光速投資法のセミナーが５月と６月に開催されます。

光速不動産投資法セミナー　５月＆６月

すぐに満席になるはずですので、お早めにどうぞ。
初回セミナーに自分が参加したときの、
下手くそな字の感想が載ってます。（笑）

それから、満室経営新聞が、色んなブログでも紹介されてまして、
創刊後から、２００名以上の購読申込みがありました。

購読２５００名突破。満室経営新聞。

内緒ですが、申込み完了メールに返信して、
「どうしても創刊号が読みたい！」というアピールをすると、
並々ならぬ購読への熱意を感じた場合のみ、
サポート担当の人が、個別に送ってくれるみたいですよ。（ﾉ´∀｀*）

ちなみに、担当はエミゾウさんではありません。

特別に創刊号をゲットした方は、
ぜひ、感想フォームを送信してくれると嬉しいです。

ブログ紹介、ありがとうございます☆

投資の部屋 by tys

てーげー投資ライフ（ふりーパパさん）

賃貸管理クレーム日記

水戸市のサラリーマン大家さん

こんなサイトにも。

さて、売るか保有かの具体例その２は、
最初に購入した、富山県郊外の木造アパートについて。

こちらは１９８０万円で購入しまして、
満室時の家賃収入は３２万円。年間で３８４万円。

表面利回りで１９．４％ということですが、
購入した６年前に比べると、月額家賃が１万円減ってます。
年間の税引前キャッシュフローは、約１００万円です。

減価償却がそこそこ取れるので、
税引き後の手取りでも、８０万円くらいあります。

家賃に比べてキャッシュフローが低いのは、
このアパートの融資が、１０年返済だからです。

とはいえ、築２０年にもあるアパートですので、
１０年間で「８０万×１０」の収益は無理でしょう。
堅めに見て、６００万円くらいでしょうか。

一方、残債はかなり減っていて、現在約８００万円。

となると、今後の家賃低下や空室増のリスクを考えると、
売却もアリかな・・という選択になります。

６００万円の手取りを残すための売却価格は、
１５００万円くらいで良く、この値段だと譲渡益が
ほとんど発生しないからです。

こんな感じで、持ち物件によって色んな選択があるので、
定期的にチェックしてみると良いかもしれません。

昨日からハワイ的なところに来てます。
こちらの時間で朝７時過ぎに、自然と目が覚めたので、
地理的な影響はほとんどないようです。

どこにいても暖かく、まさに常夏という感じです。（≧∇≦）

さて、バケーション自慢はこれくらいにして、
不動産の「保有か売却かの判断ポイント」について、
もう少し、突っ込んでみようかなと思います。

今日は、自分の持ち物件を使ってみます。

ひとつめは、旗艦物件の金沢マンション。
昨年１年間のキャッシュフローは、
大規模修繕の支出を除くと、６５０万円くらいでした。

空室損、固定資産税、管理料、広告料など、
外壁補修以外の一切の経費を控除した後の金額です。

で、１０年分を単純計算して６５０万円×１０年＝６５００万円。

ここから大規模修繕を多めに見積もって１千万円、
家賃の下落や空室増で全体で１割減として、合計４８５０万円。

所得税は不確定すぎるのですが、
このマンションから、合計で１千万くらいでしょうか。

多少手堅めに考えて、金沢マンションから発生する、
手取りキャッシュの合計は、４千万円弱ということになります。

次に売却価格の想定ですが、この物件は重量鉄骨築１８年目で、
満室時の家賃が月間１２５万円くらいです。入居は好調。
残債は、約５千万円です。

詳しい数値は「財布の中身レポート」で読めます。

キャッシュフロー１０年分以上の手残りを実現するためには、
長期譲渡の場合でも、１億円くらいで売る必要があり、
そうなると表面利回りが１４％ということで、売れるかは微妙です。

しかも、まだ保有４年目で短期譲渡の課税をされるので、
長期となる２年後の売却となると、さらに高い利回りが必要ですから、
売値はさらに下がってしまう可能性があります。

