昨日は、なぜか原因不明の腹痛に悩まされていたのですが、
暖かいものを継続的に注入しながら、
部屋に籠もって、淡々と仕事をしていました。

外出を最低限に抑えているので、こういうときに助かります。

おかげさまで体調も回復。
今日は、いろいろ出かける用事をこなします。

さて、昨日はフェスタの第二部トークに出演される方と、
それぞれお電話で、打ち合わせをしました。

フェスタのゲストは非常に豪華なのですが、
単なる「トーク」だけだと、具体的なノウハウが分かりづらい
（聞き流してしまいやすい）

という懸念があったので、
今年は、各自５分以内で「超ミニセミナー」を、
やっていただくことになっています。

一人分の超ミニセミナー５分の内容だけで、
参加費の、元を取っていただくレベルでお願いしています。

という中で、出てきたセミナータイトルはこちら。

沢孝史さん
　「新築と中古　入口から出口までのトータル勝負ならどっち？」

竹内かなとさん
　「利回り３０％を実現する　競売戸建必勝法」

いずれも、かなりのクオリティなのではないかと思います。

だんだん、現実感が出てきました。(^ー^* )

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

今日は、第１部に出演される、
元アイドル沢田富美子さんの事務所に行ってきます。

１９歳からローンを組み、東京港区以外では投資をしない。
どこにでもある物件でも確実に、インカム＆キャピタル収益を得る。

その秘密に迫れるよう、しっかり打ち合わせしてきます。

本人に会う訳ではないのですが、緊張します。。。（笑）

連休は、特に遠出をすることもありませんでしたが、
フェスタのスタッフミーティングのほかは、
アポイントのある仕事も、特にありませんでした。

ミーティングに参加してくれた皆さま、
連休中にも関わらず、ありがとうございます。（=´∇｀=）

えみちゃんが、しっかりやってくれるので、
自分はけっこう楽ちんでした。（笑）

フェスタのサポートスタッフは、
毎年、プレミアム会員さんに呼びかけをして集めています。

チャリティイベントですので、完全にボランティア。
しかも、通常の参加費を払った上で、お手伝いしてくれてます。

毎年、準備が大変だったり、集客が遅れていたりしても、
協力してくれるスタッフさんのことを考えると、
また、頑張る元気が湧いてくるのです。（　｀ヘ´ ）９　

ということで、また元気になったという土曜日でした。

そのほか原稿を書いたり、セミナー資料を作ったりはしましたが、
相手がある仕事は、なかなかできません。

世間的に「仕事をする日」に休みを取ることはできますが、
その逆は、簡単ではないですね。（＾＾；）

さて、先週金曜日に、競売物件の入札をしました。

入札期限までには、まだ余裕がありましたが、
遠方のため郵送での入札でしたので、
多少、日程的には余裕をもって手続きをしました。

少し前に、茨城の一棟マンションに入札をしましたが、
最低価格に近い金額での「ダメもと」入札。

実際には、自分の入れた金額の３倍近くで落札されました。（￣△￣；）
※それはそれで、どうかと思うのですが。。

今回は、落札するつもりで各種の計算をして、
最低落札価格の、２倍以上の金額を入れています。

開札は来週です。うまく行くといいですけど。。

保有期間トータルの収益を考えるシリーズも、
今回で最終回にしたいと思います。

本当は、都市部の一棟ものとか、
良い場所のワンルームなんかもやりたいのですが、
書くのが大変なので・・・（＾＾；）

あ。そうだ。

アパート経営フェスタは、おかげさまで、
懇親会付きS席も、完売になりました。ヽ(^◇^*)/

昨日は、オープニングに使う動画を考えたり、
撮影の会社と打ち合わせをしたり、楽しい仕事をしてました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、では地方の一棟もので、
ぼくが購入するくらいの基準について考えます。

具体的には・・・

・表面利回り１８％
・入居率は９０％で推移。経費はちょっと多めに掛かって２５％。（NOIは１１．７％）
・空きだらけの状態で購入し、満室にして利回り１５％で売却。

