先週末は、大阪に行って来ました。

その前の週には福岡と長崎、１１月半ばには山口（しかも新幹線で）に比べ、
めちゃめちゃ近く感じました。事務所から新大阪まで３時間ジャスト。

何をしにいったかというと、
関西で凄い勢力を誇る大家会であるプレイヤーズの、
年末セミナーでお話をするためです。

プレイヤーズといえば、メガ大家さんがうじゃうじゃしており、
光速投資の西山明さんや、ジャイアンこと木下たかゆきさんが在籍する、
とんでもない人たちだらけの大家会。

そんなところで、何を話せばいいんだろうと悩みましたが、
再生案件や業者さんとのコミュニケーション、
それと、購入総額５億円を超えた区分投資についてお話しました。

区分を５億持ってる人は、さすがにいないみたいで、
こちらの話は特に興味を持って聞いていただいたようです。

セミナー（ぼくの他には、椙田拓哉さんが講師でした）のあとは、
同じ建物内で立食形式の懇親会。

会長の挨拶もビシッとしている硬派な会です。

ちなみに、同会への入会は既存会員の推薦を得たうえで、
幹部の方達による面談を経る必要があります。
しかも、全体の人数が決まっているので現在空き待ち状態とのこと。

で、乾杯のあと３０分くらい経つと、
「プレイヤーズに在籍５年以上で、まだサラリーマンをしている人」が、
会場前方に呼ばれ、木下さんから「５年もいるのに、何やってんの？」と
問い詰められるという謎のアトラクション（？）が行われました。

１人につき３分以上は詰め寄られます。「なんで辞めへんの？」としつこいです。

規模を増やすかどうかは、人それぞれのスタンスで良いと思いますが、
プレイヤーズでは「拡大こそ正義」という価値観で、運営されているのでしょう。
それはそれで、凄いモチベーションアップにつながりそうです。

ジャイアンさんの「渇入れ」には、お金を払う価値があると思います（笑）

ということで、２週続けて大家会に参加させていただきまして、
大変な刺激を受け、勉強にもなりました。

来年はもっと多くの大家さんと交流を持ち、
自分の不動産投資を、より楽しくレベルの高いものにしたいと思いました。

さっき大阪から帰ってきたところですが、福岡のつづき。

３日目は長崎のメガ大家、才津さんの取材をさせていただきました。
こちらの書籍で再生案件として紹介されている、
福岡郊外の巨大物件を実際に見せていただきたかったのです。

CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜

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当日の才津さんは、長崎の五島から飛行機で福岡空港。
さらに管理会社の方と一緒に、最寄り駅まで迎えに来ていただくという、
大変ありがたいご協力をいただきました。

現地について驚いたのですが・・・

物件がでかすぎて画面に収まりません。

ファミリー１２０戸超の物件を、２億円弱で取得されたということで、
そりゃもう、ものすごい利回りになります。

もちろん、購入当時は空室だらけで散々な経営状態だったのですが、
効果的なリフォームとマーケティングで、半年かからず満室にされたとのこと。

キレイになった室内で、じっくり秘訣を伺いました。

詳細は、今後の満室経営新聞に載ることになりますが、
やはり優秀な管理会社さんと、適切なヒアリングがポイントなんだそうです。

管理会社さん、この若さで才津さんから全幅の信頼を得ています。

取材のあと、物件からかなり離れたところで、
ようやく全景を収めることができました。

先ほどの写真は、Ｌ字型になった建物の短い側の一部・・・でしかありません。

１万人にも満たない人口の自治体で、数百人が暮らすマンションは、
雲間からの光に照らされ輝いていました。(´∇｀)

ということで、取材が終わって自分のモチベーションも上がり、
今ならどんなエグい物件でも、買う勇気が持てそうです(笑)

２日目は、今回のメインイベントである九州大家の会。

既に２５０名以上の会員さんがいるとのことで、
大家さん学びの会に次ぐくらいの、規模ではないかと思います。

会そのものは、午前中から議事のようなものをやっていますが、
ぼくの出番は午後からなので、朝はメルマガを書いて地元のジムに行きました。
ゴールドジムも増えて、都市にはだいたいあるので便利ですね。

プロテインを飲んで会場入り！
ホールの入り口では、漁師さんを彷彿させるノボリが目立ちます。

この日は、前半で少額短期共済（火災保険みたいなもの）のレクチャーがあり、
ぼくがホールに入った時には、その方が話していたのですが、
地味なテーマにもかかわらず質問が相次ぎ、会員さんの意識の高さが伺えます。

ぼくは、安定して規模を増やす方法と物件の再生事例について、
自分の経験をもとに、お話させていただきました。

今では日本各地にいろんな大家会がありますが、
九州地方に在住、または物件を保有している大家さんであれば、
ぜひ入会されることをお勧めします。

ただ、少し前にテレビ取材を受けた関係で問い合わせが殺到しており、
郵送のみの受付など、ちょっとハードルが高いみたいです。

ちなみに、セミナーのあとは当然懇親会がありました。
ぼくは中座させていただきましたが、６時開始で１１時までやったみたいです（笑）

先週末は福岡にいってきました。

日本有数の大規模大家会である九州大家の会で、
講演をさせていただく前後に、満室経営新聞の取材をこなしました。

初日は、６時半発の飛行機で福岡空港に飛び、すぐに特急電車で長崎へ。
福岡と長崎ってかなり離れていて、２時間以上も掛かります。

新宿からだと、長野の松本くらいまで行ける時間。

噂には聞いていましたが、本当に坂の多い街。。

住みやすいとは言えないかもしれませんが、
平地が少ないので新規の住宅が増えず、需給が悪化していないとのこと。

長崎では、１歳半のお子さんを連れながら、
アグレッシブに投資活動を続ける、女性大家さんを取材させていただきました。

お母さんも不動産投資家で、しかもそれぞれ別に活動をしており、
ライバルでもあり一番の投資仲間という、変わった関係。

地元の有力な管理会社さんと、ガッチリとチームを組んでいて、
その結束の強さは、ぼくも見習わないといけないくらいのレベルでした。

孫に会いに来たお父さんのようですが、管理会社の方です。

ランチは、長崎の伝統料理である「卓袱（しっぽく）料理」をいただきました。
九州全体的に、魚介類がめちゃめちゃ美味しいです。

夜は、新聞の読者さんとの交流会。

もつ鍋を食べながら、楽しく大量のお酒を飲んだのですが、
誰もその様子を撮影しておらず、、鍋アップの写真しかありません（笑）

朝３時過ぎに起きて活動していたので、何だか長い１日でした。
取材は自分がいちばん勉強になりますね。

これはキツいですねー。
能美マンションの管理会社さんからのメールです。

１１月の上旬に、とある人材派遣会社から、
その時点での空室３戸すべてに申込が入りました。

これで満室だーと喜んでいたのですが、
なかなか入居日が決まらず、契約もしないままの状態が続き、
結局キャンセルになったというお話です。

派遣会社が「見込み」で部屋を確保して、
あとから対象者を探す・・というようなことは良くあるみたいです。

首都圏と比べて、地方（といっても北陸しか知りませんが）は、
「申込から契約まで」とか「契約から入居まで」の期間が長くなる傾向があり、
その間は当然、家賃の発生はありません。

そして、今回のように申込だけして契約に至らなかった場合、
特に借主側のペナルティはありません。

その間に、他の入居を決められたかもしれないという機会ロスは、
貸主だけが負うことになる訳で、
のほほんとして放置したことを反省しなければいけませんね。。（－－；

実際、管理会社さんから報告もらうまで、
自分はもう、契約などが終わって入居されているのかと思ってました。

ちゃんと状況が把握できていれば、契約日・入居日を確認しただろうし、
それが未定であれば、募集を再開するよう伝えたはずです。

先週末から、続けてセミナー講師のお仕事がありまして、
前半２週は都内で、そのあとは福岡（今週末）、大阪（来週末）と続きます。

昨日は日本を代表するオシャレな街、表参道にて。

ただし、駅直結のビルなので街がどうこうという感慨はなく、
会場はサロン的な感じで、リラックス（受講者さんが）できそうな感じ。

終わったあとは、セルフ打ち上げで居酒屋さんで相撲を見たり、
一部で有名な、ロマネコンティが置いてある立ち飲み屋さんに行ったり、
何だか久しぶりに、のんびりできた気がします。

ちなみに、表参道は早々に離れて過ごしやすい場所に行きました。

月末の最終週は、通常HOME'Sさんのコラムを書くのですが
今月は仕事が早くて既に書き終えてます。

なので昨日はダラダラできた訳ですが、ちょっと前まで本を書いていたので、
原稿やセミナー資料などの生産が、その前より楽にできます。
そっち方面が鍛えられているんだと思います。

現在保有している区分マンションは３１戸。

今年になって８戸増えました。
退去が出たら、キレイにリフォームして売ろうと思っているのですが、
思ったよりも退去が出ません。

平均の居住期間が５年くらいとすると、
２ヶ月に１度くらい退去→売却（または再賃貸）という活動があるはずですが、
実際は、もっと長く住んで頂けているようです。

とはいえ、今年は２戸の退去がありまして、それぞれ売りに出しました。
川口と東京の亀有のマンションですが、
どちらも、相場くらいの値段ですぐに売れてしまいました。

もらいたてホヤホヤの買付申込書。

ポイントは「一般媒介で複数の業者さんに依頼する」ということです。

もちろん、各業者さんには一般媒介で複数社に依頼する旨を事前に話して、
それでもやってくれるところに依頼をします。
同じ時刻に現地に来てもらい、フェアにやりとりをするのは当然です。

不動産投資を始めた頃に読んだ書籍には、
一般媒介は業者さんが本気になってくれないので専任にする・・と書かれていて、
これまでの売却は、ほぼそれに従っていました。

しかし、３ヶ月とか４ヶ月経っても売れないことが多く、
今年から別のやり方に変えたら上手く行きました。

本に載ってるセオリーでも、正しいとは限りませんね。

実証しながら、自分でノウハウを蓄積していくって大切です。

先日、投資関連のイベントに参加して、
久しぶりに、大前研一さんの話を聴いてきました。

大前さんは、２０１１年のフェスタにお呼びしまして、
当然ながら大好評。

その後、大前さんが監修するＢＢＴ大学で、
不動産投資講座を受け持っています。詳細はこちら

そんな大前さん、その日の話も素晴らしく

・日本人は、死ぬときにお金を残しすぎている。
・低欲望社会が、日本停滞の原因。
・不自由な国から、自由な国にお金が流れる。
・そう簡単に、金利は上がらない。
・４０過ぎたら、勤務先の仕事を２割手を抜け。
・その余力で、毎月１５万円の追加収入を得る事業を構築せよ。

といった提言をされていました。

そして、その１５万円を作る事業として、
民泊その他の、転貸によるビジネスを推奨されていましたよ☆

１５万円のキャッシュフローなど、
不動産投資をしてる人から見ると「それっぽっちか」という感じですが、
年金が不安・・というくらいの人から見ると、素晴らしく魅力的なんですよね。

上へ上へという価値観も悪くないですが、
いま、相応の収益システムを構築できているような人は、
そろそろ、使う方も考えないといけないかもしれません。

大前さんも

「イザという時のためにの『イザ』っていつだよ(笑)」

と、楽しめない日本人のことを茶化してましたし。

でも、不動産投資の良さを提唱してる立場からすると、
やっぱり素晴らしいことをやってるんだな、と
自信を持てるお話でもありました。

自分が死ぬときに、悔いがないよう人生を設計していきましょう。




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北陸では、主に物件のバリューアップについてこちらの希望を伝え、
後日見積を見て判断する・・という打合せをしてきました。

能美マンションを買ったのが２０１３年、小松が２０１５年。
こちらはまだ買う前から住んでいる人もいて、
それなりにバリューアップの余地が残っています。

一方、金沢マンションを購入したのは２００６年なので、
ほぼほぼ部屋も完成しており、特に文句をつけるところもありません。

もちろん、１０年以上にわたって非常に高い入居率を、
キープしてもらっています。

しかし、その金沢マンションが今年度ピンチに！！

こちらに入居されている方のほとんどが、近隣の学生さんですが、
いろんなタイミングが重なって、今年度末に全体の３割以上が退去されます。

黄色になっているところが、退去予定の部屋。
今ある空室と合わせて、約４割があいてしまう計算に・・・(￣Д￣;)

しかも、今年度から大学が１００戸規模の学生寮を増設し、
入居の絶対数も減ってしまうようです。

事態を報告する管理会社さんも表情も暗いです・・・。

しかし、ここで一緒になって暗くなっても始まりません。
もちろんパニックになったり、キレたりするのは論外ですね。

状況をしっかり理解し、建設的な話をしなければなりません。

とりあえず、管理会社さんが提案してくれた募集条件緩和について
こちらで検討して「今年度の募集方針」を決め、
あとは買った時の気持ちを思いだして、ひたすら頑張るのみです。

２００６年９月の購入時は、２８戸のうち１６戸の空室がありましたが、
年度末を待たずして満室にすることができました。
その時より市況は厳しくなっているかもしれませんが、
自分の大家力も上がっているはず。

新しく出した本でも、満室経営の重要性を説いていますし、
しっかり結果を出して行こうと思います。

・・と、そういえばブログでは本の話してませんでした。

こちらのページでサンプルなど読めます。

北陸に行って来ました。(´∇｀) なんと、ようやく今年２回目。
金沢物件の動画撮影で１月に訪問して以来です。

１泊２日と短いスケジュールでしたが、
今回は飛行機の第一便利用で、効率的に時間を使うことができました。

空港でレンタカーを借りて小松→能美→金沢。
途中、粟津温泉という場所にある、売り物件を見に行ったにも関わらず、
夕方前には予定完了しています。

どちらの管理会社さんとも濃い打合せができましたが、
これからの重点取組は金沢ですね。厳しい戦いを強いられそうです。

詳しくは次回のブログに書くとして、
今日は、現地でいただいた美味しいものの写真でも貼っておきます。
しばしの現実逃避ということで・・(笑)

帰京する前に、金沢市内の近江町市場に行ったのですが、
久しぶりに来てみると、かなりレベルダウンしてました。

値段は高いし他地区のものを平気で売ってるし、
今まで良かった店が、軒並み海鮮丼の業態に変わっていました。
客の回転が早くて、単価も取れるからでしょうね。

もう行かないと思います。

今年の初めから、早稲田大学エクステンションセンターというところで、
オープンカレッジとして不動産投資講座を受け持っています。

ホームページはこちら

同校は、早稲田、中野、八丁堀の３つの校舎があり、
語学や一般教養など幅広いジャンルの講座が開設されています。

費用も非常に低廉で、社会的にも意義があると思いますし、
常に何かの講座に参加し続けている、ヘビーユーザーもいらっしゃいますね。

ビートルズで学ぶ英語とか、変わった講座も多いです。

冬と夏に、八丁堀の校舎で講座をやったあと、
今月は中野の校舎で、同じようなカリキュラムを担当しています。
来週で、全３回の行程が終わります。

３．５時間×３日でこのお値段。

この講座、受講者さんの意図やレベルにもの凄く差があり、
レジュメを作っていくものの、「その場に応じたお話」ができるかどうかが、
非常に大切になってきます。

講義の時間も長く（今回だと１４～１７時半）、
セミナー講師としての実力が試される、ハードな講座なのです。

講演料も安く（だって受講料がこれですので・・）大変なのですが、
受講されている方の態度や雰囲気、また事務局の方の対応が素晴らしく、
自分としては、割と楽しくお仕事をさせて頂いている訳です。

そもそも、ほとんどの仕事は家賃収入に比べると割が悪く、
必要なお金は家賃から。あとの仕事は楽しさとかやり甲斐を基準に、
決めるのがいいかなーと思ってます。

金沢のマンションには、
購入時からＮＴＴドコモのアンテナが付いてます。

電波の増設に伴って、設置しているアンテナも増える傾向で、
その分、設置料もじわじわと上がりました。

携帯はiPhoneが出た頃にソフトバンクを何年か使いましたが、
それ以外はずっとau・・・。ちょっと申し訳ないような気もします（笑）

で、ドコモとマンションオーナーの間で、
各種の交渉や事務手続きをするような会社さんがありまして、
この担当の方（社長かも）とも、１０年近くやりとりをしています。

先日も、アンテナの設置場所について、かなり詳細な説明を送ってくれました。
丁寧なお仕事ぶりには、いつも感心させられます。

このマンションは１０年以上も保有していますので、
それこそ、１千万円以上の設置料を、ドコモから頂いていることになります。
本当にありがたいですね。

１１月のはじめに、北陸へ行くことにしました。

入居率などは概ね好調なんですが、
最近行ってないこと、雪が降ってくると行く気がなくなるので、
他の予定が入らなそうな時期を狙って決めました。

もう、何度北陸に行ったか分かりませんが、
「そうだ、行こう」と決めてからのルーティーンは以下の通りです。

１．管理会社さんにアポの打診をする

現在、北陸エリアでは３社の管理会社さんにお世話になっています。
行こうと思っている日時をメールしてご意見を伺います。

ちなみに北陸へ行くには、羽田空港－小松空港の飛行機か、
東京駅からの北陸新幹線のルートがあります。

いま、ぼくの石川県内の所有物件の位置関係は

このようになっていまして、
飛行機を使う場合は、小松→能美→金沢の順で訪問すると効率が良く、
新幹線の場合は、その逆になります。

なので、アポ取りの際には能美の管理会社さんを午後イチくらいにして、
あとはその時の交通手段で、他の２社を午前中と３時くらいで調整します。

２．交通手段と宿泊先を確保する

逆に、小松の会社さんが午前中都合が悪いということになれば、
金沢の会社を午前中にして、新幹線を使う訳です。

ただ、遠方に住んでいることのメリットなのか、
管理会社さんが、こちらの都合に合わせてくれることが多いので、
訪問時間の調整は比較的スムーズにいきます。

料金的には、出張パックなどを使えば、飛行機も新幹線もほぼ同じ。

時間は、少し飛行機の方が早いかなというのと、
どっちを使っても、結局宿泊先は金沢になることがほとんとなので、
小松からの方が車移動の距離は少なくなります。

飛行機の、距離的時間的なメリットを取るか、
時間の調整がしやすく、移動が快適な新幹線を選ぶかは、その時次第。

これが大阪や名古屋なら、断然新幹線が便利ですし、
札幌や福岡になると飛行機しか使えないので、
選択肢のある北陸は、場所的には良いところにありますね。



しかし、こういう作業もそろそろ面倒になってきており、
次回の訪問からは各種の予約も含めて、社員さんにお願いしてみようと思います。

先週の３連休は、黙々と原稿を書く系の仕事をしてましたが、
最終日には、恒例のボディビル日本選手権を観に行ってきました。

格闘家（以外にも最近話題ですが）の角田さんも出てましたよ。

この競技は選手寿命が非常に長く、
４０～５０代の選手も、全日本クラスの大会に入賞していますので、
生涯スポーツとして筋トレは非常にお薦めです。

角田さんも、大会パンフレットによると５６歳なんだそうです。

そして、こちらが日本１位と２位。

チャンピオンは大会８連覇と、今年も圧勝だったので、
詳しくない方でも、どちらが勝者かはすぐに分かるんじゃないかと思います。

さて、今日はこれから区分マンションの決済があります。

新規に取引できた信金さんからお金を借りまして、
そのため、いつもよりは金利がちょっと高いですね。

このあとは、購入案件（買付が通っているなど）が特にありません。
もう１～２戸、または１棟年内に買いたいので、
引き続き頑張って、情報収集につとめていこうと思います。

ここ最近、かなり忙しかったのですが、
たぶん今日でひと段落しそうなのでブログを更新することにしました。

ここ最近の出来事でいいますと、まず９月の終わりに広島に行って来ました。

かれこれ１０年以上もお世話になっている「大家さん学びの会」に
新しく広島支部が発足したので、その勉強会講師として。

まだ支部ができて日が浅い上に、
当日は、大阪で開催されていた賃貸住宅フェアと日程が被ってしまい、
こじんまりとした勉強会でしたが、その分細かい話もできました。

今年になって、セミナーのお仕事をご依頼頂くことが増えました。
数えてみると９月末までに１８回ありました。
年末までで決まっているのが、あと６回あります。

広島も大阪と同じように、お好み焼きが非常に有名です。
こんなエリアまであるので、力の入れようは大阪以上かもしれません。

広島のお好み焼きは、大阪のと違って具と生地が一体になっておらず、
こんな感じで薄っぺらいのを載せるだけ。

そして、焼きそばでボリュームを出すのですが、
夜に糖質を採りすぎるのもちょっと・・と思って「そば抜き」にしましたが
（ちゃんと、そういうメニューがあった。１００円引き）

キャベツのクレープみたいな代物が出てきて、がっかりでした。

これで６００円は高いなぁ・・(；-_-) =3

お好み焼き屋さんに入店している時点で、
糖質のことなんて気にしてはいけませんね。

サラリーマン大家さんから脱却して事業化を目指すと、
金融機関との付き合いが濃くなり、取引銀行の数も増えていきます。

ぼくの場合でいうと、サラリーマンの間は３行からのみの融資でしたが、
現在は、融資取引している金融機関は１０に増えました。

週に１～２回は、どこかの金融機関が事務所にいらっしゃる感じですね。

先日売買契約を終えた区分マンションでは、
契約・決済に時間的な余裕があるので、新規の金融機関から借りようと、
準備を進めていました。

これまでの経緯は

１．４年くらい前に金融機関開拓の一環で、自分でアポを取って訪問。
　　決算書などを持ち込んで仮打診をしてみた。

３．今年になって、新規開拓担当らしき人から電話。
　 「過去の記録を確認して、ぜひご挨拶に伺いたい」ということで来社頂く。

という流れでした。

途中で銀行の方針が変わることもありますし、
もしかしたら、前回は当時の担当者が「何か面倒くさいな－」と、
投げてしまっただけかもしれません（笑）

で、前回訪問後の決算書や保有物件の資料を確認してもらったあと、
「次の案件ではぜひ！」という話をもらっていて、今回の打診となりました。

もちろん「次の案件ではぜひ！」という後も、別の銀行でお金を借りてます。
他行の方も、同じ事を言いますからね。

融資の条件も「最初だから特別に」といって通常より良くなる場合も、
「最初なので・・」という感じで金利が高めだったりすることもあります。

後者の場合でも、初回はガマンですね。
今回も、いつもの銀行と比べると金利が高いのですがガマンです。

自分はまだ使ったことがありませんが、
信用保証協会つきの融資でもいいですよ・・という話をするのも、
初回の実績作りのためには有効だと思います。

あと、ほとんどの場合、融資審査や手続きを進める過程で、
個人の口座を開いて欲しいという話が出ます。

そこは「そうですね。お取引が進んだから（=´∇｀=）」という感じで、
個人の預金取引が融資の「お礼」的なものであることを、しっかり伝えます。

こんなことを繰り返して、取引数を増やしていく訳ですね。

先週は区分マンションひとつに買付を通しました。

ネットで出ていた物件を見つけて利回りを計算してから、
賃貸相場が正しいかどうかと、実需向けに売った時の価格を調べて、
通常は指値をして買付を入れます。

区分は１戸しかない故に、家賃が相場とズレがあることも多く、
ちゃんと調べた上で利回り計算をしないと失敗します。

今回は、１００万円指値をしました。
通常はローン特約なし・瑕疵担保免責で買付を入れるので、
価格交渉に応じてもらえる確率が高いです。

売値２０５０→買付１９５０→１９６０でまとまりました。

その後、現地調査に行ってくる訳ですが、
築年数が新しいので外観もキレイ。

管理面で大事なのは、掲示版・郵便受け・自転車置き場・ゴミ捨ての４つ。
どれもちゃんとしているようでした。

買うことが確定した段階で、金融機関に借入の打診をします。
今回は、何度かやりとりをしている新規の金融機関にお願いしてみました。
契約や決済までの期間も、ゆっくりしていましたので。

