昨日から参加した保険ブログランキングでは、
「初登場で１位」になるという経験をしました。

２位以下のブログ全部に、「ＤＯＷＮ↓」の表示。
ちょっと面白い画像になってます。

←クリックで拡大します。

引き続きよろしくお願いします。

１１日は財布の中身レポートの配信日でして、
だいたい、この日はのんびりすることにしていますが、

今日は仕事がありまして、お出かけです。
事務所までは徒歩１０分くらいなので、楽ちんです。

「石渡さんはスゴイの分かるんだけど、
インタビューがどんなクオリティなのか不安です」という方のために、
ちょこっとＰＤＦのサンプルを付けました。

下記のリンクからダウンロードできます。

ファイルをダウンロード

この部分だけでも、専業大家さんにとっては、
貴重なノウハウになるはずなんですが、
実際に配信されるものは、この１０倍以上の分量です。

書き起こし原稿は、ＶＩＰ版のみです。

大家の財布の中身レポート

保険ネタ「燃えたら保険でどうなるの？」は、
次回書きたいと思います。

２階級制覇・・・できるでしょうか？

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▲２階級制覇できたら、何かプレゼントでもあるのでは？
　と思う方はクリックお願いします。

これからしばらく、保険の話を中心に書いていくので、
ブログランキングのクリックのうち、
３０％を保険カテゴリーへ振り分けました。

このカテゴリーは、不動産投資ほど厳しくなく、
３０％を振り分けただけで、既に１位です。（笑）

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　▲３０％の確率で、保険ランキングの順位が表示されます。

当然、不動産投資のポイントや順位は落ちますが、
ぼくがランキングをやっている目的は、
順位ではなくて、新しい読者さんの獲得なので、
まぁいいかな～という感じです。

