2013年9月 5日 06:24
今朝は、早朝５時前からマンションの火災報知器が、
エンドレスで鳴り響いてまして、意図せず早起きしました。
顔を洗おうとしたら、なぜか断水していましたし、
１時間くらい、ネットもつながりませんでした。
今は全部が正常化したので、こうしてブログを更新しています。
生活インフラの大切さが分かりますね。（＾＾；）
さて、能美マンションのリフォームが始まろうとしてますが、
手配をお願いしている不動産会社さんが、
ＩＴスキルを駆使して、距離のギャップを埋めてくれています。
例によって、メールでのやりとりがほとんどなんですが、
添付されている画像が工夫されています。
こんな感じで、写真に説明文を加えたり、
枠囲みをしてくれたりで、とても分かりやすいのです。
洗濯パンが設置できないのは、ちょっとショックですが。。
この分なら、安心してお任せできそうですね。
リフォーム前でも、入居は決まってきているので、
作業のための機会ロスがないよう、早めに完了したいところです。
2013年9月 2日 18:20
拙著「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
管理会社さんとのやりとりは、
メーリングリストをフル活用しています。
いろいろ使ってみましたが、
Yahoo!のシステム（Yahoo!グループ）が使いやすいですね。
新しく買った能美マンションについても、
管理をお願いする会社さんとは、契約開始日以前から、
活発なやりとりをしています。
お盆明けからスタートして、８月は４０通。
９月も１日半で８通のやりとりがあったようです。
Yahoo!グループの管理者画面。過去の履歴が全部読めます。
ちなみに、金沢の管理会社さんとは、
過去にこんなにすごい量の、やりとりをしています。
「電話の方が早いんじゃない？」という意見もありますが、
総合的に見て、以下の理由で優れていると思います。
１．複数人が同じメールを読むので、社内での伝達が不要。
２．不在や取り込み中のために掛け直しをする必要がない。
３．添付ファイルを送ることができる。
４．ナイショ話ができない仕組みになっている。
５．言った言わないで揉めるリスクがない。
６．休みの日でも連絡できる。
管理会社さんは、水曜休みで土日は営業していたりしますので、
月金で仕事をしていて、週末が休みの大家さんとは、
実質的には週４日しか直接の連絡が取れません。
しかも、サラリーマンの方が大家さん業をしているのは、
管理会社さんの営業が、終わったあとであることがほとんどです。
そんな状況でも、メールならそれぞれの営業日や、
営業時間にとらわれず、連絡をすることができます。（＾◇＾）
まだ使われていない方は、ぜひ利用してみてください。
2013年8月30日 08:36
今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
（いろいろあって購入はやめましたが）
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。
そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。
また入居の申込が入りまして、現在の空きは８戸まで減少。
購入時に１３戸ありましたので、だいぶ減りました。
既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日３～５往復のメールをやりとりしています。
それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。
こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。
昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。
たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。
以前は、入居者の１００％が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。
来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
９月初旬の大事なお仕事になりそうです。
2013年8月24日 06:42
お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。
まもなく所有７年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。
「定型作業を繰り返し発注（全部で２８部屋）」
「都度の見積もり作成や交渉不要」
ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。
最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でＯＫしました。（=´∇｀=）
能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。
例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。
管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。
物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。
これは、結構楽しい作業ですね。
モザイクばかりで恐縮ですが・・（＾＾；）
これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。
能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。
今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。
北京ダッグ＆中華のお店です。
2013年8月20日 07:35
かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。
今回は、割と築年数が新しめです。
数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の１０万円って大きいですからね。
でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。
交渉がまとまれば、今年４戸めになります。
トータルでは１２戸目。売却済みの分を抜いて９戸。
さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。
そのやりとりと並行して、
・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。
などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。
ＩＨやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。
これからの予定としては、
８月末まで リフォーム内容と価格を確定させる。
９月末まで リフォーム完成。
１０月初旬 現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。
というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。
今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月２回目の福岡に行くので忙しいです。
2013年8月17日 09:09
おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化＆満室計画。
現在までの流れは、こんな感じです。
５月１０日 物件を購入。４２戸中１２部屋空き。
５月末 サブリース会社に解約申し入れ。８月末で終了。
６月中旬 現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
８月上旬 管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。
リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。
今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。
リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。
項目だけでも、こんなにあります（笑）
値段はＭＳＰ会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。
資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。
最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。
リフォーム費用全体でいうと、１０％にもなりませんしね。
予定としては、８月末までに全体の見積が出て、
９月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。
2013年8月14日 07:17
世間は、まだまだお盆休み中だなーという感じですが、
ぼくは明日から、普通にお仕事です。
リフォームする部屋の、壁紙や床の品番を連絡したり、
買付の回答（押し戻し）が来たので、購入するかを決めたり、
お悩み解決の回答をしたり・・いろいろあります。
今日はウォーミングアップのために、
北陸で撮った写真を、いくつかアップしたいと思います。
能美マンションは、なぜか戸数をはるかに超える数の
集合ポストが設置されているので、
実態以上に、空室率が高く見えてしまいます。
それをどうするか・・について、管理会社さんと話し合いしてます。
入居者さんから「備え付けの家具は要らない」と言われたものを、
埋まらなそうな部屋に、まとめて置いてありました。
満室を想定しない運用と言ってもいいでしょう。
ドアを開くと、キッチンにぶつかります。
４パターン（押す・引くのそれぞれ左右）のうち、
いちばんダメな方に、ドアが開く仕組みになっていました。
通りにくいので、ドアごと撤去する予定です。
こちらは、何年も入居がなかったことを証明する掲示。。
玄関ドアの鉄枠は、サビがすごいですしね。
開け閉めの度に、塗膜片がバラバラと落ちていきました。
空きが多い物件というものは、
いろいろと不可解なことがあるものです。（＾＾；）
これだけあっても、入居率が７０％弱もあるということは、
頑張れば満室になってもいいんじゃないかと思うんですよねー。
最終日の夜には、北陸大家の会の飲み会がありまして、
大きなカマ焼きを、がっつり頂きました。
この日は重度の二日酔いだったので、写真のようにウーロン茶を飲んでました。
今日からしばらくは、
お食事もお酒も節制します。ほんとです（笑）
