ちょっと前に発売しました、
「商工中金」の攻略法をまとめたマニュアル。

今月末で、早期割引終了となりました。

不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル

１５，７５０円　→　２１，０００円になりますので、
お早めにゲットされることをお薦めします。

さて、融資でいえば、最近はようやく
「プロパー融資」の交渉をするようになってます。

不動産投資家にとって、「プロパー」の対極にあるのが、
「アパートローン」という定型の商品ですが、
銀行の対応は、かなり違うことが分かりました。

融資の打診をしたのは、自分の持っている法人が、
預金だけの取引をしている銀行です。

まず、ぼくが銀行に電話を掛けて、
「今後の事業拡大について、融資などのご相談をしたいです」
という話をしましたら、

なんと、行員さんが自分の事務所に来られました。（￣△￣；）

銀行というものは、自分が出向くものかと思っていたので、
「明日、伺います」というオファーは、
かなりの緊張感がありました。

お茶を出すための、ガラスの茶碗を、
１００円ショップまで買いに行ったくらいです。

さらに初訪時、は購入物件についての聴取はほとんどなく、
会社がなにをやっているか、決算内容はどうかのか、
これからの事業展開はいかがなものか・・など、

とにかく自分と会社について、質問攻めでした。

そして、決算書その他の資料を持ち帰って、
１週間くらいしてから、ようやく

「条件によっては、ご購入物件の融資が可能です」

というお返事をいただきます。

ちなみに、この時点では、どんな物件を購入したいのかについて、
まったく伝えていません。。

決算書などを確認して、「取引可能かどうか」を、
先に判断するようなイメージでした。

ほかにも、いろいろ違いがあるのですが、
次回以降に書きたいと思います。

ハートブレイン事務所に顔を出したときの写真。

型落ちのパソコンに、自力でメモリ増設してます。

えみちゃんが、カンボジアの学校や孤児院で撮影した写真を、
大きくプリントして、机の前に貼ってます。

モチベーションが上がるんだそうです。

ぼくが事務所に行く頻度も、
週２回くらいで済むようになりました。

コテツさんは沖縄に住んでいるので、
月のうち４～５日くらいしか、こっちに来ないですね。

もちろん事務所に行かなくても仕事はしてるのですが、
チームの中で役割分担をしっかり決めておいて、
得意で好きなことに、それぞれが集中するのが望ましいです。

さて、昨日は、満室経営新聞＆プレミアムの、
編集や企画についての会議。

横浜のハートブレイン事務所で、
通常は毎月１回、月のなかばに開催しています。

満室経営新聞、今後の特集記事は、

５月　２０１２年繁忙期を振り返る！

７月　不動産投資家デビューへの道

という感じで予定しています。（タイトルは仮称）

そのほか、相続、地方投資、最新融資情報など、
不動産投資家さんにとって役立つ記事を、
どんどん提供していきますので、楽しみにしててください。

▼川島和正さんの新刊。完結に良いことが書かれています。

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新聞絡みのお知らせをふたつです。

ひとつは、昨日４月号を配信しました。

空室対策モニターさんの最終章と、
大家さんの力で、カンボジアに中学校が建築された経緯と、
学校贈呈式などの報告が特集記事です。

次月は、「２０１２年繁忙期を振り返る」ということで、
全国の管理会社さんにインタビューをしています。

【購読無料】満室経営新聞

それから、１４日の土曜日。

あいにくの雨天でしたが、応募された新聞の読者さんに対して、
「大家さんデビューの相談会」を行いました。

ぼくと、ＮＳＸ松田さんがミニセミナーを行い、
そのあと、参加者さんの個別相談に答えるというもの。

人それぞれ、お悩みの内容は違っているのですが、
やはり「投資スタンス」「融資」「自己資金」「リスク」の４つで、
全体の８０％くらいを占めている感じでした。

満室経営新聞では、今後この「大家さんデビュー」を、
積極的に支援していきたいと思います。

無料相談、コンサル、対象者さんを絞った情報提供など、
いま、良いいろいろアイデアを練っているところです。

ですので、まだ物件をお持ちでない方も、
遠慮なく、購読登録してくださいね☆

　★これから始める方にも役立つ知識が満載です。読みやすい！
　

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先日、指値についての書籍を出版された、
不動産鑑定士＆投資家の、長岐隆弘さんが出演する、
不動産投資セミナー動画がyoutubeで見れます。

１時間もある、本格的な内容ですよ☆

お時間あるときに、ぜひどうぞ。（-＾〇＾-）

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自己資金の増やし方の続きです。

いちばん早く、かつ手堅く自己資金を増やす方法は、
逆説的なんですが、不動産を買うことです。

３００万円を持っていて、それを何かしらで運用するより、
ネット利回り１０％の物件を買うと、
かなり高率で、資金を増やしていることになります。

ここで、「でも、３００万円が手元からなくなっちゃうじゃん！」
という反論がありそうですが、ここで購入する物件は、
いつでも売却できるものでなければいけません。

３ヶ月以内に現金化できて、かつ購入額以上で売れる。

そういうものを持っていれば、引き出すのに３ヶ月掛かる、
金利１０％の預金のようなものです。

数千間円レベルの一棟ものを、融資を受けて購入しようとなると、
必要な自己資金も、１千万円レベルになりますが、
不動産投資をはじめるだけなら、そこまでのお金は要りません。