ここまで、完全に流れ作業になっているので、
区分の保有戸数も、３０を超えるような規模に持って行けました。
購入総額で４億３千万円くらいです。

今年に入ってからセミナー講師の仕事が多く、
だいたい月に２～３回、どこかしらでお話をしています。

今月は、月初に札幌。月半ばに都内で２回やって、
月末には広島でお話をする機会があります。

で、初心者さん向けのセミナーでよく話すこととして

「その日のぼくが講師として教える側で、
　参加されている方が、教わる側になっているのはなぜか？」

というのがあります。

これ、その場で即答できた人がほとんどいませんが、
別にこれは、ぼくが卓越した成果を挙げた一流の投資家だからではなく、

「講師のぼくが、参加者さんより早く不動産投資を始めたから」

に他なりません。

１０年ちょっとの経験の中では買った物件が思ったほど儲からなかったり、
売り時を間違って安く手放したりといった経験もありましたが、
そうは言っても、これまでに自分は８億円以上の
家賃収入を実際に得ています。

これだけの家賃収入を稼げば、
ローン金利や修繕費や地方の割高な固定資産税を支払おうが、
そりゃ、そのうちの何割かは残りますよね。

誰でも、セミナーの講師としての十分な実績を出せる訳です(笑)

不動産投資をする前や、最初の物件を買ったばかりの頃は、

・継続的な家賃収入
・物件価値の下落を上回る元本返済

によって、資産が着々と積み上がっていくイメージしにくいのですが、
実はとてつもない威力があるのです。

家賃の質も無視してはいけませんが、
すごく良い物件でも普通の物件でも、家賃はちゃんと入るし返済は進みます。

何年にもわたって「不動産投資をするかどうか検討」したり、
または「買い時ではないので様子見」してる間に、
普通の物件を買っても、着実に資産形成をしてる人はいる訳ですね。

物件を持ってない読者さんが、昨日動かない間に、
ぼくには１日で３５万円くらいの家賃が入ってきました。

早く始めることの威力を、理解しましょう。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
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先週末は札幌でセミナーをしてきました。

他にやりたいこともあったのですが、
日程の関係で、土曜日朝の飛行機→お昼についてセミナーして１泊という
遠い割には滞在時間の短い出張でした。

２時間以上のセミナー＆質問対応をこなし・・・

夜はプロボクサーの佐々木さんとご飯行きました。
佐々木さん自身も不動産投資家で、メルマガ飲み会にもよく来てくれます。

その時の写真など、佐々木さんのブログで

さらに一人焼き肉（旭川名物 塩ホルモンのお店）

セミナーで感じた雰囲気としては、
ここ数年ずっと、中古ＲＣのフルローン系物件の価格が上がっていて、
さらに最近は融資自体も厳しくなっている感があり、
全体的に、ちょっと嫌気がさしているのかな・・という気がしました。

今後は身の丈に合った投資に、回帰していくような気がします。
戸建とか、高利回りアパートのようなジャンルですね。

利回り低下も含めていろいろと課題はありますが、
普通のサラリーマンの方がリタイアレベルの不動産投資を目指せる時期は、
近く終了するかもしれません。

８月は一度もブログの更新をしておりませんでした。

昨日、ついに自社の社員さんから「更新しないんですか？」と
督促をされてしまい、猛省しているところです。

更新ページを開いたら、あまりに長期間ログインしていなかったためか、
ＩＤとパスワードを入れる画面に戻されたりして・・。
覚えてなければ、ブログ消えているところでした（笑）

さて、更新してない期間にネタがなかったかというと、
全然そんなことはなく、いろいろアクティブに活動をしていました。
賃貸経営でもいろいろありましたし。。

・福井で開催されたＪ－ＲＥＣのイベントに参加した。
・名古屋の滞納マンションをアポなし訪問して、高校生の息子さんと話した。
・亀戸（江東区）で購入した区分の入居者と連絡が取れず、
　やむなく訪問したら、ガッツリ入れ墨の入った男性が上半身裸で出てきた。
・区分マンションを２戸購入した。
・賃貸住宅フェアに参加して、ミニセミナーをやった。
・ボロ戸建てと、合法民泊の取材をした。
・メルマガ読者さんとの飲み会をした。

その都度書いていれば、それなりに面白い記事になったのですが・・・。

あと、何も更新してなくても、
このブログには毎日３００～１千件くらいのアクセスがあって、
空振りさせた方には申し訳なく思ってます。

今日から９月。これを機にしっかり更新しようと思いました。

週末は札幌に出張でセミナーの仕事がありますし、
話した内容と、なんか美味しいものの写真をアップしようと思います。

夏場になると、エアコンの故障報告が続きます。

現在所有している１７０室全てにエアコンが入っていますので、
平均稼働年数が１０年だとしても、年に１７台交換し、
故障も入れると３０台くらいのエアコン対応をしていることになります。

ちなみに、交換と修理を比べると交換の事例が圧倒的です。

家電ってそういうものかな・・と思っていましたが、
先日、自主管理している区分でエアコンが作動しないという連絡がありまして、
知ってる業者さんがない地域だったので、正規店に連絡をしました。

こういうところって値段が高いイメージがありましたが、
２０年越えのエアコンでも、ちゃんと交換と修理の見積を出してくれて、
価格的にも差があったので修理の方を選択しました。

たぶん、これまで管理会社さん経由で交換してもらったエアコンも、
修理して使えるものは、何台もあったんでしょうね(笑)

エアコンは古いものだと電気代が高くて不人気ですし、
内装の一部でもありますので、修理が全て良い訳ではありませんが、
地球環境のためにも、自動的に故障＝交換となるのは避けたいと思いました。

もうすぐ６月も終わりということで、１年の半分が経過。
月日の経つのは早いものですねー。

今年は、６月時点で区分マンションを５戸購入で１戸売却。
新築を１棟買って、売買契約までしていて購入決済待ちが、あと１戸。
差し引きの規模としては、１．４億円くらい増えました。

あと、空き室が多かった小松と秦野で入居者さんが増え、
現在どちらも９０％以上の入居率をキープできている状況です。
これで、月の手取りがだいぶ増えました。

月額家賃１千万円は、今年中に達成できるのではないかと思います。

最近のトピックとしては、直近に購入した区分マンションの、
室内に大量のカビが発生しているという話を、入居者さんから聞きました。

購入後は毎回、入居者さんにご挨拶の電話をしてるのですが、
その際に「前からカビが多くて、改善をお願いしてる」という事実を知ったのです。

このマンションは宅建業者さんからの購入なので、
２年間の瑕疵担保責任があり、またカビの発生は売主がその事実を知っていたので、
重要事項説明にも不備があったということになります。

来月はじめに現地を訪問して、状況確認とヒアリングを行い、
場合によっては損害賠償請求ということになるかもしれません。

宅建業者さんから物件を買うことは滅多にありませんが、
普段は価格交渉を有利にするために、瑕疵担保を免責にした購入をするので、
一定の確率でこういったリスクがある訳です。

そういう意味では今回はラッキーだったかもしれませんし、
売主の策略にハマったとも言えますね。。(；-_-) =3

で、カビについてはそれから結構勉強しました。
今後のブログで、順次進捗報告とカビ対策のノウハウをご紹介します。

かなり前の話になりますが、常習的な滞納者さん相手に
建物明渡＆賃料回収の裁判したことがあります。

結果は「和解」といって、
当事者同士の話し合いで妥協案みたいなものを作り、
それを裁判官が「和解調書」というものにしたためました。

内容は

・滞納金額は、分割して●ヶ月で支払う。
・今後、２ヶ月以上の滞納が発生した場合は退去する。

というようなものです。（もうちょっとちゃんとしてますが）

和解調書は債務名義といって、判決と同じ効果がありますので、
上記に違反した場合は、裁判を省略して退去させることができます。

で、案の定そういう状態になってしまったので(笑)
ぼくが明渡しを請求すれば退去は拒めず、
拒んだ場合は、裁判所を通じて強制執行ができるのです。

ただ、強制執行には多額のお金が掛かりますし、
しっかり払ってもらう方が大事なので、警告をすることにしました。

司法書士事務所を通じて、内容証明郵便を送るのです。

少し前に相談に行った際、「どうせなら延滞利息も取りたい」と伝えたところ、
こんなソフトを使って計算をしてくれました。

利息充当計算ソフト利右衛門（りえもん）。

元々は、過払い利息の返還手続きに使うために開発されたようで、
制作者はなぜか、鹿児島のボランティア団体。

ソフト自体は無料で使えるのですが、
使った方が任意で、この団体に寄付をするような仕組みになっています。
シェアウエアに近い感じですね。

中身もよく出来ています。計算画面はこんな感じ。

家賃の場合は、月末に月額家賃を「借りた」として入力し、
滞納分を支払った場合は、日付とともに「返済した」として入力すると、
日割りで延滞金（利息）の計算ができる仕組みです。

ちなみに、賃料の場合は遅延損害金として年６％の利息相当を取れます。
大した金額ではないですね。ヽ(´ー｀)ノ

これを根拠にした仰々しい内容証明郵便が、士業の方から届けば、
それなりに誠意のある対応をしてくれるだろうと思います。

ダメなら出て行ってもらうだけですけどね。

事務所の隣に、国内最大規模のアパホテルが建築される予定でして、
連日工事が進んでます。

壮大な建築の様子を、日々見ていられるというメリットもあり、
毎日続く騒音に耐えなければいけないというのもあり。

でも、工事のような無機質な音って、すぐに慣れちゃうんですよね。
社員さんも、口を揃えてそう言ってました。
ちなみに、近所に結構式場が２件もあるのですが、
ここから発せられるウエディング系の音楽や鐘の音は、うるさいと感じることが多いです。(；-_-)

区分マンションを買っていると、幹線道路沿いの物件も時々あるのですが、
多少の敬遠はあるものの、入居期間が短いということもなく、
入居者さんも慣れてしまうんだろうな、と思いました。

アパホテルの社長だって、カテゴリーとしては不動産投資家。
上には上がいすぎて、規模で争ってもしょうがないな、、と思ったり。

ホテルが隣に建つだけで、いろんなこと考えます。

最近の不動産投資活動としては、先月区分マンションをひとつ買って、
今月は６年保有した区分を売却予定（契約済み）、
そして、新たに都内で２戸の区分を購入予定です。

不動産投資にも、様々な失敗事例があります。

以前に、HOME'Sのコラムで失敗シリーズを書きましたが、
勉強不足やアンラッキーなトラブルで、予定通りの収益が得られなかったり、
損失を出したりする方もいます。

ただ、スポーツやビジネスを同じで、
不動産投資でも「仕方がない失敗」もあります。

指値交渉で欲張りすぎたり、コミュニケーション上のことだったり、
リフォーム後の部屋が今ひとつダサかったり。
このくらいの家賃で決まると思ったけど厳しかったり、
広告費相場が、思ったより高騰したり。

こういったことは、今後の糧になりますし、
やってみないと身につきにくいスキルでもありますので、
ある程度、しょうがないと思います。

頑張った結果、であるとも言えますね。

逆に、絶対に避けられる失敗というのもありまして、
こういうタイプの失敗は、超ダサいです。

その典型が「経費の読み誤り」です。

業者さんからの提案書に記載がなかったけど、
購入時や、運営コストにおいて予定外の支出があった・・・。

こういう失敗はいけません。

購入時の諸費用や運営コストというのは、
新築アパートの家賃とか、築古物件の修繕費と違って、
最初から、費目が分かっているものです。

「築古リフォームをしていて、予想以上に配管が劣化していたので、
　追加で５０万円費用が掛かった」

というのと、

「エレベータのメンテナンス費用が掛かるとは知らなかった」

というのは、失敗の質が違います。

こういった支出は購入前から「どんな費用が発生するのか」が
明らかな上に、おおよその予算も分かります。

従って、経費の読み誤りは勉強不足が招くレベルの低い失敗なので、
一棟めを買うときから、完全に回避することができます。

失敗をするにしても、このタイプだけは避けるよう、
不動産投資の「教科書的な本」を読んで、勉強するようにしてください。

大家さんの体験談が中心の「武勇伝本」だけを読んでいると、
こういった体系的な知識は身につきづらいです。

北陸新幹線開通によるブームは相変わらず続いており、
金沢のホテルも、かなり予約がしづらい状況です。

とはいえ、住んで良し旅行して良しの北陸地方は、
不動産投資的にもメリットが多く、ぜひ多くの方に訪れて欲しいと思います。

・東京駅から２時間半で終点の金沢。新大阪とほぼ同じ所要時間。
・到着してからの移動がしやすい。レンタカーは安く道も空いてる。
・都市も自然も楽しめる。
・宿泊が他の都市に比べて、まだ安い。

不動産投資でいうと、

・管理会社のレベルが総じて高い。
・地元の地主系大家さんのレベルは、そうでもない(笑)
・それなりに需要が安定している。

メリットいっぱいです。

そして、北陸を訪問するベストなタイミングが「春」です。

もちろんオススメできるポイントは１年を通じてずっとありますし、
実際、そんな観光ＰＲもしているようですが、
ぼくはこの時期がいちばん好きです。

もっと上手い言い回しは、あったと思いますが・・・。

日本海側は秋の後半になると、雨がたくさん降りますし、
味覚的には冬が圧倒的に充実しているものの、やはり雪はリスクになります。

３～５月は雪はもちろん、雨も降ることが少なく、
富山からは立山連峰が、金沢からは白山連峰を見通すことができるのです。

富山駅近くの公園。「富山」って県名も頷ける光景です。
左下の建物は、「世界一美しい」と認定されているスターバックス。

春の味覚といえば、やはりホタルイカなんですが、
ピークは４月で、ぼくが先々週に訪問した頃は「ギリギリ」と行った感じ。

ほかにも、岩ガキや白エビが走りの時期ですし、
サヨリや鰯などの光り物が美味しい季節でもあります。

どちらかの県だけなら、１泊でもぜんぜん楽しめるので、
普段の週末にぜひどうぞ。

先週は、なかなか忙しい１週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。

売却は、６年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この６年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して１週間で決まりました。
これまでで最速です。

購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて２戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました（笑）

ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに１０～２０％＋諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

１５００万円の小ぶり区分を買うだけで、３～４百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。（＾＾；）

最近、生活がかなり規則正しいです。

生活スタイルにも慣性の法則が働きますので、
良い時はそれが当たり前になり、目覚まし掛けずとも起きられたりします。
ここ何週間かは、ずっと５時半起床。

これが悪い時だと、前日深酒してるので起きるのも７時半過ぎるし、
朝は食欲なくてお昼は血糖値が下がるので、反動でラーメン食べたりで、
そうすると午後からダルくなってジム行くのをサボり、
時間があるから、じゃあ飲みに行くか・・・という１日になる訳です。
※以後、繰り返し。



さて、そんな生活のリズムが良い時期に北陸に行きました。

今年２回目。金沢で講演のお仕事があったのと、
あとは能美と小松で、管理会社さんと打合せがありました。

金沢の管理会社さんには前回訪問しましたし、運営も順調なので今回はパス。

横浜では乗らない車を借りて、景色の良い道をドライブです。

こちらは能美の管理会社さんにて、
消防点検の不具合について入念な説明を受けている様子。

こちらの社員さんは、前にブログに登場しています。
イラストが丁寧ですごいという話。（過去記事「管理会社さんとの"やりとり"」）

講演は正味２時間半（会場入り～退出まで）くらいなので、
日帰りでも行けちゃうくらいなんですけどね。でも２泊しました（笑）

もちろん、夜は美味しいものを食べるのですが、
生活のリズムが良いので、食べ過ぎ飲み過ぎせずに済みました。

適度がいちばんですね。

今年になってから、セミナー出演の仕事が増えまして、
だいたい月２ペースで講演をしております。

今週も金沢でお話をさせていただきますが、
前の土曜日も、東京品川でのイベントに出演しました。

不動産投資１ＤＡＹスクール

マネーフォワードという、家計簿や資産管理等のソフトを制作してる会社主催で、
そのユーザーさんが主なお客さんのようでした。
なのでＩＴには強くて、講演もＰＣを開いて受講する人が多数。

５００人近い参加者さんがいらっしゃったということで、
会場も素晴らしく、控え室には会場６ヶ所が確認できるモニターまで。

名店のお弁当も用意いただいてたのですが、
そうとは知らずに食べてきたので、まったく手を付けず・・。

ロケ弁にもよく使われる、人気のお店だそうです。

人数が多いセミナーの場合は、
一人ひとりの反応を見ながら話す必要がないので楽な面もありますが、
みんなにガッチリ伝わる話をしようと思うと、会場が広い分かなり疲れますね。

普段の不動産投資セミナーとはちょっと違い、
皆さん浮ついた感じもなく、手堅く投資をしていきそうだなと思いました。

不動産投資が「加熱」しているということは、
物件の価格はさておき、投資をしやすい「環境」が整っているということです。

スタンスがしっかりした方が物件を選んで投資をすれば、
収益を上げるのは難しくない・・ということは、
ここ２～３年で規模を急拡大されている大家さんが証明していますね。

まだまだ、適当に運営している大家さんが多すぎますので、
やる気のある人が入ってきて、業界が良くなっていくと嬉しいです。

不動産投資は、収益だけで考えると、
だいたい本業の１０倍の投資効率があると思います。

しかも、労働収入と違って、一度仕組みを構築すれば、
さらに少ない時間で、その仕組みを維持することができます。

ですから、本業の１０％の力で取り組めば、
一定年数経過後は、本業と同じ収益を得ることができるでしょう。
これは、かなりオイシイ話だと思います。

しかし、

不動産投資が上手く行かない方のほとんどは、
この「本業の１０倍の投資効率」では、割が悪いと考えています。

今までに読んだ武勇伝本や、自慢コラムによって、
感覚が毒されているのかもしれません。

しかし実際のところ、本業の１０％以上の力で
不動産投資に取り組んでいる人って、かなり少ないのが事実です。
今からそれを説明＆証明しましょう。

・本業の１０％の時間というと、週に５～６時間。

・利害関係者には常に気を遣って、良い印象を与える。
「素の自分」で接するなんて、もってのほか。

これで、本業の１０％です。

従事時間が本業の１０％で、頑張り具合も本業の１０％なら、
本業の１％（0.1×0.1）にしかなりません。

なので、時間を相応に使っている人は多いものの、
緊張感ゼロ、気が乗らない時はやらない、イヤなことは避ける・・など、
取り組み方が「趣味や気晴らしレベル」がほとんどなので、
不動産投資で成功している人の割合は、大して高くないのです。

現在の仕事以上の収入を得る（しかも恒久的に）のが、
どれだけ凄いことなのかは、ご自身のお仕事を考えると一目瞭然です。

１０％で済むのなら、マジで美味しすぎると思いますが、
不動産投資をスタートした人の「本業と比べての努力割合」の平均は、
感覚的には１～３％くらいかなぁ、、と思います。

これについて非常に分かりやすい動画があったので、
音が出せる環境であれば、ぜひご覧下さい。

有名なアニメからの抜粋です（笑）

今年に入ってから、ブログの更新頻度は割と高かったのですが、
４月はほとんどできず。習慣化にまだ至ってないですね。（＾＾；）

４月にひとつ区分マンションを買ったのと、
自分としては初めて新築のアパート買いました。

埼玉にある９戸のアパートなんですが、
まだ現地を見てないので、写真とかを載せられません。
利回りは全然普通ですね。

これによって、現在の保有規模は８億円を突破。
毎月の家賃収入は、満室時で９３０万円くらいになると思います。
残債はだけはちゃんと計算していて、565,668,383円（４月末）です。

入居率は今日の時点で、

金沢　２７／２８
能美　４１／４２
秦野　２８／３１
小松　３１／３３
埼玉　　９／　９
区分　２６／２６

ということで、合計１６２／１６９で９５．８５％でした。

まずまずですね。秦野も上り調子です

以前のメルマガで、
奥様から不動産投資を反対されている系の話を
させていただきました。

メルマガバックナンバーはこちら（編集後記）

・バーチャル（そこにないもの）の話ではなく、
　現物、実在の人物、見えているお金の話をしましょう。

・でも、そもそも不動産投資に反対してるというより、
　もっと根本的なことが、問題になっていることが多いです。

という話でした。

そこで今日は、妻の反対ということについて、
ご覧いただきたい映画を、ご紹介させていただきます。

それは、、「ロッキー２」です。

伝説のボクシング映画、関連含めて全７作ありますが、
その２作目で、今回のテーマを学ぶことができます。

ロッキー２では、前作において僅差の判定で敗れたロッキーが、
王者アポロ・クリードとの再戦をする訳ですが、診断を受けた結果

「目に異常がある」

ということで、
奥さんのエイドリアンは、アポロとの再戦に反対します。

エイドリアンに応援されないロッキーは、
試合に向けた準備にも身が入らず、トレーナーからも見放される始末。

ちょうどその時、妊娠中のエイドリアンの体調に異変が。

お子さんは未熟児ながら無事生まれたものの、
エイドリアンの意識が戻らない状態となり、
ロッキーは、引き続き練習を放り出して懸命にに看病をするのです。

ずっとベッドの側に座り、
意識のないエイドリアンに手紙や本を読み聞かせたり、
教会で祈ったりいろいろします。

そんなひたむきなロッキーの想いは、
病床のエイドリアンにも、届いていたのでしょう。

意識を取り戻した直後に、エイドリアンがロッキーに向けた言葉は

「勝って！」

の一言なのでした。

この言葉で急激にやる気を取り戻したロッキーは、
地獄のトレーニングを自分に課し、見事アポロを打ち破る訳です。

--------------

これを見ると、

・エイドリアンが反対していたのは、ロッキーの目が理由ではなかった。
　
・浮かれて贅沢をしたり、ボクシングに没頭して
　妊娠中の自分に愛情を示さないので、
　愛情が欲しくて、自分に目を向けて欲しくて反対していただけだった。

・でも、その事実はエイドリアン自身も気づいていない。

ということが分かります。

目の症状なんて、１ミリも改善してないですからね（笑）

不動産投資を反対されている男性の皆さまは、
ロッキーを見て、ご自身の日常を再確認してみてはいかがでしょうか。

また、女性の読者さんにもロッキーを見て欲しいです。

奥さんの「勝って！」という一言だけで、
これほどまでに、ご主人は頑張ってしまうのですから、
上手に励ましながら、コントロールした方がお得だと思います。

※その場面の動画です。

映像１分４０秒くらいまで、子供の名前などについて話しています。
その後ロッキーが「お前（＝エイドリアン）が反対するなら、ボクシングを辞めるよ」
と言いかけるのですが・・・

名ゼリフ「勝って！」は２分ちょうどくらいからです。

直後に叫ぶおじいちゃんはトレーナーで、
「ぼやぼやすんな！やるぞ！！」と言っています。

その後のトレーニングシーンも、ぜひご覧下さい。

不動産投資は、しっかり勉強をしないといけません。

ぼくたちが努力した結果として得た、
知識やノウハウを換金しているようなビジネスが不動産投資です。

その換金の「出どころ」はもちろん、
勉強不足の大家さん、、ということになります。

勉強が大切な不動産投資において、
一番のベースとなるツールは、やはり書籍でしょう。

良い本から情報が得られる情報が、
１５００円前後のコストで済むなんてウソのようです。
費用対効果、良すぎです（笑）

しかも、不動産投資の書籍というのは、
株式とか為替（ＦＸ）のそれに比べて質が高いです。

なぜかというと、

・株式や為替に比べて、不動産のノウハウは再現性が高い。
・著者がウソを書いている確率が極めて低い。

からです。

１０年前の不動産の書籍であっても、
その中身の８割とかそれ以上が、今でも通用します。

一方、株や為替の本については違います。

いわゆる「理論」とか「分析の仕方」は今でも通用するかと思いますが、
個別銘柄とか業界、円高・円安のトレンドについては、
まったく使える部分がありません。

また、株や為替は、そもそも書籍に書いてある実績が、
根本からウソだという場合も割とあります。

１億儲けたって書いてあるけど、儲けてないとか（笑）

大家さんの本で「家賃年収○億円」という数字がウソだったり、
買ってない物件を買ったかのように書いたり・・ということはありません。
まだ、不動産投資本は良心的です。

