北陸に行くと、きれいな空気と優しい人たちのおかげで、
開放的な気分になります。ヽ(^◇^*)/　

食べ物もおいしく、何となく緩い食事をしがちです。

久しぶりのラーメンも食べてしまいました。

しかし、富山県のラーメンは一部の例外※を除いて、
どう逆立ちしても、現在の地元である横浜に勝てません。

上記の写真を上回るラーメンが、
自宅から徒歩圏内に、最低２０店はあります。

ラーメンの代わりに、なぜ海鮮丼を食べなかったんだろう。。

※例外としては、富山ブラックラーメンなどの地元の限定のもの。



さて、そんな後悔もむなしく帰京している訳ですが、
北陸大家の会の懇親会で、すごい大家さんがいました。

ぼくは常々いろんな媒体で、
賃貸業ではコミュニケーションが大切だという話をしていて、

・メーリングリストによる情報共有。
・管理会社さんとの懇親会実施。
・担当だけじゃなく、お店全員と仲良くなる

などなど、テクニック的なお話もよくしています。

意識的にせよ、無意識にせよ、
大家さんは「他の大家さんとの間で順位付け」されていて、
順位が高い大家さんが大切にされます。

上記の工夫は、この「順位」を上げるためのものなんですが、
（もちろんうわべだけでやっては逆効果です）
この順位上げ活動を、はるかに強力に実践している人がいました。

なんと、仲介会社の女性社員と映画を観に行ったり、
ほとんどデートと変わらないようなことまでしてるそうです。

「付き合うくらいでも構わない」というコメントも。

ぼくが知っている会社の、何度か話をしたことがある社員さんとも、
かなり親しかったようです。(￣Д￣;)

すごいなー。。

その女性、ずっと彼氏がいたはずなのですが。。
※ちょっと前に、寿退社しているので。

「彼氏の物件と、他人の物件、どっちを決めると思う？ (*￣ー￣)」

なんて言われてしまいました（笑）
そりゃ、そうなんですが。

ということで、同じことをする訳ではありませんが、
上には上がいるなと思った次第です。

さっき富山から帰ってきました。

今回の訪問は、時間的にかなり余裕がありましたが、
パソコンを持って行くと、だいたいの仕事はできるので、
多少スケジュールに隙間があっても平気です。

でも、やっぱり移動は疲れますね。。ぐったりします。

昨日は、お昼前に管理会社の女性社員さんと待ち合わせて、
お昼を食べた後、持ち物件の空室チェック。

写真を撮ろうとしたのですが、嫌がられてしまいました。。（＾＾；）

富山のマンションは、購入後もうすぐ７年になるので、
今年は退去のたびに設備等のバリューアップをしていく計画です。

２ＤＫの間取りを、１ＬＤＫに変更したり、
エアコンが壊れていなくても、省エネタイプの新品にしたりと、
家賃を下げないための工夫をしていきます。

この写真は、コンセントプレートの全取り替えをお願いして、
さっきの社員さんが写真を撮ってるところです。

そのあと、事務所に行って打ち合わせをしていると、
すごい雪が降ってきたので、車で宿泊先のホテルまで送ってもらいました。

昔はレンタカーを借りて、自分で移動していたのですが、
最近は、かなり甘えてしまってます。（´～｀ヾ）

夜は、昨年発足させた「北陸大家の会」の懇親会。

話が盛り上がり、同じお店に５時間以上も滞在しました。

富山のお店は、滅多に満席にならないので、
長期滞在しても追い出されることはありません（笑）

福井の有名ブロガー、ナルゾウさんも参加されましたよ☆

ナルゾウさんのメルマガはこちら

金曜日の午後から北陸に来ています。

突発的な大雪が降る可能性があるので、
普段の年は、１２月～３月中旬までは北陸に行きません。

今年は新規物件購入のためにも、
マメに北陸に行こうと考え、ちょっと早めに訪問しました。

案の定、悪天候で電車が遅れました。(；-_-) =3

北陸線の電車からの風景。富山市内は積もってません。

昨日は午後３時くらいに富山駅に到着。
売り物件に強い不動産会社さんに迎えに来てもらって、
いろいろと打ち合わせや情報交換。

地元の人が買わないような物件を、転売業者さんが買い取り、
それを首都圏の投資家さんが買っていくんだそうです。

そんなことをされると、買える物件がなくなってしまいます。(￣Д￣;)

その後は、いつものように高岡の飲み屋さん街で豪遊・・・

ホタルイカのお刺身が食べられる時期になりました。（=´∇｀=）

今日は午前中に自分の物件チェックを終わらせて、
管理会社さんと打ち合わせしてました。

これからチャレンジ制度の申し込みをされた方が、
金沢から富山までいらっしゃるので、面談してきます。

で、夜は北陸大家の会の懇親会があって、明日の朝帰ります。

今日から北陸に行ってきます。

朝５時過ぎに起床→６時前に出発して、
１０時過ぎに富山駅に着く・・というのがいつものパターンですが、
今日はちょっとゆっくりです。

現在の空室は、富山のマンションが１戸。金沢は満室です。
加賀市のマンションは、ちょっと多くて３戸あります。

横浜マンションと区分は満室ですので、
瞬間的な入居率は、かなり良好な９５．１％です。（=´∇｀=）

が、３月の退去が３つくらいあるので、そこの入居促進活動と、
北陸大家会の会合に出るのが、今回の主な目的です。

福岡→北陸と、食事の美味しい地域に続けて出張で、
さすがに太ってしまいそうですね。C= (-。- )

