昨日から北陸入りしていまして、
今朝は高岡のホテルからブログの更新してます。

ネット環境が良くないのと、早くに出なきゃいけないので、
今日は記事更新はお休みさせていただきます。（＾＾；）

今晩は金沢の管理会社さんと大宴会です。

楽しみ～☆

もう見ました？あと１０日です。

運命の日まで、あと１１日！！

満室経営新聞とか、財布レポートのインタビューで、
最近は、人と会う機会が増えています。

一昨日は、銀行対策.comの渕本吉貴さん。
中村一晴さんの融資セミナーで、バカウケだった人です。

昨日は人気ブロガーのジェービルさんこと、岡元幹夫さん。
元メガバンカーということで、融資関連が多いです。

銀行対策.com

東京大家スタイル

貴重な話を聞くことができて有り難いです。
新聞やレポートで、どんどん広めていきたいと思います。

さて、今日は「経営力の低い売主の見分け方」について。

こういう人から物件を買うと、
自分で入居率や家賃を改善できる可能性が高いので、
それだけアパート経営が上手くいきやすいです。

注目するべきところは、まず入居率です。

空きが多い方が良いです。
１～２室ではなく、３割以上空いている物件が狙い目。

なぜなら、恒常的にこのレベルの空室が続いている場合、
物件価値より家賃設定が高いまま、
それを放置しているということが明らかだからです。

家賃をちょっと下げるだけで、ガンガン埋まることもあります。

それから、雑誌やネットで当該物件の掲載を確認します。
空きだらけの物件にも関わらず、掲載がなかったりします。（笑）

普段から募集状況を確認していないことと、
仲介会社さんとの関係が良くないことが分かります。

あとは、現地を見て突っ込みどころがたくさんあるかどうか。

例えば雑草や放置自転車、すぐ直せる破損や汚れなどを、
そのままにしているような場合は、良い売主さんの可能性大です。

こんな感じで「あ、勝てそうだな」と思ったら、
適正な家賃での適正利回りを追求するために交渉に入ります。

交渉の具体的な進め方については次回で。

最近ようやく理解されてきた、中村さんのデザイン作品集。
何度も言いますが、セットで買った方がいいです。

中村豊　内装デザイン作品集

ひとつだけ購入して「これでお願いします」というのは、
管理会社さんへの押しつけになってしまいます。

複数プランを提示して、管理会社さんに選んでもらうことが、
部屋への愛着や募集への意欲を高めるのです。

今週は北陸遠征です。

通常、２泊３日で富山、金沢、加賀を廻り、
うち１日は管理会社さんとの懇親会をすることが多いです。

今回は繁忙期明けなので２泊では足りず（笑）、
明日の午後からの３泊にしました。

体調管理に気をつけながら、乗り切ろうと思います。

さて、今日は高利回り物件の選び方について。

いろいろ試行錯誤をしましたが、
今から始めるなら・・ということで書きます。

まず、手元の資金やキャッシュフローが少ない場合、
物件選びで重要なのが、以下の２点です。

１．フルローンが出ること
２．利回りが高いこと

当たり前じゃん・・と思われるかもしれませんが、
上記２点を追求するために、立地や入居率など、
他の要素は極力切っています。

フルローンが出る物件の法則については、
光速不動産投資成功法に詳しいので読んでください。

ただし、フルローンの出る高利回り物件で、
立地も入居率も良かったりすると、すぐに売れます。

スピードで勝負できる人ならいいですが、
自分には、なかなか真似ができませんでした。

とはいえ、立地も入居率も悪い場合は、
高利回りも「絵空事」となり、永久に満室になりません。

そこで自分が重視するようにしたのが、
「売主さんのアパート経営の手腕はどうか」ということでした。

自分より、アパート経営が下手な売主さんから買う。

これに集中して物件を選んでいったことで、
平均利回り１９％、入居率常時９０％以上になりました。
（平均だと９２．５％くらいです）

経営手腕の見分け方など、続きは次回にします。

今の富山はもちろんホタルイカ、
金沢方面だとサヨリやヒラマサなんかが美味しいです。

ヒラマサの刺身はこんな感じ。

４月２５日からの新刊本amazonキャンペーン。

特設サイトがオープンしました。（≧∇≦）

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ　Amazonキャンペーン

プロモーション動画、気合い入ってますのでぜひご覧下さい。
