マヤ歴と一緒に地球が滅亡することもなく、
無事に、クリスマス３連休を迎えることができました。

いやー・・ほんとに良かった。（＠´＿｀＠）



さて、今日はこれから福岡に出張して、セミナー講師します。

８０名くらいの方が参加されるそうですし、
久しぶりにゼロからまとめた「新ネタ」を話します。
準備時間も、しっかり取りました。

そこで今日は、セミナー講師をする際の準備について、
自分がどうやっているかを、紹介させていただきます。

話慣れている方は、準備ゼロで講演できるんだと思いますが、
ぼくは怖いので、毎回ちゃんと準備します。（＾＾；）



まず、セミナーの目的や時間、参加人数や属性について、
主催者の方にしっかりと伺います。

これがずれてしまうと、地主さんに中古高利回りの話をしたり、
物件を持ってない人に入居付けの話をすることになり、
会場も本人も、大変イタい思いをします。(。>_<。)

ただ、不動産投資の勉強会（●●大家の会みたいな団体）の場合、
「テーマはなんでもＯＫです」というとことが多いです。

その場合は、臨機応変に対応します。

資料の作成については、いきなりパワーポイントではなく、
まずはノートに、レジュメ的なものを書きます。

今回のセミナーだと、こんな感じです。

ドトールなどの喫茶店で考えることが多いです。

かなり雑に書かれていますが（笑）、
パワーポイントには載せず、口頭で説明する事項も、
ある程度、書いておくことが多いです。

これがまとまらないうちに、パワーポイントを作成しても、
めちゃめちゃな内容になってしまいます。。（＾＾；）

・・ここまでで、準備の７割は終わったも同然です！

パワーポイントの作成は、単なる作業なので、
ノートの要点を完結にまとめて完成・・という流れです。

レイアウトは、ひとつちゃんとしたのを作って、
毎回、同じものを使えば効率的ですね。

岡山大家塾のセミナーで使った資料の一部。

ぼくは、こんな感じで青色を基調にしたレイアウトです。
堅い団体様のセミナーでも使えます。

１ページの文字数も、これまで上記くらいの分量で、
スライドだけを読んでも理解ができるようにしていましたが、

最近は「スライドの文字は、少ないほどカッコイイ」と
考えるようにもなりました。

代表的なのは、この方ですね。

かっこいー！！ヽ(^◇^*)/



インパクト抜群のプレゼンテーションですが、
ここまで削ると、自分の話す内容を忘れてしまいそうです。（＾＾；）

だいたい、１時間のセミナーだと、
１８～２０枚くらいのスライドになることが多いです。
写真を多用する場合は、もう少し増えます。

ノートの段階でまとまっている文章を打ち込むだけなので、
作成時間は２時間くらいと、かなり短いです。

この段階で、主催者さんに提出。C= (-。- )

そして講演の１～３日前くらいに、資料を下記のレイアウトで印刷し、
必要な場合は、右のノートスペースに補足メモをします。

時事ネタを話すこともあるので、直前にやります。
今回のは、前日に印刷と準備をしました。

ということで、できたてほやほやの資料を携えて、
これから福岡に向かいます。

区分マンションの決済を終えたあと、
そのまま、新規の区分マンションを見に行きいました。

最近は、物件情報を取るよりも、
不動産会社さんとの結びつきを強める活動をしており、
時々、表に出る前の物件情報が来ます。

※本当に「時々」です。

今回の物件は、ちょっと築年数が古いので、
かなり安くないと、なかなか買えないレベルでした。

植栽を見ても分かるように、管理は素晴らしいです。
上手く交渉ができるかどうか・・。

思えば、区分マンションを狙うようになってから、
横浜市内の、いろんな駅で降りました。

車で外回りのお仕事をしている人には、さすがに敵いませんが、
だんだん街にも詳しくなってきています。(￣▽￣)

そして翌日には、川崎市内の土地（古家あり）まで見学！

新築にはイマイチ興味が湧かない・・というか面倒くさいのですが、
選択肢としては、広く持っておこうと思います。

ということで、寒風吹きすさぶ中、積極的に外に出てますが、
暑さより寒さに強い方なので、夏よりはマシです（笑）

今日はこれから、競売で取得した区分マンションの売却決済です。

いやー・・・ようやく売れました。（－－；
見込の売値が全然外れてまして、かなり危なかったです。

賃貸なしの転売は、本当にリスクが高いですね。

この売却の収支や詳細は、１月に配信されるプレミアムで、
コラムを書いていますのでご覧下さい。

【ＭＳＰ】満室経営新聞プレミアム

ＭＳＰは、ＮＳＸ松田さん、石渡浩さん、
中村一晴さんなどのブレインに、メールで質問ができます。

これだけでも、かなりお得だと思いますよ。(￣▽￣)

さて、ちょっと前に記事を書きました、
横浜のシルバー人材センターがイマイチだという話なんですが、
数日して、事務局から返事が来ました。

結論的には、「掃除の希望者がいない」ということです。

お掃除しなくて、何をするんだよ・・と思いますが、
室内での軽作業とか、伝票整理のような事務作業みたいなものは、
それなりに人気があるんだそうです。

諦めて、民間の会社に頼むことにしました。（＾＾；）

ホームページには、こんな風に書いてあるんですけどね。

ということで、これから決済行ってきます。

１７００万円くらい現金が増えるので、ちょっと嬉しいです。

忘れた頃に大きな事故が起こる、エレベーター。

死亡事故が起こったりすると大騒ぎになりますが、
だからといって、利用するときに

「ドアが急に閉まって挟まれるかもしれない」
「ゴンドラが到着していないかもしれない」

なんて心配しながら乗るような人は、そうはいません。

余談ですが、ぼくは誰も乗ってないエレベーターが来たときは、
天井に人がいるかもしれない・・と上を確認します。

駅のホームも、突き落とされないよう周りを見てますし、
最前列に並ぶことはまずありません。

用心深いのです。 (*￣ー￣)