でも、２階級制覇とかできたら、カッコイイですけどね。（ﾉ´∀｀*）



さて、難しい話が続いたので、今日は小話その１。
保険会社の「ノルマ」について書きます。

就職活動の時、入社３年目くらいの先輩に、
「やっぱり、ノルマってあるんですか？」と聞いたんですが、

その時の先輩社員の回答は・・・






「あぁ。ノルマしかないね。」


というものでした。（￣Д￣；）

実際のところ、数値的に超厳しい訳ではありませんが、
ノルマの「種類」が尋常じゃなく多いのです。

まさに、ノルマしかない状態。

ざっと挙げますと、まず種目別の売上数字があります。

「自動車」「自賠責」「火災」「傷害」「新種」
「積立」「年金・介護」「生保個人」「生保法人」
「一般種目計」「長期種目計」「生保計」　はい、これで１２種類。

それぞれに「単月」「累計」があるので、合計２４種類。

事故の多い契約ばかりだと、利益がなくなってしまうので、

「自動車損害率」「新規１－５等級引受割合」
「等級プロテクト引受件数」「事故多発契約謝絶割合」

のような、「ロス（損害率）管理」と呼ばれるノルマがあります。

ちなみに「新規１～５等級」というのは、
他社で事故を起こして、自分の会社に移ってくる人で、
保険会社としては、有り難くない契約です。

事故が多い人を断る・・という仕事もあります。

でも、実際に断るのは代理店さんなので、
上手に説得して、断っていただくのが腕の見せどころです。

ノルマの種類はまだまだあって、

「代理店新設件数」「経営研修生採用人数」など、
自社の保険を販売してくれる代理店さんを増やすという
販売網関連のノルマもあります。

それも、「プロ代理店」「自動車販売関連」
「指定（民間車検）工場」「税理士」など、
業態別の、新設数目標があったりします。（´ヘ｀;）

まだあるんですが、キリがないので終わります。（笑）

ちなみに、ぼくはずっと営業部門にいましたが、
事故の査定や支払をする部署にいても、
やっぱりノルマの種類がたくさんあります。

でも、ノルマ＝悪という訳でもなくて、
やっぱり達成した時には、気持ちの良いものです。

今の生活には、何の数値目標もないので、
何か自主的にノルマを課そうかなと思いました。

とりあえず、やっぱり入居率かなぁ。
頑張らないといけません。

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▲こっちの数値目標はないですが、よろしくお願いします。

昨日の火災保険に続きまして、
地震保険のお話をさせていただきたいと思います。

まず、「地震保険に入った方がいいかどうか」という話ですが、
これは現在、保険会社の社員じゃなくなった立場でも、

ゼッタイ入らなきゃいけないという回答です。

例外として、物件を土地値以下で取得していて、
壊れて更地になった方が、むしろ良い・・・くらいの方は、
必ずしも加入の必要がありません。

「債務が減らないまま、建物がなくなったら困る人」は、
必ず加入してください。絶対、ＭＵＳＴです。

日本に物件を保有しているというだけで、
地球上のトップ１％の地震リスクにさらされている訳です。

まともなリスク感覚をお持ちの方なら、
「たぶん、地震はこないだろう」みたいな考えを持ってはいけません。

【参考】
日本が地球の陸地に占める面積の割合は、０．０２％強しかないのに、
マグニチュード６．０以上規模の地震の２０％は日本で発生します。

それから、通常の火災保険では、
地震が原因で発生した火災は、支払対象外です。
新耐震基準のＲＣでも、燃えない訳ではありません。

関東大震災で、「倒壊」した家屋は約２５万戸ですが、
「焼失」したのは４４万戸超にも及びます。

地震保険は、簡単にいうと「地震による倒壊と火災＆津波」で、
建物が被害を受けると、保険金支払いになります。

その他、特徴としては以下の通りです。

・１戸あたりの加入限度額は、５千万円。
　（一棟あたりではないので注意しましょう）

・損害の査定が非常に簡便化されている。

・半官半民でやってる制度なので、各社保険料が同じ。

・代理店の手数料率が低く、あまり儲からない（笑）

・火災保険の特約として加入する。（単独加入不可）

・主契約（＝火災保険の金額）の５０％までしか加入できない。

・１事故あたりの「全社合計総支払限度額」がある。
　２００９年７月時点では、５．５兆円。

なお、この「５．５兆円で足りるかどうか」については、
過去に記事を書いているので、参考にしてください。

　　
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　▲順位に変動がありました。詳しくは上記リンクをクリック。

誕生日にがーんとクリックしていただ分が、
カウント有効期間が過ぎて、消えてしまいました。。。（＞＜）

１週間ぶりにクリックしてやろうという方、
ぜひ、よろしくお願いします。

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さて、今日からようやく保険の商品説明になります。

いきなり難しい話をすると、
読む気がなくなってしまうので、簡単なところから。

まず、「火災保険」と一言でいいますが、
火事以外のいろんな事故についても、支払対象になります。

そして、火災保険は大きく分けて３種類ありまして、
それぞれ保険料や補償の範囲が違います。

大家さんとして収益物件の保険に加入する場合、
一般的には、「オールリスクタイプ」というものに加入します。

先日ご紹介した、「ホームライフ総合保険」や、
「ホームオーナーズ保険」は、オールリスクです。

ちなみに、オールリスクとは、
「約款で免責（支払えない）と規定されていない事故は支払う」
というものです。

入居者さんが、部屋をボコボコにして夜逃げしたような場合、
オールリスク型でないと、補修費が出ません。

オールリスク型の保険以外では、
「総合保険」と「火災保険」があります。

火災保険は、火災・台風・爆発などに限定したもので、
総合保険は上記のほか、水害・他物（自動車など）の衝突、
水濡れなども含まれます。

火災保険と総合保険の比較は、
こちらのページが分かりやすいのですが、
結局のところ、オールリスク型が一番です。

あ、そういえば９月６日に、
大阪で保険セミナーをすることになりました。

不動産投資のリスク対策　パーフェクトマスター講座

２月に都内でやったのと、前半はほぼ同じです。
ＤＶＤより生で見たい！という方は、ぜひご参加下さい。

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▲このまま保険の話を続けても良いでしょうか？

せっかく「暮らしのＱＱ隊」のような、
大家さんにありがたいサービスがあっても、
使われなければ意味がありません。

管理会社さんとしては、日頃慣れ親しんだ業者さんの方が、
すぐに動いてくれるし、業務品質的にも安心なので、
通常はそちらを利用しようとします。

ですので、管理をお願いすると同時に、
下記のような文書を渡して、仕組みをつくっておきます。
ぼくの保険を扱っている川西さんの雛形です。

　 ←　クリックで拡大します。

優秀な代理店でしたら、ちゃんと案内があるはずなので、
別に上記のようなものでなくてもいいのですが、

案内してない場合は、こちらのＷｏｒｄ版を、
適当に編集して使ってみてください。

本来「タダであるべきもの」にお金を払うのは、
かなりバカらしいので、工夫の価値はあると思います。

ちなみに、これくらいで
「素晴らしい代理店だ！」と驚いてはいけません。（笑）
ホントの凄さは、こんなもんじゃないです。

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▲明日は、火災保険の基礎について。
　無料で読めて、プロ並みの知識がつく講座です。

