もうすぐ６月も終わりということで、１年の半分が経過。
月日の経つのは早いものですねー。

今年は、６月時点で区分マンションを５戸購入で１戸売却。
新築を１棟買って、売買契約までしていて購入決済待ちが、あと１戸。
差し引きの規模としては、１．４億円くらい増えました。

あと、空き室が多かった小松と秦野で入居者さんが増え、
現在どちらも９０％以上の入居率をキープできている状況です。
これで、月の手取りがだいぶ増えました。

月額家賃１千万円は、今年中に達成できるのではないかと思います。

最近のトピックとしては、直近に購入した区分マンションの、
室内に大量のカビが発生しているという話を、入居者さんから聞きました。

購入後は毎回、入居者さんにご挨拶の電話をしてるのですが、
その際に「前からカビが多くて、改善をお願いしてる」という事実を知ったのです。

このマンションは宅建業者さんからの購入なので、
２年間の瑕疵担保責任があり、またカビの発生は売主がその事実を知っていたので、
重要事項説明にも不備があったということになります。

来月はじめに現地を訪問して、状況確認とヒアリングを行い、
場合によっては損害賠償請求ということになるかもしれません。

宅建業者さんから物件を買うことは滅多にありませんが、
普段は価格交渉を有利にするために、瑕疵担保を免責にした購入をするので、
一定の確率でこういったリスクがある訳です。

そういう意味では今回はラッキーだったかもしれませんし、
売主の策略にハマったとも言えますね。。(；-_-) =3

で、カビについてはそれから結構勉強しました。
今後のブログで、順次進捗報告とカビ対策のノウハウをご紹介します。

かなり前の話になりますが、常習的な滞納者さん相手に
建物明渡＆賃料回収の裁判したことがあります。

結果は「和解」といって、
当事者同士の話し合いで妥協案みたいなものを作り、
それを裁判官が「和解調書」というものにしたためました。

内容は

・滞納金額は、分割して●ヶ月で支払う。
・今後、２ヶ月以上の滞納が発生した場合は退去する。

というようなものです。（もうちょっとちゃんとしてますが）

和解調書は債務名義といって、判決と同じ効果がありますので、
上記に違反した場合は、裁判を省略して退去させることができます。

で、案の定そういう状態になってしまったので(笑)
ぼくが明渡しを請求すれば退去は拒めず、
拒んだ場合は、裁判所を通じて強制執行ができるのです。

ただ、強制執行には多額のお金が掛かりますし、
しっかり払ってもらう方が大事なので、警告をすることにしました。

司法書士事務所を通じて、内容証明郵便を送るのです。

少し前に相談に行った際、「どうせなら延滞利息も取りたい」と伝えたところ、
こんなソフトを使って計算をしてくれました。

利息充当計算ソフト利右衛門（りえもん）。

元々は、過払い利息の返還手続きに使うために開発されたようで、
制作者はなぜか、鹿児島のボランティア団体。

ソフト自体は無料で使えるのですが、
使った方が任意で、この団体に寄付をするような仕組みになっています。
シェアウエアに近い感じですね。

中身もよく出来ています。計算画面はこんな感じ。

家賃の場合は、月末に月額家賃を「借りた」として入力し、
滞納分を支払った場合は、日付とともに「返済した」として入力すると、
日割りで延滞金（利息）の計算ができる仕組みです。

ちなみに、賃料の場合は遅延損害金として年６％の利息相当を取れます。
大した金額ではないですね。ヽ(´ー｀)ノ

これを根拠にした仰々しい内容証明郵便が、士業の方から届けば、
それなりに誠意のある対応をしてくれるだろうと思います。

ダメなら出て行ってもらうだけですけどね。

事務所の隣に、国内最大規模のアパホテルが建築される予定でして、
連日工事が進んでます。

壮大な建築の様子を、日々見ていられるというメリットもあり、
毎日続く騒音に耐えなければいけないというのもあり。

でも、工事のような無機質な音って、すぐに慣れちゃうんですよね。
社員さんも、口を揃えてそう言ってました。
ちなみに、近所に結構式場が２件もあるのですが、
ここから発せられるウエディング系の音楽や鐘の音は、うるさいと感じることが多いです。(；-_-)

区分マンションを買っていると、幹線道路沿いの物件も時々あるのですが、
多少の敬遠はあるものの、入居期間が短いということもなく、
入居者さんも慣れてしまうんだろうな、と思いました。

アパホテルの社長だって、カテゴリーとしては不動産投資家。
上には上がいすぎて、規模で争ってもしょうがないな、、と思ったり。

ホテルが隣に建つだけで、いろんなこと考えます。

最近の不動産投資活動としては、先月区分マンションをひとつ買って、
今月は６年保有した区分を売却予定（契約済み）、
そして、新たに都内で２戸の区分を購入予定です。

不動産投資にも、様々な失敗事例があります。

以前に、HOME'Sのコラムで失敗シリーズを書きましたが、
勉強不足やアンラッキーなトラブルで、予定通りの収益が得られなかったり、
損失を出したりする方もいます。

