富山の管理会社さんのお客さん（管理を委託してるオーナー）で、
ご本業の関係で、持ち物件を処分する必要があり、
任意売却の案件を大量に紹介いただきました。

滅多にいただけない「川上情報」というやつで、
なんと今回の案件は、物件の値段さえ付いていない状況です。

「寺尾さんなりに分析して、お値段を付けてください」

という、都合のいいコメントをいただいてます。

すぐに資料を取り寄せて積算と収益性をチェック。
「この値段なら、買ってもいいな」という皮算用を胸に現地へ向かいます。

物件の見極め方は、この教材の特典を読むと、
すぐに分かるようになります。

現地ひとつめ。場所の良いイチオシの物件。

築浅で入居率も良いので、利回り１５％以上で買えれば
まぁいいかな～という感じです。

ふたつめは海に近い超巨艦ＲＣマンション。

８階建て、４０００㎡近い延べ床面積に加えて、
１１０台も停められる敷地内駐車場付き。

しかしこちらは今後の賃貸需要が厳しそうなのと、
気持ち悪くなるほど高額な固定資産税の負担が大きいので、
せいぜい１．５億円くらいまでしか出せません。

たぶん７～８億円掛けて建築してると思うので、
これは債権者の承諾を取るのは、厳しそうな感じです。

で、帰京後に希望の購入価格を伝えた訳ですが、
現在、これ以外のも含めた全物件のオトナ買い希望者が、
債権者と交渉しているとのことです。

市場に出るかどうかも、不確定な状況ということで、
現地を見た意味が、まったくなかった・・というオチもあり得ます。

川上物件も良いのですが、空振りの確率も高いことは、
覚悟しておかないといけませんね。（笑）

一昨日の融資対談での写真です。

正面を向いている３人が、右から猪俣さん、同じＣＦネッツの井上さん。
右端が、石渡浩さんの師匠でもある相模大野不動産の青木社長。

写ってませんが、スリーラージの小野里さんも一緒でした。
記事は２５日に配信されます。

もうすぐ購読者４千名　満室経営新聞

さて、今日はレントロールについて書きます。

物件を買うかどうかの判断をする際に、必ずチェックするのが、
家賃や入居年月の明細であるレントロール。

非常に重要な資料なのですが、色んなカラクリがあるので、
注意しなければなりません。

ぼくがレントロールを読む際に、注意してることを挙げてみました。

１．家賃のばらつきはどうか

同じ間取りでも、家賃をはじめとする募集条件が、
それぞれの部屋で大きく違っている物件を、時々見かけます。

１Ｆと５Ｆだから家賃が違うのなら良いのですが、
通常は、「直近の入居者ほど家賃が低い」ことが多いです。
要は、だんだん入居付けが厳しくなってる訳ですね。

そんなときは、利回り計算も「現状家賃」ではなく、
「直近の家賃で全戸入居した場合の家賃」で行います。

指し値の根拠にもなるので、必ず入居年月は確認します。
書いてないレントロールの場合は、追加で確認するようにしましょう。

２．敷金と礼金はどうか

敷金が３ヶ月取れていたり、礼金がもらえていたりする物件は、
今後大きく家賃が下がる可能性が低いです。

家賃を下げる時は、通常その前に礼金・敷金を減らすので、
今の家賃がどのくらい妥当かの判断基準になります。

３．入居者の名前をチェック

同一法人でたくさんの戸数を借りているような場合、
何かの事情で一斉に退去されても、すぐに埋まるかどうか。

契約者が同一でなくても、勤務先が同じ派遣会社で、
会社から家賃補助をもらっている可能性もあります。

また、同じ名字でたくさん入居してたりとか、
不自然なところはないかも確認します。

４．入居年月が特定の時期に集中してないか

収益物件は入居率が高い方が売れやすいので、
入居が偽装されていることも、稀にあります。

長期のフリーレントや莫大な広告料で無理やり埋めていたり、
時には売主と入居者がグルで、所有権が移転されたら、
示し合わせて退去をされることもあるようです。

・・・とこんな感じで、レントロールから読み取れる情報は、
たくさんありますので、しっかり読みましょう。

以前の記事も参考にしてください。

【過去記事】レントロールの分析

久しぶりに読書日記を更新しました。

自分の本を書いたり、キャンペーンやってて、
しばらく読めてなかったのですが、
連休前くらいから、ガンガン読んでいます。

投資家けーちゃん　読書日記

さて、昨日は退去の連絡があって若干がっかりしましたが、
日本を代表するブランド街、銀座に行ってきました。

訪問の目的は、こちらも日本を代表する不動産会社、
ＣＦネッツの猪俣さんに会うためです。

銀座の事務所とは、カッコイイ限りです。

そして、北関東の投資物件で有名なスリーラージさん、
さらには、あの石渡浩さんの師匠でもある、
相模大野不動産の青木社長の３人＋自分たちで、
満室経営新聞の対談を収録しました。