これは、福岡で尾嶋さんと一緒に鉄鍋餃子を食べた写真。

そのほか、川崎の区分マンションに昨日買付を入れたのと、
先月購入した名古屋の区分について、公庫に融資申込しました。

公庫の金利もだいぶ下がって、場合によっては
１％を切るくらいの水準が狙えるケースもあるそうです。

そんな公庫で融資を受ける秘訣はこちら

先日紹介した、伊藤邦生さんの本。

年収1000万円の貧乏人 年収300万円のお金持ち

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伊藤 邦生
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なんと、１ヶ月も経たないうちに３刷。２万部突破だそうです。

普通の不動産本とは、一線を画してますね。。

さて、この伊藤さんの出版記念講演会が、
３月２０日に開催されます。

なんと、あのさわかみ投信の澤上篤人さんと、
同じ立ち位置で講演をされるとのこと。

こちらも、普通の不動産投資家とは一線を画しています。

地方＆高利回り不動産投資についてもお話がありますので、
万難を排して、参加されることをおすすめします。

＋＋＋　以下、主催者さんのメッセージ　＋＋＋

　『投資マインドを身につける！』

　～株式投資、不動産投資のプロと学ぶ、
　　　2013年、2014年の投資とビジネス～

　年2回開催の「最強の自分マーケティング」
　セミナーに、ＳＰゲストが登場します。

　▼澤上篤人氏：さわかみ投信（株） 会長

　▼伊藤邦生氏：『年収1000万円の貧乏人
　　　　　　年収300万円のお金持ち』著者

　第１部：「投資の心理学」土井英司

　第２部：「サラリーマンをやりながら投資で
　年収2000万円稼ぐ方法」伊藤邦生×土井英司

　第３部：「2013年、マーケットはこう動く」
　澤上篤人×土井英司

　日時：2013年3月20日（水・祝）14時~18時
　会場：TKP市ヶ谷ｶﾝﾌｧﾚﾝｽｾﾝﾀｰ 8階大ﾎｰﾙ

　▼詳しくはこちらから
　　http://eliesbook.co.jp/archives/681

明日は、福岡に行ってセミナー受講です。

満室経営コンサルの尾嶋健信さんと行くのですが、
不動産投資とは関係ないジャンルです（笑）

そのため、今日はずっと忙しくお仕事をいしていました。

さて、先週の土曜日はＨＯＭＥ'Ｓ不動産投資フェアで、
講演２つと、ブースでの投資相談を行いました。

どちらも大入り満員で、気合いが入りました。

ひとつめのセミナーでは、２０１３年以降のブームになるであろう
「事業化大家」についてお話しました。

ふたつめは、よく話をしている「投資スタンス」について。

スタンス決めは本当に難しいし、奥が深いです。

午後からは、何年も物件を買えずに悩んでいる方から、
２億円分のマンションを、ローンなしで持っている方まで、
いろんな方が相談に来られました。

聞き足りずに、チャレンジ制度に申し込まれた方も、
何人かいらっしゃいました。

当日は、セミナーが合計２時間。

投資相談は、３０分×８コマありましたので、
合計６時間くらい、ずっとお話をしていたことになります。

喉は丈夫な方ですが、さすがにダメージがありました。（＾＾；）

当日は天気も良く、来場者も過去最高とのことで、
イベント全体が盛り上がって、良かったですね。

ここ最近、食生活が充実していまして、
美味しいお店に、立て続けに行けています。

先週末は、大学の先輩と焼き肉。

メルマガ飲み会では、地鶏を炭火で焼いたものを食べました。

決済前日は、名古屋でお寿司。

それぞれは控えめに食べているので、体重は増えてません（笑）

とうことで、名古屋の区分マンションは無事に決済できまして、
所有区分マンションは、６戸に増えました。
売却したものを含めると、これまで９戸買ったことになります。

ファミリータイプの区分は保有２０戸くらいを目標にしてまして、
購入後の平均居住期間を５年とすると、
２０戸持っている場合、年に４人くらいが退去することになります。

区分マンションは利回りも低く、返済年数も１０年程度と短いため、
保有期間中は、ほとんどキャッシュフローが出ませんが、
売却時には、残債との差額で３００～５００万円が入るイメージです。

２０戸保有→年に４回売却で、
毎年１５００万円くらいの収益が見込めればいいなぁ・・という計算。

というか、皮算用。（＾＾；）

まだ４分の１程度の規模ですので、頑張らなくてはいけません。