今年の１０月、ぼくが物件を持っている金沢市で、
アパホテルのエレベーターに人が挟まれ、
清掃会社の女性従業員が、死亡するという事故がありました。

そのときの記事

記事内にあるように、２００９年にエレベーターの安全基準が変わり、
扉が開いた状態ではカゴが動かないようにする、
安全装置の取り付けが、今の新築物件には義務化されています。

逆に言えば、既存建物のほとんどのエレベーターは、
扉が開いている状態でも、カゴが昇降するということです。
ちょっと危険ですね。

しかし、事故元の自治体として、
何の改善策も取らないままでは済まされないのか、
旧式エレベーターの所有者に、こんな手紙を配布しています。

クリックで拡大します。

扉が開いた状態で、カゴが昇降しないよう、
「戸開走行保護装置」というものを付けてください・・というもの。

ただ、

「エレベーターの会社に設置が可能か問い合わせて」
「可能なら、設置を検討してください」

という感じで、かなりトーンが弱めです。

でも、安全装置が付いてれば、それをアピールして、
入居者獲得につながるかもしれません。

とりあえず、設置にいくらくらいするんだろう？
と思ってネットで検索してみると、国土交通省の資料を見つけました。

「既設エレベーターの現状と課題について」と題したレポート。
後半に驚くべき記述がありました。（；゜０゜）

全文はこちらで読めます



５００万円はムリです。（－－；）

そりゃ、金沢市のトーンも弱まりますよね。

こんなお手紙で、「はい、分かりました！」と、
５００万円出して設置をする大家さんなんているのでしょうか。。

もちろん、入居者さんの安全は大切ですが、
どこかのポイントで、費用とのバランスを取らないといけません。

これは事業に限らず、誰もが自分にさえ、
費用との兼ね合いで安全についての妥協をしています。

そうじゃないと、軽自動車に乗ったり、
旧耐震やオートロックじゃない家に住む人がいなくなり、
セコム導入率は１００％になるはずです（笑）

ぼくの安全についての基準は、「適法である」ということですので、
違法ということになったら、すぐに対処しようと思います。

区分マンションについての、ぼくなりのノウハウです。

ぼくは主に、ファミリータイプを買っていますが、
シングル向けのノウハウは、芦沢さんの書籍が分かりやすいです。

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では、ひとつずつ挙げて説明していきます。

１．５５㎡以上の物件を購入対象にする。

専有部分の登記面積が５０㎡を超えると、
住宅ローン減税（築年数の制限あり）や住宅支援機構の優遇融資など、
５０㎡未満に比べて、何かと有利です。

登記面積は、「内法基準」で計りますので、
壁芯基準で書かれている物件概要で５２～３㎡のマンションだと、
内法では５０を切る可能性が高いです。

将来の売りやすさのために、面積基準は守ってます。

２．駅から近い。

前回も書きましたが、戸建てに比べて一番大きな優位性が、
駅から近い・・などの場所的なものです。

戸建ての多い住宅地に建った共同住宅は、
借りる人には人気ですが、売る時には見劣りします。

３．３０戸＆修繕積立金は戸あたり５０万円以上

戸数が少ないと、１戸あたりの壁や屋上の面積が広いです。

ということは、共用部分の修繕負担が大変で、
将来的に大きな出費をする可能性につながります。

４．でかすぎない。

１００戸を超えるような大規模マンションの場合、
同時に複数の部屋が、売りに出されることがあります。

そうすると、同じマンション内での売却競争が起き、
売値が下がってしまう危険があります。
３０～７０戸くらいが、ちょうど良いと思います。

ほかにもたくさんありますが、
「退去したら、次の借り主を探す必要がない」ため、
常に売却を意識した、購入判断になります。

その家賃水準が適正か、次に貸したらいくらになるかは、
一棟ものでは超重要ですが、この投資法の場合は気にしなくてＯＫです。

タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。

詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・

有名タレントが、ＣＭ契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。

本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに３本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです（笑）

さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。

これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。

短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;＞_＜;)

北陸に行った際に買付を入れた３つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。

それから、賃貸中の区分マンションが全部で５戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。

あとは一棟もの４つのうち、複数の空室がある２つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。

あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。

昨日は、そこそこ良い利回りの区分マンションを見つけたので、
横浜の北の方まで、見に行ってきました。

建物は、ごく普通の佇まいなんですが、

周辺が、かなり寂しいです。

市営地下鉄の駅から１０分くらいのところですが、
途中も、こんな感じで「本当に横浜市内なの？」という風景でした。

ファミリータイプの区分（分譲）マンションは、
「一戸建てが建築できないような、良い場所にある」ことで、
戸建てに対しての優位性を保っています。

ですから、最寄りの駅からマンションまでの間に、
普通の戸建てがたくさんあるようなエリアでは厳しいです。

Ａさん「駅から遠くても、一戸建てがいい！」
Ｂさん「いや－、やっぱり共同住宅でも駅近がいいよね」

この場合は、ＡさんＢさんどちらの意見もあり得ますが、

マイホームの購入を検討する時に、
「駅から近い戸建」と「駅から遠いマンション」とでは、
勝負にならないからです。

ということで、こちらの物件は当然見送り。（＾＾；）

横浜に住んで、５年ちょっとが過ぎましたが、
まだまだ知らない地域も多く、引き続きの修行が必要です。C= (-。- )