３００万円くらいだったら、
２年間くらい、根性で貯めればいけると思います。

さて、その３００万円なんですが、
専業主婦の奥さんが、共働きすれば楽勝なんですが、
そうじゃない場合は、

「副業」「節約」「投資」の３つを併用して、
貯めていくのがベストです。

節約だけで３００万円、副業で３００万円というと、
なかなか厳しいような気がしますが、
それぞれ１００万円ずつなら、行けそうな気がします。

だいたいは、予定通りに行かないのですが、
人には向き不向きがあるので、

「副業はイマイチで５０万円しか稼げそうにないけど、
節約で１５０万円ならいけそうだ」

という調整をすれば、最終的には目標額貯まります。（-＾〇＾-）

せっかく不動産投資に興味を持って、
このブログを、読んでいただけるまでになったのですから、
ぜひ、初志貫徹していただきたいと思います。

もちろん、無料の満室経営新聞は、
購読して、モチベーションを維持してください。



藤山さんの新刊小説、Amazonにアップされました。

バイバイ！代表取締役は引きこもり

メンター泉正人さんが、
「課長　島耕作」の作者（弘兼 憲史さん）のイラストで、
仕事術の本を出していたので、
遅ればせながら、購入して読んでみました。

知識ゼロからの仕事の段取り入門

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これは、いいですねー。

読んだ本人に役立つのはもちろん、
仕事を覚えてもらいたい人に読んでもらうのに最適です。

ぜひ新刊を買って、プレゼントしてあげてください。

さて、挫折シリーズの補足として、
「自己資金不足」を、脱却するための方法について、
考えてみたいと思います。

前にも書きましたが、不動産投資を思い立って、
そのまま、次々と物件を増やしていくような人の大半は、

「思い立った時に、既に自己資金があった」

と考えて、間違いありません。

社会人になってからずっと倹約を続けていたり、
１千万円をはるかに超えるお給料を、もらい続けていたり。
または、株や相続などでお金が増えたような人も、
意外と多いようです。

いわゆる「節約」によって購入資金を貯めた事例は、
藤山勇司さんの書籍くらいでしか、見たことがありません。

サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)

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藤山 勇司
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毎日、お昼は月見うどん。

商店街で、パンの耳なんかをもらってくるなど、
毎月２０万円以上の貯金を、しばらく続けたそうです。

しかも、藤山さんは商社勤務だったそうなので、
そこそこのお給料を、もらっていたと思われます。
それでようやく、１千万レベルの貯金。

「そんなの真似できない！」という場合は、
採る方法は、４つしかありません。

１．アルバイトをして収入を増やす。
２．共働きをして、収入を増やす。
３．サイドビジネスを開業する。
４．不動産以外の投資で増やす。

「どれもしたくない」
「けど、融資を受けて一棟ものの不動産を買いたい」

というのは、さすがに難しいと言わざるを得ません。

では、何がいちばん実現可能性があるかというと、
上記の１→４の順で、難しくなります。

とはいえ、時間的・体力的な問題で、
そうそうアルバイトばかり、やってられない方も多いので、
その場合は、３か４をやりましょう。

先週末は、かなりの方がお花見や、
それに似たイベントを楽しんだと思いますが、

横浜を代表するお花見スポットである、
自宅近くの大岡川の桜は、まだ満開まで行ってません。

※イメージ映像

自分的には、ちょっと散り始めたくらいの感じが好きなので、
今週末か来週も、お花見が楽しめそうです。（´ー｀）　

今年はちょっと難しそうですが、物件がある北陸地方は、
首都圏に比べて１０日以上、桜の満開が遅いので、
２ヶ所で２回、お花見ができる年もあります。



さて、前回のつづきです。

不動産投資を志すも、物件をひとつも買わずに、
やめて（諦めて）しまう人のパターンとして、

１．自己資金不足　２．ネガティブイメージ　３．購入後の失敗　
４．知識＆行動力不足　５．融資が通らない

というのが挙げられます。

１～３まで説明しましたので、次は４番目について。

まず知識不足の方については、
不動産投資は、他の投資に比べて、
最初から必要な知識の幅が広いのが理由と思われます。

不動産の基礎知識はもちろん、法律的なもの、
税金、建築、リフォーム、保険など、いろいろあります。

書籍の１０冊や２０冊は最低読まないと、
なかなか自信を持って、物件を買うに至りませんので、
はじめから、それくらいの量感を持っておくべきだと思います。

行動力も同じで、はじめから
「１００件くらいは現地で物件を見ておいた方がいいよ」と、
教えられた人と、

入居する賃貸住宅を選ぶくらいの行動量で、
（業者さんが案内してくれますし）
収益物件が買えるんだろうと思いこんでいる人とでは、
途中で断念する確率は、違うはずです。

という訳で、４番の解決策は
「必要になる知識と行動量を、はじめから理解しておく」
ということになります。

５番目の融資について。

これは、「融資の基本的な知識が不足している」場合と、
「属性や自己資金的に、融資が厳しい」場合に分けられます。

前者の解決策は、しっかり勉強する。
最適なのは、今でもこちらの教材

後者は、融資が必要ない投資法をしばらくやってみて、
自分の属性を、銀行に評価してもらえるステージに持って行く。

融資が必要ない投資法　①

融資が必要ない投資法　②

ということで、以上の５つについて最初から理解の上、
解決策をふまえてチャレンジすることが、
不動産投資を、志半ばで断念しない方法だと思います。