２割り増しで売れるということですね。

こちらも、前回と同じ購入金額と融資条件としまして、
キャッシュフローが年間３０万円ずつ減るのも、同じにします。

従って、９千万円の融資で、６年後の残債は６８４０万円。

物件価値が上昇し、１０５００万円（諸費用を引いた手のこり）が、
６年後の売却時に入ってくるとします。

購入時　　▲１０００

売却時　　　　３６６０
（１０５００万円から、残債６８４０万円を引いたもの）

ということで、６年間の総収益は６６３０万円にもなり、
年あたりの収益率は、約１１０％にもなるという計算です。

実際には、入居率が改善するまでは収益がありませんし、
空きだらけの物件ですから、それなりにリフォーム代が掛かります。

そこで、初年度のキャッシュフローをゼロ。
リフォーム費用として、５００万円を拠出したとしますと、

６年間の総収益は、５５３０万円。

これでも、年あたりの収益率は９２％です。

・保有中に、自分で物件価値を上げること。
・高い利回りを追求すること。

が、地方物件を、非常に安全な投資にしていることが分かります。

地方の場合でも、普通に経営していては、
収益は、毎年少しずつ下がっていくものだと思います。

下げないためには、コストを払って価値を上げていく必要があるので、
結局、トータルの収益はあまり変わりません。

家賃を下げると売却価格にも響いてくるので、
それを維持するために、広告料を増したり、敷礼を減らしたりで、
なんとか６年くらいは利回りをキープします。

ですので、地方の収益物件の場合は、
家賃を下げなきゃいけなくなる前に、売ってしまった方が、
トータルの収益は良くなるかと思います。

・・・ということは、常に物件の入れ替えが必要ですし、
買おうとした時に買える水準の不動産が、なかったりすると、
家賃収入の減少が、避けられません。

ですので、いざとなったら家賃収入をあてにしなくても、
大丈夫な状態を作ってるほうが安心です。

または、ものすごい数の物件を保有するか、どちらかですね。（＾＾；）

もちろん、良い物件ならずっと持っていてもいいのですが、
多くのケースで、適当な時期に売ってしまった方が、

「手出しした自己資金に対しての運用成績」

という投資指標としては、
良いのではないかということをお話しました。

小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナー

アップルの創業者、スティーブ・ジョブズさんが、
１０月５日に亡くなりました。

享年５６歳。改めて、健康の大切さを感じます。

２００７年、iPhone発表時。伝説のプレゼンテーション。

日本語字幕がありませんが、２９歳の時のジョブズ氏。

スタンフォード大学の卒業式でのスピーチ。
死ぬことについて触れています。

現在の、アップル社サイト・トップページは、
ジョブズ氏の写真が載ってるだけです。

クリックすると、偉業を称え逝去を惜しむ文章が。

Appleは先見と創造性に満ちた天災を失いました。世界は一人の素晴らしい人物を失いました。
スティーブを知り、共に仕事をすることができた幸運な私たちは、
大切な友人と、常にインスピレーションを与えてくれる師を失いました。
スティーブは、彼にしか作れなかった会社を残しました。スティーブの精神は、
永遠にAppleの基礎であり続けます。

２ヶ月くらい前のジョブズ氏。痛々しいです。。

世界を変えた3つの林檎。
イヴを誘惑した林檎、ニュートンが見た林檎。

そして、ジョブズの林檎。

※今日、ツイッターでＲＴされまくった名言。

スティーブ・ジョブズ I

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スティーブ・ジョブズ II

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小難しい話をしているので、ブログ読者さんが、
どのような感想をお持ちなのか不安ですが、

