2010年4月25日 09:31
ここ１週間くらいで入居が２戸決まり、
退去の予告もあったものの、空室率が若干改善。
富山が８％弱、金沢は０％、加賀も２割切って、
トータルで６％弱くらいになりました。
８９戸中、８４戸が入居または申込み済みです。
なんとか、常時１０％以下の空室率を維持できてます。
さて、自分の空室率なんかより、
今日から数日間は、Amazonの順位が気になります。
決して自慢できる数値ではないですが、
地域平均を大きく上回る入居率を維持できている理由を、
本に全部書いたつもりです。
キャンペーン映像撮影も、ホントに頑張りました。（／＿；。）
仮に本が役立たなかったとしても、特典映像だけで、
書籍価格以上の価値があることを保証できます。
今日の午後８時過ぎたら、上記のＵＲＬをクリックして、
キャンペーンに参加いただければ幸いです。
2010年4月23日 08:25
不動産投資業界でも、ツイッターが流行ってますが、
昨日は、長嶋修さんに新刊本についての、
コメントをいただくことができました。（≧∇≦）
ちなみに「冒頭のストーリー」とは、
仲介会社を舞台にした、小説チックな小話です。（＾＾；）
amazonキャンペーンまで、あと２日ですので、
買うのはその日までお待ち下さい。
映像ファイルが１ギガバイトもあったので、
多少サイズを圧縮して、７００Ｍちょっとにしたくらいの、
不動産本史上、最も容量の大きい特典付きです。（笑）
ちなみに、投資家けーちゃんのツイッターでも、
ブログより早く情報配信したり、ノウハウ書いたりしてます。
今日は、午前中に保険関連の業務して、
１１時に広告会社の人が来社して打ち合わせ。
１３時からホームページ職人さんとスカイプ。
１５時からもスカイプ。今度はこちらが質問する側です。
そのあと１６時からは、満室経営新聞の、
システム構築についての打ち合わせを、これもスカイプ。
日々、スカイプを多用してます。
これが無料で使えてしまうなんて凄すぎです。
まだ使ってない方は、読んでみて下さい。
2010年4月22日 07:45
前の記事に書きました、持ち物件のひとつで、
入居者のゴミマナーが悪化している話なんですが、
思ったより深刻な状況みたいです。（＾＾；）
（前回の記事）
ゴミ出しの件は町内会の班長さんが激怒していて、
「次に同じような御迷惑をお掛けした場合は、
こちらでゴミコンテナを設置して、町内会の集積場には出しません」
というような念書提出を要求されてます。（＾＾；）
ということなんですが、町内会から文書で警告がきました。
文字の体裁といい、文章の感じといい、
間違いなく内容証明を意識して書かれてます。（；´Д｀）
この警告書の続きには、指定の袋を使ってないために、
自治体に収集を拒否されたゴミの写真と、
ゴミ袋の中に入っている名前入りの病院レシートの写真。
完全に、裏を取られてます・・・。
この警告書をもらったあと、管理会社さんが入居者に連絡をして、
かなりキツい感じで説教をしたことを報告したので、
現在は、ちょっとだけ態度が軟化されているようです。
具体的には念書（確約書）の提出を求められてますが、
ここまで強い態度だと、回答を長期間放置したり、
あやふやにごまかすことは難しそうです。
何らかの文書を差し入れるのは、避けられないかも。
町内会の皆さまには、御迷惑をお掛けして申し訳ありません。
対策が不徹底だったことは強く反省してます。。
入居者は２８歳くらいの独身男性なんですが、
自分が同じくらいの年で一人暮らししていたときは、
もうちょっとちゃんとやってましたけどねぇ。（´ヘ｀；）
さてさて。
今日から、小川さん＆齋藤さんの融資教材が、
期間限定で販売再開されます。
非常に丁寧に説明されているのが特徴で、
月１００万円のキャッシュフローくらいのレベルを
目指している方には、オススメできます。
購入者さん限定の特典もありますので、
詳しくは、本日発行のメルマガをご覧下さい。
2010年4月21日 07:17
１１日に発行された財布の中身レポートが好評です。
・メンバーコラムに、エミゾウさんが初登場。
・投資家けーちゃんの音声インタビュー
・西山雄一さんの学び方コラム
そして・・・
・ＮＳＸ松田さんが確定申告の内容を公開している。（笑）
これまで、毎月の収支は公開していても、
所得や納税額まではオープンにしてなかったのですが、
今号は、太っ腹なレポートになってます。
ぜひお読み下さいませ。
さて、昨日は富山の管理会社さんと電話やメール。
お願いした連絡が来ないことで怒ってみたり、
ゴミ出しマナーの悪い入居者の件で、対策を考えたり、
管理を受託しているオーナーさんの任売情報まで。
ゴミ出しの件は町内会の班長さんが激怒していて、
「次に同じような御迷惑をお掛けした場合は、
こちらでゴミコンテナを設置して、町内会の集積場には出しません」
というような念書提出を要求されてます。（＾＾；）
そんなの当然書きたくないので、
