昨日も大阪泊の予定だったのですが、
学びの会が本日あるので、帰ってきました。

初日と同じく、９時半くらいに難波のホテルを出て、
電車を乗り継いで１０時に会場入り。

セミナーを５つハシゴして、ブースも回ってきました。

昨日ので特に良かったのは、
がんばる家主の会を主催されている松浦さんの講演。

入居者さんに携帯番号を公開してる話で、
浦田さんの書籍にも載った方です。

セミナーで配布される資料にも番号が載っていて、
「２４時間、いつでも電話くださーい」と笑顔でトーク。

賃貸業に対する、真剣度が違うなと思いました。（＾＾；）

大阪会場では、このところの景気を反映してか、
新築系の会社のブースがぐっと減りました。

代わりに増えたのは、
「リノベ＆リフォーム」「サブリース」「クリーニング」。

セミナーも、リノベ系のが多かったです。

出展企業のリスト

融資に積極的だと言われる関西アーバン銀行が、
無料相談をやってたので、いろいろ聞いてきました。

自己資金が多少必要な感じですが、
担保評価はさほど厳しくなく、なんだかイケそうな感じ。

行員さん自身も「これからもう一段階、厳しくなる」と
話していたので、早めに利用してみたいところです。

夜はマサさん＆レポートＶＩＰ会員のばふさんとで、
ホルモン系の焼肉を食べてきました。

１年ぶりに行きましたが、やっぱり旨い！（＾▽＾）
ぼくの中では、日本ランキング１位です。

２日前のブログに書いたおでん屋さんにも、
焼肉の後でちょっと寄りました。

結局、３日連続で行ったことになります。
早くも常連に昇格できました（笑）

大阪３日目になりました。
毎日快晴で、いい感じです。（＾▽＾）

昨日は１日、会場内を回ってセミナーを聴講して、
勉強をさせていただきました。

セミナーは昨日のブログの通りですが、
建築会社さん向けの「地主の落とし方」セミナーが、
珍しさもあって、一番良かったです。

建築会社としては、アパート建築をしたがっている地主さんより、
そんな気はさらさらなくて、話も聞いてくれない人の方が、
圧倒的に良いお客さんなんだそうです。

興味がない方を落とした時には、
合い見積もりを取られることもないので、
利幅が大きいから。

自分が将来建築するときは、

絶対に合い見積もりを取りまくろうって
心に誓いました（笑）

ブースは、リフォーム＆リノベーション系の会社の
出店が多かったです。

リノベした後で、その部屋の家賃保証をするというような
複合的サービスをする会社もいくつかありました。

こちらは、壁紙を自分で貼る大家さんを、
支援するツールやサービスを提供している会社。

壁紙貼り無料体験をやっていて、大人気でした。

糊付きの壁紙１５ｍと、工具７点セット。
壁の隙間補修材と、作業マニュアルが付いたものです（笑）

楽天のサイトを見ると、床や塗装関連もやってるようです。

さて、今日もこれから会場に行きます。

聴講予定のセミナーは、

　①キャッシュフローを向上させる節税術

　⑤実践！誰でもできる家主の満室経営塾

昨日より忙しそうです。（＾＾；）

①は叶税理士さん、④はリノベで有名なブルースタジオ。

⑤は昨日飲み会に参加させていただいた、
がんばる家主の会の代表をされている松浦さんが講師です。

おはようございます。

昨日から道頓堀近くのホテルに泊まってます。

全賃フェアの会場からは遠いのですが、
遊びイベントの利便性重視です（笑）

なんば駅から、会場のある中ふ頭駅までは、
地下鉄などを乗り継いで３０分くらいです。

東京の時は新橋に泊まってましたので、
時間的には同じくらいです。

さて、今日見ようと思っているセミナーは、
全部で３つです。

　①「飛び込み訪問アポイント獲得率３０％の地主商談法」

　③「空室を満室に変えるための不動産会社との賢い付き合い方」

東京ではブースの店番をしている時間が長く、
３日ともいた割には、セミナーを聴講できてません。

今日と明日は、しっかり勉強してこようと思います。

昨日食べに行ったお店。

道頓堀のおでん屋さんは、
学生の時に一度行ったことがあるのですが、
当時に比べて、雰囲気がかなり大衆化していました。

お店の大将が、お笑い芸人のように面白い。（＾○＾）
今日も行くかもしれません（笑）

次に、カウンターのテレビでボクシング中継やってたので、
