夜逃げされてしまった部屋のリフォームが、
だいたい終わりました。

ちょうど昨晩、「原状回復の大家負担を減らす」というテーマの
セミナー告知があったのですが、
夜逃げされている場合には、さすがにムリそうです。（＾＾；）

さて、この部屋には新品のガスレンジと給湯器を、
いつものガス会社さんに頼んで設置しました。

ガス会社の担当さんは、プレゼン関連のスキルが非常に高く、
以前のブログでも、ちょっと茶化して紹介しました。

もちろん今回も、きっちりご報告いただきました。

以前は「ここまでするなんて、相当暇なんじゃないか？」
なんて思いましたが、毎回このような報告をしてるとしたら、
本当に大したものです。

今回は全部で６ページの報告書でした。
前のに比べると、かなり読みやすくなっています。

財布の中身レポートの、
ＮＳＸ松田コラムみたいになってます（笑）

このページは特に秀逸です。

リフォームの会社さんで、こういうのやってくれたら
かなり嬉しいんですけどね。(≧∇≦)

チーム運営が成否を握る遠隔地アパート経営ですが、
こういう方に協力してもらえると、ぐっと楽になります。

昨日の「ＩＫＥＡ買い物・配送代行」の運営者さんに、
鏡を買って送ってくれるかどうか聞いてみました。

結果はダメ。（；＿；）　

尋常じゃない破損率でトラブルになる恐れがあるので、
縁のない鏡は、取扱対象外なんだそうです。

ちょっとくらい壊れてもいいから・・と粘りましたが、

「そもそもＩＫＥＡから運送会社に持って行く段階で、
壊れてしまうので、絶対にやりません」

と全く取り合ってもらえませんでした。

自分で大量に買って運ぶしかないかなぁ・・と
レンタカー料金なんかを調べたりしてます。

ＩＫＥＡは工場からお店まで運んでいる訳ですので、
できなくもないはずなんですけどね。

それはそれとして、１０月末前後に出た空室では、
原状回復＋αのリフォームをしたいところです。

鏡はもちろんですが、レールを這わせたスポット照明とか、
クロスを一面だけ違う色にするとか、
やれることでやってないことも、たくさんあります。

原状回復のみでも価格競争力は元々ある部屋なので、

できるだけコストを掛けずに、
デザイン性を高めていきたいと思います。

リフォームにお金を掛けて、デザイナーズ風にしても、
家賃を上げるとバタっと決まりにくくなるのが、
地方アパート経営の特徴です。（＾＾；）

◆販売サイトだけでも、結構なノウハウが得られます。
　アパートローン必勝マニュアル

◆ついに在庫が５冊になりました。
　国民生活金融公庫レポートは、
　今買うとリニューアル版のＰＤＦが無料でもらえます。

さて、今日はこのイベントを見に行きます。

１９９３年に、５位に入賞したことがあります。
ちょっと自慢です（笑）

明日はブログおやすみします。

昨日は、横浜港北のＩＫＥＡに行ってきました。

主に、管理会社さんとの関係強化や価格競争力で、
入居率をキープしていく戦略ですが、

そろそろ部屋自体の競争力も上げたいと思って、
リフォームの勉強をするのが目的です。

ＩＫＥＡは安いしデザインも良いのですが、
基本的に「自動車で来店して持ち帰り」を前提としているので、
特に遠隔地への発送が非常に困難です。

自分で運んでもらうから安い・・・という意味。

特に、有名な９９９円の鏡にいたっては、
発送してもらうこと自体ができません。（＾＾；）

横浜から富山まで、ＩＫＥＡものを運ぶとなると、
レンタカーを使ってお店まで行って、

　・ＩＫＥＡ　→　自宅　→　運送会社さんにお願いする

　・ＩＫＥＡ　→　そのまま自分で北陸へ

のどちらかになります。

もちろん、鏡だけを運んでいたのでは割に合わないので、
できるだけ多くのアイテムを買うのが効率的です。

照明、フック（衣類掛け）、小物類・・・などなど。

あと、ＩＫＥＡの買い物＆発送代行サービスもありました。

買い物代行サービス

運賃に加えて、代行手数料が掛かりますが、
商品価格に対して７．５％なので、大したことはなさそうです。

運賃は着払いなので、管理会社さんに頼むか
自分で現地で待っていないといけませんが、
問い合わせしてみようと思います。

１０月は、退去が増えたり水道代問題があったりで、
管理会社さんとのやりとりが多かった１ヶ月でした。

退去分が全部埋まった訳ではないので、
引き続き、やりとりは増えそうですが・・・。（＾＾；）

１０月１日～３０日までのメール送信は、
往復分の合計で１１７通でした。

電話だと、なかなかここまでのやりとりはできません。
メールとメーリングリスト活用、お奨めです。

ところで、富山の管理会社さんで、
最近すっごく良い動きをしてくれる女性がいます。

「おー！そこまでやって頂けてたのですか。（=´∇｀=） 」

というくらいの活動に加えて、
非常にマメにメールで報告をくれます。

ぼくも、できるだけ早く返信するようにして、
管理会社さんのやる気を、１ミリたりとも削がないように
気をつけなければいけません。

損保会社の社員だった頃の話を思い出しました。
ちょっと長くなります。

１０年くらい前の話ですが、
「上半期総仕上げキャンペーン」なる企画を会社で運営して、
支社内の代理店さんに頑張ってもらってました。

ぼくは各代理店さんの成約件数を集計して速報ニュースを作り、
当時はメールがなかったので、ＦＡＸで配信する担当でした。