ただし、不動産投資の本は「書かれていない前提」が、
割と多いので注意が必要です。

・難しい融資が通った！
　（ → でもそれは、本業の年収が３千万円あったから）

・驚くほど低い建築コストで取得！
　（ → 実は、父親が経営している工務店で建築した）

・１年で１０億円分も購入。一気にメガ大家に！
　（ → 銀行にナイショで、いくつも法人作って買いました）

という感じですね。

なので、不動産書籍の読み方としては、
こういう「武勇伝」的な体験談を真に受けるのではなく、
普遍的な知識・理論を学ぶと良いでしょう。

そういう意味では、いわゆる教科書的な書籍であるとか、
大家さんの体験談の本であっても、
その体験談より、普遍的な話に多くのページを割いてるものを、
選んで読んでいくことをオススメします。

その武勇伝的な基準を狙い続けて、
２～３年ムダにしているような人も少なくありません。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
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最近の不動産活動はというと、、、

所有物件は、あまり変わっていません。
一棟もの４ヶ所（全部で９棟）と区分が２５戸保有。

保有総額は６．８１億円。満室ベースの家賃年収１億円ちょっと。
借入金の残高は、１月末時点で約４．６億円です。

珍しく、新築アパート（建売系）の購入準備を控えているのと、
区分の買い付けが通ったのが１つ。買い付けの回答待ちなのがもう１つ。
これらは、全部合わせると１．２億円くらい。

全空物件を買ったりしたために、一時は２０％を超えていた空室率も、
いまは割と改善しております。入居・退去の予定も反映させた現在の状況は、

金沢　２６／２８
能美　４２／４２
秦野　２７／３１
小松　３２／３３
区分　２５／２５

全体の入居率は、１５２／１５９で何と９５．６％！

こんな感じの場所に物件を持っているのに、かなり優秀な水準です。

赤枠で囲まれた建物が、持ち物件のひとつです。

借入の状況（物件ごとの金融機関や金利などの条件）、部屋ごとの家賃や入居状況、
満室経営のための日々の活動については、満室経営新聞プレミアムで公開中です。

底辺階層の人と関わってはいけないというブログ記事が、
ちょっと前に、かなり荒れました。

無名・匿名の主婦（たぶん）の記事なのに、
Twitterなどで拡散されたり、100件以上のコメントが付いたりで、
それなりに話題になったようです。

しかし、この人の文章や偏った考え方などは、
とても稚拙で、むしろ炎上を狙ったものなのかと思うくらいで、
この人こそおつきあいしたくないですね。

職業差別も、好きじゃあありません。
興味ある方は、記事をご覧下さい。
　

ですが・・・・。

ぼくも、底辺階層の人とは関わらない方がいい、と思います。

もちろん、上記のブログのように、階層が職業や収入だけで決まったり、
一度落ちたらもう二度と上がれないというのは、全然違うと思います。

ぼくがそう思う理由は、

本当の底辺階層の人は、自分とまったく価値観が違っていて、
しかも、その価値観の違いによって自分が大きな不利益を被るから。

というものです。

職場や身内などでも、いろんな価値観の相違がありますが、
みんな上手に折り合いを付けつつ、
価値観の違う人とも、上手く付き合っている訳です。

支持政党が違っても、話題にしなければ問題になりません。

トランス脂肪酸は身体に悪いと思っていても、
食べている人と争う必要がありません。

ただ、この「底辺価値観」と呼ぶべきものは、

・頑張ることは格好悪い。
・お金のある人が、ない人を助けるのは当然だ。
・社会のルールなんて守る必要はない。
・学校の勉強なんて、役に立たない。

というように、人生を送るうえで根幹となる違いがある上に、
近くにいると影響を受けてしまうという特徴があります。

ぼくの言う「底辺階層」の人が身近にいると、
道にツバを吐いたり電車にゴミを残していったりで不快な思いをしたり、
お金をたかられたり、受動喫煙で健康を悪化したりする訳です。

巨人とか日本代表が負けた・・みたいな理由でとばっちりを受けたり、
外で会う時に、入れ墨を誇示したようなルックスで表れ、
恥ずかしい思いをするかもしれません。

そして、残念ながら、そういう底辺の人が多く住むエリアもあり、
そこにいると、子供が正しく育たなかったりすることも、
割と高確率で起こりえます。

そう。特に子供社会で影響が出やすいかもしれませんね。

Yahoo!ニュースより。
こんな行為が「格好いい」とされる集団になじむ必要などありません(；-_-)

厄介なのは、底辺階層が「価値観」である以上、
宗教と同じように、そう簡単に変わらないし変えられません。

自分の価値観を否定・攻撃していく人に対しては、
別に底辺層の人じゃなくても、凄まじい敵意を感じるものです。
自分がなんとかこの人を変えよう・・なんて考えても、
徒労に終わるどころか、自分に被害が出てしまう可能性も高いです。

なので自分としては、
職業、資産や収入、身体の障害、年齢・性別、国籍など、
一切の差別をしないことを頑なに守りつつ、

そういう「価値観が底辺」である人とは
身を守るためにも、距離を置いていこうと思います。

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先週は福岡でセミナー講師の仕事がありました。

セミナー９０分と、グループ面談などが１時間ちょっとという
余裕で日帰りできるくらいのお仕事量でしたが、
しっかり前泊＆後泊して、福岡を堪能してきました。

とはいえ、福岡ってさほど観光名所っぽいところはないんですよね。
楽しみはもっぱら「美味しいものを食べる」ということになります。

ちなみに、遠方でのセミナーは宿泊交通費を出していただくことが多いですが、
主催者さんに請求するのは１泊分のみ。前泊は自腹です。

ということで、名古屋が本店のカプセルサウナに！

※画像はhttp://www.supersento.com/より。このサイトは超便利！

福岡出身の、博多華丸さんが頻繁にコントのネタにするので、
専用のロッカーまで用意されているVIPぶりでした。

ロッカー番号にも注目。

一人で宿泊するのでしたら、絶対カプセルサウナがお薦め。
最近は「マンガ喫茶」のようなスペースもあり、
そこにあるパソコンを使って、仕事までできてしまうのです。

カプセルサウナがイヤな人って、どういう人なんだろう・・。

予想としては「神経質でカプセルでは寝られない」「潔癖症」
「普段から相当な高級ホテルに泊まっている」「人を呼びたい（笑）」でしょうか。

で、初日はそのサウナに向かう途中で有名なうどん屋さんに寄りまして、
夜は超濃厚スープの水炊きをいただきました。

店内撮影禁止のお店。福岡のうどんは、やわらかい麺とアゴ出汁が特徴です。

翌日はしっかりセミナーをこなしました。

話す前は食べないことが多いので、余計に夕食が楽しみな訳です。

もつ鍋は、前日に鍋物を頂いたのと一人では入りづらいので見送り。
ラーメンは都内でも同じようなものがあるので、
今回はうどんを優先しました。

また、東京の半額以下でスペシャルなお寿司を堪能できるお店が、
福岡には何店かありますが、そういうところは何ヶ月も前から予約で満席。
自分の旅程に合わせて行くのは、難しそうです。(；-_-) =3

予約が必要なのは構いませんが、こちらが何ヶ月も待ったり、
何時間も並ばないと食べられないようなお店は、ちょっと違うかなと思います。

ということで、福岡の仕事はテンション上がりますね。
今年中にもう一回くらい行きたいです。

３週間続いた、早大エクステンションセンターの講座が終わりました。

こんな講座でした。

定員３０名。３時間の講義が３週連続であって受講料は１万円台と、
普通のセミナーに比べるとかなりコスパが良いです。

それは要するに、講演料も高くはない・・ということですが（笑）
不動産投資の裾野を広げるべく頑張りました。

似たような趣旨の講座で
大前研一さん監修のビジネスブレークスルー（ＢＢＴ）で、
何年も不動産投資講座を担当しています。

【ＢＢＴ】不動産投資入門講座

こちらは講義時間もずっと長くて費用もそれなりに掛かりますが、
広い部分を網羅する教科書的な講義、、という意味では似ています。

ちなみに、ＢＢＴの受講生がチャレンジ面談のことを知り、
横浜まで面談にいらっしゃることも多いのですが、
実は、ＢＢＴから面談に来られた方の、
不動産投資家デビュー率は、それ以外の方に比べて低いのです。

事前に２０時間とかそれ以上の勉強をしてるのに、、、です。

しかしこれは非常に簡単に説明がつきます。

要するに、いま世間一般に広まってるような、
中古物件を一棟買いして、年間何百万とか１千万のＣＦを取ろうというのは、
教科書的に教えられる不動産投資とは、全然違うものだからです。

もはや忘れられている感もありますが、
投資って、お金がたくさんある人がそれを投入して利益を得る行為です。

そして、特に不動産はハードルが高めの投資であり、
本来は「富裕層」がするものです。

ぼくも含めて、年収も自己資金も１千万前後というくらいの方が、
何億もの融資を受けて不動産を買うというのは、
王道の不動産投資とは全然違う、かなり特殊なことなのです。

普通の人が数年で給与以上のＣＦを得ることは、特殊なことです。

特殊なことをなし得ようとするなら、特殊なやり方が必要です。

当然、教科書的な投資理論とは違った判断やマインドが必要で、
なまじ「正統派の」不動産投資を学んでしまうと、
そのバランスが取れなくなってしまうんだと思います。

これは、勉強を否定するものではありません。
すればするほど、不動産投資はどんどん自分に有利になります。

面談に来られる方や、上記のような規模を狙っている方は、
自分はやろうとしているのは、かなり特殊なことなんだという自覚があると、
しっかりとマインドセットができるようになるはずです。

自動車の教習所では、踏切手前で窓を開けて電車の音を確認したり、
乗り込む前に車の周辺を歩いて確認したり・・ということを習いますが、
実際にはそんなことしません。

それと同じようなことですね。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

１月下旬に撮影いただいた、金沢マンションのＰＲ動画。

持ち物件の中でいちばん入居率が良かったので、
これまでそういったツールに頼らずとも、満室キープができていましたが、
保有１０年を記念して制作に踏み切りました。

撮影の裏側についての記事はこちら

既に動画はできあがっておりまして、
きっと、管理会社さんが有効活用してくれているはずですが、
物件名などを伏せたブログ公開用バージョンができましたので、
こちらでご紹介させていただきます。

相変わらず、クオリティの高いお仕事ぶりです。

お気付きになった方もいらっしゃるかと思いますが、
ブログのトップ画像の建物は、この金沢マンションだったのです。

このマンションは数年前に外壁を塗り直していて、
以前に比べて、建物に対して横向きに入っていた柄が目立たなくなっています。

いまNoblueさんのサイトを見てみたところ、
今月の撮影はほぼ埋まっているので、だいたい１ヶ月待ちというところですね。

一度作れば、ずっと使えますのでぜひ活用してみましょう。

歴資本で最近話題になっているアパホテルですが、
最近宿泊した際に、マンガがもう１冊備え付けられているのを見つけました。

アパホテルは、社長の顔写真が大きく載っているカレーとか、
何かと自己顕示欲が強いイメージで、もちろん興味もなかったのですが、
表紙を見るとビジネス系っぽいので読んでみました。

そして、すごく勉強になりました。
勉強になった上に、アパホテルがなぜ躍進しているのかの片鱗も、
垣間見えたような気がします。

例えば、創業当初に普通の住宅を売っていた頃は、
とにかく「フルローン」を追求し、頭金わずか１０万円で
家が買える仕組みを作ってバカ売れ。

収益不動産に限らず、不動産は融資が出れば売れます。

アパの会長はもともと、信用金庫に勤務していたようで、
そことタイアップのような仕組みを作ったんだと思います。

そのビジネスモデルを、サラリーマン大家さん向けに構築したのが
通販大家さんの金森さんですし、それを真似た会社が多くでてきたので、
今の不動産投資ブームが作られたという流れですね。

アパ会長の着眼点、先見の明が素晴らしいです。

そして、バブル期の不動産価格を、収益還元利回りの基準から高すぎると判断し、
暴落前にガツンと売り逃げて自己資金を大幅に増やしたエピソードも。

そして、「嫌われても目立った方が良い」という考えから、
過度な露出戦略を打ち出した社長の考え方についても、紹介されていました。

ちょっと、美化されすぎですが・・・（笑）

本物はこんな感じ。。

そのほか、幕張のプリンスホテルを入札によって買収した話では、
土地の容積率が余っているため、将来の複合施設建築を見越して高値落札するなど、
不動産投資家が読んで、しっかり勉強になる内容でした。

一応、６００円で販売もしているようですが、
宿泊のついでなどに、ぜひ読んでみることをオススメします。

先週末、土曜日は早大エクステンションセンターにて、
不動産投資実践講座の、第２回目。

通常は、１時間半の講義を６回で完結というスタイルが多いようですが、
ぼくの講座は３時間×３回と、早期で完了するようになっています。

長くても２時間以内で終わる、通常のセミナーと違って、
長丁場の講義はなかなか疲れるものがありますね。（＾＾；）

日曜日は、久しぶりに格闘技観戦に行きました。

懇意にしている宮田和幸選手が主催する大会で、
心ばかりの協賛をさせていただいています。

※ちなみに、昨年末には宮田選手自身が選手として試合に出たのですが、
　試合が寝技（しかも宮田選手が有利な体勢）を中心に進行してくれたので、
　バックプリントされた満室経営新聞のロゴがバッチリ目立った経緯があります。

年末の格闘技イベント「ＲＩＺＩＮ」。地上波の全国放送。

１Ｒ・腕十字固めで宮田選手の勝利！

何度もブログに書いてますが、格闘技を観に行くと、

「これはキツい！自分にはできない！痛そう！」

と思います。
そのため、自分の仕事など大変そうなことに対して、
前向きに取り組めるようになるのです。

屈強な人と戦うよりは、大変ではないですからね。。（笑）

Ｋ１やボクシングなどの打撃系と違って、多少分かりづらい点がありますが、
慣れれば試合運びや見どころも、よく分かるようになってきます。

種別を問わず、格闘技観戦はオススメです。

今回は、女優の岸本加世子さんが隣で応援されていて、
ごひいきの選手が勝とうものなら、ノリノリで写真撮影をされていました。

ジムのオリジナルＴシャツまで着用。
岸本さんの両隣はオフィシャルのカメラマン。そこに割り込んで写真撮ってるのです（笑）

宮田選手が運営する格闘技ジムの、会員さんなんだそうです。

不動産投資の失敗例を知りたいという人は、相変わらず多いです。
満室経営新聞の、読者さんアンケートでも常に上位ですね。

しかし、ぼくは失敗談に過度な興味を持つことは、
あまり良いとは思っていません。今日はその理由を説明します。

まず、失敗例に興味をもつ人は２タイプいまして、
ひとつめは、単に人の失敗を知って、満足または安心したい人。

人間性としてどうかと思いますが、かなり多いです。

自分が失敗していても「この人よりはマシだな」と安心できたり、
チャレンジできない自分の正当化にもつながります。

ぼくはHOME'Sさんのコラムで「失敗シリーズ」を連載しましたが、
そのときに

「私（＝読者さん）が失敗するかもしれない話ではなく、
実際に他人が失敗したという話を知りたいのです」

という感想メールをもらいました。そんなんじゃダメですよね（笑）

もう１パターンは、そこまでゲス気質ではありませんが、
失敗例を数多く知ることで、成功のルートを見いだしたいタイプです。

こういうタイプの人は、
書籍とかチャレンジ面談とかで、「こうすれば上手く行きますよ」
という知識を得ても、信用できないので失敗事例に興味が出るのです。

しかし、このパターンも上手くいきません。

なぜかというと、不動産の失敗事例などいくらでもありますし、
「失敗じゃないことが、成功とイコール」という訳でもないからです。

例えば、１から１００まで番号のついたボールがあって、
その中の５つが当たりだとします。

最初から、５つの当たり番号を教えてもらった人と、
５０個の外れ番号を教えてもらった人と、
どっちが当たりのボールを選ぶ確率が高いか・・を考えると、

失敗を追求することの効率の悪さと、
追求することの「キリのなさ」が分かると思います。

不動産投資は、未経験の方がイメージしているよりも
奥が深くて複雑なので、全てを把握してからスタートを切るのは、
現実的には難しいという訳です。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

先週の土曜日から、早稲田大学エクステンションセンターで、
不動産投資講座がスタートしました。

オープンカレッジということで、同じ時間帯に別の教室で
いくつも他の授業が行われていて、いつもとは違った環境でのお仕事です。

１時スタートでしたので、１２：２０くらいに事務室に行くと、
こんなファイルを渡されて「講義が終わったらお戻しください」と言われます。

講師の控え室みたいな場所があって、そこで中身を読んでいると、
各種の注意書きとかと併せて「懇親会の補助金申請」みたいな説明もあったりとか。

会場は高校までの教室みたいな感じで、教壇があって黒板もあって、
ガラガラっと横に開く扉から入室します。
マーカーではなくチョークを使い、まさに先生になった気分です（笑）

あと、講義の前に司会の人から紹介されない・・というのも、
意外な違和感がありました。

配布資料こそ事前に提出しますが、内容にはかなり裁量があり、
途中で長い質問コーナーを取ったり、話を脱線させても全然大丈夫です。
これはこれで、結構楽しいかもしれません。

ということで、あと２週の講義に加えて夏講座の開催も決まったので、
今年は例年よりちょっと多めに、講演の仕事をしそうです。



夜は、メルマガ読者さんと飲み会。
ちょっと豪華バージョンで、鮑とかタラバガニとか食べました。

管理会社さんとのやりとりは、極力メールを使っています。

電話も、今やアポをとって掛ける時代だと思いますし、
スマホを常時持ち歩いていれば、電話とメールの反応速度は変わりません。

そして、自社も管理会社さんも複数の社員さんがいますので、
通常のメールではなく、メーリングリストを使い、
情報の伝達漏れがないよう心がけています。

Ｗｅｂ上に記録が残ったり、メールが自動で採番されたりするので、
あとで読み返すときも便利です。

今日は管理会社さんから頂いてるメールをご紹介します。

まずは、１０年のお付き合いになる金沢の管理会社さん。
修繕費用の確認についてですが、

・タイトルで何の用件なのかすぐ分かる。
・余計な言葉を極力カットし、迅速な判断ができるようにしてくれている。

という点にご注目。長年の信頼関係がなせる技です。

次に、小松の管理会社さんから入居のご連絡。
女性の店長さんからですが、元気でかわいい感じでテンション上がります。

サラリーマン時代に、富山から東京の企業営業部に移り、
社内回覧のメールで顔文字を使って、めちゃめちゃ怒られたことがありますが、
今は、自分もお相手も自由に使うことができてます（笑）

最後に、同じ石川県の能美（のみ）マンションの管理会社さん。

配水管の修繕についてご報告をいただきました。

で、文中にある「下手な絵」というのも添付されていまして、
これが結構な力作なのです。ぜひご覧下さい。


↓

↓

忙しい時期なのに、色ペンを多用して分かりやすいイラストを描き、
それを撮影やスキャンをして画像添付してくれるなんて、
仮に「見積が当初の提示より高かった」という結論であっても
余裕で許せてしまうお仕事ぶりだと思います。

ちなみに、図にある「ヤリトリジョイント」というのは、
ネットで検索すると、以下のようなものらしいです。

地味に勉強になりました。

管理会社さんや職人さんから、自分の物件を大事に扱ってもらうことは、
賃貸経営における「嬉しいこと」のひとつですね。

ブログを書き始めたのは、２００４年４月。
もうちょっとで、書き始めて１３年が経過しようとしています。

１日複数回更新している日もあり、１ヶ月放置したこともあり、
ペースはまちまちですが、まだ続いています。

今はドメインを取ってサーバーを借りて独自運営していますが、
最初は、現在のファイナンシャルアカデミー（当時はクラビスという社名でした）の、
グループ会社のサイト上にある「投資家日記」というコーナーを使ってました。

当時はまだ「ブログ」という名称も一般的ではなく、
使わせていただいてシステムも、画像がアップできないなど、
いま思い出してみると不便だったように思います。

当時の記事を読み返してみると

・物件を見に行ったけど、買うには至らなかった。
・銀行に融資の相談をしたけど、あまり反応がよくなかった。
・買付を入れた。
・便利屋さん数社に電話しての印象

というような、今では記事にしないような細かいことも、
新鮮な出来事としてガッチリ記事にしています。

区分を１戸買ったり、セミナーに出演しただけで、
数日間に渡って、延々と詳細説明や感想を書き記しているところなど、
初々しい感じさえしますね。

最初のアパートを買う際に、当時の国金から融資を受けたときの記事。
１５００万円の融資で大喜び。

一方、無知＆経験不足だからこその面白い行動もあり、

・売主さんに決済のお金を借りられないか打診してみる。（もちろん玉砕）
・滞納の督促をして、入居者に軽々とあしらわれる。
・富山の老舗業者に物件をけなされて口論になる。

など、今ではしないだろうなーという非効率なこともやっています。

引き継いだ賃貸借契約書と鍵をキレイに並べて写真撮影。（笑）

ただ、やはり当時の方が不動産を買ったり空室を埋めることについて、
もっとマジメで情熱を注いでたことも分かります。

このように、自分でＰＯＰを作って貼りに行ったりも。

効率は良くありませんが、「やれることは何でもやる」という姿勢は、
今よりもしっかりしていますね。

当時の記事の一部は、レポート形式で閲覧できますので、
１３年前の初心者時代の活動にご興味ある方は、こちらからどうぞ。

投資家けーちゃん勝利への道程①

投資家けーちゃん勝利への道程②

投資家けーちゃん勝利への道程③

なお、無料レポートを取得する際には、
他の協賛メルマガを購読する必要がありますので、
購読専用のアドレスを作って登録することをオススメします。

今月から来月にかけて、少し長めのセミナー講師をすることになり、
授業の構成と資料作りに取り組んでいます。

講義は早稲田大学エクステンションセンターというところで、
入試や年齢などの制限なく、誰でも受講ができるオープンカレッジです。

早稲田大学エクステンションセンター

担当するのは八丁堀の教室で、全３回の初心者向け講座。
リーズナブルな価格設定ということもあり、既に満席の模様です。

講座の詳細はこちら

さて。

その資料作りのために、検索サイトを入念にチェックしていますが、
思った以上にキツい売り物件は多いです。

例えば、「需給環境が崩れたエリアでの賃料相場」の事例を探していると、
こんな悲惨な賃貸物件がありました。家賃７５００円＋共益費。

当然の敷金・礼金ゼロ。

築１２年と新しめですし、光インターネットも導入されています。
ウォシュレット当然付いてるし、首都圏なら５万円以上で貸せるスペック。



次に見つけたスキー場近くのリゾートマンションは、
なんと、販売価格１万円。もはや不動産の値段ではありません。

この手の物件は、よく「絵空事の利回り」が載ってたりしますが、
それすら躊躇される物件なのか、記載がありません。。

不動産投資の崩壊事例として、忘れてはいけませんね。



また、中には面白い・・というか、
ちょっと業者さんが投げやりなのではないかという、
安めの売り戸建ても見つけました。

キャッチのところに「決め手は備考欄」とのアピール。
スペックやエリア以外のウリがあるのかと思って読んでみると・・・。

まさかの引っ張り系コメント。読み進めていっても・・・

↓

↓





↓

↓

業者さんがふざけていることを確信。
おそらくはレインズなどから適当に抽出して載せているだけで、
売主さんとは何の面識もないのでしょう。

で、結論は力が抜けるような内容でした（笑）


↓

↓

↓

しかし、仮に物件そのものに何のウリがなかったとしても、
桜えび以外に書くことはあったと思います。

土曜日は、HOME'S不動産投資フェアでお話をしてきました。

これまでは汐留とか九段下などのホールで開催されていたイベントが、
今年はなんと、東京ビッグサイトに場所を移しました。
全賃フェアと同じ会場です。

さすがに会場が広すぎるだろ・・とも思いましたが、
出展ブースもセミナーも一気に増えて、充実した内容揃いでした。

竹中平蔵さん、猪俣淳さんなどが招待講師として招かれており、
以前フェスタにも出演いただいた、元アイドル投資家の沢田冨美子さんも、
初心者向けセミナーでお話をされていました。