釣られて入店した串カツ屋さん。（店名不明）

大丈夫なのか・・と思う程の安さ。（＾＾；）
ほとんどのお客さんが、千円でお釣りもらってました。

大阪は楽しいですね。

昨日はすっごく久しぶりに、
税理士さんのとことろに行きました。

四半期に１度くらいしか行ってません。
これは真似をせず、頻繁に行った方がいいです。（＾＾；）

主な目的は、年末に向けての税務対策について。

今年はたぶん、物件の追加購入はないので、
それを踏まえてどうするか、アドバイスを頂きました。

ぼくの財務収支の特徴は

・低利短期（１０～２０年）の融資ばかりで、金利払いが少ない。
・ＲＣの築浅が多いので、減価償却があまり取れない
・遠方所有なので、交通費など一般の経費は多め。

という感じです。

元金の返済分は経費にならない支出ですが、
ぼくの場合は、これが年間１４００万円くらいあります。

減価償却で経費にできる金額の約３倍。
実際のＣＦ以上に、課税されるという訳です。（；＿；）　

あとは、遅ればせながらで設立した法人のことと、
家賃以外の収入（講演料、印税、雑収入など）
の分散について教えてもらいました。

いやー、面倒くさいです。

前にも何度か書いていますが、
これから物件を増やして行く方については、

税務対策を疎かにせず、早い段階で
専門家（＝税理士さん）に相談した方がいいです。

さて、これから荷物をまとめて大阪に行きます。

全賃フェア大阪＆一時的に減量解禁のグルメツアー。
楽しんできます。（＾∇、＾　）　

昨日は、超久しぶりに株を買ってみました。
ささやかに６０万円分くらい（笑）

不動産と違って、買った後は見守るしかありません。

さて、水道の問題について。

簡単に言うと、こんな感じでした。

◇当該部屋の契約は法人でしたが、
　管理会社さんも知らないうちに、入居者が変更していた。

◇入居者さんは部屋の使い方について勝手が分からず、
　お湯の出が悪いと思って、給湯器の排水栓を開放。
　

◇排水栓は、給湯器内に不純物が入った際や、
　点検などの時に使いますが、普段は開けません。

◇タンクの満水を維持するべく水が入ってきますが、
　排水栓が開けっ放しなので、絶対に満水になりません。

◇結果的に、給湯器内ではありますが、
　本当に「源泉掛け流しごっこ」が成立！（￣Д￣；）　

話を総合すると、排水栓を開放していたのは
せいぜい３日間程度らしいです。

たった３日で、１０万円分くらい流れるようです。
恐るべし、排水栓。。

今回については、いろんな教訓があります。

入居者変更の通知は徹底してもらうことと、
変更の都度、部屋の使い方について説明してもらうこと。

さて、肝心の水道代負担者をどうするか。

「あなたが開けたんですから、全額払ってください」
「入居者変更は要通知事項です。違反ですので払ってください」

・・・って言えたら楽なんですが、
そこはまぁ、商売ですので上手くやろうと思います。

最近、２０代でもできる驚異の不動産投資法が、
ものすごく売れているんだそうです。

株が大暴落で不人気になっているのと、
雑誌で不動産投資が取り上げられることが増えて、
不動産を新しく勉強される方が多いのかもしれません。

さて、ちょっと前に書きました水道代１０倍の話。

入居者さんと連絡が取れまして、
原因が判明しました。

お湯をたくさん使ったために給湯器が空になり、
開けてはいけない栓を、開放してしまったんだそうです。

給湯器の仕組みや使い方を、
よくご存じなかったようです。（＾＾；）

まだ込み入った話はしてないのですが、
１０倍にもなる水道料金を、ちゃんと払ってくれるかどうか。

給湯器が悪い！って文句を言われる可能性も、
ゼロとは言い切れません。

ぼくが入居者だったら、多少ごねるかも（笑）

このあたりは、管理会社さんの交渉力に
期待しようと思います・・・。

フェスタのあとは財布レポート書きと配信、
そのあとベンディアムのセミナーがありまして、

今日は久々にのんびり日です。（＾▽＾）

昨日も不動産活動はしなかったんですが、
運動会的なイベントで、障害物競走やりました。

体調が良くなかったのですが、
本番になると、頑張ってしまいます（笑）

今日は管理会社さんにメールを書くくらいはしますが、
あとは何もしないで本でも読んでます。