前回の記事で問い合わせをいただいたので、
消費税について、ちょっと補足説明させていただきます。

例えば、Ａさんがある商品を１００円で仕入れて、
２００円で販売した場合を考えます。

Ａさんは、仕入れ時に１０５円で購入。５円の消費税を払ってます。

そして２１０円で販売。１０円の消費税をもらってます。

Ａさんが納める消費税は、差額の５円です。

これが、消費税のいちばん基本の考え方ですが、
この「課税のタイミング」は、
商品ごとではなく、事業年度を基準にしているのがポイントです。

商品１と２と３を仕入れて、当年度中に１しか売らなかった場合も、
１の販売時に受け取った消費税から、
１～３全ての仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めます。

差し引きがマイナスの場合は、消費税は還付されるのです。

不動産の売却の場合は、
購入と売却で年度をまたぐことが、普通によくあります。

ですので、購入に偏重した年度は消費税納税が少なく、
売却に偏重すると、その逆になります。

昨年度（１１月決算）は、購入が売却より多かったので、
納める消費税は少なくなっています。

さらには、全売上のうち非課税売上の割合が多いと、
また別途計算が必要だったりして、ややこしいのです。。

さて、今週の不動産投資活動は、
まず落札した競売物件の、残代金を支払ってきます。

入居者さんにも、連絡しないといけませんね。

それから銀行にも行ってきます。
そろそろ、公庫以外の金融機関とも取引をしたいので、
最初は少額でも、申し込みをしたいと思います。

そういえば、今日は祭日なんですね。

会社を辞めてから、さすがに土曜や日曜は意識しますが、
祭日をあまり気にしなくなりました。

今日は「建国記念の日」で、以前の「紀元節」。

初代神武天皇が即位された日ということになってまして、
日本人であることを、良かったと思うにふさわしい祝日です。

日本のことを悪くいう人が増えましたが、
すばらしい国ではないかと思います。金利も低いし（笑）

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どちらも、とても分かりやすい良い本です。（マンガです）

さて、先週末は顧問の税理士さんのところに、
もろもろの相談をしに行ってきました。

だいたい、会議室みたいなところで打ち合わせをするのですが、
ぼくに消費税の仕組みについて説明するために、
ホワイトボードいっぱいに、準備がしてあったので驚きました。

消費税のしくみを講義中。

簡単にいうと、消費税の課税業者になると、
売却が集中した場合に、ガンガン消費税がかかるという話です。

消費税の「収入－支出」は、物件ごとではなく、
年度ごとに見ていくっていうことですね。

さらに、一定期間で売却を想定しているので、
今後購入する区分マンションについては、
建物の減価償却を、しないことに決めました。

ですので、普通の不動産投資とは違って、
土地と建物の割合で、建物の割合が低い方が嬉しい訳です。

土地には消費税がかからないですからね。

税金はちょっと難しいけど、奥が深いです。

昨日は、例の保険会社の本社フリーダイヤルに、
例の件で電話をしてみました。

下記は、ぼくが話したことを限りなく忠実に再現したものです。

「契約した覚えがないのに保険証券のようなものが届いた件で、
１月末・・・ですからもう１週間以上前ですね・・・に、御社の方に
お電話して、申込書のコピーを頂いたんですね。

あ、ていうか、もしかしてこういう問題って、こちらにお電話する
んじゃなくてお役所とかに連絡するんでしょうか。
御社のホームページにも、保険オンブズマンっていうところの
連絡先が載ってますし。」

お役所＝財務局とか金融庁のことですが、
元保険会社の社員ということで、電話をしてる訳ではないので、
明確には、言わないようにしています。

「これ、いろいろ調べたんですけど、保険を扱ってはいけないく
らいの大変なことだということなので、それを１週間以上も放置
されていたのでは、ぼくもさすがに・・・はい、そうなんです。

