2007年11月24日 18:37
もうすぐ引っ越しということで、今日は部屋の片付けや読まない本の処分などで１日を費やしました。慣れないことすると疲れます。（；－＿－）
レバレッジ・リーディング
ところでこの写真。
先日部屋探しをした時に、業者さんが出してきた物件資料のファイルです。
「中区２ＤＫ～２ＬＤＫ」みたいな名前のファイルがいくつかあって、そこに次々と綴じ込んでいくだけのファイリングです。３００枚くらいは軽くある感じです。。。
自分の物件図面が、管理会社さんの中でこのように埋もれているかもしれないと思うと、かなり怖いですよね。（＾＾；）
今のようなネット全盛の時代でも、結局このファイルを使って物件を探すことになった訳ですので、紙の力を甘く見てはいけないようです。
新しく購入したマンションも、自分で物件資料を作らなきゃな～と思いました。
2007年11月21日 20:40
新しく物件を購入したことで、空室が一気に６戸増えました。
前のオーナーさん（＝売主さん）が空室だらけだったのに、ぼくが購入したら満室になる・・・という目論見で物件を購入していますし、銀行もお金を貸してくれています。
金沢マンションで空室対策の実績があるので、銀行からもその分野では信用があるのです。考えてみるとすごいことです。（＾＾；）
大家力の差というのは、特に地方の物件を購入する際には重要です。
リートの放出物件や、競売、業者の転売なんかに比べて、大家力が高くない方から購入した物件は、はるかに良い利回りで購入することができますからね☆（＾▽＾）
では、何が大家力を分ける一番の要素かというと、結局のところ「気合い」です。
「絶対満室！」という強い意志を持ち続けることで、管理会社さんと中心とするチームに熱意が伝わるものなのかなぁ・・と思っています。
今回も、決済当日の現地打ち合わせではもちろん、管理会社さんに新規物件購入の話をした時から、気を込めています。
今日の朝確認したら、管理会社さんのホームページ、Ｙａｈｏｏ不動産などには情報が掲載されていました。ｖ（＾＾）ｖ 管理会社さんにも熱意が伝わったのを感じました。
部屋が決まるのも嬉しいですが、こういうチームワークを実感できた時も気分がいいですね。チームの皆様への感謝の気持ちも忘れずにいようと思います。
今回もなんとなくうまくいく気がします。
何しろ、気合が入ってますから☆
2007年11月20日 07:09
何とか決済が終了しました。よかったー☆（＾○＾）
今回は仲介業者さんが間に入っていないことで、色んな心配がありました。
資金不足で売主さんが抵当権を消せないかも・・・っていう心配や、決済がかなり延びてしまうという可能性もあったのですが、どちらもクリアできて助かりました。
購入したマンションが１１月３０日に建築されていますので、決済が来月になると、返済期間が１年縮まります。（＾＾；） 毎月のキャッシュフローも、２万円くらい変わってきますしね。
朝１０時から銀行に行って決済。
売主さんが印鑑証明を忘れて来たので急いで取ってきてもらったり、銀行の支店間の送金に手間取ったりで、いつもよりは時間が掛かりました。
その後、近くのショッピングセンター「ファボーレ」でお昼ごはん。
ぐったり力が抜けますが、ごはんはおいしく感じます（笑）
午後からは、管理会社さんとガス会社さんにマンション前までお越しいただいて、管理とガスの切り替えについて打ち合わせです。
プロパンガスは、いつもお願いしているところに一斉切り替え。
ガス会社さんからは、給湯器を全戸取り替えていただいたり、そのほか諸々の特典をいただきます。（＾▽＾）
管理はいつもお願いしている会社なので、先ほど預かった鍵もどっさりと渡して、すべてお任せです。
あとは空室を全部見て、気になるところは写真撮影。
リフォームや清掃が必要なところは、自分でシルバーさんか便利屋さんを手配してキレイにしてもらわなければいけません。
決済の日は、だいたいこんな感じのスケジュールです。
夜は富山駅前のいつもの居酒屋さんで祝賀会。
いつもながら、新鮮な富山湾の魚介類を堪能しました。ｖ（＾ー＾）ｖ
今回は新湊（しんみなと）というところで獲れたスワイガニが中心でした。
カニを食べる度に思うのですが、カニってなぜあんなに人間が食べるのに都合の良い姿をしてるんでしょうねぇ。
カパっとボディを開けて、日本酒とウズラの卵などを入れて、そのまま火に掛けて食べられるなんて・・・（笑）
カニ味噌の甲羅焼き。カニ刺しに付いてきます。
いろいろと楽しい１日でした。 （＾－＾）ノ
今日はこれからのんびり東京へ帰ります。
もちろん、まだ買います。
2007年11月19日 07:06
土曜日は、ＩＺＵＭＩ塾に参加された方同士の飲み会がありました。
これまでに、４回くらい開催されているようですが、参加は初めて。（＾▽＾）
挨拶もそこそこに、「３億円のノンリコ案件があるのですが、この図面をどう思いますか？」なんていう言葉が飛び交い、さすがＩＺＵＭＩ塾！っていう感じでした。
飲み会は非常にフランクな雰囲気で、何億円も買っている方から物件を持っていない方まで、不動産談義を中心に、楽しく過ごすことができました。