沢田さんがフェスタに出られた時の記事

ラスベガスから来日した、謎の海外投資家も。。（笑）

ＣＮＮにも採り上げられている凄い人らしいです。

ぼくは１時間いただいて、規模を増やす方法についてお話しました。

たくさんの方に聴いていただいたのですが、
天井が高い上に、セミナー会場の外は結構やかましい環境なので、
大きな声を出し続けて疲れました（笑）

猪俣さんと控え室が同じでしたので、
出番まで、講演手法と不動産投資についてアドバイスを頂きました。

記念写真も・・・。ヽ(´∇｀)

自分も勉強になる、楽しい１日でした。

入居促進の動画撮影をされるNoblueさん。
今では１ヶ月先まで、予約で埋まっているような状況だそうです。

他の施工事例も載ってるNoblueさんのサイト

今回も、普通のワンルームをキレイなモデルルームに、
変身させていただけました。その模様をご紹介したいと思います。

朝９時くらいから、家具や小物の搬入作業。

壁や天井の雰囲気、場所、主な入居ターゲットなどをもとに、
基本的なプランを作成し、車に家具を積んで搬入します。

間取り図にラフプランを書き込んだもの。

搬入が終わると、ソファやテレビなどの大きな家具を並べます。
この段階でも微妙に位置を修正したり、並び替えたりという作業が発生します。

食器や観葉植物、浴室やトイレに置く小物などは、
奥さんが並べて清水さんがチェックするような役割分担のようです。
アイテムの選び方や配置などに、センスを感じますね。

こちらは、カーテンを設置する清水さんですが・・・

建物によって必要な長さも違い、サイズが合わないこともあります。
そういう時にはどうしているかというと・・

裾の部分をクリップで留めて、ちょうど良い長さにしているのです。

荷物を搬入してから撮影に入るまでの時間は、想像以上に長く、
微妙な位置の修正、アイテムの入れ替えなどは現場の雰囲気を見ながら、
かなり細かく修正を加えていきます。

棚に置くタオルのたたみ方、テーブルに置く食器の角度、
テレビラックに置く本までこだわります。

こちらは、コーヒーカップの色をどうするかの比較写真。

もはや「どちらでもいいですよ」と言いたくなりますが（笑）、
清水さんは熟考のうえ、黒いほうのカップを選択。

アイテムの形状より、色のバランスが適切かどうかが大事だとのことです。

１０時前には搬入が終わったのですが、結局撮影に入ったのは１２時半くらい。
昼食もとらずに暗くなるまで撮影を続けていただきました。

冬の北陸は、天気が数十分単位でころころ変わる上に、
雪に光が反射して撮影ができない時間帯もあり、いつもより長く掛かったそうです。

そういうご尽力を経て完成したのが、これらの凄い写真！

こちらは、窓側から撮影した写真。

同じパターンの家具と小物を並べて、サクッと撮影すれば、
午前中だけで終わらせることもできそうですが、

クライアントに「もう、いいんじゃないですか？」と言わせるほど、
細部に至るこだわりが、他に真似できない品質を誇る理由ではないかと思います。

今日は金沢のホテルからブログを更新しています。

このような雪の時期に北陸に行くのは、たぶん７～８年ぶり。
富山を離れてから、一度あったかどうか・・くらいに久しぶりです。

理由は別に持ち物件の入居率が下がったからではなく、
金沢のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮影するためでした。
これで、実施は４物件めになりました。

Noblueさんのホームページはこちら。

まだ動画はできあがってませんが、家具設置済みの状態で撮影した「プロの写真」を、
１枚送ってもらいましたので載せておきます。

実物よりも、３倍くらい良く見えてしまっています・・（笑）

撮影の様子は、次回のブログでご紹介しますね。

そして、冬の北陸は美味しいものがいっぱいあります。
寒ブリなどの海の幸を堪能しましたし、雪がたくさん降ることもなかったので、
楽しく快適な出張になりました。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この３ステップで完了。

１．賃貸中のファミリー区分（面積で絞り込み）をネット利回りで選別。
２．その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
３．実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。

何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み＆実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。

前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。

一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
ＣＦベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。

最低賃金を上げようという動きが活発になっているようです。

１５００円・・・。結構なもんですね。
１日８時間で月２２日勤務すると、２６．４万円の月収になります。

ぼくは、最低賃金を高めることは雇用の減少を招くだけなので、
やっても意味はないと思うんですけどね。

例えば、金沢で賃貸市況を調べていたら、こんな物件がありました。

家賃１万円＆共益費３千円。。

これじゃ、固定資産税や各種の経費を賄えませんが、
仮に「最低家賃法」みたいな法律を作っても意味がありません。

法改正で最低家賃が３万円に上がったとしても、
１万円の家賃で住んでいた人が、３万円払うという訳ではなく、
実家に帰ったり共同生活したりで、さらに空き家が増えることになります。

頑張れば３万円払える人もいると思いますが、
そういう人は、もとから３万円で入居が決まっていた、
もっと良い部屋に引っ越します。

最低賃金も同じことで、時給９５０円で雇われていた人は、
１５００円払わなければならなくなった場合、クビになってしまいます。
そして、その仕事は機械化されたり外注化される訳です。

１５００円払っても人材を確保しなければならない場合は、
もとから１５００円レベルの仕事をしていた人に、頼むことになりますので、
やはり９５０円の人は失業します。

「時給千円以下では生活ができない」という、デモやってる人の主張は、
大家さんの「家賃１万円では、経費が賄えない」という主張と同じで、
「使う側」からすれば、相手のお財布事情など関係ありません。

その家賃なり人件費が、こちらの得たいものと釣り合うかのみ。

世の中のほとんどのことは、市場原理が働きますので、
法律などで強制しても上手くいかないことが多いですね。

お正月休みあけに、また三連休がありまして、
何となく今年はスタートダッシュという感じの年始ではありませんでした。

昨日はメルマガ読者さん向けの飲み会をやりまして、
あとは本を読んだり、教材音声を聴いたりという日が多いです。
不動産の本だってまだまだ学びがあります。

これから読むのは、アメリカに渡った石原博光さんの新刊。
なんと、アメリカ戸建て投資についての本です。

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石原 博光
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これは、かなり中身が濃い本格的な指南書だと思います。
書いてある通りにそのまま実践すれば、その通りに購入できそうです。

石原さんの持ち物件について、実際の数値情報が載っていますし、
数冊分の本を１冊に凝縮したような充実度ですね。

もちろん、物件の探し方、融資、管理の方法、トラブル対策、
税務、日米それぞれの商習慣などなど、知りたいことのほとんどが
網羅されているオススメ本です。

今や、数棟の物件を国内で保有している方であれば、
外貨や海外不動産でバランスを取る手法も、割と普通になってます。

その入門＆実践書として、ぜひ読んで欲しいと思いました。

現在の規模について、まとめてみました。

【保有物件の数】　一棟もの４つ（合計９棟）、区分２４戸。合計１５８戸。
【保有総額】　６億５７００万円。
【ローン残債】　４億５２０７万円。
【家賃収入】　満室時で約８７０万円／月額　年換算１億４４０万円。　
【銀行への返済】　１２月は約３５４万円（元金均等が多いので、毎月変わります）


このほかに、太陽光パネル４機を保有しています。

購入総額は約１．１億円。１２月の売電収入は８０万円ちょっとでした。
５月や８月は、月額１００万円以上いきます。

融資を受けている銀行、金利、返済期間などの詳細や、
各物件ごとのスペック、入居状況などはＭＳＰで公開しています。

満室経営新聞プレミアム

遅ればせながらですが・・・。

今年もよろしくお願いします。
２０１７年は、月１０回ペースの更新を習慣にしようと思います。

先週土曜日は、満室経営新聞読者さんを集めて開催した、
もう１０年目くらいになる「読者交流会」でした。

新聞の創刊は２０１０年ですので、まだ１０年経ってませんが、
それ以前でも、毎年交流会のようなものをやってました。

むしろ、昔のほうが頻繁に開催してましたね。

ビアガーデン行ったり、熱海で１泊セミナーやったり、
時間の余裕ができたらまた、そういうのもやりたいのですが。ヽ(´∇｀)

さて。今回のイベントは品川。
昨年８月に、「真夏のメガ大家祭り」を実施した場所と同じ。

１２０名超の参加をいただき、会場は満席でした。

第一部で講演をされた越谷大家さんは、
ご自身の経験を、再現性のある形で総合的に解説いただきました。

第二部は、かなり久しぶりに外部のセミナーに出演された石渡浩さん。

事業化＆大型化、融資、人材活用などなど多岐に渡って、
限られた時間の中でパワフルに、かつ楽しくお話をいただきました。
まさに、圧巻という感じのセミナーでした。

そして、延べ３時間以上にも渡るセミナーのあとは、
お待ちかねの懇親会。今回は移動が楽でよかったです。

ここ数年、ぼくは懇親会の司会担当をしています。

業界の有名人も、たくさんご参加いただけました。
懇親会は、総勢１５０名くらいになっていたのではないかと思います。

ＮＳＸ松田さんと峯島さん（水戸大家さん代表）

女性投資家のみなさん＆桜庭さん、白井さん。
写真の全員が不動産投資本の著者。

沢孝史さんと、ＯＬ大家のなこさん。

左端は、最近出版された宇津木さん。

懇親会のあとは、写真はありませんが近くで二次会があって、
そちらも５０名の参加をいただき、ほぼ終日不動産漬けの１日となりました。

最近は、業者さんがやっている無料のセミナーが増えたため、
何も売り込みがない＝でも参加費が掛かるイベントは減少傾向です。

そんな中、このような場に参加されて勉強する方々は、
これから賃貸市況や投資環境が悪化しても、しっかり勝ち残っていくことでしょう。

不動産投資は、知識と努力をお金に換えるビジネスなので、
ぼく自身も日々レベルアップしていこうと、改めて思いました。

少し前から募集をしていますが、
１２月３日、満室経営新聞主催の「読者交流会」が開催されます。

【12/3】満室経営新聞 読者交流会 ～品川

今年は、資産管理法人を売却して億万長者になった石渡浩さんと、
ご勤務先を退職してバリバリ活動中の越谷大家さんが、
初公開ネタを含めて、たっぷり合計３時間のノウハウをお話いただけます。

もちろん、総勢１００名超の規模を誇る懇親会つき。

毎回、有名大家さんや業界プロフェッショナルの方が、
多数参加されることでも知られています。

ぼくも最初から会場にいますし、懇親会は司会をしますので、
お忙しい時期ですが、ぜひご参加ください。

そうそう。ベトナムの写真がいくつか出てきたんですよ。

初日の夜、iPhoneをホテルのプールで水没させてしまったのですが、
それまでに撮った写真がＬＩＮＥなどから復旧できたので、
もう既に旬は過ぎていますが、載せておきます。

何度も食べた、名物料理フォー。無難においしい。

下の２枚は、口座開設をした現地の銀行です。
カウンターで接客をする人が、密度的に日本の１０倍くらいいます。

まだ機械化・ＩＴ化が進んでないのでしょうね。

続いて、コンドミニアムの商談会場。モデルルームも併設されています。
かなり活気があり、上向きな景気を実感できました。

そして、この契約書がくせものです。
異様に分厚い上に、日本のように綴じて冊子にする習慣がないようで、
そのため、写真に写っている全ての紙に、直筆のサインが必要だというのです。

ほぼ、罰ゲーム状態の契約でした。手が痛かったです。

ベトナムの通貨は、ＶＮＤ（ベトナムドン）といいまして、
１円がだいたい２１５ドン前後。過去に相当なインフレがあったのでしょう。

３万円を両替すると、６００万ＶＮＤも！財布に入りません。。

で、街の視察をしようと思いまして中心部を歩いていると、
日本語が話せるベトナム人が、３時間２千円でガイドをしてくれるとのこと。

バイクに乗って、市街地を走ることになりました。
排気ガスがすごくて、帰国してから咳が止まりませんでした。(；-_-) =3

帰宅ラッシュ時なんか、こんなレベルです。

夕ごはんは、ガイドさんに連れて行ってもらった、
地元の人がよく行くような、シーフードのお店でエビ三昧。

その後、気をよくして帰ってプールに落ちたということです。

１０月は一度の更新もしないままでした。。

そろそろ、コンスタントに書いていくクセをつけないと、
たくさんの読者さんがいるブログが、廃墟扱いされてしまいそうです。

このブログをお気に入り登録（ブックマーク）してくれていて、
アクセスしたけど空振り・・ということを何度も繰り返した読者様、
誠に申し訳ありませんでした。(／_；。)

更新はしていないくても、不動産を中心に日々活動はしておりまして、
１０月も都内に区分をひとつ買いましたし、
今月決済になる神奈川の区分を、２つ売買契約まで終えてます。

１０月に購入した都内のマンション。１３７０万円。

でも、かつては一大イベントだった不動産購入も、
今では日常的な作業になりつつあります。

特に低単価な区分マンションを数多く買っている状況では、
調査、買付、契約、融資、決済・・などの一連の流れもマンネリ化していて、
ブログで書くのも気が引けるというか・・（＾＾；）

でも、当たり前の日常の中から何かの「気づき」を得て、
それを読者さんに提供する行為は、まだまだ自分にとって大切です。

引き続き、お読みいただければ幸いです。

ちなみに、自分の区分保有はこんな状況になりました。

・これまでに購入した物件　２７戸
・売却した物件　５戸
・現在保有している２２戸の合計金額　３１，２５０万円
・区分購入で融資を受けた金額　２４，２７０万円

区分から入ってくる家賃は、月２５０万円くらいですので、
表面利回りで９．６％くらいということになります。

一棟もののＲＣマンションを、利回り９．６％で購入するのは結構難しいので、
これはこれで、アリなのかな・・という感じですね。

こないだの週末、ベトナムに行って来ました。

ホーチミンの市街地に建築される区分マンションの契約と、
現地銀行での口座開設が目的だったのですが、

「いやー、これで久しぶりにブログの更新できるなー」

なんて思いながら、気持ち悪いくらいバイクの多い町並みや、
食べて美味しかった地元の食事や、
変な日本語で説明されている日本人街の写真を撮ってました。

初日だけで５～６０枚は撮影したはずですが、、


その日の夜に、携帯を水没させました。。（－－；）


ホテルの屋上に、プールを囲んだようなバーがありまして、
そこのプールに落としたのです。。というか、自分ごと落ちました（笑）

データは消えるし、帰ってくるまで写真撮れないしで、
更新モチベーションが一気にダウン。

こういったテキストタイプの記事が精一杯だった・・という話です。

今回は、自分の買う予定のマンションに住むような、
現地のお金持ちや、駐在員さんの生活ぶりを見たかったので、
ずっと市内中心部にいました。

いろんな観光名所、特にビーチなんかは楽しめそうなんですが、
そういったところには行ってません。単独訪問でしたし。

次回はもうちょっとゆっくりした日程で、
物価の安さを享受できるよう、贅沢をしてみたいと思います。

区分マンションの購入ペースが上がっています。

何度か説明してますが、賃貸中のファミリー区分を購入して、
住んでいる方が退去したら、リフォームして売却するという仕組み。

最近は、再度賃貸に出すことも増えましたが、
手間や予定外の支出が発生する確率が非常に低いうえに、
貯まった修繕積立金を引き継げるというメリットがあります。

まず、６月と７月に１戸ずつ購入をしました。

こちらのマンションは、先日金消契約を終えて決裁待ち。
この決裁がお盆前最後の仕事になる予定です。

規模が大きめのマンションが増えてきた気がしますが、
特に、大規模物件を狙っている訳ではありません。

そして昨日は、こちらのマンションの売買契約をしてきました。

銀座で何店舗も飲食をやっている社長が売主さんだったのですが、
横浜のような場所の悪いところは売却して、
麻布十番や勝ち鬨みたいな良い場所に買い換えるんだそうです。

ちなみにこのマンションは、横浜市営地下鉄の駅から徒歩３分で、
ぼくの保有している不動産の中で、ダントツに良い場所にあります。（＾＾；）

それから、こちらは買付が通っていてお盆明けに売買契約の予定。
ちょっと古いですが、名古屋の中心部にあります。

ぼくがこれまで経験した限りでは、横浜や東京よりも名古屋の方が、
賃貸中と実需向けの価格差が大きいようです。

最後に、買付が通って現地を見てきたばかりのマンション。
めちゃめちゃ規模が大きくて、ひとつの街レベル。

空から見るとこんな感じです。買うのは写真左上の建物の１室。

駅からは遠くてバスを使わないと厳しい場所にありますが、
完成度の高さを評価して、利回りは高くない物件でも買うことにしました。

ということで、油断していると
どの物件の契約をしているのか分からなくなってしまいそうですが、
１つ１つの案件を大事にしながら進めていこうと思います。

物件の所在地、購入金額、家賃、管理費＆修繕積立金、融資で使った銀行、
借入機関、金利などの情報は、「満室経営新聞プレミアム」に載ってますので、
ぜひ会員登録してみてくださいね。

先週末、福井の郡山まで行って来ました。
Ｊ－ＲＥＣ（日本不動産コミュニティ）が年に１度開催している
全国事例研究会に参加するのが目的です。

過去に、広島、札幌、沖縄、鹿児島、大阪で開催していますが、
欠かさず参加しています。もちろん普通に参加費を払って。

福島は、いわきのスパリゾートハワイアンズには行きますが、
郡山は１０年くらい前に仕事で行ったきり。

新幹線を降りても、まったく記憶や懐かしさがありません。。

会場は郡山駅からほど近い、ホテルの宴会場でして、
いつもよりグレードの高い感じがします。

西山雄一さんの開会挨拶のあと、浦田健さんの講演がありました。

浦田さんは、不動産業界の今度の流れを示唆するようなお話でした。

セミナ－プログラムは、こんな感じ。
１つのお話が２５分程度と短く、内容を詰め込んで理解できることと、
良くも悪くも、他では聴けない話がテーマになるのが特徴です。

３時間くらいの長丁場なんですが、毎年あっという間です。

その後は懇親会→二次会と続いていくのですが、
いつも二次会に行くメンバーは、日頃から仲良くさせていただいていて、
もはやその場は、不動産の話など誰もしません（笑）

今年は、「トヨタ式不動産投資」で有名な、
久門（ひさかど）さんと初めてお会いできたので記念撮影なども。。

中央は、ＪＲＥＣ理事の大友さん。今年も司会をされていました。

すぐに使えるノウハウもあり、新しいネットワークもでき、
やはり今年も、参加して良かったです。

来年の開催地は福井ということで、初の北陸です！
関東からのアクセスが悪いので、参加人数がちょっと心配ですが・・・。

郡山って、安くてそこそこ美味しいラーメンチェーンである、
幸楽苑の本拠地なんですが、駅近くで食べたラーメンは。。(￣Д￣;)

まあまあ大きめのチャーシュー以外は、
サービスエリアとかで食べるラーメンみたいな味でした。

高知の物件なんですが、情報を得て２日後に現地に飛び、
それと併行してメガバンク２社に、融資の打診をしていましたが、
結論からいくと購入には至りませんでした。

新耐震ながら昭和築ということで、写真を見ても分かりますが、
テコ入れに２千万円くらいの費用が掛かりそうで、
融資の感触を得てから価格交渉をしようかなーと考えていたところ、

・・・満額で買ってしまう人がいたということで。

でも、高知は楽しく美味しいところでしたねー。
また別の物件で、縁があるといいなと思いました。

高知空港は、いまは「高知龍馬空港」という名称になっており、
飛行機を降りると、すぐに龍馬押しです。

映画のタイトルを文字ってることは一目瞭然なのに、
それをわざわざ説明しているところが、センスないなーって思います。
むしろ、英文を「Ryoman Holiday」にすればよかった。

そういえば、富山も「きときと空港」なんていう、
ダサい名前に変わってたなぁ。。高知の方が、まだマシでしょうか。

空港から自動車で３０分くらいの場所に、売り物件がありました。
中心地からもほど近く、ベッドタウン的なエリアのようです。

入居率は全体で７割強と（自分にとっては）まずまずですが、
内装はかなりダサく、洗濯機置き場もベランダにあるなどイマイチです。
スペック以上の入居率をキープできてる感じでした。

古いシングル物件お決まりの、備え付けベッド。机や椅子もありました。

ただ、建物のグレードはそれなりですし、
こんな感じの中庭（？）もついて、手を入れれば蘇る感じもします。

洗濯機置き場の室内化については、これまで経験がなく、
費用の算出やレイアウトにも時間が掛かり、先を越される原因になりました。

日々、精進というところですね。

日曜と月曜で、急遽高知に行って来ました。

急ぎで売り物件を検討しなければならないからですが、
直前すぎて飛行機やホテルが高い。。（＾＾；）

他のスケジュールの合間を縫っての強行だったので、
滞在時間も短く、仕事以外の観光もほぼゼロ。

でも、初がつおのトップシーズンということで、
美味しいご飯は、食べてきましたよ－。

写真は、ひろめ市場というとこでの夕ごはん。
市場の中だけでも、数件ハシゴできます。

鰹はお昼、夜、翌朝で、写真の量の４倍くらい食べました。
あと、左手前の小鉢は鯨の竜田揚げです。

売り物件、その他詳しいことについては、
次回の記事でお伝えしますね。早めにアップしなきゃ。。

５月の連休は、コラムや収支レポートを書いたりという
黙々系の仕事をしてまして、６日から２泊で北陸に行って来ました。

今回は久しぶりに富山泊して、懐かしいお店にも再訪しました。ヽ(´∇｀)ノ

この時期名残に近づいているホタルイカは、
昆布の上でちょい焼き。これがコッテリして美味しい！

茹でたり、沖漬けにしたものは横浜でも食べられますが、
こういうのはやっぱり、現地に限ります。

仕事の方は、競売物件を見て裁判所に行ってみたり、
取引銀行にご挨拶に伺ったりしました。

先日、物件を売却して繰上返済をしてしまったので、
お詫びと今後の関係強化を狙って、定期預金を組んでみたりも。

翌日は、能美マンションの修繕について打合せ。

このところ、強い雨が降ると共用部の天井から漏水していたので、
ある程度キッチリ直しておかないとなということに。

朝起きたら、珍しく結構強い雨が降っていたので、
これは漏水の現状がよく分かるなー・・・と思っていたところ、
現地に到着した頃にはバッチリ晴れました。（＾＾；）

漏水の状況は、雨汚れを見てなんとなく判断することに・・・。

金沢もそうなんですが、
良い管理会社さんは良い工務店さんとタッグを組んでます。

能美でご紹介いただいた会社も、親切で説明も丁寧にしてくれましたし、
コスト意識もあって、必要かつ最小限の提案を頂けました。
おそらく、今月中に工事をスタートして、梅雨入りまでには終わらせます。

