2010年8月18日 07:40
滞納の話はちょっとお休みさせていただいて、
アパマンショップ系の情報誌、「グローバルオーナーズ」で、
特集をいただいたので紹介します。
満室大家さんのヒミツを一緒に書いた、工藤さんと、
アパマンショップ本部の社員さん２名。
それから、ぼくの金沢マンションを管理してくれている、
高山不動産さんの５名で対談しています。
金沢マンションは、現在利回り２４％弱で運営できており、
年間入居率は、ぼくの所有物件でも最も高い、９８～９９％。
６３００万円で購入したマンション１棟で、
年間キャッシュフロー５００万円にもなる物件ですが、
これも、最強の管理会社さんあってこそ。
※管理費、固定資産税、リフォーム費用等控除後の金額です。
ブログでも、お読みいただけるようにしました。
画像をクリックすると、大きなＰＤＦファイルでご覧いただけます。
今まで、ぼくや書籍をご紹介いただいた媒体の中で、
もっとも具体的な事例が出ていますので、参考になれば幸いです。
2010年8月17日 07:45
プラチナ席は、残り１桁になりましたよー。
今日は、滞納関連の続きです。
世の中には、平気でウソをつくような人がいますが、
詐欺師のようなウソつきも多い反面、経済的に切迫することで、
ウソを付くことへの障壁が少ない（無い）人も多いです。
衣食足りて礼節を知る、という言葉もあるように、
足りてない人ほど、非道徳的なことをしてるっていう印象です。
さて、西村さん（仮名）に、滞納者本人から
電話連絡をさせるように伝えたものの、その後音沙汰なし。
内容証明に記載した支払期限である１３日まで、
あと１日と迫りました。
１３日中に払わない場合は、賃貸借契約を解除して、
明け渡し訴訟などの法的手段に訴えるという通告をしてますので、
あと１日で合法的に、契約を解除できます。
そのまま待っても良かったのですが、
１２日の夕方に、西村さんに電話を入れてみました。
「まだ何の連絡もありませんよー」
「西村さんには関係ないですが、明日いっぱいで契約解除です」
みたいな感じです。
ちょっとかわいそうで申し訳ないですが、
かなり動揺して「え！！そうなんですか！？（￣Д￣；）」みたいな
反応をされていました。
電話の感じでは、気の弱いイメージです。
そしたら、翌１３日の朝７時過ぎ（寝てましたが）に、
滞納者さん本人から、電話が来ました。
３月に物件を購入して、何度も電話を掛けてるのに、
先方から連絡があったのは初めてです。（笑）
滞納者さんは、意外と丁寧な物腰で、
過去に裁判をやった２人に比べると、かなりまともな感じ。
普通に、話が通じる様子でした。
※ずっと昔のブログに記事があるのですが、
東京で中国製品の輸入販売をしてる会社と、
牛乳配達を個人でやってたおじさんとに、過去裁判してます。
落ち着いた口調で、冷静にお話をされます。
まぁ、お話の内容は「支払えない理由」なんですですけど・・（笑）
電話の内容などは、次回につづきます。
こうやってストーリーを書いていると、
ブログ一記事分のスペースって、あまり多くないですね。
2010年8月16日 08:27
アパート経営フェスタの懇親会付きプラチナ席が、
残席２０を切りました。
本田健さん、渡邉美樹さんとの名刺交換や
直接会話も可能です。会場もおしゃれなところですよ。＾＾
さて、お盆休み中は入居も退去もなく、
名古屋の区分マンションで、家賃を滞納してる方との
やりとりがあっただけでした。
もちろん、まだ解決してないのですが、中途報告です。
話は内容証明郵便で督促状を送った、
今月初旬に遡るのですが、送達の翌日に入電がありました。
しかし、電話の主は滞納者さんではなく、
西村（仮名）と名乗る、めちゃめちゃ気の弱そうな人から。
回りくどい話を聞くのは辛かったのですが、
簡単に言うと、西村氏は滞納者さんにお金を借りており、
家賃は代わりにお支払いします・・・というものです。
自分としては、誰からお支払いいただいても良かったのですが、
タチの悪いことに「ですが、もう少し待ってください」という交渉付き。ε= (´∞` )
だいたい、本人から連絡がないのも納得行かなかったので、
「当事者でない人からの、そういうご相談には応じられません」と
電話をするように本人に伝えてもらいました。