何とかならないかな～と考えているところです。
北陸のグルメ系写真、たくさんあって整理できてません。
とりあえず昆布焼き系の料理を２つ。
ホタルイカと白エビを昆布の上に乗せて焼きます。
ちなみに富山県は、日本一昆布を消費するところでして、
産地でもないのにかなり頻繁に食べます。
おにぎりに巻く、刺身を挟んで「昆布締め」にする。
焼酎の水割りに入れる、高岡大仏昆布コロッケがあるなど、
昆布と切ってもきれない生活をしています。（笑）
2010年4月20日 08:03
満室経営新聞の編集作業も大詰めです。
こんな感じで「台割り」を作って、
漏れや抜けのないように気をつけています。
それから昨日の補足なんですが、
「投資物件に弱い売主と不動産会社のコンビ」というのは、
意外とよくある組み合わせです。
なぜかというと、投資物件に弱い売主さんというのは、
これまで物件を買ったり売ったりしたことがなく、
そのジャンルに強い業者さんを、知らないことが多いからです。
唯一付き合いのあるのが、物件の管理会社さんですが、
空室が増えて売りに出すような大家さんですと、
管理会社さんとの関係も、良くない場合がほとんどなので、
そこへ売却依頼をすることが極めて稀です。
売却することを内緒にしている場合もあります。（笑）
となると、近所で適当に探してみたり、
建築した工務店に相談してみたりすることになり、
知らない者コンビが誕生することになります。
ですので、物件の買付をする前に、
売主さんや元付業者の素性や熟練度合いを調べて、
効果的な交渉をすることを、お薦めします。
2010年4月19日 07:44
ブログ更新、２日もサボってしまいました。（＾＾；）
最初にお知らせですが、満室経営新聞の、
５月後購読の締め切りは、明日４月２０日です。
今回は融資特集ということで、
・２０１０年に融資を成功させた大家さんの座談会
・今田信宏さんの融資インタビュー
・都銀、地銀、信金の実名出し融資インタビュー
などを中心に、全部で４０ページくらいです。
なお、何度も新聞購読の申込みをしてる人がいますが、
１回手続きすれば毎月届きます。（笑）
さて、買付の通し方の続き。
「自分が最も高く、確実に買ってくれる」
「この買付を断ると、今後これ以上の値段で買ってくれる人はいない」
と、売主さんに思わせるということを話しました。
実際はもっと高く買う人もいるのに、
そう思わせるという、都合の良い状況を作り出します。
なぜ、このようなことが起こりうるかというと、
物件を売却する多くの大家さんにとって、
物件の適正価格を算出するのが、極めて難しいからです。
ぼくの場合ですと過去に購入した９物件では、
ひとつを除いて以下の特徴があります。
・売主さんは、過去初めて物件を売却する。
・元付けの業者さんは、投資物件を扱ったことがほとんどない。
・売主さんは、中古の投資物件を購入したことがない。
要するに、中古で買ったことのない売主さんと、
実需向けの戸建てを扱っているような不動産会社という、
どっちも良く分かってないコンビから買うのです。
そうすると、値付け間違いで激安で売られたり、
強気で理論的（に見える）指し値が通ったりします。（笑）
売主さんと元付業者に、どれくらい知識があるか。
ちょっと気にしてみると良いかもしれません。
2010年4月16日 06:51
昨日は午前中に加賀温泉の管理会社さんと打ち合わせ。
午後から金沢に移動して、夜は懇親会でした。
美味しそうな写真を撮ったので、後日アップいたします。
今日は買付の効果的な入れ方について。
ところで、このような購入系テクニックは
投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術で詳しく話していますので、
高利回り物件をフルローンで買いたい方はご覧下さい。
さて、買付が通るかどうかは下記の公式によります。
（市場原理＋売主の事情＋売主の感情）×強制力
「市場原理」は、自分より高く買ってくれる人や、
確実に買ってくれる人がいれば、買付は通らないという意味です。
「売主の事情」は、売り急いでいる状況なら買付は通りやすいし、
どっちでもいいやーと思っている人には通りにくい。
「売主の感情」については説明不要かと思いますが、
タイミングと印象で、買付が通ったり通らなかったりします。
最後に「強制力」は、市場原理や売主の事情がどうだろうと、
債権者などからの強制があれば、従わないといけないということです。
ですから、市場原理や相手の事情を考えないで鬼指しを続けても、
売主および業者さんから嫌われてしまうだけです。
買付を通すには「自分が最も高く、確実に買ってくれる」
「この買付を断ると、今後これ以上の値段で買ってくれる人はいない」
と、売主さんに思わせる必要があります。
この「思わせる」ことが重要で、
実際にそうであるかは、あまり関係がありません。（笑）
どうやって、このような都合の良い状況を作り出すかは、
次回の記事に書きたいと思います。