以上を総合すると「金沢マンションは保有の方が儲かる」
という結論が導かれます。

利回りの絶対値が高く、返済比率が低くて
キャッシュフローがたくさん出る物件にについては、
売らずに持っている方が良いことが多そうです。

光速不動産投資成功法的な物件ですね。

残債が減ってきた場合には、換金もありかな・・という感じ。

でもその頃には耐用年数の残り期間も少なく、
次に買いたい人に融資が付きにくいので値段が下がります。

とすると、残債ゼロまで持ち続けるのが、
今のところはベストであるということになります。
繰上返済をしなければ、あと１１年です。

金沢の管理会社さんには、
末永く頑張っていただかないといけません。（笑）

次回は、別の物件でやってみます。

今日から３日間はハワイ系のバケーションです。

常夏の●島に行ってきます。温泉もあるようです。
さらには、横浜駅から送迎バスが出ているようです。ヽ（・∀・）ﾉ

さて、物件の売却ポイントの話の続きします。

例えば３千万円で購入した築１０年、利回り１２％のアパート。
場所が良いので、かなり割安なんですが、
いかんせん１５年返済なので、キャッシュフローが出ません。

それでも何とか５年頑張りました・・・という例。

フルローンで金利２．５％と想定すると、毎月２０万円の返済。
満室時収入は３０万円ですので、投資としては危険な領域。
（返済割合は、高くても５割以内にしたいところです）

しかし、５年間の返済で残債は２１２１万円に減ってます。

さらに、元々の１２％がかなり割安なので、
今では３６００万円（１０％）くらいで売れるという場合は、
間違いなく売却した方が良いです。

このケースだと、毎月の単純ＣＦは１０万円。
経費や固都税、空室損のことまで考えると、
償却が取れて所得税がゼロでも、手残りは５万円あるかどうか。

家賃の下落や修繕費を加味しないでも、この水準です。

一方、物件を売却すると仲介手数料を引いても、
１３００万円以上が残ります。

長期譲渡になるので、簿価との差額に２割課税されますが、
それでも１千万円以上は残るでしょう。

保有した場合のＣＦをかなり多めに見積もった場合でも、
１５年分以上の現金が、一気に手に入ります。

良い場所で不動産投資をしている投資家や業者さんは、
市況が悪い時に利回り８％で物件を仕入れて、
良くなったときに、６％で捌いたりしています。

わずか２％の利回り差ですが、
１６％で購入した物件を１２％で売るとの同じですので、
かなり儲かってしまうのです。

以上のことから言えるのは以下の２点です。

・「売却した方が投資が加速する」というケースは意外と多い。

・ある程度余力があって、高い返済比率に耐えられたり、
　フルローンじゃなくても物件を購入できる場合は、
　利回りの絶対値ではなく、「キャップレートとの差」に注目して、
　割安な物件を買っていく方が良い。