アンコウ鍋も、期待をまったく裏切らない味とボリュームでしたが、話し込んでいる時間が長く、いつもよりは食べる量が少なかったです（笑）
↑量が多すぎて、早く食べないと溢れて来るのです。
やっぱり不動産の話は楽しいですね☆
さて、昨日から富山入りしていて、今日はこれから決済です。
直接取引ですので、この段階でも「本当に決済ができるのだろうか？」という心配がありますが、完了すれば５棟目７５戸。満室時の家賃年収は４４００万円くらいになります。
がんばるぞー。
2007年11月17日 09:02
今回購入するマンションは、現況１５戸中６戸が空いています。
空室率４０％。
昨年購入した金沢のマンションが空室率５３％（１５／２８）だったので、別にどうということはないのですが、よく考えてみると結構すごいですよね。（；－＿－）
今回の物件は、満室時でも利回りが１５％弱にしかなりませんので、早く埋めないとキャッシュフローが出てきません。来年３月までに満室になるよう、頑張ります。
昨日は、現在の募集賃料を管理会社さんにチェックしてもらい、適正かどうかを判断いただきました。
金沢の時は、ちょっとだけ賃料設定が高かったのですが、今回は今の募集家賃で大丈夫とのこと。事前に自分でも確認をしていますが、安心しました。（*＾▽＾*）
チラシを作って、広告料＋謝礼上乗せキャンペーンのご案内も作って、あとは掃除をしたり細かな修繕や設備増強をしていくと、洗濯機の法則で入居者さんがやってくるに違いありません。
今日はＩＺＵＭＩ塾の参加者の方で飲み会があって、夜は銀座のあんこう料理のお店に行きます。お店に行かれた方のブログに、写真が掲載されていました。
アンコウ鍋の画像
カレー？？と思いきや、上に乗っているのはアンキモのようです。
なんだか凄そうで楽しみです（笑）
2007年11月14日 08:11
先日、雑誌の企画で不動産投資家同士の対談がありました。
一応、「覆面座談会」ということで顔や名前がでないことになっていますが、プロフィールを見るとすぐ分かると思います。
自分も色々意見を言いましたが、ほかの参加者のお話を聞いて勉強になることも多くて、楽しく過ごせました。お金ももらえるし（笑）
他の投資家の方と話していてよく思うことなんですが、ぼくに比べて「経済動向」「金利情勢」「人口動態」といった指標をよく把握しています。
例えばリートが住居系の物件を売りに出していて、事務所ビルへシフトしている・・・というようなことも、その時に聞きました。
ぼくは、あまりこういったことは気にしていません。
賃貸住宅に住む人は絶対にいなくならないし、金利が１０％になるようなこともないと考えています。
確かに４～５％の金利になるくらいで不動産経営が厳しくなるようなら、やめておいた方がいいかもしれないですが、一定の水準以上の物件を購入して、高い入居率を維持する方が大切だと思います。
リートの動向を気にするよりも、入居者さんから好まれる設備の研究をするべきだし、アテにならない２０年後の人口予想を元に投資戦略を考えるよりも、管理会社さんとの関係を強化する方がよっぽどリスクの低下につながると思っています。
あと、自分でアパート経営をバリバリやっていながら、ネガティブな話ばかりする人っていうのもいやですねぇ。(メ-_-)
そんなにアパート経営の将来性がないなら、おまえがやめろよって思います。
「逆煽り」でライバルを減らそうとでもしているのでしょうか。
もし、本当にそこまで心配しながらアパート経営をやっているのなら、人生の幸せ度が低いとしか言いようがありません。
以前実施したセミナーで、財布レポートを書いているＮＳＸ松田さんが、
「不動産投資関連の本は、いいことが書いてある部分だけを読むんです。」
と話していました。やっぱりこうじゃなくっちゃ(*^▽^*)
金利や人口など、自分ではどうにもならないことで心配するのはやめて、もっと身近なところに焦点を持って行きましょう。
アパート経営は労力の割に高い収益が上がる、ホントに恵まれた事業です。
もっと幸せを感じながらやりましょう。
2007年11月13日 08:17
司法書士さんから、今回の登記についての費用明細書がＦＡＸされて来ました。
買主が支払うのは、所有権移転の登記と抵当権設定の登記のふたつ。
売主さん側では、現在付いている抵当権を外す登記分を支払います。
売主さんが、マンションを共有名義にしていること、ぼくの融資が２本（団体信用生命つきとそうでないもの）に分かれることで、通常より手数料が高いです。
総額１８０万円ちょっとになるのですが、高いと言ってもそのうち１６０万円は国に納める登録免許税で、司法書士さんの手数料は２０万円くらいのものです。
登記の登録免許税のほか、４～６ヶ月後に請求が来る取得税、毎年の固定資産税、借入金の元本返済は経費になりませんから、手取金額以上に掛かって所得税。
税金、多いですね～。＾＾；
今年の試算では、ぼくの１～１２月に支払った各種税金（費目上「租税公課」と言われる部分）は、６００万円にもなるようです。（；゜０゜）
もう、立派な高額納税者ですよねぇ。
おおよそですが
・昨年購入したマンションの取得税 ２１０万円
・今回の登録免許税 １８０万円
・固定資産税 ２１５万円
・契約印紙代など ４．５万円
というような内訳です。
