これから新幹線で移動して、名古屋でセミナーです。

自分の旅行や主催イベントなどは晴れるのですが、
今日は午後から大荒れとのことで、
お客さん、ちゃんと来るのかなと心配です。（＾＾；）

参加者さんが何人であっても、しっかりやりますけどね。
いちばん少ないときで、４人の前で講演したことがあります（笑）

少ないほど、参加者さんのニーズに合わせた話ができて、
それはそれで良いのです。
ちなみに、１００名くらいがいちばんやりにくいです。
それ以上になると、聴き手の反応を考えずに話したいことを話せるので。

さて、前回の記事に書いた北陸のマンションですが、
無事に４００万円引きくらいの買付が通りました。

再来週に現地へ行った際に、契約まで・・と思いましたが、
売主さんの都合で、間に合わないみたいです。

契約書持ち回りで、今月中に契約。
決済は連休明けかな・・という感じになってます。

このマンションは、サブリースの契約中でして、
ぼくがこれまで購入候補にした物件では、初めてのことです。

入居が厳しい地域なので、
サブリースを受けられる会社が少ないんですよね。

このサブリースの契約は、結構オーナーには厳しい内容ですので、
契約が確定したら、ご紹介したいと思います。

前回のブログに書いた、北陸の物件に買付を入れました。

ちょっと指値をしていますが、
売値の５％程度ですし、売主さんが条件として出している、
「ローン特約なしの買付」ですので、

おそらく通るのではないかと思います。
※あとは、仲介会社さんの頑張り次第。

融資が通るかは、まだ分からないのですが（笑）、
買付の結果が出る頃には、融資の結果も出るはずなので、
合理的なタイミングであるとも言えます。

現地調査・融資の契約・場合によっては売買契約のために、
北陸へ行く日程を、再来週の頭にしました。１４日くらいからですね。

この時期ですので、交通宿泊を確保するのは、
割と直前でも大丈夫そうですので、
とりあえずは、予定日にスケジュールを入れないようにします。

買付や融資が流れた場合は、もう少しあとでの訪問です。

やるべきことはやったので、融資も買付も結果を待つだけ。
すがすがしい気分でいいですね。（=´∇｀=）

今日は、１０日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートを仕上げなければいけません。

今日から４月。新年度ですね。（=´∇｀=）

世間では今日は「ウソを付いていい日」ということで、
毎年、ブログやメルマガでウソ情報が送られてくる訳ですが、
ぼくは何もありませんのでご安心下さい。

ウソ情報を読んでる時間なんかないので、
そろそろ、この風習も下火になってほしいものです。

さて、自分のメイン投資エリアである北陸地方で、
久々に良さそうな物件を見つけたので、現在融資の審査中です。

通常、北陸を含む遠隔地の売り物件の場合、

１．資料を見て、数字的に購入対象かどうかを確認する

４．買付が通ったら現地を見に行って最終確認。

という順序で、購入を進めていきます。

買えない物件を、遠くまで見に行っても仕方ありませんし、
取引銀行の融資基準が、ある程度把握できているので採れる手法です。

現地不動産会社さんによる調査は、かなりしっかり行うので、
これまで「買付が通ったけど買わなかった」という例は、
融資落ちも含めて、一度もありません。

ただ、今回は先に融資審査をしてもらってます。

「ローン特約の付いた買付不可」という条件だからです。

先週、銀行に電話して資料を送っておりまして、
銀行から届いた「審査申込書」を、週末のうちに返送しました。

支店長からの手紙を読むと、なんとなく行けそうな感触なので、
今日明日のうちに、買付を入れるかもしれません。

最近、楽しいことが多くて毎日いい感じなんですが、
購入案件があるときは、さらにパワフルに活動できますね。（=´∇｀=）

買えたらいいなー。

例によってちょっと空室は多いものの、
表面利回り２０％超の、平成築鉄骨マンションです。

昨日で、２０１２年度の平日は最後だったので、
世間全体が、かなり忙しかったのではないかと思います。

ぼくがサラリーマンとして勤務してた住友海上という会社は、
なぜか１日の午前中が営業締めだったので、
例えば、今日のような大きな締め切りを控えた週末は、
ノルマ達成のため、だいたい仕事をしていましたね。（＾＾；）

ぼくの誕生日は６月３０日なんですが、
同じように、７月１日お昼の四半期締め切りを控えて、
平日だろうが休日だろうが、バタバタでした。

上記のような特殊な締め切りスケジュールの会社でも、
普通の会社と同じように、４月１日付けの異動が多いので、

転任者が、新しい赴任地に朝イチで出社すると、
赴任地は前年度の締め切り直前。
お昼過ぎまで、誰にも構ってもらえなかったりします（笑）

さて。

昨日、持ち物件のひとつを売却しました。
１１月中旬に購入した、横浜のマンションです。

購入時は空室が約４割（５部屋）と多かったのですが、
あっという間に満室にすることができ、
スルガの融資が緩いこともあって、高く売却できました。

年度末の実質最終日ということで、
スルガ銀行はもちろん、自分以外のみんなが超多忙の中で決済。

・銀行の応接が使えず、仲介会社さんの会議室を使用。

・着金確認が数時間単位でできないので、売却代金の入金を確認しないまま、
　権利書・委任状・印鑑証明を渡さざるを得ない状況に。

という、イレギュラーだらけの決済となりました。C= (-。- )