今日中に解決しなかったら、ちょっとそういうところにも連絡しま
すからね」

もっとイヤな（＝保険会社を困らせる）言い方は、全然できます。

でも、ぼくは以前話題になった、
東芝にクレーム電話して録音していた人とは違いますので、
とりあえず、解決＆改善してほしいなって思います。

電話の結果なんですが、
保険会社の、ちょっと偉い人っぽい男性の方から、
夕方、電話がありました。

仕事中だったので、明日（つまり今日）かけ直していただくよう、
お願いしたのですが、さて、どうなることでしょうか。

今日は火災保険の無断契約の話は置いておいて、
（というか、進展がないのです・・）
先日落札した、競売物件の話をしようと思います。

開札が１月１８日ということで、ネットで落札を確認。

１週間くらいで、売却許可決定というものが出されました。

入札しておいて、よく意味が分かっていなかったのですが、
最高額の買受人となっても、入札の経緯や、
買受人によっては購入できない場合があるようです。

その後、裁判所からいろんな書類が送られてきます。

残金の振り込みをする用紙であったり、
自分で登録免許税を計算する書類まであったりします。

それくらい、裁判所の方で計算してくれよ・・と思いますが。。

しかも間違ってると差し戻されます。（画像下部分）

さて、落札した横浜市内の区分マンションなんですが、
占有については、以下のようになってます。

・債務者（＝前所有者）は、
　「自分はこのマンションを購入＆所有した覚えはない」と言っている。

・債務者との間に、賃貸借契約書の締結はない。

ひとつめがびっくり状況ですね。

もちろん、競売で落札すればちゃんと自分に所有権が来ますが、
あとで、「実は私のマンションです」みたいなことを言う人が、
でてきそうな気がしてしまいます（笑）

ふたつめについては、
裁判所で当時の賃貸借契約書も確認しました。

一応調べてみますが、抵当権設定前からの入居なので、
前所有者との契約に関わらず、
そのまま入居者の意志で、居住ができると思われます。

退去してくれると転売が可能なんですが、
これについては、しばらくは待たないといけません。（＾＾；）

今後の予定としては、上記の計算をしてお金を払う準備をしつつ、
入居者さんに連絡をして会ってこようと思っています。

このまま住まわれるにしても、
賃貸借契約書は、ちゃんと再締結した方が良いと思います。

満室経営新聞プレミアムで、収支と活動の公開をしてくれている、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんの本が出ました。

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不動産のノウハウもたくさん書かれていますが、
自己啓発書っぽい要素が強い本です。

ＮＳＸ松田さんと一緒に、帯のコメントを書かせていただきました。

いま買ってもいいんですが、
２月１５日から、Amazonキャンペーンが企画されているそうなので、
その時に購入されても良いかと思います。



さて、昨日は保険会社から１枚のＦＡＸが届きました。

・・・これだけ・・・ですか。（＾＾；）

文中で伏せ字になっているところは、代理店である
賃貸管理会社の社名です。

不祥事の調査は、当事者の代理店に依頼するんじゃなくて、
自分たちでやるべきものですけどね。゛(｀ヘ´#)

このＦＡＸ１枚でさえ、ぼくが本店宛に追加連絡をしなかったら、
来なかったものではないかと思います。

もみ消される寸前でしたね。。（笑）

保険の無断契約についてのお話は、
コメントをいただいたり、閲覧数が多かったりして、
意外と人気があるのですが、

週末は、保険会社がお休みということもあり、
これといって、進展がありませんでした。（＾＾；）

木曜日にＦＡＸを入れたのは、保険代理店である
不動産管理会社を担当している部署ですが、
今日はこれから、保険会社の本社にＦＡＸを送ろうと思います。。

何だか、クレーマーみたいになってますが、
保険料を返してもらわないと、いけませんからね。ε= (´∞` )

以前勤務していた保険会社で、このような事案が発生すると、
だいたい、以下のような流れになります。

ぼくが送ったようなＦＡＸを、２営業日も放置するなんて
どんなバカ社員でもやりません。

　１．ＦＡＸを女性社員が見つけて、課長（か支社長）に報告。

　９．代理店不祥事故として財務局に届け出。



さらに、担当者や当該部署は、不祥事を発見できなかったことで、
業務監査などで、マイナス評価になるはずです。

保険会社に限らず、銀行などの金融機関は、
どこも同じレベルの厳しさで、コンプライアンスに取り組んでます。

前の記事と同じ結論になってしまうのですが、
やっぱり、外資の会社は甘い運営なのかなと思わざるを得ません。

自分の署名を代筆されて、自宅賃貸マンションの、
火災保険契約を、無断契約されてしまいました。

損害保険というものは、特別な場合を除いて、
「申込書＋保険料」が、成立要件になります。

今日は、その保険料をどうしたかという話。

今回の場合は、自宅マンションの所有者（＝貸主）さんが、
管理をお願いしている会社が、保険の代理店になっていました。

ですので、家賃やその他の費用と一緒に、
保険料相当分のお金を、引き落としてしまうことができます。

ぼくは、家賃入金とも関係ない個人の通帳は、
時々オンラインでチェックするだけで、記帳すらしていません。

（ＳＭＢＣを使ってるのですが、オンラインは過去２ヶ月までしか、
入出金明細を見ることができません。超不便です。）

マンションの更新は、１１月末なので、
保険証券が自宅に届くまで、気づかなかったという訳です。

では、管理会社さんが悪意でやったかというと、
たぶんそうではありません。

契約意思のない人に、日常的にこんなことをやっていれば、
それこそ、刑事罰とか訴訟沙汰になっているはず。

社内のミスに、普段からやってる代筆が重なって、
今回のようなことになったのだと思います。

ということで、経緯もだいたい予想が付いたのですが、
管理会社に文句を言っても始まらないので、
引受保険会社の営業担当部署に、ＦＡＸを送ってみました。

別に嫌がらせでは、ありませんよ？（笑）

経緯を理解いただいて、保険料を返してもらわないといけません。
そのために、手っ取り早い方法からです。

・・・なんですが、木曜日に送ったＦＡＸに対して、
保険会社からも代理店からも、何の連絡もありません。。

これはちょっと、びっくりしました。（＾＾；）

ぼくが損保会社にいた頃は、
「代理店が代筆をしてる」なんて連絡が入ったら、
それこそ、丸1日以上が潰れてしまう大問題だったからです。

外資の保険会社は、監督官庁の指導も甘いのでしょうか。。

だとしたら、それって要するに外圧だよなとか、
いろいろ考えてしまいます。

とりあえず週末を挟んでしまったので、
今日と明日は、普段の不動産投資活動を頑張ります。