過去、何人もの滞納者と戦ってきたのですが、
「普通ならこうする」という常識が、まったく通じない人たちです。
支払わないと裁判して追い出しますよ、というのに、
電話の１本すら、して来ません。
内容証明に記載した支払期日は、１３日でしたが、
前日の１２日まで、何もありませんでした。(￣ ￣メ)
１２日以降のやりとりは、次回にします。
2010年8月13日 09:32
不動産のノウハウや日記よりも、
動画の記事に、たくさんコメントをいただけるので、
何だか複雑な気分のけーちゃんです。（´∞｀ ）（笑）
さて、お盆休みも真っ直中で、アクセス数も少ないため、
１５日までブログの更新はお休みにしました。
お休み明けの、ちょっと元気のない時に、
滞納話の続きなどについて、ご報告いたします。(≧∇≦)
では、よいお盆休みをお過ごし下さい。
◆おっきいしゃぼん玉の動画です。
2010年8月12日 09:09
お盆シーズンに入りましたが、
ぼくは特に観光に出かけるようなことはなくて、
自宅で原稿を書いたりしてます。
２２日に、長野県の駒ヶ根というところで講演があるので、
資料などの準備をしないといけません。
どうやって行くかも、調べなければいけません。（笑）
さて、１１日は満室経営新聞の取材で、
ワタミグループ会長の、渡邉美樹さんのインタビューでした。
昨年のフェスタで感動の基調講演をいただき、
参加者の中には、泣いているような人いました。
今年のチャリティ先も、渡邉会長が理事長をしている
スクールエイド・ジャパン（ＳＡＪ）ですので、
チャリティや支援国の状況を中心に、お話を伺ってきました。
ちなみに、ワタミの本社は京浜急行の大鳥居駅にあります。
自社ビルではなく賃貸ということで、
堅実な経営だなーと、こんなところでも感心。
面談時間は３０分程度と短かったのですが、
ＳＡＪのお話はもちろん、日本経済についての考え方や、
人生についてなど、多くのお話が聞けました。
渡邉会長からの、びっくりオファーもありましたので、
ぜひ今月配信の新聞を楽しみにしてください。
もちろん、ふたりとも超緊張です。。（￣Д￣；）
緊張というより、渡邉会長の気迫に圧倒されました。
普通の人とはやっぱり違います。
渡邉会長は、フェスタの懇親会に参加いただきますので、
ぜひプラチナ席でお申込いただき、気迫を感じとってください。（笑）
2010年8月11日 07:40
おはようございます。
昨日は、フェスタの事前インタビューとして、
２００９年のメインスピーカーとして出演いただいた、
渡邉美樹さんを、ワタミ本社に訪ねました。
超緊張でした。。。(￣△￣；）
写真も撮りましたし、いろいろ書きたいのですが、
今日は早朝からセミナーがあるので、明日にしますね。
楽しみにしていた、ジェームススキナーのイベントです。
2010年8月10日 08:24
お友達の伊藤ほうせいさんが、
ぼくも実践している地方の不動産投資について、
かなり凄い教材を出しました。
かなり久々に、推薦文も書かせていただいてます。
ぼくがチェックした解説や長所・短所などは、
メルマガに書いてますので、高利回り物件に興味ある方は、
そちらをご覧下さい。 → メルマガの該当記事
さて、滞納＆内容証明ネタの続きなんですが、
何も進展しなかった場合に備えて、準備も始めています。
まず、内容証明による督促でも家賃の支払いがない場合、
大家さんが取るべき行動は、
・賃貸借契約の解除と、その通知。
・滞納家賃の支払い、物件の明け渡しを求める法的措置。
のふたつです。
家賃の支払いと明け渡しは、両方同時にもできますし、
まずは支払だけを求めることも可能です。
ぼくの場合、明け渡し訴訟を過去に２回やってますが、
大家側としての、この制度のデメリットは
「管轄裁判所は、物件の所在地」と決まっていることです。
今回の場合は、名古屋の地裁または簡易裁判所ですね。
実家も近いですし、いざとなったら行くんでしょうけど、
その前に、何かできることはないかと考えるのが普通です。（＾＾；）
回収の代表的な手段である、
支払督促と少額訴訟の制度について調べてみると、
少額訴訟は地元の簡裁できるようです。
何もないまま支払期限である１３日を経過したら、
「契約解除＆明け渡し通告」の内容証明を送る前に、
少額訴訟を自分でやってみようと思います。
