２月１日は、日本最大の大家さん勉強会組織である、
「大家さん学びの会」の、創立１０周年記念となる、
講演会＆パーティーに参加してきました。

学びの会は、ぼくが物件を持ってない頃からお世話になっていまして、
当時は富山からバスに乗って、勉強会に何度も参加しました。

こういった相互交流をメインにした組織を、
１０年もの長期に渡って、維持拡大させていくには、
並大抵の努力ではできません。

運営メンバーの皆さんそれぞれの、情熱の賜だと思います。
心より、お祝いと感謝を申し上げます。

まずは会議室にて、浦田健さん＆尾嶋健信さんのセミナー。

尾嶋さんはワークを使った、実践的・再現性の高い内容で、
入居率アップに直結した人も多いはず。

浦田さんのお話は、不動産投資家や業界の「ビジョン」を語るもので、
これまで聞いた浦田さんの話の中で、いちばん良かったです。

場所を移動して、盛大なパーティーへ。
代表の水澤健一さんは、なんとタキシードを着ていました（笑）

乾杯前に、スピーチをさせていただく機会がありまして、
創立当初の勉強会の思い出などを、お話しました。

パーティーの途中で、バイオリンの演奏があったり、
豪華なプレゼントが提供されたりと、素晴らしい会でした。

学びの会の成功に、ビジネスチャンスを見いだしたのか、
たくさんの大家会もどきが生まれて、そして消えていきましたが、
本物はちゃんと残るものですね。

２０周年に向けて、さらに発展していくことでしょう。

左から、叶温さん、自分、菅原久美子さん、大友哲也さん、尾嶋健信さん。
菅原さんのステージ直後に、集まって撮りました。

２月になりました。（＾▽＾）

明日は節分で、もろもろの変化がある文字通り節目の日ですね。
春夏秋冬理論でいうと、ぼくは明日から「秋３年目」です。

春夏秋冬理論　季節判定はこちら

ちょっと前になりますが、先週の水曜日に区分の決済がありました。

任意売却物件で、「債権者」という方々が大勢来まして、
銀行の応接がいっぱいになりました。

今回の物件は、融資を使わないので、
銀行さんにお部屋を借りるのも「お願いベース」です。

それなのに、債権者という人たちは
決済関連の捺印書類のコピーを、銀行の人にお願いしようとするので、
「迷惑だから、やめてください」と諫める場面も。
※コンビニに取りに行ってもらいました。

また例によって、残金を分割して引き出し＆振込したり、
面倒くさいことが多いので、時間が掛かりました。

窓口で手続きを待つ、債務者＆債権者のお二人。

これまで買っていた区分マンションは、
名古屋エリアで、だいたい８００～９００万円くらいの価格帯が多く、
首都圏では１千万～１４００万円程度。

築２５年前後のファミリー物件がほとんどでした。

今後も区分は増やしていきたいので、少し購入物件の範囲を広げて、
利回り＆実需との価格差が基準以上であれば、
実価格はもう少し高くても、購入対象としていくことにしました。

今回の物件は、１８３０万円と今まででは最高値。

築年数も、これまでの中ではいちばん新しい（平成８年築）です。

これで、所有している区分マンションが１１戸になりました。

名古屋に２戸、埼玉と神奈川に４戸ずつ。
そして今回、東京に１戸です。

明日は都内の区分マンションの決済です。

取引のある神奈川の地銀さんは、融資範囲外になるので、
物件の所有権移転が終わったあとで、公庫を使うことになります。

いったんは自己資金決済ということですが、
昨日は多額の法人税を納めてきたばかりなので大変です。

毎日１千万円レベルのお金が出ていきます。

所得税、復興特別所得税、消費税、富山県、神奈川県、高岡市、横浜市の７種類。

お金は減りますが、購入の手を緩めることはなく、
先週末も、物件見学に行ってきました。

久しぶりに、日暮里・舎人ライナーに乗りまして、
隅田川と荒川の間にある、大規模マンションの調査でしたが・・・。

２３区内にも関わらず、駅前にはほとんど何もありません。

駅前にある案内版があっさりしすぎて、
ほかの駅と、縮尺が違うのかと思ったくらいです。

そんな場所に、要塞のようにそびえ立つ巨大マンション。

隣にも、もっと背の高いマンションが新築されるのと、
川に挟まれて、水害リスクも高そうなので、見送りました。

あと、１５０戸を超えるような巨大マンションの場合、
建物内で複数の部屋が、同時に売り出されている可能性も高く、
競合次第で値崩れのリスクがあります。

規模のメリットで、修繕積立金がどんどん貯まるのですが、
適正規模でいうと４０～７０戸くらいかなぁというのが、
いろいろ見てきた上での感覚です。

今回は、いつも良い物件を紹介してくれる営業マンからの情報なので、
数字＆地図上でダメだと思っても、まずは現地で確認をします。

この日は暖かく、これ以上ないほど風通しが良い場所だったので、
花粉の被害がすごかったです。(。>_<。)