これが、司法書士さんからのメール。

ぼくが、お受けした講演やセミナーの前日に
「復代理で、別の人間が伺います」
って連絡したら、すごい怒られるだろうなー（笑）

意外と甘い、士業の世界を垣間見ました。

事前に書類上の準備は整っていましたので、
送金や着金確認ができないので、決済手続き自体は超スピード。
３０分もかからず終わりました。

金融機関には、事前に繰上返済のことを話して書類を出していたので、
買主さんから入金されてすぐ（瞬時）、
残債の一括返済と、繰上返済の違約金が引き落とされてました。

銀行のシステムは、かなり高度に作られており、
入金と一括返済の間に、お金が出せないようになっているようです。

ということで、いろいろと勉強になる売り決済でした。

週末は、来週の名古屋セミナーの資料を作ります。

年度末で、バタバタした日々が続いてますね。

区分マンションの契約や決済の準備があるほか、
３末に新規購入する方が多いので、保険コンサルの案件も多いです。

決済時には、売主さんにはもちろん、
不動産会社や司法書士さんなど、お金を払う先が多いのですが、
保険のほうも、忘れずに手続きしておきましょう。

メガバンクで融資を受けたりすると、
金融機関側で、保険のチェックをしてこないこともあるので、
自分で気をつけていないといけません。

また、物件を売却する場合は、保険の解約手続きを忘れがちです。

中には、売却して数ヶ月経過してから、
「解約忘れてましたー」と、遡及解約の手続きをされる方もいますが、
これは、保険会社的には迷惑なものです。。（＾＾；）
※管理部門向けに、「遡及の経緯書」のようなものを書かないといけないので。

諸々、抜けなくしっかりやっておきましょう。

さて、既に満席との情報なんですが、
来週末は、名古屋で講演をさせていただくことになっています。

一棟アカデミー（名古屋）

利回りの高い物件を多く扱っている、
プレミアム・バリューバンクさんが主催されています。

一棟もので、どんどん規模を増やしていく方法について、
お話させていただく予定です。

また前泊か後泊して、名古屋名物を食べてきます。（=´∇｀=）

ウィダー・イン・ゼリーというものをご存じだと思いますが、
この「ウィダー」というのは人名でして、

アメリカのジョー・ウィダーさんという、
筋トレ＆ボディビルの、始祖的な方から名前をとってます。

アーノルド・シュワルツェネッガーのメンターでもある凄い人なんですが、
一昨日、お亡くなりになりました。ご冥福をお祈りします。

関連記事：Bodybuilding icon Joe Weider dies

そんな訳で、昨日は「追悼トレーニング」として、
いつも以上に頑張ってしまい、今朝は筋肉痛がかなり酷いです。（＾＾；）

さて、今週は年度末ラストの週ということで、
不動産活動がかなり忙しいです。

明日、区分マンションの契約があるのと、週末に決済がひとつ。

その合間に、銀行さんと打ち合わせがありますし、
買付を入れている案件の確認（プッシュ）もしなければいけません。

不動産会社さんの話によると、３月２８日と２９日は、
スルガ銀行の応接が、収益不動産の決済でいっぱいらしく、
融資を利用する方でも、銀行の外で決済をするそうです。

スルガは全国で１２７店舗あるそうなので、
おそらく、今週だけで３００件くらいの決済があるんですね。
すごいなぁ。。

火曜日、久しぶりに石渡浩さんと飲みに行きました。

名目上は満室経営新聞の取材ということですが、
雑談も多く、最近の融資事情も教えてもらえて有意義でした。

ちゃんと男性の社員さんを秘書として雇用されていて、
何かすごいなー、政治家みたいだなーと思ったり。

上記の写真は、ビールなどの苦めのお酒が嫌いな石渡さんが、
秘書の方に「ガリガリ君サワー」なるものを強要してるところです。

写真を見る限り、露骨に嫌がっていますね（笑）

石渡さんも、最近の収益不動産市場が加熱していて、
なかなか良い物件が買えないと言ってました。

モラトリアム法案の期限が切れるとはいえ、
金融機関には、中小企業の保護と資金円滑化を求められており、
そう簡単に取引先を見捨てたりはしなさそうです。

厳しめの会社も生き延びる→不動産を売らずに済むということで、
４月からバーゲンセールってのは、現実的ではないですね。（＾＾；）

関連ニュース：「ゾンビ企業」は生き延びる（Newsweek）

物件が増えない中で、融資は引き続きゆるゆるの状態。

融資の出やすい都市圏のＲＣ一棟ものは、
引き続き高値推移しそうです。

競争しない市場で、高利回り物件を購入するには、
石原博光さんのやり方が、良いと思います。

石原博光さんの高利回りアパート投資ノウハウ