とりあえず、続き物になっているので、
内部収益率の一棟版について書こうと思います。

地方の一棟ものということで、

・キャッシュ購入はあり得ない。融資（フルローン）前提。
・値上がりして売却できる可能性は低い。

ということが特徴です。

価値の下落を上回るキャッシュフローが確保できてないと、
単に、貯金を取り崩しているだけになります。

今回の条件としては、やはり一般的なもの。

利回り１５％だけど経費＆空室率が高いので、
ＮＯＩは９％（経費２０％、空室率２０％）だとします。

そして、これも地方の特徴なんですが、
毎年手取りのキャッシュフローが３０万円ずつ減るとします。

購入総額は諸費用込みで１億円。

実質的なフルローンということで、
借り入れの金額は、９千万円で計算してみました。

こちらは長期譲渡にするために、購入後６年で売却。
６年後の残債は、６８４０万円です。

そして残念ながら、売値は購入時より１割ダウン。
売却諸費用も掛かるので、手元には７６００万円残りました。

では、計算してみます。

購入時　　▲１０００

売却時　　　　７６０
（７６００万円から残債６８４０万円を引いたもの）

ということで、６年間で２１１０万円のキャッシュを得ますので、
年平均で３５１．６万円。

拠出した１千万円に対して、３５．１％で運用できたことになります。

昨日の区分投資では、この数字が３０％だったので、
辛うじて、それを上回る成績が出せました。

しかし、これは一棟もののほうを、かなり楽観的に見た場合です。

実際には、手のこりのキャッシュは、
想定を下回る可能性が、高いと思います。

年に３０万円も手取りが減るなんて！と思うかもしれませんが、
購入額１億円に対しての割合は０．３％に過ぎませんので、
十分に想定できるくらいの下落です。

保有期間６年の間に、大規模なリフォームでもしたら、
キャッシュフローなんて吹っ飛びますしね。（＾＾；）

では、なぜ地方投資をぼくがやってるかというと、

・上記のシミュレーション以上の利回りで購入できる
・自分で価値を上げることで、売却時の値下がりを防止できる

からというような理由です。

そうではなければ、前日のような手堅い区分を買った方が、
トータルでは儲かると思います。

１２～３％くらいの物件を地方で購入していたり、
また、利回りが高くても、それが「相場の値段」である場合は、
損をしてしまう可能性が高いと言えます。

地方物件で、短期間に大きなキャッシュを得たいなら、

・相場の値段で買わない。利回りは最低１５％。
・数年後でも買値以上で売れるよう、自力で物件価値を上げる。

というのが鉄則だと言えます。

中村一晴さんのリニューアル投資法などは、
非常に洗練された、地方投資の形ではないかと思います。

小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナー

次回でこのテーマは最終回。

すごく上手に地方投資をした場合のシミュレーションについて、
最後に考えてみたいと思います。

アパート経営フェスタ。

おかげさまで、プラチナ席が昨日完売しました☆
ありがとうございますー！！ヽ（＊＾。＾＊）ノ

プラチナ席とＳ席が、当日の懇親会に出席できるのですが、
Ｓ席のほうも、残り４つとなってます。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

ちなみに、Ａ席とＢ席の違いなんですが、
Ｂ席はＡ席の４倍くらいの座席数になっています。

プラチナ、Ｓの後ろではありますが、
Ａ席だとかなり前の方になるイメージです。

ご紹介いただいたブログも増えてきました。

健美家プレスルームのブログ
※すごく詳細に書いていただいてます！

ラットレーサーさんのブログ

さて、ようやく本題です。（笑）

一棟ものに求められる、区分以上のパフォーマンスの話。

投資のパフォーマンスを理解するためには、
利回りでもキャッシュフローでもなく、内部収益率（ＩＲＲ）を
計算することが必要になります。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略―時代や市況の変化を味方につける不動産投資の進め方

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猪俣 淳
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昨日例に出した、区分マンションのＩＲＲを出してみます。

購入価格を、諸費用込みで１０００万円とします。

条件的には、管理費などの各種経費や、
固定資産税を支払ったあとの利回り（ＦＣＲ）が７％くらい。
実際に、これくらいの案件を狙ってます。

で、４年居住したあとに退去→リフォームで２００万円。

その後、売却時の諸費用を差し引いて、
買値の３００万円上乗せで売れたとします。

購入時　　▲１０００

売却時　　　 １３００

これで、収益の合計は３８０万円となります。
４年間保有したので、年当たり９５万円稼いだことになりました。

年平均の利回りが９．５％です。

これで終わりではありません。

上記は、全額をキャッシュで購入した場合の話で、
実際は借入を使うので、レバレッジが掛かることになります。

今回の物件購入で、３００万円を負担したことにして、
残り７００万円を、公庫の１０年ローンを使ったとしましょう。

そうなると、月々のキャッシュフローはほぼゼロです。
また、４年後の残債は、約４４０万円に減っていることになります。

上記と同じ条件で売却できたとすると・・・

売却時　　　　８６０
（売却価格１３００万円から、残債４４０万円を引いた数値）

初期投資３００万円に対する、４年間の収益が３６０万円。
年当たり、３０％の収益だったことになります。

かなり難しくなってきましたが、
次回の記事では、地方の一棟ものについて書こうと思います。

フェスタのご紹介、最近また増えました。

ホールスタッフのくらたく１０６Kさん

さくらくろまる（にゃんこ先生）のブログ

トゥイークさんのブログ

ソシアルビルオーナーの星輝さん

このほか、ブログを書いていない方でも、
フェイスブックやmixiなどで、告知に協力いただいてる方も、
たくさんいらっしゃるようです。

ご紹介＆ご参加、誠にありがとうございます。ヽ(^◇^*)/　

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、最近は一棟ものの購入について活動がなく、
たまに業者さんから流れてきた物件資料に、目を通す程度でした。

しかし、

・いくつか物件を売却して、総数が減った。

・キャッシュフローと売却益で、お金が貯まってきた。

ので、そろそろ一棟ものも買わないといけません。

最近、賃貸中のファミリー区分を購入して、
安定した収益＋売却時のキャッシュ獲得を狙っておりまして、
これが、なかなか効率が良い上にリスクが低いです。

ですので、一棟ものを買う場合は、
それを上回るパフォーマンスが得られることが条件になります。

区分で狙っている物件は、

・ネット利回り９％以上
・リフォーム後の売却時に、買値＋４００万円以上で売れる。

くらいを目標にしています。

５５～７０㎡くらいの専有面積で、
価格帯は、購入時に８００～１３００万円程度です。
（先月買ったのは、もう少し高かったです）

だいたいリフォーム費用が２００万円掛かると見込んでますので、
売却益２００万円＋保有期間のキャッシュフローが、
区分の収益ということになります。

では、具体的にどのくらいの利回りで、
どのくらいの出口を描ければ、目標が達成できるのか。

自分のブログにしては、数字的に難しい部分がありますが、
次回以降の記事で、検討してみたいと思います。