ということで充実した北陸訪問だった訳ですが、
最後に、ホテルで提供された（無料！）朝ごはんの写真。

おにぎりが、とろろ昆布で巻かれています。

さっきのホタルイカ焼きもそうですが、
富山の人は本当に昆布が好きで、１人あたりの購入額は全国一。

おにぎりに巻いたり、味噌汁に入れたり、魚を締めたりと、
様々な場面でフル活用されているのです。

※ちなみに、生産はゼロです。食べるだけ。

先週末は、久しぶりに「大家さん学びの会」の勉強会に、
参加してきました。たぶん２年ぶりくらい。

大家さん学びの会　ホームページ

ご無沙汰をしている間に、スタッフの人数も増えていましたし、
開催場所、運営内容もグレードアップしていました。

進化しながら、１０年以上もコミュニティを維持し続けるのは、
並大抵の努力ではできません。素晴らしいですね。

今回の勉強会は、民泊でした。
それも、自宅の一部を貸すというホームステイ型のAirbnbについて。

講師の「ななころさん」こと嘉手納知幸さんは、
話し方も上手で、再現性のある運営ノウハウをご紹介いただきました。

嘉手納さんが代表を務める、社団のホームページ

自宅を使うということで、転貸借によるルール違反や、
旅館業法に抵触するようなリスクもありません。

開業費用も最小限で済みますし、集客もしやすいんだそうです。
「お金を稼ぎながら、英語も学べる！」という利点もあるとのこと。

自宅に他人が来るのに抵抗がない方にとっては、
非常に良い投資選択肢のひとつではないかと思います。

ぼくは、そういうのダメなんですが・・（＾＾；）

勉強会後は、フリートークや懇親会と続くのですが、
不動産の話題は尽きませんし、役立つ情報を得ることもできました。

また近いうちに、参加してみようと思います。

日本を代表する不動産投資コンサルタントである、
猪俣淳さんが、あの名作の詳細解説版を出版されました。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 詳細解説版

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猪俣 淳
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４００ページを超えるボリュームで、はっきり言って難しいです。
１０年前の自分だったら、序章も理解できなかった可能性が高いです。（＾＾；）

しかし、プロレベルの知識をつけたければ読むべきでしょう。
ぼくも頑張って読破しようと思います。

ぼくが自分のことを「コンサルタント」と自称しなかったり、
自分がやる面談も「コンサルティング」と呼ばないのは、
そんなことしたら、猪俣さんのような真のプロに失礼だと思っているからです。

ほーら、シミュレーションの前提条件だけで、この緻密さですよ。

この本の校正をした編集者さんに、同情してしまうレベルです（笑）

書籍には、猪俣さん自身の投資事例と細かい分析も載ってるので、
電卓を叩きながら、そちらをじっくり見ていくことで、
購入から出口までの全体像が、はっきりしてくるかと思います。

このテーマでは、間違いなく最強の本。ぜひチャレンジしてみましょう。

不動産投資をスタートしない人の言い分として、
「今は買い時ではない」というのに次いで多いのが、

・２０～３０年後にどうなっているか、分からない。

というものです。

通常、不動産投資の融資は長期で組みますので、
それを完済できる頃の、経済状況や金利、人口増減などが　
不透明なので投資ができないという理由です。
　
不動産投資だけでなく、普通の住宅を買う人も、
これを理由に躊躇することがありますね。

　
こういった方は、不動産を車や電化製品などの
耐久消費財と同じに考えてしまってます。
　
不動産は、それこそ何百年も前から「手堅い資産」とされており、
価値と価格が見合っていれば、
確実に売却して、現金に戻すことができます。

ちゃんと価値のあるものを購入し、
購入後できるだけ早く、「ローン残債＜売却想定額」になるよう
しっかりと価値を維持するようにすれば、

いつでも、手出しナシで不動産を処分できる訳です。

　
その「ローン残債＜売却想定額」を維持できる限り、
いつでも抜けられるゲームに参加しているようなもので、
長期保有のリスクは極小化できます。　

だから、２０～３０年どころか１０年先さえ、
読み切れている必要などありません。

ぼくは不動産投資を１２年やってますが、
実際、１０年以上保有している物件などありません。

金沢で２００６年に買ったマンションが、
今年の９月で、めでたく保有１０周年になりますが、それも

「いつでも残債以上で売れるけど、まだ売らない方がいい」
　
という状態の延長線上でしかないのです。

　
不動産投資をやり続けている人は、
別に、長期的な日本経済を見通せている訳ではなく、
資産を買っているという正しい認識があるだけです。　
　
ちなみに、一番多い「買い時ではない」という方へのアドバイスは
以前のメルマガで書いてますので、
よろしければ、バックナンバーを探してみてくださいね。

メールマガジンのバックナンバー

春の３連休（世間では）には、大手町で開催された、
「世界の資産運用フェア」というイベントに行って来ました。

これまで、一時的に国内株の取引をした以外は、
ずっと国内不動産投資のみに集中して投資をして来ましたが、

・現金資産が増え、普通預金だけでは効率が悪いこと。
・投信などの「紙の投資」も勉強したいこと。

という理由から、
資産運用は、今年の重点取組項目として考えています。

イベントの主催をされている内藤忍さんは、
昨年、浦田健さんのＣＤ教材収録でお目に掛かっていましたので、
その点でも興味がありました。

ブース出展は、全体の半分くらいが海外の不動産投資。
あとは、外貨の投信や金融機関など。
ワイン投資や現代アート、商品取引の出展もありました。

浦田健さんも、スリランカでの不動産投資をテーマに、
パネルディスカッションに出演されていました。

２年後までに、数ヶ国で不動産物件を購入するのを目処に、
今年はいくつか海外の視察をしたいと思ってます。

それと、換金リスクの低い金融商品と、
ドルコスト平均法で毎月積み立てる方式のものを買うかなーという感じです。

会場で、内藤さんの新刊にサインを頂きました(^ー^* )
これで、マネーリテラシーが上がるといいな。

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不動産も、集中していろんな勉強をしましたので、
他の投資をしないのなら、同じくらい知識を得ないといけませんね。

既に満室経営新聞プレミアムには載せましたが、
８年間保有した、加賀のマンションを売却しました。

温泉地という特殊な場所で、唐突なＲＣ賃貸マンション。
物件の周りには賃貸住宅自体がありません。

ストリートビューで物件の隣地をチェックした画像。

観光ニーズに頼りっぱなしなので、能登あたりで地震が起きると
すぐに観光客が減って旅館経営がピンチになったり、
そもそも当該エリアへの転入者の数が、圧倒的に少なかったりで、
不安を抱えながらの経営でした。

ただ、優秀な管理会社さんからしっかりとサポートを得て、
トータルでは高い入居率と、低いコストを維持することができました。
売却時も満室でしたし。

突然雨漏りがして、数十万円の出費があったり、
固定資産税だけで家賃の１ヶ月分以上が出て行ったりと、
キャッシュフローは良い時も悪い時もありましたが、
その裏で着実に残債は減って、含み資産に変わっていきます。

売却時には、その資産が現金に変わって手元に戻る訳ですが、
ここが「資産を買う」不動産投資の良いところですね。

ただ、現金は増えたものの物件数は当然減ってしまって、
現在の所有は、１４７戸になりました。

２００戸くらいまで増やしたいので、引き続き頑張ります。

先週末、格闘技イベントの観戦に行って来ました。

シドニー五輪レスリングの代表で、
今はジム経営など多角的なビジネスをこなしながら、
現役ファイターでもある宮田和幸選手が主催するイベントです。

宮田選手についてはこちら

２０試合以上もある長時間イベントですが、
１試合は５分×２ラウンド中心で短いため長さを感じません。

ボクシングなども含めて格闘技観戦は、大好きなんですが、
殴られたり関節をキメられたりする選手を観る度に、
「うわー！自分はやりたくない！」と思います。（＾＾；）

こんな大変なことしている選手に比べれば、
自分のやってることなんて、全然甘いなということを実感し、
明日からのエネルギーとするのです。

また、宮田選手が主催する大会は、毎回協賛をしてますが、
今回は大きめのイベントということもあって、
主催試合（言葉が適切か分かりませんが）というのがありました。

満室経営新聞プレゼンツ

って、悪い響きではありません。ヽ(´∇｀)ノ

こんなふうに、パンフレットにも掲載されています。

満室経営新聞は、月刊誌ですが・・・。
仮に週刊であっても、ちょっと漢字が違いますが・・・。

※宮田選手の主催するジムがBRAVEといって、基本的には所属選手を応援です。
　対戦相手は変な名前ですが、あのラーメン二郎がスポンサーになっているので、
　そちらに配慮したリングネームになっているのかもしれません。

とはいえ、試合前にマイクでアナウンスされたり、
終わったあとでリングに上がってプレゼンテーターをしたりというのは、
なかなか気分の良い体験でした。ラウンドガールが細い！

写真にデレデレ感があるので、小さめに掲載・・・。
BRAVE所属の川中選手が、見事勝利しました。

ちょっとお金を多めに出すだけで、このような特典があったり、
もちろん最前列観戦できたりしますので、
個人的には、割と素敵なお金の使い方ではないかな・・と思う次第です。

３月になりました。

この時期はだいたい、毎年花粉症で苦しんでいるのですが、
なぜか今シーズンは症状が軽いです。
いくつか要因は考えられるのですが、いずれにしても助かってます。。

さて、年度末ということで繁忙期のテコ入れをしたり、
確定申告をしたりで忙しいのですが、
さらに、社員さん採用の面接や物件売買の各種手続きもありまして、
最近はアポイント・来客が異常に多いです。

いつもは、午前中に１～２件のアポがせいぜいで、
１日誰も来ない日も結構あり、黙々とパソコンに向かってたりします。
人と話す方が、時間が早く過ぎますね。（＾＾；）

あと、２週間前には大阪で久々にセミナー講師をやりました。
今週末も東京の有楽町で、少人数（？）のイベントがあります。

大阪はこれまでに、けっこうな回数行ってますが、
そうはいっても訪問と訪問の間に、数ヶ月はあいていますので、
食べるものは、ほとんど毎回同じなんですよね。

おでんと、焼き肉（ホルモン）と、ラーメンです。

ブログ以外の媒体で、近況報告的なことを書いていると、
しばらくこちらを更新してないことを、忘れちゃったりしますよね。

自分がレベルアップしているのか、行動がマンネリなのか、
以前のように、活動内容を張り切って載せるのが、
ちょっと恥ずかしいような気もしています。

１月の下旬は、雪の降るなか北陸に行って来まして、
小松のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮りました。

自分の物件でも！という方はこちら。

普通の２ＬＤＫが、新築分譲マンションのようになります。

法人の決算が１１月にあったので、１月末には納税をしましたし、
その後、コピーを金融機関に配って状況説明をします。

満室経営新聞のコラム執筆者さんなどをお招きして、
懇親会をやったりもしました。

さらに、先週末はメルマガの読者さんを集めて、
西山雄一さん講師の、春夏秋冬理論セミナーを開催しました。

人生にはサイクルがあり、その流れに乗った行動をすることで、
よりスムーズな目標達成に近づけるという内容です。

参加者さんの満足度も高かったようです。
個別にご参加されたい場合は、西山さんのサイトからどうぞ。

今週末は、大阪出張で久しぶりに講師業をしてきます。

あと、有名なグルメ漫画の美味しんぼにも載っているお店で、
日本一と言われている「モツ煮込み」を食べましたよ。(≧∇≦)

と、こんな感じでいろいろあったということです。

満室経営新聞は、毎号読者さんのアンケートを取ってまして、
今後の誌面作りに役立てています。

【無料】月刊　満室経営新聞　購読はこちら

採り上げて欲しいテーマや投資家さんなど、
編集部では気づかないところも、アンケートで見えてきます。
意外なものにニーズがあったりするのです。

アンケートで毎月のようにリクエストがあるのが、
「不動産投資の失敗について教えて欲しい」というもの。

一番人気は「融資」についてのリクエストなんですが、
もしかしたら、その次くらいに多いかもしれません。

失敗事例でいえば、かなり具体的な事例をまとめた本が出ていますので、
それを読めばいいんじゃないかと思いますが、

不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト

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そういうリクエストをする方が、この本を読んでるかというと、
どうも、そういう訳ではないようです。

じゃあ・・ということで、ぼくはHOME'Sさんのコラムで、
１年ちょっとの間、失敗について書き続けました。

おそらく、全部のコラムでアクセス１位を取れたとは思いますが、
前のシリーズに比べると、明らかに読まれていません。(／_；。)

ぼくの失敗コラムは、「あなたが失敗してるかも。あなたは間違ってるかも」という、
該当してる方にとっては、ものすごく耳が痛い内容だったのですが、
失敗について知りたいというニーズがある人も、
そういう話を知りたいんじゃないということが分かりました。

・あなたも失敗するかもしれないから、気をつけて！　→　まあまあのニーズ。
・あなた、失敗してるんじゃないですか？　→　ニーズ低い。

という訳です。

では、ニーズの高い失敗の話というのは、どういうものかというと、
健美家さんで連載されていた、まりおさんのマンガのようなものです。

※「融資の悲劇」より抜粋させていただきました。

まりおさんのマンガは画力も素晴らしく面白いですね。ヽ(´∇｀)ノ
ぼくも連載は全編読んでます。最高です。

ただ、まりおさんが描く失敗の話というのは、

・自分はしないような失敗をしてる事例を見て、良い気分になる。

というカテゴリーではないかと思われます。

良い気分というのは、スカっとしたり自己重要感を満たしたり、
言葉は悪いですが「自分より下」の存在を知って、ほっとしたりなど、
人によっていろいろ違うでしょう。

・・・が、こういう感情は自分の進歩・向上にはつながりません。
まりおさんのマンガは、息抜きに読むものです。

上述の書籍やコラムなど、学ぶための失敗事例には見向きもせず、
面白さだけをそこに求めるのでしたら、
失敗事例を満室新聞で提供するのは、やめておいた方が良さそうです。

HOME'Sのコラム、更新されました。

コラム：要するに、考えが甘い。

失敗シリーズは今回で終わりです。

今年が始まって、まだ１０日ということもあって、
年初に決めた目標のとおり、ムダな時間を作らない日々が続いてます。

仕事がはかどる、体調が良いなどの恩恵はありますが、
同じペースで毎日を過ごすと、疲労が溜まっていく予感がしています。
計画的に、かつ質の良い息抜きが必要ですね。

気候の良い場所のホテルに数泊して、好きな時にプールやジムに行ったり、
健康的なものを食べながら仕事をしたいな・・と考えて、
そういう手頃な場所はないか、探してみたりもしました。

ところが、なかなかバッチリなものがありません。（＠´＿｀＠）

例えば上記のような部屋は高級で良さそうな感じがしますが、
ベッド横にある机は、仕事のできる広さではありません。

ジムやプールのあるホテルとなると、だいたい高いシティホテルが出てきて、
そういうところは、部屋で仕事をする仕様ではないようです。

ビジネスホテルだと、かなり広い机が設置されており、
デスクワーク（原稿執筆など）はしやすいものの、
環境的に、創造的な仕事ができるかどうか・・・は疑問です。

ジムもレストランもないので、外に行くしかありません。

参考：ホテルに籠もって執筆をしたときの過去記事

沖縄のリゾートホテルなんかだと、バッチリなとこがありますが、
さすがに移動時間が長すぎますね。。（＾＾；）

いずれにしても、夏の暑い時に涼しいところに行くか、その逆か。
今年のどこかでそんな数日を過ごしてみたいと思ってます。

遅ればせながらですが、あけましておめでとうございます！

昨日まで、年末年始の原稿を書いたりメール返信を片付けながら、
２０１６年の計画を考えておりました。

今年は「ムダな時間を排除して、レベルアップする」を、
基本＆最重要方針としましたよ。(≧∇≦)

きっちり管理をしてムダを排除、効率を追求すれば、
あと、週３０時間くらいは有意義な活動のために使えるような気がします。

で、メルマガではよくお伝えしていますが、
バイブルサイズのシステム手帳にサイズを合わせた帳票に入力して、
高品位専用紙っていう、高くて丈夫な紙に印刷しておきます。

これを、普段から持ち歩いて随時見直し、モチベーションを維持するのです。

このあと８ページくらい、各重点項目についての目標をまとめたり、
達成したいことリストなんかも作ってます。

進捗が悪い時には、この手帳を開くのがイヤになりますが、
そこをガマンしてちゃんと読むことが重要ですね。

さて、年末年始の不動産投資活動としては、
なんと１２月下旬の１週間で、空室が合計６戸も埋まりました。

能美で３戸（満室返り咲き）と、小松で３戸。

重点取組中の秦野は、残念ながら成果がなかったのですが、
６戸で月額２０万円以上の収入アップですから、
１億円くらいの物件を買ったのと、同じＣＦ効果があるということです。
これは侮れませんね。

年始は挨拶メールを出したり、電話したりという感じで、
入居付けも購入活動も、これからというところです。

暖冬をいいことに、下旬には北陸出張も強行することになりましたよ～。

それでは本年も、よろしくお願いします！

浦田さんと対談させていただいた音声教材が、
思ったより早めにリリースされました。

２０１６年　不動産投資の大展望　～「金持ち大家さん」秘密の投資戦略～

この音声を聞いていただくと、いろいろな気づきがありますが、
究極的には「いろんな考えで、いろんな投資をしてる」ということであり、
その軸がぶれてないということが分かります。

Ａという考えや目標なんだけど、Ｂということをやったり、
そういう矛盾やブレが成功を遠ざけるんだろうなぁと思いました。

年末まで、期間限定で半額セールをしていますので、
ぜひこの機会にチェックしてください。

１２月もあと半月ということで、
来年の計画を作ったり、ふるさと納税の枠を調べて寄付したり、
いろいろ忙しいことと思います。

ぼくの方は、交流会も無事に終了しまして、
年内のイベントは１９日のメルマガ飲み会だけになりました。
物件の売買も、今年はもうありません。

イベントのあとは、エンカレッジのみんなでセミナーを受講したり、
１１月末決算について銀行の人と話をしたりとか、
なんか、ブログの記事にしにくい忙しさが続きましたね。（＾＾；）

今日は遅ればせながらですが、イベントの写真を掲載です。

ソプラノ大家さんに司会をしてもらいました。

お弁当を食べながらの打合せ。

ポジショントークが一切ない、本質的なお話をして頂きました。

MSP会員さんだけが参加できる、ヒミツの二次会。

年末の交流会も、かれこれ１０年くらい続いてます。

最初はセミナーもなく、ただの飲み会で参加人数も３０名くらいでした。
続けていくことはとても大事ですね。

今週末の交流会は、今日で募集締め切り。
１３０名以上の参加者さんで、大賑わいの予定です。

【本日締切】 １２／６ エンカレッジ交流会

さて、心を入れ替えて頑張った結果、
秦野アパートの入居ペースが、だんだん上がってきました。

１１月はあまり動きがないはずですが、４件成約。
残念ながら１件審査落ちでしたが、まずますの感じです。
入居率も５割を超え、毎月キャッシュフローが出るようになりました。

低迷していた時期から変わったことというと、
「連絡の頻度が増えた」「収納棚を設置するという話をした」「掃除」の３つ。

掃除を全くしていないことはなかったのですが、
秦野のシルバーさんにお願いして、きっちり手を入れました。

収納棚については、まだ注文しただけで届いてないのですが、
「こういうのを設置します」「到着はいつです」みたいな話をするだけで、
コミュニケーションの頻度が高まり、良い結果になったようです。

「何でもいいから、連絡しろ」ということですね。
空きが多い物件の大半は、忘れられています。

今日はこれから、プレミアムの収支レポートを書きます。
秦野は良かったですが、同じく空きが多い小松マンションはイマイチなので、
その報告をしなければいけないのが憂鬱です。。

今日は、お昼に保険コンサルの電話があるだけで、
あとは１ヶ月に２日くらいしかない「来客も外出もない日」です。

こういうときに、こんな感じでブログを更新したり、
メルマガを書いたりコラムを書いたり・・・とにかく書く仕事を、
どんどん進めないといけません。

今週の主なトピックは、太陽光パネルの契約でした。
土地の売買契約、パネル建設の請負契約のほか、
今週は大詰めでリースの契約がありました。

リースというのは初めてだったので、税理士さんに確認したり、
自分で調べ物をしたりと戸惑いましたが、メリットは多いようです。

・パネルの損壊、故障などをケアしてくれる。
・通常、パネルの会社よりリース会社の方が信頼度が高い。
・会計処理が借り入れよりも簡単で済む。

というような感じです。

太陽光パネルを扱っている会社は、上場企業もほとんどなく、
プレゼンも下手で「本当に大丈夫なの？」という心配がぬぐえません。

節税（一括償却）のために購入している訳ですが、
税務について詳しいという会社もなく、毎回税理士さんに確認を取り、
不安を持ちながら手付けや手数料を支払っていく訳です。（＾＾；）

今回は全てリース会社さんの主導で進められたので、
生産性向上設備投資促進税制の適用に必要な手続きを代行してくれたり、
各業者間の調整をしてくれたりで、かなり助かりました。

さらに「まだ落としたいなら、診査が簡単な生命保険もあります！」と、
しっかり追加のご提案もしてくれます（＾＾；）

リースというのは色んな業種に絡みますし、
社員さんは税金（というか節税）についても詳しいので、
相談できる方がいると何かと有利だと感じました。

今後も、いろいろと相談させていただこうと思います。

それにしても、リースの契約は書類が多いです。
これだけの書類に捺印しました。

もはや確認もせずに捺印を繰り返しましたが、
あとで「何の書類を作成したんですか？」と質問したところ、

・リース契約書　2部　
・借受証　1部
・支払先変更願　1部
・注文書兼注文請書　1部
・債権譲渡担保契約書　3部
・リース取引等契約書　1部
・債権譲渡通知書　3部
・登記原因証明情報　1部
・根抵当権設定契約証書　1部

という内容だったそうです。（＠´＿｀＠）

少し前に、音声教材のスタジオ収録に行って来ました。

浦田健さんの会社で、年末くらいにリリースされる予定のもので、
ぼくの他に、内藤忍さん、長岐隆弘さん、内本智子さんの３人が、
当日スタジオに集合しました。

それぞれが４５分ずつ、浦田さんとのトークをしたあと、
５人での座談会のような収録という流れ。

長年、音声収録をやってきましたが、
聞かれる方の立場は、何年ぶりかというくらい久しぶり。
もう少し上手く話せたかなぁ・・と、後になって反省したりも。

皆さん、それぞれの立場でノウハウや意見をお話されてましたが、
ぼくが聴いても「なるほどー」と思うことがたくさんあり、
個人的にもリリースが楽しみなくらいです。

特に、内藤さんは不動産以外の投資についても詳しいので、
これまで「不動産一辺倒」でやってきた方は、
知識の幅を広げるのに、かなり役立つのではないでしょうか。

リリースされたら、またご案内しますね。

連休明けは、太陽光パネルのリース契約や区分の賃貸付けなど、
まずまずの忙しさになりそうです。

１２月の交流会も、お申し込みが１００名を超えまして、
満席間近・・というところです。

【１２／６】渋谷で年末恒例の交流会

火曜日は、自宅の近所でやってた酉の市に行って来ました。

最近は、屋台で売ってる食べ物の中にも、
普通に美味しいものが増えていて、それなりに楽しめます。

商売繁盛の熊手は、畳くらいのデカいものから、
Ａ４サイズに収まるものまで、いろいろ種類があります。
来年くらい、ひとつ買ってみようかな。。

さて、ここ数日の不動産投資活動としては、
先日ご紹介した本厚木のマンションを、無事に決済したことと、
川崎マンションの修繕が終わって客付けを始めたことです。

いつもと同じアクセントクロスを貼ったりしましたが、
売却する場合に比べると、簡易的なリフォームに留めています。

近隣の仲介会社さんを訪問したところ、
前と同じ家賃では貸せないという意見がほとんどだったようで、
ちょっと残念ですが、多少の値下げはやむを得ないところかも。

ここ最近の退去は、購入して間もないものばかりで、
区分を始めた初期の頃の物件は、逆にまったく退去が出ません。

今月と来月、それぞれ賃貸借契約の更新があったのですが、
どちらの入居者さんも継続。更新料もあっさり払ってくれそうです。

電話して、書類を送付するだけで家賃の１ヶ月分がもらえるなんて、
なんて美味しい業務なんだろう・・。（=´∇｀=）
区分マンションは、まだまだ増やしていきたいと思ってます。