ただ、スポーツやビジネスを同じで、
不動産投資でも「仕方がない失敗」もあります。

指値交渉で欲張りすぎたり、コミュニケーション上のことだったり、
リフォーム後の部屋が今ひとつダサかったり。
このくらいの家賃で決まると思ったけど厳しかったり、
広告費相場が、思ったより高騰したり。

こういったことは、今後の糧になりますし、
やってみないと身につきにくいスキルでもありますので、
ある程度、しょうがないと思います。

頑張った結果、であるとも言えますね。

逆に、絶対に避けられる失敗というのもありまして、
こういうタイプの失敗は、超ダサいです。

その典型が「経費の読み誤り」です。

業者さんからの提案書に記載がなかったけど、
購入時や、運営コストにおいて予定外の支出があった・・・。

こういう失敗はいけません。

購入時の諸費用や運営コストというのは、
新築アパートの家賃とか、築古物件の修繕費と違って、
最初から、費目が分かっているものです。

「築古リフォームをしていて、予想以上に配管が劣化していたので、
　追加で５０万円費用が掛かった」

というのと、

「エレベータのメンテナンス費用が掛かるとは知らなかった」

というのは、失敗の質が違います。

こういった支出は購入前から「どんな費用が発生するのか」が
明らかな上に、おおよその予算も分かります。

従って、経費の読み誤りは勉強不足が招くレベルの低い失敗なので、
一棟めを買うときから、完全に回避することができます。

失敗をするにしても、このタイプだけは避けるよう、
不動産投資の「教科書的な本」を読んで、勉強するようにしてください。

大家さんの体験談が中心の「武勇伝本」だけを読んでいると、
こういった体系的な知識は身につきづらいです。

北陸新幹線開通によるブームは相変わらず続いており、
金沢のホテルも、かなり予約がしづらい状況です。

とはいえ、住んで良し旅行して良しの北陸地方は、
不動産投資的にもメリットが多く、ぜひ多くの方に訪れて欲しいと思います。

・東京駅から２時間半で終点の金沢。新大阪とほぼ同じ所要時間。
・到着してからの移動がしやすい。レンタカーは安く道も空いてる。
・都市も自然も楽しめる。
・宿泊が他の都市に比べて、まだ安い。

不動産投資でいうと、

・管理会社のレベルが総じて高い。
・地元の地主系大家さんのレベルは、そうでもない(笑)
・それなりに需要が安定している。

メリットいっぱいです。

そして、北陸を訪問するベストなタイミングが「春」です。

もちろんオススメできるポイントは１年を通じてずっとありますし、
実際、そんな観光ＰＲもしているようですが、
ぼくはこの時期がいちばん好きです。

もっと上手い言い回しは、あったと思いますが・・・。

日本海側は秋の後半になると、雨がたくさん降りますし、
味覚的には冬が圧倒的に充実しているものの、やはり雪はリスクになります。

３～５月は雪はもちろん、雨も降ることが少なく、
富山からは立山連峰が、金沢からは白山連峰を見通すことができるのです。

富山駅近くの公園。「富山」って県名も頷ける光景です。
左下の建物は、「世界一美しい」と認定されているスターバックス。

春の味覚といえば、やはりホタルイカなんですが、
ピークは４月で、ぼくが先々週に訪問した頃は「ギリギリ」と行った感じ。

ほかにも、岩ガキや白エビが走りの時期ですし、
サヨリや鰯などの光り物が美味しい季節でもあります。

どちらかの県だけなら、１泊でもぜんぜん楽しめるので、
普段の週末にぜひどうぞ。

先週は、なかなか忙しい１週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。

売却は、６年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この６年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して１週間で決まりました。
これまでで最速です。

購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて２戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました（笑）

ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに１０～２０％＋諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

１５００万円の小ぶり区分を買うだけで、３～４百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。（＾＾；）

最近、生活がかなり規則正しいです。

生活スタイルにも慣性の法則が働きますので、
良い時はそれが当たり前になり、目覚まし掛けずとも起きられたりします。
ここ何週間かは、ずっと５時半起床。

これが悪い時だと、前日深酒してるので起きるのも７時半過ぎるし、
朝は食欲なくてお昼は血糖値が下がるので、反動でラーメン食べたりで、
そうすると午後からダルくなってジム行くのをサボり、
時間があるから、じゃあ飲みに行くか・・・という１日になる訳です。
※以後、繰り返し。



さて、そんな生活のリズムが良い時期に北陸に行きました。

今年２回目。金沢で講演のお仕事があったのと、
あとは能美と小松で、管理会社さんと打合せがありました。

金沢の管理会社さんには前回訪問しましたし、運営も順調なので今回はパス。

横浜では乗らない車を借りて、景色の良い道をドライブです。

こちらは能美の管理会社さんにて、
消防点検の不具合について入念な説明を受けている様子。

こちらの社員さんは、前にブログに登場しています。
イラストが丁寧ですごいという話。（過去記事「管理会社さんとの"やりとり"」）

講演は正味２時間半（会場入り～退出まで）くらいなので、
日帰りでも行けちゃうくらいなんですけどね。でも２泊しました（笑）

もちろん、夜は美味しいものを食べるのですが、
生活のリズムが良いので、食べ過ぎ飲み過ぎせずに済みました。

適度がいちばんですね。