猪俣さんのブログ　不動産投資にまつわる１００の話

収益物件のスリーラージ

相模大野不動産　ホームページ

それぞれ、取り扱っている物件の場所や種類が違い、
「融資」をテーマにしつつも、不動産投資の戦略全般について、
かなり面白い話を伺うことができました。

今月の２５日に配信しますので、楽しみにしててくださいねー☆

写真も撮ったので、あとで追記しときます。
みなさん、全般的にコワモテです。（笑）

先日の記事に書きましたように、アパートを売りました。

購入時の自己資金はしっかり回収。
その後も多くはありませんがキャッシュフローを生み続け、
残債＋１０００万円弱の金額で売れました。

投資としては、まずまずでしょう。ヽ（＊＾。＾＊）ノ

さて、このアパートの融資では公庫にお世話になりました。

日本政策金融公庫　完全攻略レポート

融資を完済したのも先日の記事の通りなんですが、
借入期間中に、「国民生活金融公庫」から名称変更してるので、
抵当権の抹消時に、その名義変更の処理が必要です。

公庫の費用負担で、個別に全件やっているとのことで、
確認資料として、公庫の登記簿謄本が送られてきました。

他に、中小企業金融公庫など３団体との合併とはいえ、
役員の数が半端なく多いです。（￣Д￣；）

ほー。結構たくさんいるなぁ・・と思ってたら、

２ページ目も役員が占領。

３ページ目の下の方まで役員が続いていて、
合計の役員数は、４０人弱というところです。

もう少し減らしていただいて、その分金利でも下げてくれないかなぁ。

まぁ、今でも十分低金利ですが。（笑）

高岡のホテルからです。
１０時から富山市内でセミナーなので、８時半くらいに出ます。

講演終わったら１２時４０分くらいの電車で帰京して、渋谷で飲み会。
今日もなかなか忙しそうです。（移動中はヒマですが）

さて、昨日は２００４年の８月に１棟目として購入した、
木造アパートを売却しました。

入居率も良く、経営的に問題があった訳ではありませんが、
自分の持ち物件の中では最も古かったのと、
１０年返済で融資を受けているため、売却することで１０年分以上の
キャッシュが得られると判断したのが売った理由です。

【過去記事】売るかどうかを見極めるポイント

その後は、売り物件を２棟見学。
どちらも任売っぽい案件で、売値が定まっていません。

「この値段なら買う」というのを、業者さんに連絡する訳ですが、
複数の債権者が絡んでいるので、時間は掛かりそうです。

夜は前職の三井住友海上の社員２名と、保険代理店の川西さん、
それから売ったアパートの買主さん（笑）の合計６名で飲み会。

いつものように、お寿司食べました。

人数が多いので、盛りが豪華ですね。

高利回り不動産を買い、若くして引退した方法

途中まで観ました。

怪しさに興味があるのか（笑）、
昨日はたくさんの方が、上記のサイトをご覧になったようです。

ふわぁ・・・北陸に行くときはいつも５時起きです。（－－）zzz．。

しかも、車内でぐっすり寝られるように、
前日は夜更かししているので、さらに眠い訳です。

１１時から高岡市内の銀行にて、
過去３回目の、物件売却決済をします。

購入金額よりは安く売るのですが、
返済が半分以上進んでいるので、キャッシュは増えます。
早く次の物件を買いたくなってしまいますねぇ。(￣ー￣)

ちょうど、良さそうな売り物件があるので、
決済と飲み会の合間（笑）に、現地を見てくる予定です。

なお、通常このような売り物件調査では、
高岡駅または富山駅前で、レンタカーを調達するのですが、
今回の候補物件は「万葉線（まんようせん）」の駅近くにあるため、
これを使ってみようと思います。

万葉線は、高岡～新湊（しんみなと）を結ぶ路面電車で、
かなりカッコイイ車両で、乗り心地も快適です。

ぼくが高岡にいた頃は、週末に万葉線に乗ると、
地元出身の立川志の輔さんの声で、観光案内をしてました。（笑）
今もまだ続いているかもしれません。

　◆５／８追記。まだ続いてました。
　　

地方に物件を持つと、管理業務が完全に旅行状態です。

ちょっと入居付けが大変だったりしますが、
人生を楽しむためにも、ぜひ検討してみることをオススメします。

ところで、ぼくを凌ぐメルマガ発行部数を誇る水戸大家さんが、
セミナーＤＶＤを発売したようです。

高利回り不動産を買い、若くして引退した方法

広まる前の今田信宏さん以上に、怪しいサイトです。（笑）

ただ、ＤＶＤは価格も安めで、購入しやすいですね。
持ち物件の利回りも凄いので、ぼくも入手してみました。

今回は、ホテルでの空き時間が多そうなので、
旅先で見てみようと思います。

ホリエモンさんの「稼げる超ソーシャルフィルタリング」という
仕事術の本を読みました。

これを読んで、自分のメールをGmailに集約させて、
ブラウザもGoogleのものに変更。画面もカスタマイズしました。

すると、迷惑メールが一切届かなくなりましたし、
返信や仕分が、格段にスピードアップしてしまいました。ヽ（＊＾。＾＊）ノ

メールをよく使う方には、超オススメです。

さて、明日から１泊で富山に行ってきます。

８日の土曜日に富山ＦＰ協会さんの主催セミナーで、
保険関連の話をさせていただくことになってます。

日本ＦＰ協会　富山支部のページ

前日の夕方あたりに到着して、またお寿司でも・・と思いましたが、
ちょっと前から進めていた物件の売却決済が７日になり、
さらにお昼は、任売物件の現地調査と打ち合わせが入りました。

始発の電車じゃないと間に合わないくらいです。（´ヘ｀；）

今日中に、不動産会社さんと打ち合わせをして、
手数料などの費用や、必要書類の準備をしないといけません。

決済場所さえ知らされてないので、かなり不安です。（笑）