持っている区分マンションのひとつで、
昨年末に退去がでました。

これまで、合計１３戸の区分マンションを買いましたが、
普通に賃借人の方が退去されたのは、実は初めて。

分譲マンションに賃貸で住んでいる人は、
元々賃貸指向であることが多いのかもしれません。

ぼく自身も、６年間以上同じマンションに住んでますしね。

この投資法では、退去は特にマイナスなものではなく、
住宅ローン市場で高く売却するための、良い出来事だったりします。

過去記事：初めての退去立ち会い。
過去記事：退去立ち会いのあと。

リフォームの内容や価格も固まり、現在バリバリと作業中。
工事中の写真が送られて来ましたが、跡形もない感じになってます。

今回のお部屋は、キッチンや浴室まで取り替えるので、
柱やドアなどの建具以外は、ほとんど新しくします。

同時進行で、近隣の売買仲介会社さんの中から、
専任で売却をお願いするところを選び、先日打ち合わせをしました。

既に販売図面もできており、
できるだけ短期間で、かつそれなりの価格で売却したいところです。

区分マンションを現在１０戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。

もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。

区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。

さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか？」という内容です。

このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました（笑）

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。

こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が８０％以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。

報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。

信金さんを通じて、保証協会絡みの融資を進めている件ですが、
やっぱり、残念な結果になりそうです。。

「○日までに、結果が出るので回答します」

なんていう返事が来たけど守られなくて催促・・というやりとりが、
何度か続き、融資の打診をしてから、かれこれ１ヶ月弱。

結局、保証会社が出した担保評価額の範囲内でしか、
融資を受けられないという回答が来ました。

今回の物件購入価格は１７００万円強で、
これでも相場より安い（実勢価格２２００万円程度）のですが、
担保評価は１千万円だということでした。

区分マンションだと、固定資産税評価額が低いので、
こういうことはよくあります。

担保評価の範囲内で、抵当権も設定するということは、
いざという時には「物件を売らせて、貸出金を確実に回収できる」
ということです。

なのに、保証協会だから保証料を取るのです。

これはちょっと、納得いきませんね。（－－；）
事業性や決算内容が反映されない融資など、質屋と同じです。

エリアが狭い信金さんと取引実績を作るために、
いろいろ頑張ってはみたのですが、
どうやら、他行さんに持ち込まざるを得ないようです。



※開催まで、あと２週間です。

大家さん学びの会　発足１０周年イベント

法人の決算（１１月末締めの１月申告）も間近になって、
昨日は、税理士さんとの打ち合わせでした。

この時期になると、国、神奈川県、横浜市のそれぞれから、
税金を払って下さいという書類が送られてきますし、
ぼくはふるさと納税をしているので、富山からも書類が届きます。

今年は、物件の売却で利益が出たので、
節税のために、野立ての太陽光パネルを購入しました。

これらの収入や支出を、通常の「売上」「経費」にするのか、
「特別利益」「特別損失」にするのかで、
金融機関からみた自社の決算書も、イメージが違ってきます。

http://www.iisbcam.co.jp/archives/4581　より画像転載。
分かりやすいサイトです。

物件の売却を、通常の「売上①」に振り分けると、
１億円の物件を売れば、当然売上１億円ということになり、
メルマガ広告などの他の収入から飛び抜けて売上が膨らみます。

前年比「何百パーセント増」ですね。

でも、翌年は不動産の売却がひとつもなかったとすれば、
一気に売上げが前年の半分以下になってしまうので、
業績が急降下している企業に見えてしまいます。

ですから、物件の売却で出た利益は「特別利益」とします。

ちなみに、このような①～⑭みたいなのを「科目」といい、
その下の区分（旅費交通費、接待交際費、管理費などなど）を「費目」といいます。

今回の太陽光パネルは、上記の特別利益を圧縮するためのもので、
本体価格が２千万円くらいだったのですが、
それを普通の「経費④」とすると、他の売上げから出ている利益が吹っ飛びます。

決算書上では、「経常赤字」になるという訳です。

経常赤字を特別利益で埋めて、何とか「当期黒字」は確保した。
・・というのは、褒められた企業とは言えません。

なので、毎年購入する訳でもない太陽光パネルは、
特別損失とするのが妥当であろうという判断になりました。

解釈にムリがなければ、割とどちらにでもなるようです。

「毎年何十棟も、不動産を転売している会社はどうなってるのですか？」

と聞いてみたのですが、
そういうところは、物件の売却で得られた収益が「売上」となり、
購入した物件は償却資産ではなく「商品②」とするんだそうです。

数十億円レベルの在庫品を、年単位で抱える会社になるということですね。
普通の小売業だったら、かなり終わってる決算書です。（＾＾；）

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サラリーマンの頃からこういう書籍を何冊か買って読みまして、
非常に難しい印象を受けたのですが、
自分の会社の決算書を読み込んだり、税理士さんと相談するようになれば、
書籍など読まなくても、楽勝でマスターできるものです。

経験って大事だなぁと実感しますね。