物件は残っているだろうか。。（＾＾；）

現地はそれよりも先に、見てこないといけないですね。
連休の間に行ってこようかな・・・東京都区内の東のほうです。

さて、再来週末に開催される「HOME'S不動産投資フェア」の、
ネクストさんの主催講演の資料が完成しました。

HOME'S 不動産投資フェア２０１３

今回の不動産投資フェアでは、企業さん主催の講演もあり、
さらにはブースで投資相談までしてますので、
当日は、会場の中でいちばん忙しい人になるかもしれません（笑）

そちらの講演準備は、これからです。（＾＾；）

名古屋のカプセルサウナの記事を書きましたが、
共感いただける方も多く、なかなか好評のようです。

価格の安さや、都会にある手軽さも好きな理由ですが、
ああいう施設は「１００％日本人向け」に作られている点が良いのですね。

海外のかなり高いホテルに行っても、
ウォシュレットも付いてないトイレや固定式のシャワー、
ごわごわのバスタオルにヘコみます。

↑こんなの。プールかっつうの。(｀ヘ´#)

そのプールにしても、水着を持って外に出てみると、
「あれ？どこで着替えたらいいの？(￣Д￣;) 」ってドキドキしますし、
部屋から水着で行くのがスタンダードって、
部屋に戻るとき、どうするんですか？って話です。

プール用の貸しタオルも、ホテルによってあったりなかったりで、
行ってみるまで分からなかったりしますし・・・。



一方日本の場合、４千円程度で泊まれるカプセルサウナでさえ、
浴室の洗い場はこのクオリティです。

清潔感と充実したアメニティ。
３６０°自在に動くシャワーはもちろん無段階温度調節。

これぞ、ジャパンクオリティではないでしょうか。 (*￣ー￣)



さてさて、前置きが長くなりすぎましたが、
いま検討している不動産投資案件は、ちょっとややこしそうな感じです。

分類上は区分マンションだと思いますが、
４階建てのマンションで、土地と２階部分のみの販売。

これだけなら、時々ある話なのですが、
１階、３階、４階を所有している人というのが、
土地＆２階の方の親族で、

どちらも相続で物件を取得したこともあり、
これまで、今回の売主さんは地代を取っていなかったとのこと。

さらに、土地＆２階についても直近の相続物件で、
もしかすると、他の部分を所有している親族にも相続権があるかも？

というものです。２回読まないとわからないですね。（＾＾；）

２階部分は本人の自己使用なので、購入後は空き→収入ゼロ。
写真を見たところ、ぼろぼろでした。築年数は４０年くらいだそうです。

いいとこナシの物件に見えますが、
路線価ベースで地価の半額以下でも買えそうなのです。

相続、地代、リフォーム、他部分の買取・・課題は多いですが、
少しは検討してみようと思います。

名古屋マンションの決済日が、１８日に決まりました。

こちらの都合で日程を合わせてもらったのですが、
売主さん（法人）は、都合で立ち会いができないとのことです。

一度も相手方に会わずに所有権が移転する・・という、
これまでで初めてのケースになりそうです。

いつものように、地元の司法書士さんにメールを入れて、
「前日の夜ご飯たべよー」と、春日井市に住んでる両親に連絡して、
新幹線のチケットを取って、

名古屋単独出張の定宿と化している、
このカプセルサウナの、宿泊予約を取って準備完了です。

サウナ・カプセル　ウェルビー栄

「２４時間滞在」「冷凍サウナ」「パソコンブース」「漫画１万冊」
「朝食バイキング付き」「２４時間レストラン」「９種類のマッサージ」

など、圧倒的な施設の充実ぶりです。

むしろ事務所にいるより、
仕事がはかどるんじゃないかと思うくらいです。

ちなみに冷凍サウナというのは、要するに冷凍室で、
通常のサウナのあと、水風呂に飛び込めないような人でも、
ゆるやかに身体を冷やすことができます。

ものすっごく気持ちいいのです。（=´∇｀=）

※施設ホームページより。見かけほど寒くないです。

融資を使わない区分の購入くらいですと、
さすがにもう、緊張するようなイベントではありません。

名古屋での契約や決済が決まると、頭に浮かぶのは、
不動産より「手羽先」「味噌煮込み」「サウナ」です（笑）