それから、１２月６日の年末交流会は、
当日の講師をしていただく桜庭さん（キャバクラ大家さん）と、
内容の打合せをしました。

事業主として融資を受けたり、情報収集のルートについても
お話いただくことになってます。

残席も少なくなってきました。年末交流会。

先週末は、久しぶりに講演の依頼をいただきまして、
地元名古屋と、三重の四日市に行って来ました。

投資家けーちゃんの講演案内

名古屋も、東京に負けず劣らずでホテルの予約が取れません。
出張が多い会社は、経費が増えそうですね。。

今回は、久しぶりに保険の話をリクエストいただきました。
１０月に大きな改定があり、旬な話題なのでしょう。

自分の経験やノウハウを語る講演と違って、
リスクや保険の話は、商品内容や法制度など「事実」があるので、
適当な話ができないプレッシャーがあります。

普段は用意しませんが、レジュメを印刷してメモを書いたりと、
当日の新幹線の中でちゃんと準備をしました。（＾＾；）

イベントの主催は、地元の建設・不動産の会社で、
社長自らも５００戸＆５０億円を超える投資規模なんだそうです。

こんな感じの方。講演もすごい面白いです。

ご自身で建設・客付け・さらにはサ高住の運営会社まで持っていて、
いわゆるゲームでいう「チート設定」そのもの。
こういう方と争っても勝てるはずありません。

どうしても、不動産投資本には「業者さんを出し抜いた武勇伝」が多く、
ついそんな格好いい投資をしたくなってしまいがちですが、
業者さんに適正なフィーを払って、「ちょっと良い投資」をどんどんやることが、
規模を早く増やす秘訣なのかもしれませんね。

「オトナの相続」なんていう、魅惑的な社名。。

そして名古屋といえば、名物料理が多い場所なんですが、
今回は時間や場所の都合で、なんとなくのあんかけスパくらい。

あとは、普通のご飯を食べました。

【１２／６】申込が続々と入ってます。年末交流会！！



今日の午後から金消契約があるのですが、
来週、ひとつ区分マンションを決済する予定です。

通算、２１戸めのファミリー区分。
横浜市内を中心に探していましたが、今回は小田急の本厚木駅近く。

現地に行ったら、絶賛大規模修繕中でした。
資産価値が上がる可能性があります。

区分マンションは一棟ものと違い、
自分でコントロールできる範囲が狭いのが特徴です。

ですので、改善の余地が大きいものではなく、
元から管理状態がしっかりしているものを選ぶのが鉄則。
掲示版や郵便受け、ゴミ置き場などを、しっかりチェックします。

今回のは自転車置き場もキレイで、全体的にとても良いですね。

ここまで来たら、あとは定型業務のみですから、
ミスや忘れ物のないようしっかり処理したいと思います。

【過去記事】区分を買うときのチェックリストについて。

ちなみに本厚木といえば、
豚のホルモンを、丸のまま焼いて食べるシロコロ発祥の地で、
メッカといわれる「酔笑苑」というお店が有名です。

画像は食べログより。

現地へ急行しなければならないアクシデントがあっても、、
帰りに、ここへ寄れるかと思えば頑張れそうです。

ちょっと間が空いちゃいましたね。
ブログは更新されずとも、遊んでいる訳でもなく日々頑張ってます。

最近は、来月初旬に開催されるイベントの準備やご案内で、
時間が取られることが多かったです。

【１２／６】満室経営新聞　読者さん交流会（渋谷）

満室経営新聞は無料で購読できますので、
いまからご登録いただければ、そのまま交流会にも参加できます。

今回は、赤井誠さん＆桜庭匠さん（キャバクラ大家）という、
しっかり事業化して不動産投資を成功させている、２名の方に講師をお願いしました。
かなり「コアな話」が聴けるはずですので、ぜひご参加ください。

ここ最近の、ぼくの活動としては、

・北陸に入居付け＆リフォームの打合せに訪問。ほぼ日帰り。
・本厚木に区分マンションを購入。契約＆融資審査済みで、来週決済。
・秦野アパートのテコ入れで、少しずつ成果が出る。
・他事業の拡大のために各方面と打合せ。銀行や不動産会社さんなど。
・決算対策のための太陽光パネル購入。なんとか成功。

といった感じです。
いくつかは、このあと詳しく書いていきますね。

今日は、午前中に区分の融資を受ける銀行の方が、
預金や資産運用商品のご案内に、個人担当の方と来社されます。

午後からチャレンジ面談が１件。
そのあと満室経営新聞の編集会議、さらに社内の打合せ１件。

栄養補給のあと、６時くらいにジムに行く予定です。

１週間前に、ボディビルの日本選手権を観に行ってきました。

過去、野球の次に観戦回数の多いボディビル。
ぼく自身は筋トレをしているだけで、コンテストに出ることはありませんが、
観に行くのはかなり好きで、海外の大会にも何度か行ってます。

ここ数年、タレントさんがコンテストに出場したり、
色物じゃない形で、テレビにビルダーさんが出演したりということで、
このマイナースポーツも、市民権を得てきている気がします。

日本選手権の会場では、オードリーの春日俊彰さんが、
「競技の認知度を高めた」ということで、特別表彰をされていました。

だいたい、日本のトップレベルの選手で、
１７０センチであれば８０kg、１６０センチであれば７０kgくらいの体重。
ＢＭＩでいうと「太り気味」という水準ですが、
それでいて、体脂肪率は５％前後という圧倒的な絞れ具合です。

調整期間中は外食も旅行もダメですし、仕事にも支障が出るでしょう。
なかなか真似のできるものではありません。

ただ、しっかりした筋トレを続けることはアンチエイジング効果があり、
選手の皆さんも、実年齢よりかなり若く見えることが多いです。
もちろん、筋肉や内臓など身体の各機能も高いです。

筋トレが全てにおいて優れているという訳ではありませんが、
マラソン系のスポーツをされている人に比べると、若いのは事実でしょう。

生涯スポーツとして、ぜひ筋トレをすることをお薦めします。

所有している区分マンションのひとつで退去が出たので、
敷金精算の立ち会いと、リフォームの打ち合わせに行ってきました。

川崎大師や競馬場の近くにありまして、割と新しめ。
購入時には（自分は）観に行ってないので、初めての訪問でした。

居住期間の割には、非常にキレイに使われていたので、
クリーニング代と鍵交換費用のみの請求で、あとの敷金は返還することに。
自分で言うのもなんですが、かなり良心的に運営しています。

でも、あとでこんな傷を発見したり・・・。
これは「日常生活上の損耗」ではないですよね。。無念。(-_-)

立ち会い待ち合わせから１時間後に、
いつもの工藤さんにお越しいただきました。

だんだん暗くなってきて、部屋の電灯も外されていたのですが、
そういう時のために照明をご持参されています。さすがプロフェッショナル。

通常、退去が出たらフルリフォームの上で売却するのですが、
部屋の損耗が少なく、買ってからの保有期間もまだ１年未満と短いので、
もう一度、賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームもやや軽めの仕様です。

こちらはウォシュレットの作動を確認するところですが、
ちょっと勇気が要りますよね。。さすがプロフェッショナル（再）。

リフォームを終えて、１１月中に入居者を決められたらいいなと思います。

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣

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この本は、ぼくがサラリーマンの頃に読んだ中で、
ダントツに役だった仕事術の本です。
多岐な業務を抱えるビジネスマンが学ぶべきスキルが、多数紹介されてます。

その中のひとつが、「すぐやる方式」というものです。

１．まず、机の上に処理の終わっていない書類を、
　　山積みにします。順番は気にしないでください。

４．どうしてもできない書類を、「保留」のトレーに移します。

この「保留に移す」のは最後の手段です。

例えば、今日は絶対に連絡が取れない人の確認が必要だったり、
平日に、役所に行かないと資料がそろわないなど、やむを得ない理由です。

「もっと緊急の仕事がある」
「時間が掛かるので今はするべきではない」

という理由で、保留にしてはいけません。

引き延ばしするのと同じくらいの熱意で、今すぐやることに情熱を注ぐのです。

５．そうすると、手に取った一番上の書類は、
　　必然的に、処理済みになるか保留になります。

ビジネスマンに一番ありがちな
「あー。これをやらないといけないな（でもやらない）」
という事態を防止することができるのです。

６．机の上の書類が全て処理済みまたは保留になるまで、
　　上記の作業を繰り返します。

重要度の判定をしたり、やる順番を決めたりする前に、
さっさとやってしまったほうが早いです。
ちなみみ、メールも同じように処理します。未読のまま残しません。

この習慣が身につくと、仕事が格段に進むようになりますので、
ぜひお試しください。

最近、朝のジムでテレビニュースをよく観るので、
時事ネタにも、ちょっと詳しくなってきました。

いま気になっているのは「赤ちゃんの取り違え」についてですね。

本当はお金持ちの家に長男に生まれたはずなのに、
病院の手違いで、かなり貧しい家の末っ子として育つことに
なってしまった・・というアレです。

福山雅治さんの映画で、取り違えをテーマにしたものが流行った矢先に、
リアルでそれ以上のことがあるなんて、
まさに「事実は小説よりも奇なり」だなぁ・・・と思いました。

モザイクのかかった「本来はお金持ちの家の人」の、
インタビュー映像を観ていましたが、ちょっと情けなくなりましたね。

「失われた時間を返して欲しい」

「本当の両親に、育てられたかった」

などなど、今までの人生を全否定するようなことを、
延々とカメラの前で愚痴っている訳です。

モザイクで顔が分からなかったのですが、この方は現在、なんと６０歳。
お気の毒だとは思いますが、その年になれば、自分の人生は自己責任でしょう。

おそらくこの方の人生は、ぱっとしなかったのでしょうけど、
環境のせいにするには、年を取り過ぎている。

幸せは、まだ見ぬ先で到達するものではなくて、
今歩いてきた道の中に、見つけるものです。

何歳であろうとも、これまでの人生を肯定できないようでは、
その先も、幸せは感じられないだろうと思います。

・・・と、ここまで考えて「あれ？」と思いました。

この自称不幸なご老人が、自分を不幸だと思ってるのは、
やはり、環境のせいなのかな・・と。

どういうことかというと、
貧しくて中卒で働かないといけなかった「環境のせい」ではなく、

人生を肯定し、どんな状態であってもベストを尽くすということを
教えられなかったという「環境のせい」ではないかと。

人生について考えるような本を読んだり、
逆境をバネにして成功した人の講演を聴いたりする機会は、
確かに、少なかったのかもしれません。

もしかしたら、周りも同じように愚痴っぽい人だらけなので、
ネガティブな人になったのかもしれません。
知識や前向きな考え方は、ある程度は所得層と比例しているでしょう。

そういう意味での環境って、やはり大事だと思いますし、
「人生とは辛く報われないものだ」という固定観念がある中では、
成功したり幸せだなと感じることは、できないだろうなと思いました。

そもそも、おそらくですが、
この自称不幸な人の方が、取り違えられた逆側の人よりも、
遺伝的に優れている可能性は高い（成功者の両親の遺伝）でしょうから、

先天的な要素よりも環境の方が大事なんだということも推測できます。

ということで、「環境のせいにするべきでない」のですが、
「環境のせいにしてしまう環境」にいたとしたら、
やはり人生は環境次第で、不幸になってしまうんだなという結論です。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
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昨年度まで、太陽光パネルを購入すると、
クリーンエネルギー投資減税という制度で一括で経費化でき、
かなりの節税になりました。

経済産業省のホームページより。

節税といっても、その後の売電収入は課税されますので、
正しくは「税金の支払い時期を繰り延べている」イメージです。

不動産投資家としては、手元の資金を極力キープしておき、
チャンスに動けるような状態を維持しておくことは、
規模拡大のために、非常に大切です。

多くの方が、同じような節税をされていたと思います。

ただし、このクリーンエネルギー投資減税は今年度から運用が変わって、
一括償却は風力発電のみということになりました。

風力発電設備も、普通の法人で購入できるのかもしれませんが、
買い方が分かりませんし、かなり敷居が高そうです。

しかしながら、今年度も太陽光パネルは一括償却できます。
生産性向上設備投資促進税制という制度が、一定条件で当てはまるからです。

国税庁の該当ページは、かなり難しく説明されていますが・・

１．購入する設備が最新モデル＆新品であること。
２．最新モデルが、旧式に比べて１％以上性能アップしていること。
３．設備投資による利回りが５％以上であること。

という認識でいいんじゃないかと思います。
確かに、太陽光パネルは全部に当てはまりますね。

さっそく、今年度も太陽光パネル購入に向けた活動を開始。
１１月末までに連携（売電開始）ができる案件を、探さなければなりません。

また、一括償却のためには、設備を購入する前に、
税理士と経済産業局（全国に９カ所）の確認を得るのが条件だそうです。

ということで、忙しくなってきました。
ミスのないよう頑張ります。

賃貸業やメルマガ運営をしている自分の法人が、
１１月末で決算を迎えるにあたり、８月末の段階の試算表を、
税理士さんから頂きました。

試算表というのは、決算書の中間報告のようなものですが、
以前は、半年に１度の作成だったものを、
最近はもう少しマメに、作ってもらっています。

さすがに、現預金のところは消してみました（笑）

上の画像は、貸借対照表の一部ですが、
損益計算書や月別推移などもあり、全部読むのは時間が掛かります。

中には、費目が自分の意図とは違って入力されていたり、
一括経費にするのか減価償却にするのか、どちらでもいい場合も多いので、
この試算表をもとに打合せを行い、決算準備をしていきます。

法人で所有している不動産はまだ多くないのですが、
個人所有の物件も、サブリースをしつつ良い入居率を維持しているので、
比較的利益が出やすい構造にあります。

メールマガジン広告やアフィリエイトなどの売上は、
何の仕入れもありませんので、原価はほぼゼロという状態。

訂正依頼前の数字なので、多少は変動しますが、
このままいくと、当期利益の４割近くを納税することに・・・。

損益計算書の最終ページ。

たくさん利益を出して納税することが、
今後の融資をたくさん受けるための大きなポイントになるので、
経費の無駄遣いによる節税はしていません。

去年までの２年間は、太陽光パネルによる一括償却をしたおかげで、
それぞれ２千万円前後の利益を、圧縮できました。

さて、、今年はどうするか。。というところです。

今日は、世界的に有名な投資家による名言集を、
まとめている動画を紹介します。

投資は結局のところ、マインドとスタンスと行動力です。

不動産投資は、行動がしめる割合が多いからか、
いわゆる名言的なものは、株式投資家が語ることが多いです。
今回の２本も、ほぼ全部が株関連ですね。

やはり、ウォーレンバフェットさんの名言に、
強い説得力を感じます。日本のＢＮＦさんも登場していますね。

エアビーの記事はアクセスも多く、反響も頂けるのですが、
トータルで考えて「グレーだけど始めてしまう」という選択しかできません。
完全合法（旅館業取得）は、極めて難しいですね。

ちなみに、前回の記事を読まれた方から、
簡易宿所であっても、帳場（フロント）の設置を義務づけられたという
ご報告もいただきました。　※旅館業法2-3に記載ありました。

カプセルホテルなどでの、簡易宿所なので、個室に鍵がないという運用も、
気になったので調べようと思ったのですが、
帳場の設置義務がある時点で、それも意味がなくなりました。

ファーストキャビンというカプセルホテルのサイトより。

現行の旅館業法は、そもそも民泊を想定して制定されていませんから、
ちゃんと守ろうとしても限界があるのは当然です。

グレーを承知で営業を始めておいて、
摘発されそうになったら撤退し、運が良ければ合法化されるので、
その際は、先行者利益でかなり儲かるでしょう。

検索をしていると、旅館業法も管理規約も無視したノウハウを、
１万円で販売しているような人も見つけました。

もちろん、特商法の表記もないので販売者が誰かも分かりません。（＾＾；）

前回の「旅館業として堂々とAirbnbを運営する」という記事に、
多くの反響・コメントをいただきました。

知らなかった情報を、親切に教えてくれる方もいらっしゃり、
とても勉強になりました。ありがとうございます。
いくつか、自分でも調べてみました。

まず、「ホテル営業のハードルは高いけど、簡易宿所なら簡単」というもの。

旅館業法の施行令では、宿泊施設の分類を
「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の４つに分類しておりまして、
だんだん基準が緩くなっていきます。

前回の記事で紹介した「ホテル」の場合は、
客室１０以上、寝具とトイレは洋式などの厳しめの基準がありました。

これが旅館だと「５部屋以上」「近くに銭湯があれば風呂なしでもＯＫ」など、
ホテルに比べて、かなり基準が緩くなります。

そして簡易宿所というのは、カプセルホテルや民宿、合宿所などが該当します。

こちらについて、旅館業法の構造設備基準を調べてみました。

前回と同じ、厚生労働省のホームページより。

簡易宿所は、「二段ベッドＯＫ」「部屋数の制限なし」という点が、
ホテルや旅館と大きく違う点のようです。

また、いわゆるフロントの設置が義務づけされていない点もありがたいです。

一般的に想定されている「簡易宿所」はこんな感じ。

ちなみに部屋数の代わりに、居室面積を基準としているようですが、
記載のある３３㎡というのは一部屋でも十分に実現できる水準ですね。

これなら、簡易宿所としての許可をしっかり取って、
堂々とエアビーを経営すればいいんじゃないかと思う訳ですが・・・
いくつか問題点があります。

ひとつめは、「区分所有の建物でも、簡易宿所として許可されるのか」という点。

こちらについては明確なＮＧ規定はありませんでしたが、
保健所からのチェックは、管理組合から許可が出ていることが
前提になるとのことです。

はい、この時点で絶対ムリですね。（＾＾；）
自宅と同じ建物に、外国人を含む不特定多数の人が出入りするのは、
誰だってイヤでしょう。

一番ニーズがありそうな、区分マンションを使っての営業は、
簡易宿所であっても実質不可能だということです。

ただ、ホテルと違って戸建なら営業できそうなのは、
大きな違いなのではないかと思います。

・・ということで、長くなりましたので次回に続きます。

次回はもうひとつの問題点と、追加情報２つめについて説明する予定です。

このシリーズも意外と長く続いていますが、今回採り上げる映画はこれ。

国税庁の査察部を舞台にし、当年の日本アカデミー賞において、
作品賞、主演男優賞・女優賞、助演男優賞、監督賞、脚本賞、音楽賞など、
受賞を総なめにしたスゴい映画です。

こちらは、パチンコ屋さんの売上隠しを暴かれた店主が、
半ギレの泣き落とし作戦に出ているところですね。

さて、この「マルサの女」シリーズは、
これまで紹介したような「気づき」が得られるという感じではなく、
むしろ、不動産投資に携わった今だからこそ映画が楽しめるという、
ちょっと毛色の違う理由でのご紹介です。

この映画が公開されたのは１９８７年ですから、
ブログの読者さんは、小～中学生くらいの方が多いかと思います。
少なくとも、不動産投資をする前に観たことでしょう。

初めて観たときには、意味が分からなかった部分も多かったはずです。

ところが今では確定申告も納税もしていますし、
不動産を買ったり売ったりして、映画に出てくる場面のほぼ全てを、
しっかり把握することができます。

例えば、このシーン。（マルサの女２より）

初めて観た時には、ラーメン屋さんがかわいそうだと感じたはずですが、
今では、ヤクザ者の言い分に１００％同意です。
ゴネてないで、さっさと売っちゃえよって思います。(；-_-) =3

それから、公開時には意味が分からなかったこのシーンも・・

１分過ぎからの、山崎努さんの演技が素晴らしい。

累進課税の威力を体験し、宝くじ当選金が非課税であることを知ったからこそ、
山崎努さんが演じる権堂社長の高笑いに、共感できるのです。

作中に何度か出てくる他人名義の通帳や印鑑。
そんな手間が掛かることをする理由も、今ではよく分かります。

そのほか、

・個人商店が、仕入れを自家使用する際の経費処理。
・宗教法人を隠れ蓑にするテクニック。
・巨額の脱税をしている会社でも、実態を把握するための正しい帳簿はある。

みたいなことが次々と理解できるので、
まるで、以前とは別の映画を観ているような気がするのです。

そしてこの、マルサの女シリーズ。
なんとYoutubeで丸ごと１本無料で観ることができてしまうので、
時間を取って、ぜひチェックしてみてください。

最後に、これまでの「映画で学ぶ」シリーズっぽい気づきとして、
お金を稼ぐ人は、根本的に仕事好きであるということが、
よく分かるシーンをご覧ください。

ちょっとお色気系です。(*/∇＼*)

※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
　①　ゴッドファーザー
　②　八甲田山
　③　天使にラブソングを
　④　ウォッチメン

ぼくは、人に比べて物欲というのは少ない方で、
稼いだお金は、どちらかというと、飲食やイベントに使ってみたいです。

広い部屋も、自分がでかくなる訳じゃないし。
ファーストクラスに乗っても、早く到着する訳ではないし。

横浜に引っ越して来た時には、タワーマンションに住みたかったのですが、　
ランドマークタワー展望台から見たそれらのマンションが、
とてつもなく低く感じてしまったので、普通のところにしました。

「え？これがタワーマンション？」という印象でした。

とはいえ、割と贅沢な物品を買ったことがない訳ではありません。

そこで今日は、自分が買ったものの中で、
「これは良かった！」と思えるものを３つご紹介します。

まず、スーツとかを持ち運ぶケースです。
こんな感じの、割とちゃんとしたものを２３歳くらいの時に買いました。
　

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安いのだと２千円もしないのですが、ぼくが買ったのは上のと同じくらいの値段。
もちろん、ネット通販がなかったので普通のお店で買いました。
結構使いましたが、全然大丈夫です。

クリーニング屋さんから返って来た時の入れ物や、
スーツを買った時に入っていた袋のまま運搬しているような人もいますが、
ちゃんとしたのを使っていると、かなりカッコイイです。

それから、大きな事務机です。

会社の独身寮から出る時に、買ったのですが、
当時の自分としては、相当「分不相応」な買い物でした。

ですが、この机をはじめとして、家でも仕事ができる環境を整えたことで、
不動産の活動に集中できたのは、間違いありません。

リビングにノートパソコンを持ち込んで、テレビを見ながらやっていたら、
絶対、うまくいかなかったと思います。

今は、仕事をする事務所がありますが、机はまだ健在です。

そして３つめは「最初に買ったアパート」です。
　
利回りこそ、そこそこ高いものの、木造で築１６年。
９戸中２戸が空きっぱなし。

３点ユニットで競争力も低く、悪質な滞納者もいたような物件で
チャレンジ面談生が、｢こんなの見つけましたけど－」って相談してきたら、
かなりの確率で、やめておくようアドバイスします（笑）

ただ、そんなの物件でも、早く買って大家さんのスタートを切ったことで、
今のような状態になっているというのは、紛れもない事実。

キャッシュフローが出て、それなりの時期に残債以上で売れれば、
不動産投資は、少なくとも失敗ではありません。

「期待したほどではなかった」という状態と
「損失が出た」という状態の間には、ふつうは相当な差があります。

前者を失敗だと思っていたら、いつまでも踏み切れません。

実際、購入したアパートは思ったより入居が決まらないし、
思ったより経費も掛かり、思ったより儲かりませんでしたが、
それでも６年半で７００万円以上の手取り収入を得ることができました。

購入価格１９８０万円。自己資金４５０万円のアパートからです。

大家さんになりたいのなら、早く買っちゃいましょう。

成功していると言われている大家さんの今があるのは、
期待したほどじゃないキャッシュフローの積み重ねによるものです。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
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ものすごく久しぶりに、秦野アパートを見てきました。

