購入した加賀市のマンション。

一発鑑太郎で最初のチェックをしました。

予想通りの偏ったグラフ(笑)
ぼくの投資戦略通りの物件です(￣ー￣)

積算評価に比べて購入価格があまりにも安い場合、
「土地価格が極端に安くなっています」と、入力内容を
確認するようなメッセージが出ます。

今回の物件は築９年のＲＣで、
建物の延床面積が９００㎡以上あります。

この積算評価だけで購入価格を上回ってしまうために、
このようなエラー確認メッセージが表示される訳です。

「このメッセージが出たら、合格点」と思うようにしています(笑)

さて、この物件でも経費削減のために
シルバー人材センターを利用することにしました。

加賀市にもちゃんとあります。

事務局の方との交渉も、だんだん上手になってきて、
今回は時給の交渉までしました。

時給８４０円で、週５時間。
選ばれて派遣される方が、建物内部と周辺を
お掃除してくれる予定です。

ちなみに、８４０円の４０円というのは消費税ではなく、
事務局の運営費として５％支払っています。

そのほか、高コストで運営されていたメンテナンスを
全般的に見直していきます。

大きな物件は維持コストが高いのが難点ですね（＾＾；）

コストカッターになって
しっかり削減しようと思います。

さっき帰ってきました。

予想通り、温泉旅館ではネット接続できなかったですね。
１日空けると、メールが溜まって大変です。（＾＾；）

さて、唐突ですが昨日１棟決済しました。

６棟目になる、石川県加賀市のＲＣマンション。
築９年、１９部屋の物件です。

階段や通路が全部建物の中にあるので、
あんまりマンションっぽくありません。

川のせせらぎが美しい田舎に建っているのですが、
ほとんど法人契約で、空室は1戸。

ぼくにとっては、かなり入居率の良い物件です（笑）

でも、利回りは高いですよ～。
現状でも、１８％あります。満室で１９％ちょい。

これで所有物件は９４戸に増えました。

財布の中身レポートのページ数も、
４月配信分からは増えます。（値段は同じです・・笑）

メルマガもう少しでご登録９００人です。

購入や融資の秘訣をお話しますので、
ぜひお読みください(o^-^o)

おはようございます。
高岡駅前のホテルからアップしています。

もう、全然寒くないですね。（＾○＾）

昨日は、１１月に購入したＲＣマンションの入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせをしました。

内見すれば、それなりの確率で決まる物件ですし、
仲介会社さん、入居者さんの両方が満足できる条件にしています。

ただ、間取りと家賃だけ見れば似た物件が多すぎて、
自分のマンションが目に止まってない感じです。

ネットで自分の物件を検索しようとしても、
なかなか見つからないくらい多いです。（＾＾；）

そこで、「他業者さんへの集中アプローチ」「地元法人ダイレクト営業」
など、いくつかの作戦を考えました。

空室分の家賃を全て合計すると、
月額３０万円以上になります。

北陸に一回遠征すると、
交通費と宿泊費で３万円くらい掛かりますが、
早く決まるのなら安いものです。

ただ、これだけ空室対策が重要であっても、
他のことがちょっと忙しくなるだけで、
空室があることを忘れてしまいます・・・。

まだまだ甘いですね。
空室対策の夢を見るくらい、真剣にならねば。

今日も頑張ります。

昨日から３月でした。
完全に忘れてました。（＾＾；）

今月の目標書きます。

　１１月に購入したマンションを満室にする。
　これは絶対満室にしなければなりません。(￣ヘ￣)

　２２日にセミナーすることになりました。
　今やプロ講師の域に達しつつある、ＮＳＸ松田さんとのジョイント。

　株式投資をやっている方向けのセミナーですので、
　ブログを読んでいただいている方には、
　ちょっと簡単過ぎる内容になる予定です。

　確定申告を、問題なくこなす。

　今年の収支を予測して、各物件の修繕計画を立てる。

　管理会社さんに感謝の気持ちを示す。
　「北風と太陽」です。(^▽^)