キャップレート１５％の場所で１５％の物件を買うより、
６％の場所で８％の物件を買う方が、トータルで儲かる訳です。

最初はキャッシュフロー至上主義しかありませんが、
次第に洗練度を増していくべきなのが、
不動産投資のあるべき姿だと思った次第です。

ただし、最初はとにかく光速不動産投資成功法などをバイブルに、
少しでも多くのキャッシュフローを目指した方が、
投資のスピードと安全度は上がります。

毎月１００万円のキャッシュフローが出るまでは、
こちらの戦略で行くことを、お薦めします。

新聞の創刊号配信が終わって、ちょっと一息。

今日はバーベルクラブＯＢ会関連の仕事をして、
日曜日から数日間、ハワイ的なところへ遊びに行きます。

時差ボケにはならないと思いますが、
ブログの更新ができるか、微妙なところです。

さて、昨日は洗練された投資家ふりーパパさんに呼び出され、
啓示を受けに世田谷まで行ってきました。

これから円安になっていくので、
「６月末までに、ニュージーランドで物件を買え」という、
厳しいミッションを提示されました。（￣Д￣；）

確かに、減価償却が大きく取れて税務上のメリットがあり、
国内不動産のリスクヘッジにもなります。

入居付けも楽勝ですし、家賃も上がりまくってます。

現地にも、購入をお手伝いしてくれる日本人、
または日本語ばっちりの現地人が、何人もいますので、
思っているほど大変ではないようです。

ふりーパパさんは既にネットで現地物件を探し、
世田谷にいながら追加の物件を決済するほど、
ＮＺ不動産取引を極めています。

海外不動産に、強い確信を持っているようです。

とりあえず、初めてＦＸの口座開設の手続きをしました。
購入のためには現地通貨が要るからです。

自分はまだそんなレベルです。（´～｀ヾ）

そういえば、２日くらい前の記事で書いた、
物件を売るか持ち続けるかの具体例の話しについて
まだ書いていませんでした。

次回、必ず書きます。

あと、これは先日大塚家具に行ったときに気になった
フェラーリ的デザインの事務机。

こんな机だったら、モチベーション上がりそう。（笑）
お値段、２００万円以上しました。

昨日は、満室経営新聞の創刊お祝いということで、
編集メンバーで会議のあと、串揚げを食べに行きました。

ぎんざ磯むら　関内店

まともな揚げ物食べたの、今年初かも。（笑）

さて、新聞をお読みになった読者さんから、
たくさん感想をいただいてますので、一部を紹介します。

·はじめて拝見しましたが、いろいろ参考になることがかかれており今後の購入等に役立てて生きたいと思います。有り難うございます。

·充実した内容で、隅から隅まで読んでしまいました。私自身はまだ大家さんではないのですが、満室経営新聞で知識をインプットして、早く大家さんデビューしたいと思います。
ほとんどがかなり経験のある大家さん向けの内容だとは思うのですが、初心者向けのコーナーなどもあるとうれしいなぁと思いました。

書ききれないので、一部のみ掲載で申し訳ないです。
辛口なコメントも参考になります。
感想を送っていただいた皆さま、本当にありがとうございます。

満室経営新聞　購読申込みはこちら

良いことをしたご褒美かもしれませんが、
この２日間で、金沢と加賀で入居が１件ずつ決まり、
加賀の退去が１件キャンセルになりました。（≧∇≦）

金沢は、購入以来４年度連続で３月末満室です。
２８戸もあるのに、すごいです。

満室経営新聞、創刊号が完成しました。
時刻は未定ですが、本日メールで配信されます。

こんな感じで、３０ページ以上のボリューム。

次号から読みたい場合は、下記からお申込下さい。
不動産を持っていない方でも、お読みいただけます。

満室経営新聞　購読はこちら

さて、出口戦略についての考え方ですが、
自分の場合は、「インカム１０年分のキャッシュ」が、
売却によって得られるなら売ればいいかなと思います。

数年前、ＩＺＵＭＩ塾に出たときに、
泉さんがお話されていて、今になって理解できてます。（笑）

１０年分のインカムというと、
相当莫大なキャピタル益が必要に感じますが、
細かく計算してみると、意外とそうでもありません。

まず、１０年後に今と同水準の家賃が取れるか分かりませんし、
１０年の間には、何らかの大規模修繕が必要でしょう。

デッドクロスが発生するので税額も上がりますし、
個人で購入した場合は、所得税と長期譲渡益の税率が開きます。

となると、意外と「売った方が良い」という基準は、
価格的に低く、時期的に遠くないです。

特に、個人購入で返済が１５～２０年程度の短期の場合は、
６年目になって譲渡益２割課税になったら、
売却を選んだ方が良くなるケースが多いです。

次回の記事では、具体的な事例を見てみようと思います。

よく考えたら、昨年の１１月以来北陸に行ってません。

３月は時期的にも行かなきゃと思ってましたが、
新聞発行や書籍の執筆、名古屋マンションの契約決済で、
時間が取れず行けませんでした。

それに伴って空室率も拡大・・（／＿；。）

来月には必ず行こうと思います。

新聞は、今日の午前中までに最終校正をして、
明日のお昼くらいに配信されるよう、セットします。

こちらのページのＩＤやパスワードが、
メールで届きますのでご確認下さいね。

そういえば、次月の「融資特集」の取材で、
最近融資を成功させた方による、座談会を開催しました。

「え？ここで融資が受けられるの？」という金融機関を、
たぶん、２つ知ることができます。

ひとつは全国対応してますので、お楽しみに。

満室経営新聞　４月２５日号の申込み

ところで、不動産投資をする上で出口戦略は欠かせませんが、
「持ち続けるか、売却するか」の判断基準について、
みなさまはどうお考えでしょうか。

次回以降の記事で、自分の考えを書いてみようと思います。