ご存じのとおり、過去ないほど入居付けには苦戦しており、
投資費用を回収できるメドもたっていない状況。

ですが、先月からのアプローチによって、
少しずつ状況は改善していきているような手応えを感じますが、
まだまだです。

入居がバシバシ決まっていく頃になると、物件にも管理会社さんにも、
何か勢いのようなものを感じるので、その状態を目指したいです。

空室が続くと、玄関のポストにチラシが溜まってきたり、
隙間から侵入した虫が、玄関先で死んでたりと、いいことがありません。

入居者に踏まれないので、雑草の伸びも早いです。。。

決めてくれないから、こんなに荒れてしまったのですが、
荒れた状態を改善しないと決まりません。ニワトリと卵のような話。

あと、敷地内の駐車場に余裕がなくなってきたので、
アパート周辺で借上（月極）駐車場の候補地を探してみました。

満室になるまで、打てる手を打ち続けるしかありません。
土曜日に紹介した書籍にも、そんなことが書いてあったのを思い出しました。

大金持ちをランチに誘え! 世界的グルが教える「大量行動の原則」

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ダン・ケネディ
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もう８年も前の書籍なんですが、
Amazonの中古市場でも値崩れがなく安定した支持を得ています。

著者のダン・ケネディさんは、ぼくの大好きな著者のひとりで、
翻訳されている本のかなりの割合を持っています。

さて、この書籍の邦題は終わりの方に出てくるノウハウのひとつで、
原題は「The Ultimate Success Secret」という、王道的なタイトルです。

これまで「巨富を築く１３の条件」「７つの習慣」「成功の９ステップ」など、
成功本には数字がつきものなんですが、
この書籍はついに、成功の必須条件をひとつに絞りました。

それが何かを簡潔に書いてカードとして販売しても、
買ってくれる人がいないだろうから、ちゃんとした書籍にした・・・と、
世界的マーケッターらしい前書きから始まっています。

といっても、答えはすぐに分かるのですが、
言い回し、具体例、経験談など、全てがとても面白いのです。

成功本があふれている世の中ではありますが、
こちらは、７つの習慣のように必読の本ではないかと思います。

１０月の満室経営新聞は「休刊月」で発行されませんが、
記事の制作は、休みなく続けられています。

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１１月発行分の特集は「不動産投資に役立つ資格」ということで、
宅建をはじめとした関連資格の内容、受験情報、合格者の声などを集めて、
みなさんにご紹介する予定です。

その一環として、日頃からお世話になっている、
株式会社ＣＦネッツの猪俣淳さんに取材に伺いました。

なんと、猪俣さんは不動産に関連する資格を２４種類も取得されており、
まさにこの分野でのスペシャリスト。無双状態です。

CFネッツのホームページより。
右半分の資格数が多すぎて、左側の写真スペースに空白ができてしまってます（笑）

普段行き慣れない、銀座のオフィスにお邪魔すると、
膨大な保有資格の「合格証」「資格証」などをズラーッと並べて・・・

ある程度重ねて置いても、机一面に広がってしまいました。

建築士や宅建などのメジャーな資格は、割とシンプルで小さめな作り。
ＦＰ関連や制度ができて新しめの資格の合格者証の方が、豪華な感じがします。

ＣＰＭ・ＣＣＩＭといった海外の合格者証は、
会で定める倫理規定を遵守する旨の誓約サインをするなど、
国が違うと運営もだいぶ違います。

ちなみに、猪俣さんは資格マニアではなく、
全て「業務上の必要性があって取得した」とのことです。

宅建もないのに不動産会社の社員をしている人もいる世の中ですから、
お仕事上の志って、人によってだいぶ違うな・・と実感。

詳しくは記事を楽しみにお待ちいただきたいのですが、

一番難しかったのは「一級建築士」で、勉強は朝の５時から７時まで。
資格同士で関連している分野も多いので、続けて受験すると、
比較的少ない勉強時間で合格できるだろう・・とのコメントを頂きました。

思えば、サラリーマンの時には損保・生保の資格（全部取りました）、
投信を販売するための証券外務員試験や、ＦＰなど、いくつか資格を取りましたが、
それ以降は何の試験もしてませんし、試験のための勉強もしてません。

さすがに、来年くらいには宅建を受けてみようかなと思った次第です。

アパホテルが、週末や連休などの繁忙期に、
宿泊料金を尋常じゃないレベルでアップさせている問題が、
ついにテレビでも放映されるようになりました。

商売上のモラル的に批判されることはあるでしょうけど、
こういうのは需給で成り立っているので、イヤなら泊まらなければいいし、
そもそも、宿泊施設が少ないからこうなる訳です。

やはり、Airbnbに代表されるような民泊を、
これから浸透させていかないと、オリンピックなどにも対応できないばかりか、
普通の旅行や出張でさえ困る世の中になってしまいます。

ただ、エアビーについては以前から旅館業法に抵触するという問題があり、
独自の解釈をもとにスタートさせる人も、躊躇している人もいて、
不動産投資業界にはまだ、「エアビーブーム」のようなものは来ていません。

ぼく自身の考えでは、法律違反を前提にしたビジネスは、
仮に黙認されていても、やるべきではないと思っているのですが、
もう、この際「宿泊施設」として堂々と届け出をしたらいいんじゃないかと考え、
法制度について調べてみることにしました。

まず、旅館業としての届け出自体は都道府県知事による許可制で、
基準を満たした設備であれば、そこまで難しくなさそうです。

厚生労働省のホームページより。

むしろ「宿泊希望者を拒絶できない」というルールが意外ですね。

では旅館業法施行例で定める構造設備基準というのは、
どんなものかを調べてみると・・・。

これは厳しい・・・。(￣Д￣;)

そもそも、客室が１０部屋ないと、ホテルとしては認められないので、
よくある「区分の転貸借によるエアビー開業」は、その時点でアウトです。

ホテルである限りは、床に布団を敷いたり和式のトイレはダメなんですね。
これは雑学として勉強になりました。

この条件をクリアするとなると、
１０戸以上の一棟マンションを購入してフロントをどこかに作る以外に、
正規な旅館業としてエアビーを運営するのは難しそうです。

「グレーを承知で短期決戦。合法化されればラッキー」
という感じでの運営が主流のままになるでしょう。

やはり、防火防災と運営者の届け出を義務化する一方で、
部屋数や設備の縛りを緩める民泊用の法律が制定されるべきだと思います。

アスリートなど、体重やコンディション管理を大切にしてる人たちが、
積極的に食べているのが「オートミール」。

グリセミック指数（ＧＩ値）が低くて血糖値が上がりにくく、
お腹の満足度も高いので、重宝されています。

ぼくは学生の頃から、このオートミールをかなり頻繁に食べていて、
帽子のおじさんにも親しみがあります。

さて、このオートミール。
シリアルの一種なので、食べ方も牛乳をかけたりフルーツを乗せたり、
なんだか「甘党系」のレシピがほとんどです。

「オートミール・調理例」で画像検索した結果。

シリアルを日常的に朝食にしている人は、大人ではかなり少数なので、
食べずに敬遠されている方は、意外と多いかもしれませんね。

そこで今日は、ぼくがよく食べている調理法をご紹介しますので、
ぜひ一度チャレンジしてみてください。

１．小どんぶり１杯くらいの水を鍋に入れて火に掛けます。

２．白だしやめんつゆなどで、適当な味付けをします。
　　スープとして飲むにはちょっと薄いかな・・・というくらい。
　
　　日によって、味噌を使ってみたりキムチの素でパンチを効かせたり。
　　味付けは、お湯が沸く前でも構いません。

３．オートミール３０ｇを計って、鍋に投入します。
　　お湯が沸く前でも構いません。

　　
　　３０ｇなんて、ほんのちょっとです。

４．このタイミングで、お好みで具材を入れます。
　　入れなくても美味しく食べられるので、何もなくても大丈夫です。

　　簡単に利用できる食材の例としては、
　　乾燥ネギ、冷凍の野菜、乾燥わかめ、キムチ、シーフードミックスなど。
　　今日は、ほうれん草とわかめを入れてみました。

　　
　　包丁を使わなくても済む具材が望ましいです。

５．仕上げに卵を割り入れて完成。

ということで、調理時間１０分未満で美味しい朝ご飯が完成です。

写真の状態で、約２００kcal。おにぎり１個分くらい。

食べてみると分かりますが、おにぎり１個を食べた時に比べて、
相当な食べ応えを感じると思います。

一般的なレシピに比べて、大量の水で膨張させるのがポイントです。

ご飯とお味噌汁・・という朝食に比べて胃も軽いままですし、
朝からガンガンとお仕事や投資活動ができますよ。

壁を越えられないときに教えてくれる一流の人のすごい考え方

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西沢泰生
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３年くらい前に発売された書籍ですので、
いまやもう、１００円未満で中古本が買えたりします。

この書籍は、よくある「名言集」をベースに、コメントを付けたもので、
著者独自の切り口が面白いのと、採り上げてる人がユニークです。

野球のイチロー選手や、マザーテレサのような「定番」から、
江頭２：５０や浮浪者が配っている雑誌「ビッグ・イシュー」の発行者など、
読んでいて記憶に残りやすく、学べることも多いと思います。

個人的には、「赤塚不二夫さんが、担当編集者に原稿をなくされた話」に、
非常に感銘を受けました。大物すぎる・・。

　翌日には原稿を印刷所に渡す必要がある。まさに大ピンチ！
　しかし赤塚不二夫はまったく怒ることなく「ネーム（ラフなコマ割り・下書き）があるから
　まだ描ける」といい、さらに

　そして翌日「２度目だから、もっと上手く描けたよ」と言って原稿を渡した。

著者の西沢泰生さんは、この手の書籍をたくさん出されています。
元々は、クイズ王として有名だったようですね。

観た映画の記録なんですが、数が多くて全部載せられないので、
不動産投資や、ハッピー＆リッチな人生について、
何か気づきや学びがあった映画を、優先して掲載しようと思います。

◆恋愛小説家◆

偏屈な小説家のラブストーリーなんですが、
「面と向かって人を褒める。しかも独特の観点で」という効果の凄さを、
実感きる映画ではないかと思います。

あと、お金があれば大事な人の悩みや困りごとを、
スマートに解決できることが分かります。
そして、ゲイは女性にもてる（笑）

主人公（ジャックニコルソン）ではなく、その隣人がゲイの設定。

◆プライベート・ライアン◆

プライベートというのは「二等兵」という意味。「Saving Private Ryan」が原題。

どうということのない、米軍プロパガンダ映画なんですが、
はじめの方ですごい名ゼリフが登場します。

「俺は部下の前で愚痴は言わない。
こういうのは、上へ上へとあがっていくものなのだ」

リーダーとなるべき大家さんが、必ず守らなければならないことだと思います。

◆生きる◆**オススメ**

黒澤明監督作品なんですが、主演は三船敏郎さんではなく志村喬さん。

しがない公務員（市民課長）である主人公が、胃がん宣告をきっかけに、
他人のために生きてみるということを、頑なに実践していく話。

この人はヒラ役人で人脈も力もないため、
地域の環境改善のため、泥臭いやり方に頼らざるを得ませんが、
そうじゃなければもっとスマートにやれたでしょう。

不動産投資である程度のお金を得たのであれば、
やはり、人のためにそれを使っていくのが人生の成功と言えるでしょう。

映像の撮り方や見せ方が、本当に素晴らしいです。

◆フラガール◆

ご存じ、スパリゾート・ハワイアンズ設立にまつわるお話。
松雪泰子さんのスタイルが良くて、キレイです。

「天使にラブソングを」のところで書いたように、
人を動かすには、情熱が必要だなということを改めて学べます。

また、フラガールたちの家族や身内の多くは炭鉱で働いており、
幼少期から炭鉱で仕事をするつもりでいるし、それ以外の選択肢を持っていません。
先入観と固定観念だけで、他の仕事や生き方を否定します。

さすがに自分は当時の炭鉱夫さんより世界観が広いとは思いますが、
自分の知らない世界は、あらゆるところにあります。

狭い世界観で他人を否定・・・絶対やめようと思いました。

読者さんからの質問を頂きました。

--------------------------------------------------------

質問：ネットに出回っている物件情報は川下情報ではないかと
思うのですが条件の良い物件や掘り出し物件はあるのでしょうか。

けーちゃん（さん）はネットでも物件を探しているとの記事を
読みましたがそういった良い物件は探せるものなのでしょうか。
あるとしたら条件等はどうやって絞っていますか。

---------------------------------------------------------

この、川上、川下という言い方が、
混乱や間違った期待を招いてると思うんですよね。

不動産は不動産会社（宅建業者）が取り扱いますが、
彼らも商売で物件の仲介をしています。

「価値に比べて、明らかに安い」という情報も、たまには出ることもありますが、
そういう物件は、表に出す（＝川下に流す）前に、
自分で買ってしまうんですよね。

そのまま仲介すると、手数料３～６％しか取れませんが、
転売すれば、いくら利益を乗せてもオッケーです。

今では、中間省略登記という手法を使って、取得税を払わずに転売ができますし。

おそらく質問者さんは、

「川上物件（＝掘り出し物物件）とは、
　１億円ですぐに売れるものが、８千万円で買えるような未公開情報」

という認識だと思いますが、そんなものはありません。

では、川上・川下ではなくてどんな呼び方をしたらいいのかというと、
「商品化されていない不動産情報」というのが近いです。

空き室が多く、建物にも不具合がたくさんあるとか、
悪質な滞納者が居座っているとか。

いわゆる「安い」物件を買おうとするのなら、
そういった半製品みたいな物件を買って、
安定した収益を生む不動産を作る気構えが必要です。

そういう物件でしたら、ネットにも出てますよ。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

１０月から損害保険各社で、火災保険が改定されます。

価格を一斉に値上げするのは、何となく談合やカルテルみたいですね。

しかし保険会社は、「損害保険料率算定会」が決定した参考純率をもとに、
付加保険料（経費など）を追加して保険料を決めているので、
純率が変更されれば、全社保険料も変わってくるのです。

料率算定会のサイトより抜粋。

さて、改定内容として大きなものは２つあります。

１．平均で３．５％の保険料引き上げ。
２．これまで最長３６年の契約ができたものが、１０年までに短縮。

保険料率は、全国のあらゆる構造を平均して３．５％の上げ幅で、
個別で見るとかなりのバラツキがあります。

香川県の木造住宅では２割も保険料が下がったりする反面、
東北地方はほぼ値上げ。青森の鉄骨構造は３割近い上げ幅になります。

全体的に「火災よりも水漏れや風災の被害が増えた」ことにより、
ＲＣと鉄骨の保険料が上がる傾向にあるようです。

保険期間は、確かにこれまで長く設定できすぎました。
３０年後の自然災害発生率や物価なんて分かりませんし、
低金利下で保険料を運用しても、得られる利益はたかが知れています。

これまでは、約２１年分の保険料で３０年加入できましたので、
かなりお得だったのですが、仕方ありません。

ちなみに、１年の保険料が１０万円だと仮定すると、
５年一括で４３万円、１０年だと８２万円の支払いになります。
途中で解約しても、ほぼ月割りで戻るので安心。

キャッシュに余裕があれば、長めに契約しておくのが良さそうです。

あと、三井住友海上で「家主費用特約」という商品ができ、
これがまずまず使えそうなのでご紹介。

これは、賃貸住宅内で死亡事故（自殺、犯罪死、または物的損害を伴う孤独死）が
発生した場合において、遺失家賃や清掃・脱臭などの費用を、
保険金として払ってくれるというものです。

パンフレット「ＧＫすまいの保険」より抜粋。

他社も追随すると思いますが、今のところ独自商品のようです。
大家さんにとっては、有り難いですね。

上下左右の隣接戸室の遺失家賃の、最大１２ヶ月分と、
最大１００万円までの費用保険金が支払い対象ということなので、
数百万円のＰＭＬ（最大損害額）に対応できます。

金曜日は、満室経営新聞プレミアムの、
ＶＩＰ会員さんに配信している、セミナーの収録でした。

プレミアムには一般会員とＶＩＰ会員がありまして、
後者は、一般の方へのインビテーションによってランクアップでき、
セミナーを無料で聴講できたり、色々特典があります。






収録の様子は、こんな感じ。

さて、今回の講師は「主婦大家なっちー」こと舛添菜穂子さんと、

パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万の副収入」づくり

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一部で超有名な、キャバクラ大家こと桜庭匠さん。

いわゆる「●●大家」というハンドルネームは、
ブログやＦＢで使っている人だけでも、数十人にのぼりますので、
●●の部分は、かなりの独自性が求められるご時世です。

キャバクラ大家さんは、インパクトばっちりで素晴らしいですね。
しかも、単なるキャバクラ好きなのではなく
「キャバクラを経営している」のだから、ちょっとやそっとじゃ真似できません。

しかも、ピーク時には１００室を超える規模を所有していたり、
転売で数千万円の利益を得たりと、不動産投資家としても一流の実績。

前半がなっちーさん。
基礎的なことから独自の手法まで、分かりやすく説明してくれました。

不動産投資を始めた頃のピュアな気持ちと、購入・経営の基本を、
思い出させてくれるような・・そんな講演。

後半のキャバクラ大家さんは、物件のバリューアップによって、
短期間に入居を決めていく手法について。
大家業にも、マーケティングの考え方が必要だなと思いました。

ＮＳＸ松田さん、ソプラノ大家さんも聴講に来てくれたりと、
豪華な収録会になりました。ヽ(´∇｀)ノ

Youtubeで生計を立てている人も増えている中、
ブログの読者さんでも、お気に入りのチャンネルを登録するなど、
定期的にネット動画を閲覧する方も増えているでしょう。

ぼくはチャンネルの開設・・までは行きませんが、
以前作った動画コンテンツが好評なので、ぜひご覧ください。

【無料】投資家けーちゃん　ハッピー＆リッチチャンネル

さて、ぼくがほとんどの著作を読んでいる
ホリエモンこと、堀江貴文さんも動画チャンネルを運営していて、
様々なテーマについて独自のトークを展開しています。

不動産＆不動産投資についても、時々採り上げていますので、
今日はそのうちから、いくつかご紹介します。

この動画では、初心者にオススメの投資スタイルを説明するのですが、
「不動産投資家は、何に付けても条件交渉が入る」という、
業界にいると気づきにくい習性について触れています。

元手２００万円で不動産ビジネスをしようという人を一蹴するほか、
レバレッジの効かない不動産投資は意味が無いと、
他の投資と比較した優劣について説明しています。

関係ない前置きが３分以上続いてしまうのですが、
ホリエモンが、六本木ヒルズに会社を移転させた際に、
仲介会社を利用したのかどうかを話してます。

また、「仲介会社が手数料を取れる根拠」についても触れています。

一部の「ユーチューバーになろう」みたいな教材のせいで、
粗悪な動画が増えてしまったのですが、
チャンネルを選べば、下手なテレビより全然面白く役立つものも多いです。

情報収集に、息抜きにぜひどうぞ。

ドラゴンボールの孫悟空と、ウルトラマンってどっちが強いか。
マクロスとガンダムが戦ったらどうか。

そして「結局、一番強いヤツって誰なんだ？？」みたいなこと、
考えたことはありませんでしょうか。

おそらくその答えが、「映画に学ぶ不動産投資」シリーズの４回目として
採り上げるこの映画の中にあります！！

ウォッチメン（原題：WATCHMEN）というアメリカンヒーロー映画なんですが、
パッケージ画像の後ろにいる薄青く光っている人っぽいもの。

この「ドクター・マンハッタン」が、間違いなく世界＆史上最強のキャラクターでしょう。

ちなみに、マンハッタンは敵キャラみたいに見えますが、
前の方の人たちの仲間です。ウォッチメン（見張り役）のメンバー。

「あらゆる原子を自在に操る」という反則的な設定のため、無敵かつ不死身。
敵に負けることはおろか、ちょっとしたピンチにさえなりません。

こんな感じで、指一本触れることなく相手を粉々にできます。。(￣Д￣;)

さて、この映画（というか、Dr.マンハッタン）から学べる不動産投資は、
「執着をしない」ということです。

ウォッチメンは、冷戦時代のアメリカが舞台なんですが、
米ソの全面核戦争を止めるために、仲間の一人が策を講じて小規模な核攻撃を実施。
それを、Dr.マンハッタンの仕業・・というデマを流します。

米ソ共通の敵を作ることで、争いをやめさせるという作戦です。

何百万人も犠牲になり、しかも自分のせいにされた訳ですので、
当然、DR.マンハッタンは激怒するのですが、
その仲間の真意を知ると「なるほど。確かにね。それなら別にいいや」という感じで、
デマ事件をそのまま許してしまうのです。(￣Д￣;)

恐ろしいほどの「目的思考」ですね。

他人から誤解されてしまうことなどモノともせず、地球を救うためには、
多少の犠牲はやむを得ないと割り切ってしまう。

家賃を大幅に見直すのが気持ち的に許せない＆格好悪いから、
多くの空室を長期間放置したままになってしまったり、
ポータルサイトに載せれば高く早く売れるのに、
みっともないからというだけの理由で、内々に安く捌いてしまう大家さん。

こういった方に、彼は目的思考の大切さと、
ある程度の犠牲を受け容れる必要性を教えてくれるかもしれません。

また、Dr.マンハッタンにはお付き合いしている人がいたのですが（笑）、
彼が仕事に没頭しすぎるのに腹を立てて、彼女が去ってしまうと、

「彼女のいない地球には、特に興味はない」

という理由で、なんと火星に移り住んでしまうのです。

大家さんも、感情に流されて捨てられないもの。
例えば「売却すべき物件」「変更すべき取引先」など。

原子を自在に操る史上最強のヒーローが、
そういうのを見直すきっかけになるのかもしれません。

１分２０秒あたりまでは、マンハッタンが生まれた経緯で、
その後はその凄まじいパワーの片鱗が分かる映像です。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
　① ゴッドファーザー
　②　八甲田山
　③　天使にラブソングを

入居者を引き寄せ満室御礼! 大家さんのための新空室対策

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久保力也
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著者の久保力也さんとは、大家検定のイベントなどで
毎年１～２回顔を合わせているのですが、
先月の賃貸住宅フェアでブースを出されていた際に書籍も購入しました。

これまで、あまたの空室対策本が出版されていますが、
久保さんの書籍は、タイトル通り「新しい」手法と考え方が学べます。

テクニカルなものでは「動画や３６０度パノラマ写真の活用」、
「漫画を活用したＦＡＸ」など、書籍では初めて拝見した手法が載っており、
ほとんどは、すぐに実践できるものでした。

また、客付けや退去の現場をしっかり考えるべきだと、何度も強調されています。

「あー、前に見たようなことばかりの本だな」ということは、
絶対にないであろう、良い書籍だと思います。

ちょっといい言葉と一緒に、サインを頂けました☆

先週土曜日の記事は「ありのままじゃダメ」っていう内容でした。

大家さんに限らず、プロとして仕事をするからには、裏表が必要です。
素の自分で仕事をしたいというのは甘えですし、
裏表があっても、自分らしくいられることはできます。

さて、今日は、もうひとつの意味での「裏表」について、
説明をしたいと思います。

これは、一言でいうと

「信頼はするけど、信用はしない」

という、取引相手に対してのスタンスになります。
似ているけど、意味の違う言葉です。

どんなお仕事でも多少は当てはまりますが、不動産投資のように

「強制力で、相手を動かすことができない」タイプの仕事では、特にそうです。

信頼というのは、相手に期待をして、
きっと自分の期待に応えてくれるだろうなという気持ち。

一方、信用というのは、何らかの実績や成果物が得られるという確信。
相手から感じる安心感。

不動産投資の場面においては、

「田中さんなら、きっと満室にしてくれますよね！」　
「佐藤工務店さんだったら、安心してお任せできます☆」
「入居者の鈴木さん、今度はちゃんと月末に入金してくださいね」

これらは「信頼している」という具体例です。

大家さんは、常に相手に対して期待をし、
それを伝えて、モチベーションを鼓舞しないといけません。
　
自分に期待をしてくれる人に対して、
人は、その信頼を裏切らないように頑張ってくれるのです。

