前回書きました、区分マンションの保険記事ですが、
読者さんから「１６００万円は超過保険ではないか？」という、
ご指摘をいただきました。

その方は６５０万円くらいが適正とおっしゃってましたが、
ぼくは再調達価格（＝新価）で契約しているので、
６２㎡のマンションでは、十分範囲内です。

というか、ど真ん中です。

だいたい、１１５０万円～２０００万円くらいまで、
再調達価格による価格協定ができます。

ちなみに時価契約だと、７５０～１４００万円くらいです。
質問者さんは、こちらのご指摘だったかもしれませんね。

さて、今日で３連休もおしまいですが、
セミナー行ったり、原稿のゲラチェックをしたり、
新聞発行の準備をしたりと忙しいです。

満室経営新聞は、おかげさまで創刊号の配信が、
２１００名近くになります。ありがとうございます。

たくさん読者さんがいらっしゃるほど、
取材などがしやすくなります。

特に次月は融資特集ですので、
「２千名以上の読者さんが、待ち望んでます！」と
識者の方からお話を聞いてこようと思います。

それから自分のアパート経営の方はというと、
連休中に内見があったようなので、その確認をするのと、
名古屋区分の入居者さんにお手紙書こうと思います。

結局、決済の日は外出して会えなかったので。。（＾＾；）

いよいよ、満室経営新聞の創刊号申込み期限が、
本日２０日いっぱいとなりました。

明日以降に申込みをされた方は、
４月２５日配信分からの購読となります。

バックナンバーは配信しないか、しても有料になるので、
ブログの先を読む前に、申込みを済ませてください。

今日が創刊号の締め切り。満室経営新聞

さて、購入したマンションには、
当然ですが、全て火災保険を契約しています。

ブログにもよく登場する、川西さんにお願いしてます。
手続きのスムーズさもさることながら、
事故があっても、できるだけ面倒な手順がないよう、
工夫をしてくれるので助かります。