　財布の中身レポートの音声セミナーで、
　融資に強い方を、もう一人インタビュー。

　月末に海外視察の予定があります。
　海外投資のやり方について、しっかり勉強してきます。

　そして重要なのが、ブログを毎日更新する。
　　　　

花粉症の辛い季節ですが、
満室＆ハッピー経営を目指して、頑張りましょう☆

・・・・ということで、これから北陸遠征に行ってきます。

今回は２泊。

今日の宿泊場所はネットが通じる環境なのですが、
２日目は温泉旅館なので、ちょっと不安です。

イーモバイルも、エリア外です・・・。

■お知らせ■

　財布の中身レポートを３月１日以降に申込いただいた方は、
　次回の配信は１１日になります。

　読書日記にも書きましたが、夢を叶えるゾウは最高にいいです。
　ちょっと前の出版ですが、まだお読みでない方はぜひ☆

前回紹介した一発鑑太郎。

出口戦略についての予測ができるのも、よい点です。

ぼくは区分の物件を買った後くらいまで、
出口戦略の意味がよく分かっていませんでしたが、
このソフトを使ってシミュレーションしてみると、よく分かると思います。

↑これは、同じく金沢の物件です。
予測値なので、もちろん実態とはずれる訳ですが、
ものすごく親切な説明で恐縮します。(*/∇＼*)

この数字をもとに、地域性や物件の特徴を加味して
トータルのリスクを判断すればよいと思います。

つぎに、ぼくが最初から使っている浦田さんのソフトです。

これはスーパーアパ・マン事業判定くんといって、
単品販売されているソフトではないようです。

ぼくが最初に購入した教材、実践！不動産投資ホームスタディ講座を購入すると、
特典として付いてきます。

このソフトの良いところは、長期の試算ができることです。

「家賃が少しずつ下がる」「金利が上がる」などの
シミュレーションが可能です。

修繕費や管理費も、任意で決めることができるので、
より実態に合ったシミュレーションをすることができます。

今は買付を入れる前に、さらっと使うくらいですが、
３棟目の物件を買う時くらいまでは、色んな数字をいじりながら、
一晩中検討していたものです。（＾▽＾）

ホームスタディ講座は５万円以上もしますので、
ソフトだけ欲しいということなら、ちょっと高いかも。

ちゃんと教材で勉強する場合は、
ご検討されてもよいかと思います。

実践！不動産投資ホームスタディ講座

ちなみに、明日から北陸に行くことになりました。

忘れ物ないように、今日はいろいろと準備します。

今日はブログの更新をやめておこうと思ったのですが、
せっかく２ヶ月間毎日続けてきた習慣なので、
やっぱり更新することにしました。（＾▽＾）

今日は、朝から銀行を回ってお金の整理。

業者さんへの振り込みには新生銀行を利用してますが、
家賃が入ってくるのは別の銀行（借入している銀行）になりますので、
口座から移し替える作業が、定期的に必要になります。

これが面倒くさいですよね～。（＾＾；）
嫌いな作業のひとつです。

あとは固定資産税を払ってきました。
口座引き落としになっている物件もありますが、
２５万円ちょっとを郵便局で振り込みました。

あと、週明けにまとまったお金が必要なので、
その準備もします。

資金繰り・・・というほどのものではありませんが、
数が増えてくると、支払いや引き落としを忘れそうに
なることがあります。

　・電気
　・水道
　・借り上げの駐車場
　・シルバー人材センター　３カ所
　・緑化センター（観葉植物のレンタル）

物件によっては、一部の支払を
管理会社さんに代行してもらっているのですが、
これを機に支払いの仕組みを見直してみようと思います。

メンター泉さんの、「仕組み仕事術」は、
おそらく３月３日にａｍａｚｏｎキャンペーンです。

詳しくは、泉さんのブログにて。

さっき静岡から帰ってきました。

いや～、楽しい時間を過ごしました。(*^▽^*)
ちょっと二日酔いで、朝はしんどかったですけど。

※あんまり二日酔いの話を書くので、
　 実家の親からクレームのメールが来たことがあります(笑)

静岡駅に沢さんが迎えに来てくださり、
高級車（レクサス）で、一昨年新築したマンションへ。

インタビューでは、融資のことを中心に、
新築についての考え方、管理・運営についてのノウハウなど、
幅広く伺うことができました。

普段のインタビューより、長いファイルになりそうです。(*^▽^*)

ちなみに金森さんの音声配信は、明日で終了です。
財布の中身レポート

金森さん＆沢さんの融資戦略２本立て。
必見・・・じゃないですね、必聴です。

もちろん、インタビューだけで終わるはずもなく、
夜は沢さん行きつけのお店で飲み会でした。

駿河牛のすき焼きをはじめ、
黒はんぺん（←超ウマ）、桜エビのかき揚げなど、
地元の料理を堪能させていただきました。(^∇､^ )

これから管理会社さんに電話して、
音声の編集します。

ちなみに、藤山勇司さんへのインタビューを予定していたのですが、
先方のご都合により、中止になってしまいました。(´∞｀ )

近いうちに、実現させたいと思います。