そこで集計を間違えて、ある代理店さんの件数を
１件少なく記載して配信したことがありました。

事務的には、些細なミスです。

成約があったことは把握してましたので、
単なるワープロの打ち間違い。

いやー、こっぴどく怒られました・・・。（￣Д￣；）

代理店さん本人でも上司でもなくて、

会ったこともない、その代理店の奥さんにです。

「すごくガッカリしてたわよ！」って、

ご本人が保険会社に向かって
事務所を出てから到着するまでの間に教えてくれました。

そのおかげで、ご本人が到着する前に、
訂正版のニュースを作って、全代理店さんに再ＦＡＸ。

先手を打って、ミスのお詫びすることができました。

奥さんの指摘のおかげで、
辛うじてモチベーションダウンを最小限に食い止めた

・・・という話。

やる気を削がれて落胆しても、
ご本人は面と向かって言わないものです。

ただ黙って、自分との関わりを持たないようにするだけ。

空室が長いこと埋まらなくて、
散々管理会社さんにプレッシャーを掛けたのに、

入居決定の報告をかるーく流してしまうようなこと、
していないとも限りません。

他人に頑張ってもらう仕事をしているので、
頑張りを見落とさない、見過ごさないことが大切だと思ってます。

昨日は久々に、売り物件を見に行きました。

しかも何年ぶりかで、関東の物件。
さらに、５年ぶりくらいで競売アパートでした。

現金で買えるレベルの、築古の木造物件。
当然、土地値をはるかに下回る価格で出ています。

入札が入らなかったみたいで、
特別売却になってました。

上手にリフォームすれば面白いかなと思って、
レンタカーを借りて、片道８０ｋｍちょっと。

うおー・・・これはボロいですね。
リフォームのし甲斐がありそうです。（゜▽゜；）　

建物に致命的な欠陥がないか、
アパート周辺を、数分間チェックしました。

外階段とかは致命的かも。重い人は危険です。

・・・が、それ以前に周辺の需給状況が、
驚くほど悪かったです。

当該物件の向かい側の、割ときれいなアパートも、
こんな感じで、壊滅的な空室状況。

周辺入居率、５割切ってそうです。(｡>_<｡)

これはもう、再生の余地なしで転進しました。

それでもまぁ、物件調査は地理感も身に付くし、
ドライブ的な要素もあって、楽しいですね。

ただ、首都圏は渋滞がヒドイです。
北陸の感覚でいると、一般道なら倍以上掛かる感じです。

投資家や経営者の方がたくさん観ている、
テレビ東京のガイアの夜明け。

昨日は、不動産不況がテーマでした。
概要はこんな感じ。

ＴＶが良いのは、とにかく分かりやすいです。

例えば「不動産を証券化して売りさばく」という表現が、
番組中にたくさん出てきましたが、

でも、「ＲＥＩＴ」などの専門用語は出てきません。
ＴＶの人は、伝えるのが上手だな～と感心しました。

さて、番組中に売れ残った新築・中古マンションが、
価格を上手に調整しつつ、素早く物件を捌く様子が出ます。

１９００万円くらいの売れ残り物件を１００万円下げるだけで、
瞬時に買い手が付く・・というシーンが映りました。

２７歳の女性が、ちょっとだけ母親から借りて、
あっさりと現金決済です。

そのこと自体はそれで大したものなんですが、
ここで思ったのは、

「これまでのお客は、なぜ指値をしなかったのか？」

ということです。

値下げ前の物件にも、何十人か内見があったようです。

たった１００万円引きの買付を、
誰一人として、入れなかったのでしょうか。（◎－◎；）

入れたかどうかは番組だけでは分かりませんが、
もし指値でも買付が入っていたら、
値下げ情報は、最初にその人のところへ行くはずですので。

もしかしたら、「指値をする」という行為も、
勉強熱心なごく少数の不動産投資家だけが知っている
超極秘のスーパーテクニックかもしれません（笑）

ちなみに、ぼくは１９９８年築の分譲マンションを、
個人の方から賃貸して住んでます。

新築時の価格がだいたい分かってしまったのですが、
貸し主さんの利回りでいうと、５％くらいです。

５％なら、借りてる方が勝ちだと思います。（＾◇＾）　

◆先日紹介したアパートローン必勝マニュアルですが、
　何か、バカ売れしてるみたいです。

　融資が厳しくなってから出ている教材なので、
　現実的なのが良いと思います。

少し前に書きました、水道代１０倍の話ですが、
管理会社さんを通じて交渉し、了承いただきました。

こちらも少し負担することにしました。

入居者さんはお客様ですから、音便に済まします。
しかもすごい大口ですし。

で、それはそれとして、
水道代の減免申請を行います。

市役所の水道担当の方にお電話をして、
被害に至った事情を、ドラマティックに説明しました。

実際にまったく使ってない訳ですから、
何とか特赦を願いたいものです。

交渉の末、減免申請に必要な用紙を、
郵送してもらうことになりました。ヽ(^◇^*)/　

富山の物件で配管からの漏水があったときに、
水道代の減免をしてもらったことがあります。

その時は特に書類も必要なかったのですが、
自治体によってやり方が違うようです。



さて、下記の画像は歌舞伎町のマクドナルドの、
階段下の壁に飾ってあったものです。

何の変哲もない、アメリカっぽい写真ですが、
このままドア閉めたら・・・

女性・・・・絶対死にますよね。（－－；）

しかも、男女の身長差が尋常じゃないし（笑）