区分マンションの保険契約の特徴としては、

・外壁は共用部なので、破汚損リスクが低い。
・高層階の場合は、水害のリスクがほとんどない。
・土地を換金できないので、地震のＰＭＬは購入金額と同じ。

ＰＭＬは「Probable Maximum Loss」の略で、
想定し得る最大損害額を指します。

一棟ものの場合は、物件価格（または残債額）から、
土地の売却分を差し引いた残額が、地震の際のＰＭＬですが、
区分の場合はそうではないということです。

ですので、購入額８３０万円のほぼ倍額、
１６００万円で火災保険に加入し、地震保険８００万円を確保します。
※地震保険は、主契約の５０％まで加入できます。

こちらは、自分が契約した火災保険の申込書です。

クリックで拡大します。

ちなみに、優秀な代理店かどうかを見分ける方法として、
「保険の開始時刻を確認する」というのがあります。

保険の世界は「指定がない場合は、午後４時がスタート」ですが、
通常、不動産の決済は午前中に行われます。

なぜ４時かの説明（Yahoo!知恵袋）

すると、開始時刻を指定しない場合は、
４～７時間程度の、「無保険状態」が発生します。

時刻の指定は、保険料には影響しないので、
しておくに越したことはありません。

昨晩は個人的な祝賀会を自宅で開催して、
早く寝てしまったので、４時前に目が覚めました。

おじいさんのような生活です。（笑）

ブログを書いたら、ジムに行ってこようと思います。
２４時間やってるので便利です。

さて、昨日の決済は滞りなく終了しました。

仲介会社さんも、司法書士の先生も仕事ができる人で、
売主さんからは書類の大半を頂いていたため、
当日は自分が、機械的にゴム印を押すだけで済みました。

５年前に、名古屋で別の区分を購入した際は、
売主がおばあちゃんだったのですが、途中で手が疲れてしまい、
休憩タイムを取ったので契約が２時間半掛かったり、

昨年、上尾の戸建てを購入した時には、
売主さんが決済に権利書を忘れて来てしまったので、
自宅に取りに帰るのを待っていたりと、

投資家でない人が売主さんだと、結構大変です。（－－； ）

2004.10　最初の名古屋マンション契約　※旧ブログ。画像見れません。

2009.2 権利書忘れて各方面からお詫びが来た記事

ちなみに残金はネット送金したのですが、
「こんなの見たことがない！（￣Д￣；）」と驚かれました。

みんながＰＣの画面をのぞき込むので、
残高とか丸見えで、恥ずかしかったです。（´～｀ヾ）

優秀な仲介会社さんと司法書士さんを、紹介しときます。

三井のリハウス　上村さん

司法書士法人アプローチ　田中さん ※前列真ん中の女性

上村さんは、卒業高校が同じでびっくりです。

地元の契約は面白いですね。

おはようございます。
１０時からマンションの決済です。

めちゃめちゃ凄い偶然なんですが、
約５年前に名古屋の別のマンションを購入した時と、
決済場所が同じです。ご縁があるのかも。（笑）

やりとりするお金の明細は、以下の通りです。
まず、払う方が、

購入残金　７，４７０，０００円
固定資産税精算　１２，７８０円

登記費用　　１５９，８５５円
仲介手数料　１６４，４５０円

次にもらう方が、

敷金　　　２７６，０００円
日割家賃　　４１，５４８円

売主さんには差額をネット送金。
登記と仲介の費用は、昨日引き出して持参しました。

おそらく、淡々とした決済になると思います。
終わったら入居者さんに挨拶して、午後の新幹線で帰京です。

今日は午前中に銀行に行って、お金を引き出して、
夕方の新幹線で、名古屋に行ってきます。

明日の朝、１０時から決済です。

栄あたりで前夜祭かな・・と思ったのですが、
あいにく、原稿のゲラチェックをしなくてはならず、
ひとりホテルで作業の予定です。（／＿；。）

ちなみに、作業も大詰めの新刊本（４月末予定）ですが、
大家検定神奈川支部の、工藤一善さんとの共著で、
「大家さんのコミュニケーション」をテーマにしています。

チームに応援されて、楽しく賃貸経営をしている大家さんと、
ストレスだらけの大家さんとの違いは何か？

会話スキルや、相手の共感を得る法則、
即効性のあるコミュニケーションテクニックなど、
過去にない内容の書籍になってます。

そして、自分たちのコミュニケーションスキルを駆使して、
不動産本史上、最強のamazonキャンペーン特典を作製中です。

ぜひご期待下さいませ。（＾▽＾）

月曜日にまた行ってしまいました。
最近、生肉食系です。（笑）

赤ちょうちん（新宿御苑前）

３月も後半戦に入ってきました。

今週は物件の決済、新聞発行準備も大詰めです。
体調に気をつけて花粉と戦いながら、頑張ります。

新聞購読は、お申込み１６００名突破☆

【購読無料】満室経営新聞（創刊号は２０日締めきり）

さて、週末は土曜日が体調悪くて自宅療養。
夕方からは、バーベルクラブ現役生の追いコンに参加。

筋トレは、自分のペースでいつでも＆いつからでもできますが、
卒業生の中には、現役時代にかなり凄い選手であっても、
仕事が忙しいなどの理由で、トレーニングを辞めてしまうケースが、
結構たくさんあります。

生涯スポーツとして、これ以上優れたものはないので、
ブログをお読みの皆さまにも、お薦めしたいです。

日曜日は、アセンティアの北岸正光さんによる、
光速投資法セミナーに参加しました。

参加者の誰もが、資料の厚さに驚いたはず。（゜▽゜；）

帰宅時に鞄に入らなくて、
やむなく、隣のコンビニで紙袋買いました。。

投資スタンスの解説から、融資ロジック、物件の選択など、
多岐に渡った内容で、非常に勉強になりました。

次回は６月に開催なんだそうです。

昼食抜きのスパルタセミナーということもあり、
帰宅時に数名で、銀座の焼肉屋さんに。

銀座ホルモン　でですけ

角切りのレバ刺しが、旨かったです。
早期来店者には、飲み物が２００円でお得でした。

税理士さんから、確定申告の報告をいただきました。

昨年度まで個人に付けていたネット関連の収入を、
今期から法人の業務としましたので、個人の税額は減ってます。

昨年度は、不動産取得税を含めて、
納税１０００万プレーヤーとなりましたが、
今年は法人税・固定資産税込みでも８００万円くらい。

ちょっとだけ気楽に納税できます・・・。（笑）

ちなみにこちらは、１０００ＭＡＮプログラムです。

キャッシュで１０００万くらいあると、
不動産投資での物件選択の幅が、かなり広がります。

年収１０００万円獲得プログラム

さて、昨日の記事に書いた「借主さんへの挨拶」ですが、
売買仲介会社の担当さんに相談したところ、
決済を早めに終えて、同行してもらうことになりました。

対面挨拶は、道義的なこともありますが、
区分は自主管理なので、入居者がどういう人なのか、
把握しておきたいという意味合いもあります。

一棟ものを購入した時は、管理を委託してしまうので、
管理会社さんに書類を渡して、挨拶を代行してもらいます。

基本的に、入居者は大家なんかに会いたくないので、
必要以上のコンタクトは取りません。