前回は、保険会社を選ぶよりも、
良い代理店を探す方が、１万倍大切だという話をしました。

では、何をもって「良い代理店」とするかですが、
色々基準はあるものの、まずは「一定の売上規模」が必要です。

皆様も、それぞれお仕事をお持ちだと思いますが、
ご本業のお客さんの中には、大口のお得意さんもいれば、
滅多に買わないお客さんもいるはずです。

小口のお客さんほど、
クレームや返品があったりするものです・・・（笑）

まぁ、それはいいとして、
会社やお店として大切にしなければならないのは、
当然、大口のお得意様になります。

　
保険会社でも、もちろんそうなのですが、
個人で大口のお客さんになるのは、極めて難しいです。

でも、大口の「代理店」のお客さんになることで、
間接的な大口客になることができます。　

保険会社の中で、大口の代理店は
本当に、ものすごく大切に扱われています。

ある意味、神様です。

なぜなら、Ａ損保の代理店さんが、

「今日からＢ損保の代理店になるよ」

ということが、簡単にできてしまうからです。

これは、保険の商品に各社間で大きな違いがなく、
代理店は、保険会社から固定給的なお金を、
一切受け取っていないことが、主な理由です。

また、扱い保険会社を変更したり増やしたりしても、
特に代理店側に金銭的な負担はありませんので、
フランチャイズなどに比べて、統制力が弱い原因です。

大口の代理店が、他の保険会社と取引を始めてしまうと、
保険会社は、年間の保険料収入が、
何千万～何億円も減少してしまいますから大変です。

だから、大口の代理店は大切にされるのです。

一方、売上は低いし知識はないしで、
保険会社から、まったく大切にされていないような
代理店もたくさんあります。

いつ代理店契約を解除されても、
まったく問題ないような代理店も多いですし、

実際、最近は業務効率化のために、
保険会社から、代理店契約を解除することも増えました。

皆さまが保険を契約する場合、
保険会社に大切にされている代理店を通すと、
契約した保険の「品質」が、格段に上がります。

もちろん、小口の代理店で加入したからといって、
事故の時に保険が下りないということではありません。
　
ですが、解決までのスピードや、
ちょっとした解釈の違いによる、
支払保険金額の差は、当然ありますよね。

ぜひ、しっかりした代理店を見つけて、
チームに引き込んでいただきたいと思います。

それから、管理会社さんに渡す保険案内の雛形は、
夜にでもアップします。

ポイントが下がってしまったので、
ぜひ、ブログランキングのクリックをお願いします。

火災保険に付帯されているサービスで、
水漏れなどの出張サービスが付いているのは、

三井住友海上の「ホームライフ総合保険」です。

名前（ペットネーム）はダサイですね。（笑）

似たようなのに、東京海上日動の
「ホームオーナーズ保険」というのがありますが、
こちらは、業者さんを紹介してくれるだけで、有料です。

ホームライフの方は、「大家さんプラン」という
本人非居住専用の商品もあるので、何かと便利です。

ホームライフ総合保険　暮らしのＱＱ隊

ホームオーナーズ保険　住まいの緊急アシスト

出張料と、３０分以内の作業が無料なので、
簡単な補修なら、だいたいオッケーです。

パッキンなどを交換した場合は、部品代のみ掛かります。

ポイントは、このサービスの利用法を管理会社さんに伝えて、
管理会社でいつも使っている業者さんではなく、
ＱＱ隊の方に、連絡してもらうことです。

ですから、管理会社さんには
保険のご案内（証券場号や連絡先を書いたもの）を
作成して手交しておくと便利です。

ちゃんとした保険代理店ですと、
そういう面の配慮や工夫もあるはずですので、
やはり、代理店が重要だということになります。

次回は、代理店の選び方についてと、
ランキングのクリックが多ければ、
管理会社さんにお渡しする、保険の案内の雛形を
このブログからＤＬできるようにします。

ぜひ、ご協力をお願いします。

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