久々に晴れました。（＾▽＾）

今日は、お昼からジェームス・スキナーさんの、
講演会に行って、夜は財布レポート読者さんの懇親会です。

北田眞一郎さんと石渡浩さんの、
「家賃年収１億円コンビ」がゲスト出演します。（笑）

さて、今日は少し知識のある方なら聞いたことがある、
「新価」と「時価」の話です。

新価は、別称「再調達価格」といいまして、
「今、そのモノを新規取得したら、いくら掛かるか」が
基準になります。当時の新規取得額ではありません。

で、時価は文字通り、現在価値。

不動産投資で契約する保険では、必ず新価にしましょう。
購入する物件が、どれだけ古くてもです。

理由は、「新旧交換控除」があるからです。

再調達価格が１億円の物件がありました。
この物件は、築年数が古いので、時価が５千万円です。

時価契約をして、５千万円の保険金額にするのは、
契約規定的には間違っていません。

火災で全焼した場合、５千万円が支払われるのは、
特にトラブルもないからいいのですが、
問題になるのは、半焼したような場合です。

この場合、修理によって新しく復活する部分は新品ですので、
保険が修理費の満額出ません。

「あなたが契約していたのは、築●●年の時価契約ですので、
築●●年の焼失分について払って、あとは自己負担です」

ということになるのが、「新旧交換控除」です。

大家さんのリスク対策としては、
「予定外の予算化できない支出を極力減らす」ことが、
最も重要になりますので、時価はあり得ません。

しかも最悪自己負担で補修したとしても、
自己負担分は「資本的支出」になって、経費にもなりません。

契約は必ず新価で加入しましょう。

おおーーっと・・・告知が遅れてしまいました。（＾＾；）

アパート経営のビッグイベント、全賃フェア。
今年もビッグサイトで開催されます。

８月４～６日の３日間、平日開催で残念ですが、
今年も３日通しで参加します。

今年は、プロのライターさんを連れて各ブースを回り、
お役立ち情報をまとめて、レポート会員さんに配信します。

「全賃新聞より詳しい、全賃フェアレポート」を
作る予定ですので、どうぞお楽しみ。

ところで、告知が遅れてしまったのは、
４日の夜に開催されます、「勝ち組大家の集い」です。

先日セミナーでご一緒させていただいた、
中村一晴さんと、ハートブレインでの合同企画。

全賃フェア　３大イベント（不動産投資家大学）

中村さんやレポートメンバーはもちろんのこと、
当日フェアで講演をされる方も、お誘いしようと思いますので、
ぜひぜひご参加下さい。

実費で開催する、単なる趣味的なイベントですが（笑）、
楽しいものにしたいと思います。

昨日北陸から帰ってきたのですが、
前の日に食べた「何か」が原因で体調を崩し、
ブログの更新ができませんでした。（＾＾；）

夜には復活し、今は元気です。

さて、今日は銀行融資と保険の関係について。

銀行は土地建物を担保に取って、
収益物件の購入資金を、貸してくれる訳ですが、

火災や水害で、建物がなくなってしまうと
ローンを返済するのが、相当厳しくなります。

建物焼失しましたー。保険入ってませんー。
ローンも返せませんー。（〃∇〃）

こんなことでは困るので、
火災保険の加入を強制するのです。

さらに銀行側は・・・

２０年一括で火災保険入ってたんだけど、
ちょっとお金足りないから、解約しちゃったー。

建物が燃えて保険金が出たんだけど、
別の借金の返済で、使っちゃいましたー。（*/∇＼*）

・・ということまで心配しています。（笑）

そこで銀行は、火災保険に特殊な手続きをして、
「解約や契約内容の変更」「保険金の請求」について、
銀行の許可がないと行えないようにします。

これを、「質権（しちけん）設定」といいます。

質権設定が火災保険にされた場合、
保険証券は、質権者のところに届きます。

ちなみに、質権設定や火災保険については、
金融機関によって、重視の度合いがかなり違います。

都銀のＳＭＢＣは、面倒くさいからなのか、
火災保険の質権設定はもちろん、
加入してるかどうかの確認もしません。

逆に、最近貸出の多いスルガ銀行では、
金消契約（＝融資実行前）の時点で火災保険の申込書を、
確認するくらい徹底しています。

あと、銀行が「保険の加入」や「質権設定」を
強制するのは、何の問題もないのですが、

