2007年6月 9日 01:19
昨日入れた買付が、５００万円上乗せした金額で通りそうです。
１億１千万円で入れていました。
５００万円は、４．５％の上乗せに相当します。
２０年のローンで換算すると、月の返済額が２．５万円くらい上がります。
まぁ、妥協できる範囲かもしれません。
来週末、現地へ行ってこようと思います。
北海道の物件は、冬の除雪費用や高額な広告費、供給過多で低下する家賃水準など、状況的には厳しそうです。
賃貸状況や建物の維持管理、人口動態から近隣の建築計画までしっかり検討して、勝率９０％以上の場合のみ購入に踏み切らなければなりません。（－－）
北海道といえば、去年の今ぐらいの時期に２億円以上もする物件に買付を入れ、融資も通ったのに買えなかった物件がありました。(｡>_<｡)
内緒で売却する予定だったのに、ぼくがその物件の管理会社に電話を入れてしまったことが原因でした。
今回はそのようなことのないよう、十分気をつけたいと思います。（*＾▽＾*）ゞ
2007年6月 8日 00:14
今週は気合いを入れて色んなことをやっていますので、かなり忙しいです。
今日は財布の中身レポートの原稿を校正しています。
一緒に書いている、コテツさんやＮＳＸ松田さんのレポートやコラムをチェックする役割です。
松田さんは勢いよく書いて、ちょっと文章がおかしくなっていることがあり（笑）、コテツさんはワープロの変換間違いが多いです。
直さない方が面白い変換もあります。(*/∇＼*)
ぼくも結構間違います。
そんな中、今日は買付を入れました。
北海道のマンションです。以前札幌のマンションに買付を入れたことがあり、今回は２度目ということになります。
築２５年でちょっと古いのですが、１５％くらい指値をしまして利回り１８％です。
通れば見に行きます。(^▽^)
もう１２時過ぎちゃってますが、まだまだ頑張ります。
金曜の夜は遊びたいですから、今夜のうちに終わらせます ☆ミ
2007年6月 2日 01:32
投資家ブログが盛り上がるイベントといえば、新規の物件に買付を入れて無事に決済するまでのハラハラドキドキの課程と、
「不謹慎だけど面白い～（≧∇≦）」
っていうアクシデントが起こった時です。
ぼくのブログでも、家賃滞納者の裁判話を書いていた時期が、いちばんアクセス数やコメントが多かったと思います。
さて、ぼくがお手伝いしている会社で企画をしたセミナーの講師をしていただいた、不動産会社を経営している森岡さんのブログが、リアルタイムでアクシデントの真っ最中です。
ショッキング映像！解体してる訳じゃありません。
ご所有のアパートにトラックが突っ込み（第１話）、その一週間後に乗用車が突っ込んだそうです。（第２話）
同じ場所に車が２週続けて・・・・。これはもう単なる偶然ではなく、テロ的なものなのではないかと疑ってしまうほどのアクシデントですよね。（笑）
幸いケガ人はいないようですし、森岡さんご本人が結構元気なのでほっとします。
っていうか、よく元気でいられますよね。（＾＾；）
賠償金で修理はできたとしても、ぼくなら絶対落ち込んじゃいます。
不動産投資・アパート経営では精神的なタフさが要求されますが、こういう事態になっても平気な顔でブログの更新ができるくらいで、初めて一人前なのかもしれません。
2007年5月29日 21:55
買付通りませんでした～。（x_x；）
富山県内のある法人さんが所有されている物件だったのですが、社長はオッケーだったものの、息子さん（副社長？）が猛烈に反対して、売却を断念されたんだそうです。
むむー・・・。
確かにぼくだったら売らないかも。仕方ありません。
買付の通る確率が３０％（１００：１０：３：１の法則）だとすれば、そろそろ通ってもいい頃なんじゃないかと思っています。
今年は契約直前まで行った富山のＲＣマンション、ＧＷに見に行った群馬の鉄骨マンション、そして今回のマンションと３つの物件に買付を入れました。