２週間後にキャンペーンスタートです。

昨日の夕方、大阪から帰ってきました。

自宅に戻る前に、事務所で打ち合わせがあったり、
なんか、意外と忙しい１日でした。

ホントは２泊くらいしたいんですけどねぇ。

「大阪に行ったら食べたいものリスト」を作ると、
どうしても３食では足りないので・・・。（笑）

さて、昨日の朝は大家さん勉強会の老舗である
「がんばる家主の会」を主催されている、松浦昭さんに、
お時間を割いていただくことができました。

がんばる家主の会のサイト

２００名を超える大家会を運営するための、
独自の工夫を伺ってきました。

「規模が大きくなってくると、どうしても会員さんの中に、
他人の誹謗中傷をしたり、和を乱すような人が出てきますが、
そういう時はどんな対処をしてますか？」

という質問をしたのですが、

「誹謗中傷に同調するような人が出ない雰囲気を、
作っていくことが大切です。良貨で悪貨を駆逐するのです。」

がご回答でした。

良い会員さんばかりにすることで、
不良会員は居づらくなって退会するそうです。

ところで、松浦さんと言えば浦田健さんの最初の本で、
「入居者に携帯番号を教えて、２４時間通話ＯＫにしている」
というノウハウを紹介された有名大家さんです。

出版以降、松浦さんの携帯番号が変わってるそうですが、
本を読んだから、今でも時々電話があるので、
古い携帯も、着信専用でキープしているそうです。（笑）

そして、松浦さんのコミュニケーションはさらに進化！

今では入居者と携帯メールのやりとりは当たり前。
６０代でありながら、iPhoneをフル活用していて驚きました。

ＧＰＳ機能について説明する松浦さん。

その他、運営についての工夫も伺ったので、
またの機会にご紹介したいと思います。

中村豊　内装デザイン作品集

「今田信宏さんも成果が出ている」という記事を書いたら、
急に売れるようになりました。

ぼくも内見決まってるって、何度も書いてるのに・・。（笑）

４月２５日から新刊本のamazonキャンペーンですが、
来週始めくらいから、予告が始まります。

キャンペーンの特典は、人気者大家さん１０名による、
コミュニケーション関連のインタビュー映像です。

プロモーション映像を編集中。上記１０名へのインタビューです。

amazonでは予約ができるみたいですが、
はやる気持ちを抑えて、２５日までお待ち下さい。（笑）

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ

さて、昨日から大阪に来ておりまして、
関西大家の会のみなさんと、道頓堀に繰り出しました。

関西大家の会のサイト

鉄板鍋のお店に行ったのですが、
ラーメン二郎に匹敵する、見事な盛りっぷりです。

鉄板鍋きのした　道頓堀総本家

皆さんが楽しそうにアパート経営をされていて印象に残りました。
今後とも、よろしくお願いします。

みんなが帰ったあとも、自主的に飲みに行ってしまいました。
あの環境は確実に飲み過ぎてしまいますね。。（＾＾；）

一昨日、今田さんとも盛り上がったのですが、
今年の繁忙期は、中村豊さんのデザイン集で、
内見がバシバシ決まったそうです。

デザイン集の中から自分で選んで発注するのではなく、
セットをまとめて管理会社さんに見せ、
客付けをする人に、選んでもらうのがポイントです。

ぼくも、金沢のマンションにこれを使って、
内見客のほとんどに、一発決めしてもらえました。

【過去記事】デザインリフォームの効果が凄すぎる

あの浦田健さんも購入している記事

沈滞市況の厳しい金沢、しかも中心部から外れた場所で、
購入以来４年連続して年度末、満室ゴールです。

家賃１ヶ月分で、４冊セット買えます。

【セットで購入】中村豊　内装デザイン作品集

さて、滞納されていた名古屋マンションなんですが、
６日のお昼くらいに、あっさり入金ありました。

もちろん、お詫びの電話などはありませんし、
今後もちゃんと期日通り支払うかは、微妙なところです。

着金の報告と合わせて、しっかり期日を守るよう、
ＦＡＸを流しておこうかと思います。

ということで、今日はこれから大阪行きます。

夜は関西大家の会の代表、ゴンさんたちと会食。
明日は、がんばる家主の会の代表、松浦昭さんと面会です。

関西大家の会のサイト

がんばる家主の会のサイト

大家会もいろいろありますが、
情報収集＆勉強に加えて、モチベーションも上がるので、
ぜひ、何か加入してみることをオススメします☆