「取扱代理店を指定する」ことは、
圧力募集といって、保険業法違反です。

７掛けカウントではありますが、
順位がひとつ、下がってしまいました。（／＿；。）

下がってしまったブログランキングを確認

さて、小話を飛ばして、今日はコアな話をします。
「いくらの保険金額で加入すれば良いか」について。

保険のプランニングをするにあたって、
かなり、重要な要素になります。

リスクを排除しつつ、極力保険料をカットするために、
最適な保険金額とは、以下の公式です。



土地の売却金＋地震保険金　＞　ローンの残債

上記の数式に当てはまる金額で設定します。

土地の流動性とか、他に保有されている資産、
価格における土地比率など、増減要素はいろいろですが、
基本的には、上記の数式通りに契約すれば安心です。

ぼくは、全ての契約で上記の式を満たしてるので、
地震が来ても、ビクともしません。

新築の場合は、上記の公式に当てはまる契約が、
ほとんど不可能ですので、地震リスク的には危険です。

それから、昨日の記事でご案内したＣＤ教材ですが、
トータルで６０名以上の方に購入いただきました。

不動産投資パーフェクトスタートガイド

楽しく聴けて、飽きないように作ってます。

◆初心者の方向けに、楽しいトークを聴きながら、　
　しっかり勉強できてしまうＣＤ教材を作りました。

　不動産投資パーフェクトスタートガイド

　中盤の動画が、カッコイイです☆



さて、今日は「燃えたら？」「水漏れしたら？」に続いて、
「地震で倒壊したら？」というお話です。

地震も、そうそう頻繁にある訳ではありませんが、
いざという時に慌てないために、覚えておいてください。

まず、地震保険は以前の記事で説明したように、
非常におおざっぱな損害査定をされます。

火災保険は、修理の見積を１項目ずつチェックしますが、
地震保険では、「全損」「半損」「一部損」の
３通りの査定にしかなりません。

地震の時は、査定件数も膨大になるので、
火災と同じような査定をしていては、追いつきません。

ただ、「全損」と言っても、
建物が粉々に砕けている状態だけではなくて、
割と簡単に認定されます。

詳しくは、日本地震再保険のサイトに、
規定が掲載されています。

意外と手厚い、地震保険の事故対応なんですが、
加入していないと、もちろん受けられません。

ちゃんと加入しましょう。

明日は２回目の小話で、保険会社の給料について。
高額イメージのある保険会社の給料ですが、
実際はどうなのでしょうか。

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浅草で結婚披露宴に出席したあと、
上野駅近くのホテルに泊まっています。

都内で泊まったことのあるホテルも、
２０を超えました。泊数でいうと１００以上です。（笑）

さて、昨日の続きで、

「配管破損による水漏れで、入居者さんの家財が水浸し。
大家さんが加入している施設賠償責任保険と、
入居者が加入している家財の保険の両方から保険が出るか？」

答えは？

「そんなの、両方出る訳ないでしょー？」と思うでしょう。



実は、「両方出る」というのが答えです。

ただし、入居者さんが儲かってしまう訳ではありません。

細かい話をすると、
入居者さんの家財の保険で支払われる保険金と、
施設賠償で支払われる賠償金は、少し範囲が異なります。

一般的にいうと、賠償の方が範囲が狭いです。

日本において「損害賠償」とは、
そのモノの、時価額相当分を支払うことになっています。
（遺失利益がある場合は、その額も含む）

ですが、入居者の家財の保険は、
新価（新品で購入する金額）で支払う契約が多いですし、
臨時費用などの名目で、上乗せして支払います。

ですから、

「まず、施設賠償を支払い、火災保険で上乗せできる分を、
家財の保険から別途支払う。」

または、

「家財の保険金を支払ったあと、大家に求償する」

という流れになり、結果的に両方から支払われます。

求償については以前に説明したので、
過去の記事をご参照下さい。

下の写真は昨日の披露宴のテーブルですが、
テーブル案内が、名前入りの提灯でした。（笑）

浅草っぽくて、いいと思います。

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