「でも、田中さんだけじゃなくて、他の業者さんにも客付け依頼しないとな」
「そうは言っても、時々現場に行って佐藤さんの作業状況はチェックしよう」
「とはいえ、鈴木さんが振込を忘れるかもしれないので前日に電話しなきゃ」

こういった行動が、「信頼しても、信用するな」という具体例です。

相手に期待をするのはいいんだけど、

「最終的な責任は、自分が取らなければいけない」

という事実を忘れて、相手に自分の運命を委ねてはいけません。

社会人の方なら分かると思いますが、
「～さんがやってくれると思った」という言い訳は、
仕事が最低レベルにできない人に、よく使用されるフレーズです。

　
でも、だからといって、

「田中さんが決めてくれる確率は、２０％程度だと思ってます」
「いつ手を抜くか分からないと、警戒しています」
「一度滞納した入居者は、また遅れる・・きっと、あなたもね。」

　
なんてことを相手に伝えては絶対ダメじゃないですか（＾＾；）

だから「信頼しても、信用するな」というのは、
相手に対して失礼な考え方でも何でもなく、極めて当たり前のことですし、
裏表のない大家さんは、相手に丸投げして失敗するか、
何でも正直に伝えて怒らせるか・・になる訳です。

友人としてお付き合いする分には、裏表のない人がいいですけど、
やはりお仕事ですから、区別しないといけませんね。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
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Facebookよりは、Twitterのほうをよく更新してるのですが、
ちょっと前に書き込んだのが、これ。

投資家けーちゃんのTwitter（フォロー歓迎）

人の価値観というのは、だいたい比較で決まってくるもので、
イケメンだとか太ってるか痩せてるかとか、大間のマグロが美味しいかとか、
収益不動産の利回りまで、全て何か別のものと比べて判断します。

しかも、割と身近で近い属性と比較することが多いですね。

人の外見は、自分の知り合いと比べることが多いでしょうし、
大間のマグロであれば、他のマグロと比べます。

自分のパートナーをモデル（圧倒的な上位階層）と比べて文句を言うこともないし、
ドッグフード（圧倒的な下位層）と今日の食事を比べることもありません。

お金についても同様で、地球の中ではかなり豊かな暮らしをしているのに、
年収２００万円だと低いと感じてしまうのは、ＷＨＯが集計した世界平均ではなくて
自分の周りの日本人と比較しているからに他なりません。
※ちなみに、月収１０万円でも世界全体で見るとトップ５％なんだそうです。

しかも、人は日中の大半の時間を経済活動（仕事）に使っているので、
収入や資産が増えていくということは、
通常、自分の経済活動のレベルも上がっていくということです。

その結果、収入が上がると付き合う人の所得層も上がっていき、
いつまで経っても「周りより圧倒的にお金持ち」という状態にはならないのです。

ぼくが普段見ている不動産投資家関連のFacebookなんて、
もう、こんな派手な投稿だらけですから。(￣Д￣;)

かくいう自分はといえば・・・。

ということで、資産や収入を増やしたいと思っていても、
その理由が「周りより優位に立ちたい」という比較意識であるのなら、
不動産投資で実現するのは難しいでしょう。

周りと比べず、「過去の自分と比較してどうなのか」を考えられる人が、
不動産投資をして幸せになれると思います。

またはせいぜい、サラリーマンを続けながら新築アパートを１～２棟を
手堅く購入する程度なら、自分の居場所を変えずに済むので、
そのくらいの規模に抑えておくと良いでしょう。

ただ、実際は（周りの大家さんを観ていると）、
仲の良いＡさんとＢさんで、年収や貯蓄が何千万円も違うということが
割と普通にあります。でもお互い気にせず仲良くしています。

一方、同じ会社の同期が、お互いの収入をものすごく気にしているのに、
二人の年収差は、５０万円もなかったりすることもあります。

この現象は、面白いですね。

先週の土曜と日曜は、「レンタル収納講座」を受講しました。

８月から３ヶ月（６回）に渡って、トランクルームやコンテナ、
バイクガレージなどのレンタル収納投資について学びます。

今月配信される満室経営新聞で、広島の竹末さんの取材をしたのですが、
聞き手をしてるうちに「これだ！！」と思って、申込んだのです。
もちろん、正規の受講料を支払っています。

得られるキャッシュフローが、投資金額に比べて高いことと、
システム化でき、属人的でない拡大が可能であることに注目しました。

テキストも厚く、詳細な説明が載っていますので、
そのまま実践すれば成功すると思います。

スライド資料だけでも４３０枚あります。。

ただ、多くのキャッシュフローを残すために、
テナント探しや募集活動を、ほとんど自前で行う必要があり、
労力と時間に余裕がある人向けのようです。

この講座に申し込んだ時には、
ぼくの会社に、売り物件探しや入居促進の活動を担当する、
男性の営業マンがいたのですが、

・・講座スタート直前に、辞めてしまいました・・。(；-_-) =3

ですので、今のところ実践する担当がいないのですが、
まずは勉強だけしておいて、受講が終わってから何とかする予定です。

日曜日の講義では、午後から過去の受講生さんの事例見学にも伺いました。
経営が起動に乗ればほとんど手が掛からないそうです。

講座も、アットホームな感じでとっても分かりやすいです。
お値段以上のものが、確実にありますね。

休憩時間にも気軽に質問に答える竹末さん。

この講座は、年に１～２回しか開催されていないので、
開催情報などをゲットしたいという方は、
まずは、竹末さんのサイトからメールマガジン登録をどうぞ。

トランクルーム経営ノウハウ　１３日間メールニュース

毎月はじめ頃に更新される、HOME'Sの不動産投資コラム。
さきほど確認したら、新しいのがアップされていました。

HOME'S不動産投資コラム「それで営業活動のつもり？」

大家さんの入居付け活動を「営業」だと考えると、
他業界の営業マンに比べて、あまりに稚拙だなと考えたコラムです。

もちろん自分で反省すべき点も多く、
損保会社の頃の「できる先輩」の仕事ぶりを思い出してみたり、
こんな参考書籍を購入してみたりも。。

店長・バイヤーは、あなたが動かす。―量販店営業で勝ち残る鉄則

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「大家を演じる」

というのがあります。

どの職業であっても、それにふさわしいキャラクターがあり、
プロフェッショナルであれば、誰もがそのキャラで仕事に取り組みます。

例えば、接客業であれば愛想の良い、親しみやすいキャラでしょうし、
茶道の師範であれば落ち着きと風格が求められます。

そして、一部例外はあると思いますが、
プロとして仕事に従事する自分と仕事を離れた「素の自分」とでは、
少なからずキャラは違ってくるはずです。

ステージで爆笑を誘うコメディアンであっても、
実際は、大人しくて物静かな人が多いっていう話をよく聞きます。
葬儀社で働く人でも、普段はゲラゲラ笑ってるでしょう。

一方、大家さんはというと、
多くのチームメンバーをしっかりリードしていくべきプロであるのに、
素の自分のままで仕事をしている人が、かなり多いです。

これは、賃貸業を職業として考えた時にどうなのかな・・と。

例えば、賃貸物件のオーナーに
「どんな人が大家さんとしてふさわしいですか？」なんて質問をしたら、
ほとんどの意見は同じようなものになるでしょう。

そして、その意見は「理想の大家さん」として、ほぼ正しいはずです。

・明るくて、みんなを惹きつける雰囲気がある。
・リーダーシップに優れていて、安心してついていける。
・シビアだとしても「ケチ」ではない。
・少々のトラブルでは動じない、強さがある。

みたいな感じでしょうか。

誰しも「理想の大家さんとしてふさわしいキャラ」は分かっているのに、
実際にそのように演じている人は極めて少ないということです。

大家さんとして振る舞わなければならない時間は、
相当な規模を所有していても、さほど長いものではありません。

であれば、その短い時間くらい、
自分が理想だと思うキャラを演じてみてはと思いますね。

ありのままじゃなくて、女王として振る舞わないと。

仕事に従事している時間に「ありのままの姿」を見せてしまうのは
雪の女王も含めて、プロとしては不合格です。

まあ、実際「ありのままで～♪」って歌ってるのは、
女王様でいるのがイヤになって逃げてるときですからね（笑）

アメリカとかで売れたビジネス書が翻訳されたものって、
現地で評価が高かったからこそ、日本語になっている訳ですから、
ハズレがなく、役立つことが多いです。

ちょっと前に買ったのですが、最近読み終わった本がこちら。

0ベース思考---どんな難問もシンプルに解決できる

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スティーヴン・レヴィット スティーヴン・ダブナー
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邦題は「ゼロベース思考」ですが、原題は「Think Like A Freak」。
実際にゼロベースについて書かれている部分は、第一章の部分とあと少しだけ。

でも、常識や慣例にとらわれない思考について、
実例や実験結果をもとに、とても分かりやすく書かれています。

そして最終章には「やめる」ことのメリットが書かれています。

継続は力なりと言われているし、ぼくもそう思うのですが、
漫然と続けている習慣を、ゼロベースで見直してシンプルにすることで、
本当に大事なことに集中できるかもしれません。

要するに、物事をいろんな方向から柔軟に考えてみようって本ですね。

不動産投資によって人生の選択肢が増える方に、
ぜひ、読んでいただきたいです。

能美のマンションが久しぶりに満室になりました。

最大で５部屋（４２部屋中）空いていたのですが、
７末～８月にかけてどんどん決まり、繁忙期を前に目標達成です。

満室達成は、もちろん管理会社さんのおかげですが、
金沢の管理会社さんのように、定期的な祝勝会（懇親会）ができないので、
おみやげをお送りすることにしました。

一般的な食べ物レベルでは、北陸には敵わないので、
ベタですが、横浜中華街の食材やお菓子を選ぶことに。

割と有名で大きいお土産もの屋さんで、オトナ買い。

購入品の一部。

社員のみなさんが、楽しく分け合ってもらえる状況をイメージして、
あえて「それぞれの商品を●個ずつ」みたいな買い方をしませんでした。

普通の紹興酒も買っておけば良かったかも。

特に予告をすることなく、月曜日着でお送りしたのですが、
喜んでもらえたようで、良かったです。

４年間にわたって開催された、不動産投資業界最大のチャリティイベント。
アパート経営フェスタから、４年が経ちました。

２００８年の第１回は、先日の「メガ大家祭り」と同じ規模でしたが、
４回目には、１３００人もの来場者を迎えて行いました。

さて、フェスタではイベントの最初と最後で、
オリジナルの動画を放映してました。
当時のぼくは舞台袖でそれを観ながら、どきどきしていた訳です。

動画は当日１度きりの放映で、その後はＰＣの中で眠っていたのですが、
時間も経ち、そろそろ公開してもいいかなと思いまして、
ファイナルとして開催された２０１１年のものをYoutubeに載せました。

参加された方は「懐かしいなぁ」と感じるかもしれませんし、
そうじゃない方は、何だか大げさに思えるかも。

特に、エンディングの映像は思い入れもあって、
ちょっとかゆくなるようなセリフが散りばめられているのですが（笑）、
当日は、これを観て泣いてしまう人も結構いたのです！

こちらが、オープニング。
震災の年に開催されたことから、メッセージ性の強いものになってます。

そしてこちらが、エンディングです。

エンディングの最後に、スタッフロールがありますが、
多くの方のご協力をいただいて、有り難いです。

そして、動画を作る人の技術はすごいですね。

特にエンディング映像は、当日の写真を使って会場内で編集し、
閉会時に間に合わせるという離れ業を見せてくれました。

北陸新幹線が開通して、今月で半年になります。

ニュースなどでも北陸エリア、特に金沢では観光客増加など、
様々な経済波及効果が出ているようです。
これから、このエリアに旅行や投資を検討する方も増えるでしょう。

そこで、これから物件調査や旅行を検討される方のために、
首都圏と北陸の両方に住んだ立場から、るるぶなどの情報誌では得られない、
ニッチな情報を、時々お伝えしたいと思います。

まず今日は、「食べログを信用するな」ということについて。

この手のサイトの評価点や口コミ投稿は、
東京を除けば、地元の人によるものがほとんどです。

北陸在住の人は、地元の強みである魚介系の味に非常に厳しく、
弱みであるラーメンや中華には激甘な評点を付けます。

例えば、ブログでも一度紹介した、行きつけのお寿司屋さん。
新鮮なネタと驚異的なコスパが素晴らしいのですが、

評価は、わずか３．０１という残念な数字に・・。

こんなに新鮮なお刺身どっさりで、１０００円。

一方、このエリアにたくさんあるチェーンのラーメン屋さんも、
同じ評点を取っていたりします。

あと、イタリアンやエスニック料理など、
ちょっとおしゃれ目なジャンルも、やけに高得点だったりしますが、
間違いなく東京や大阪で食べた方が美味しいです。

金沢カレーは例外ですが、この手の高得点に惑わされることなく、
新鮮な魚介類や、氷見牛・能登牛などを楽しんでください。

メルマガ読者さんを対象にした飲み会を、
かれこれ７年くらい続けておりまして、土曜日がその日でした。

毎月やっていた時期もありましたが、最近は２～３ヶ月に１回。
お店の選びやすい２０人前後で、実施しています。

これまでの開催場所は、新宿、渋谷、恵比寿、大崎、大井町、
新大久保、亀戸、浅草、新橋、横浜、関内、お台場、名古屋、大阪・・。

料理のジャンルは、海鮮、寿司、焼肉、ジンギスカン、ホルモン焼き、
地鶏料理、ベトナム料理、もつ焼き、もつ鍋、中華、ホテルBARなどなど。

思い出横町や立ち飲み屋さんでも、やったことがあります。

※思い出横丁（新宿駅西口）の参考画像です。

今回は、下町情緒が残る板橋駅のお肉屋さんに行ってきました。

ちょうど肉の日（２９の日）ということで、
がっつりと赤身の肉を食べられるお店です。

珍しい鹿の焼肉。臭みはありませんが、野性的な風味がします。

牛の赤身も、もちろんメイン料理としてどっさりと。

限定メニューのハツたたき。このまま食べます。

そのほか、豚肉・鶏肉、ホルモンミックスなどもあって、
味・ボリュームとも素晴らしいお店でした。（ただし席はせまい・・）

そして今回は、久しぶり（５年ぶりくらい）に、
Ｊ－ＲＥＣ理事の西山雄一さん（大家さん学びの会運営メンバー）にも
お越しいただけました。

人生の流れを読む「春夏秋冬理論」に、皆さん釘付けでしたよ。

春夏秋冬理論（西山さんのページ）はこちら。

ぼくの事務所は、自宅からタクシーで千円くらいの距離で、
ゴールドジムから歩いて４分の場所にあります。

満室経営新聞を発行している、ハートブレインにも徒歩１５分。
自転車なら１０分で行くことができます。

事務所からの景色は、昼夜とも非常に素晴らしく、
来訪者さんに褒めてもらえます。

目の前の駐車場は、ずーっとそのまま駐車場でいてほしいです。。（笑）

さて、その事務所にはこんな絵を飾ってあります。

横幅が１４０㎝くらいです。

イタリアのティノ・ステファノーニという画家さんの絵で、
版画なので、そこまで高いものではありません。

この絵を初めて観たのは、１５年くらい前に行った八王子の家具屋さんで、
美術にはまったく詳しくないものの「これはいい！」と感動し、
いつかは欲しいなぁと思っていたものです。

金額的なものもそうですが、こういうものにお金を払う習慣がないし、
自宅の壁には掛けておくスペースもないしで、そのまま１０数年が経ちましたが、
事務所移転を機に、購入することにしました。

そこで気になるのが、「絵は経費になるのか」ということです。

税理士さんに質問してみたところ、

というような回答をいただきました。

１号というのは、だいたいＡ５のノートよりちょっと大きいくらいで、
それで２万円というのはかなり高い絵ではないでしょうか。

ちなみに事務所の絵は、総額２０万円もしなかったので、
無事に一括償却することができました。

こういう絵は、事務所環境の維持・向上に役立ってるかもしれませんが、
売り上げを増やすために必要かっていうと違いますよね。
税金の仕組みも、意外なところで結構ゆるいです。

※ちなみに、このステファノーニさん。似たような絵ばかりを描いていて、
　名前で画像検索すると、間違い探しの問題のようです。

◆マネートレーダー　銀行崩壊

イギリスの名門ベアリング銀行を、実質１人で潰してしまったトレーダーの話。
事実は小説より奇なり・・という映画。
むしろフィクションだったら「そんなことはあり得ない」と思えてしまう。

◆ラスト・ベガス

ロバート・デニーロさんが出る映画は全部観ようと思ってます。
特になんてことないんですが、普通に良い映画。見終わったあとの気持ちがいい。

おじいちゃんになっても楽しいことをするためには、
やはり、ある程度のお金は必要ですね。あとは健康でいること。

◆八甲田山

「映画に学ぶ～」でもご紹介した、高倉健さん主演の名作。
昔の映画は、救われない結末のものが多いです。

◆酔拳

ジャッキーチェン初期の名作。ストーリーはめちゃめちゃですが面白い！
ご飯を美味しそうにガツガツ食べるシーン（無銭飲食）が、印象に残りました。

◆キング・オブ・コメディ

ロバート・デニーロさん主演作品。
若い頃に主演した「タクシードライバー」という作品に通じるような、
自分の願望を実現するために何でもする・・という人の話。
この映画では、「テレビで漫談をしたいお笑い、売れないお笑い芸人」が主人公です。

ラストの大どんでん返しは本当なのか、これも妄想なのか・・。

自室の壁に、こんな絵を描いちゃうくらいの人ですから。

◆アニー・ホール

アカデミー作品賞を獲ってる映画。斬新ですが、淡々としています。

監督のウディ・アレンは、連れ子の女性と結婚したあと離婚。
その連れ子と再婚してしまうという、かなり破天荒な人生を送っています。

才能のある人は、変わっていても女性には魅力的に映るというのと、
自分と正反対の人には、なぜか惹かれてしまうということを学べる作品。

チャレンジ生（チャレンジ面談の受講生）が物件を購入して、
大家さんデビューをしたあとでも、時々相談に来られることがあります。

良い物件しか買わないように言ってるので、
入居が付かないとか、トラブルなどの相談は少ないのですが、
管理や運営については質問が多いです。

なかでも、経理とか書類の整理については、
具体的に解説している本もないし、よく相談されるジャンルです。

そこで今日は、ぼくがやっている書類の整理方法を、
ざっくりご紹介したいと思います。

ぼくは前職のサラリーマン時代のやり方を踏襲していて、
横に使う形式の紙ファイルと、ファイルボックスを使ってます。

物件ごとにファイルを作って、
まとめて、ファイルボックスに分類するイメージです。

こちらは、ぼくの事務所にある書類棚なんですが、
　

モザイク処理していますが、それぞれのファイルボックスには、
物件の名前が書かれていることが多いです。
区分の場合は、「区分①」みたいなファイルボックスを作ります。

そこに、契約書や重説など購入関連の書類のほか、
保険証券やマスターキー、金消契約の写しなんかも保管します。

必要な時に、目的の書類をすぐに見つけられば十分なので、
穴を開けて綴じ込んだり、インデックスシールを貼ったりはしません。
並び順も、特に決めていません。

あと、整理が面倒だとすれば領収証や請求書などの「支払い書類」ですが、
これは月ごとに、クリアファイルにどさっと入れておき、
あとは会計ソフトに入力していれば大丈夫です。

税務調査が入ったこともありますが、
特に、整理方法についての指摘はありませんでした。

写真右下の青いファイルは、ジャバラ状になっていて、
管理会社さんから送られてくる「収支明細」を、
月ごとに分けて保管しておくことができる便利なものです。

管理費や原状回復の費用などは、家賃と相殺されているので、
その関連の書類を、経理のファイルに移し替えたりすることはありません。
届いた書類を、そのままドカンと入れます。

ちなみに、会計ソフトは弥生が有名ですが、
ちょっと高いので、「みんなの青色申告」がコスパ的にお薦めです。

ぼくも、税理士さんと顧問契約をするようになるまでの４年間、
このソフトをずっと利用していました。

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今年、投資家デビューした方は、ぜひ使ってみてください。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

ぼくは、ヤクザもののＶシネマが結構好きで、
哀川翔さん、小沢兄弟、白竜さんなどが出演するシリーズを、
割と好んで観ています。

普通に楽しんで観てますが、独特の出世競争やリーダーシップなどは、
仕事や生活にも役立つことが多いです。

さて、最近読んですごく良かったのは、
ヤクザではなくニューヨークの元マフィアの方が書いたビジネス書。

最強マフィアの仕事術

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原題は「I'll make you an offer you can't refuse.」ということで、
あのゴッドファーザーに出てくる名セリフです。
「相手が断れないオファーを出す」という意味で、要するに脅すことです。

マフィアも日本のヤクザも、違法ではあってもビジネスで収益を上げており、
のし上がるためには、優秀なビジネスマンである必要があります。

この本では、彼らならではの交渉術や仲間選びなど、
実践的な内容はもちろん、「早起きしろ」というような普遍的なことまで、
様々なノウハウが書かれています。

そして、どれもマフィア絡みのエピソードと一緒に紹介されるので、
読み終わったあとも、頭の中に残るのです（笑）

最後は、ビジネスや人生についてのスタンスを問われ、
なにげに考えさせられる本でもあります。

不動産王といえばこの人・・・というのが、
ご存じ、ドナルド・トランプさん。

トランプ・タワーをはじめとする数千億円の資産を持ち、
過去には破産したり復活したり、テレビにも出たり。

最近では、大統領候補に名乗りを上げたりと、
とにかく人類を代表するようなダイナミックな人生を送っています。

トランプ・タワー内の自宅写真・・・すごい！(￣Д￣;)

人と違った成果を出す人は、人と違う行動をしていますし、
さらに言えば、人と違う「考え方」をしているものです。

トランプさんの名言を集めた動画というのを見つまして、
その片鱗を知ることができます。

いろんなことを話していますが、
基本的には「情熱を持って、しっかり仕事をしよう」ということですね。

そして、大きな目標を持ってダイナミックに動くということで、
このあたりは「小さいことをコツコツ積み重ねる」ことを大事にしている、
イチロー選手などとは、ちょっと違うようです。

先週末に、長渕剛さんが富士山のふもとで、
１０万人を集める規模の、オールナイトライブを開催しました。

その人数もさることながら、場所がそもそも、
このようなイベントのために作られたところではないので、
現地にたどり着くだけでも大変なようです。

夜の９時から翌朝６時までのイベントだったようですが、
最後のお客さんが退出できるのは、なんと７時間後の午後１時。

同じ１０万人規模でも、幕張メッセなどの便利な場所とは、
行く方も演る方も、難易度が全然違いますね。。

さて、さすがにこのくらいの場所だと不動産投資はできませんが、
地図上でチェックして「かなりの田舎だな」と感じるエリアであっても
意外と地元の人には人気の場所だったりします。

そして、賑わっているか閑散としているかどうかより、
ニーズがあるかどうかと、競合物件があるかどうかを、
見極める方が大切です。

ぼくの持ち物件だと、こんな過疎地のような場所でも、
入居率は常時９割以上をキープしている反面、

この田んぼなら、１０万人ライブもできる！

今年売却したマンションは、同じ入居率を維持するために、
かなり広告料やリフォーム費用を使っていました。

航空写真で見ると、先のマンションよりかなり賑わっている場所です。

フルローンで物件を購入するためには、
返済比率を一定以下に保つため、ある程度の利回りが必要で、
その利回りのためにエリアを犠牲にすることもあります。

都会生まれの都会育ち・・というような人の場合、
どうしても「表面的な賑やかさ」に、気を取られがちかもしれませんが、
ニーズと競合に注目して、エリアを見極めるといいと思います。

更地にめげてしまっては、本質を見極めることはできないのです。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。

何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ１１年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。