３０％より低い確率でしか通らないんだとしても、通るまで入れ続けるだけです。
だんだん物件のレベルも上がってきていますので、今度は築１０年以内の利回り１８％満室物件が見つかるよう(笑)、わくわくしながら毎日を過ごします。(^ー^* )
2007年5月25日 23:39
買付の回答が出ないまま、１週間過ぎました。
指値をした訳でもないのですが、売却するかどうかを決めるまでには時間が掛かるようです。
変な話なのですが、実はこの物件はそもそも売却されることになっておらず、ぼくが懇意にしている仲介会社の担当さんが「売り物件ありませんか～？」とある管理会社に出向いたところ、
「この物件なら、売ると思う」
という感じで出てきたんだそうです。
売り物件でも何でもなく、この時点では単なる管理物件。(笑)
売却価格も、その管理会社が決めたものです。
指値を試みたのですが、
「この金額以下では、売らせない」
ということで、満額での買付となってしまったのでした。
実際、買付を売主・・・というか現在の所有者に持ち込んだところ、本気で売却を検討しているというではないですか。(^◇^ ;)
なんとまぁ、素晴らしいグリップ力。
オーナーさんからは、絶大な信頼を得ているに違いありません。
管理会社さんの目論見どおり、ぜひともぼくに売却してほしいところです。
ぼくの物件が、知らない間に売られてたらびっくりですけどね。（－－；）
2007年5月20日 20:27
夕方富山から帰ってきました。
昨日は茅場町でのセミナーが終わってから新幹線で移動。
（かなり良いセミナーでした。必見！！）
９時前に富山に到着。
豪遊とまではいきませんが、前回開拓したお店にひとりで入って飲み食いのあと、さっさと寝てしまいました。
今回はひとり分です。
今朝は１１時から物件を見に行き、２時前の特急電車で帰京。
実働時間は２時間ちょっと。
物件を１時間見て、業者さんとの打ち合わせ＆情報交換が１時間。
楽ちんな出張でした。(笑)
さて、新規物件の件は心配していたクラックも致命的なものではなく、先ほど８０００万円の買付を入れました。
満室時利回り１５％の、築１３年鉄骨マンションです。
富山ではかなり良い立地に建っていまして、今も満室稼働中でした。
担保評価的にはちょっとだけ厳しいのですが、購入後のリフォーム（クラックの補修と外壁塗装）を予定しているので、フルローンが絶対要件です。
・・・って、いつも絶対要件ですが。（＾＾；）
買付が通るかも確実ではありませんが、何となくいけそうな気がしています。
開拓したお店 居酒屋 金剛
ブログもありました。（あんまりおもしろくないけど・・・笑）
居酒屋金剛 板長のブログ
2007年5月19日 00:50
明日（もう今日ですが）は、不動産セミナーに参加予定です。
契約書の文言などについての内容ですので、次回購入時にはセミナーで学んだノウハウをしっかり活用しようと思います。
セミナーの申込をしてから、立て続けに新規物件の話が舞い込んできましたので、すでに参加費の元は取った気分です。(笑)
何度も何度もブログで書いていますが、行動を起こしさえすれば、その方向性がどうあれいいことがあるんです。(^ー^* )
前回のブログで書きました案件のうち、富山の物件がほかへ流れてしまう危険が出てきました。
壁面クラックの見積もりも出ました。
安くはありませんが、許せる範囲の金額でしたので、買う方向で考えています。
ほかに獲られてはいけませんので、明日急遽現地を見に行くことになりました。
セミナーが４時半に終わるので、５時過ぎの新幹線＆特急で富山入り。
日曜日に物件調査の予定です。
土曜日は富山駅到着が９時くらいになってしまうので、いつものような豪遊はできそうにありません。(｡>_<｡)
本を読んだり、おとなしく過ごします。
