今日はバレンタインデーですね～（＾▽＾）

ぼくはチョコレート食べられませんので、
特に関係ありません（笑）

食べ物の好き嫌いはほとんどないのですが、
お菓子類は、食べられるものの方が少ないです。

さて、今日は保険の話です。

何か人様に迷惑を掛けた場合は、
その損害を賠償しなければなりません。

民法の７０９条で決まっております。

　民法709条【不法行為の一般的要件・効果】.
　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、
　これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

こんな感じです。当たり前ですね。

ですが、当たり前の常識を覆す、すごい例外規定があります。

　民法第709条の規定は、失火の場合には、適用しない。
　ただし、失火者に重大な過失があったときは、この限りでない。

　原文は文語体で「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス
　但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス 」です。

なんと、失火（放火じゃない火災）によってどんな迷惑が掛かろうと、
加害者は弁償しなくていいのです。（＾＾；）

これを、俗に失火責任法といいます。

ですから、入居者が火事を起こしてアパートが燃えてしまったとしても、
入居者はその損害を賠償しなくていい訳です。

ただし、自分の借りている戸室の原状回復義務は残りますので、
賠償ではなく、原状回復の一環として費用を負担します。

入居者さんが「借家人賠償責任保険」というものに入るのは、
このためです。

逆にいえば、この原状回復の義務以外に、
入居者が火災時に負担しなければならないものはありません。

　隣の部屋まで燃やしてしまっても、

　消防車が水を掛けて、全戸水浸しになっても、

　補修が終わるまでの間、家賃が入らなくても、

何も負担しなくていいのです。

ですので、リスク管理をきっちりしなければならない大家さんとしては、
ご契約の火災保険に「家賃担保特約」というのを付けましょう。

この特約を付けておけば、
入居ができる状態になるまでの間の家賃損失を
保険でカバーすることができます。

家賃担保特約は保険商品によって、火災のみ適用の場合と、
ライフラインの損壊、水害その他の損害、
建物内での事故や犯罪まで適用になる場合と分かれますので、

よく確認してご加入されると良いと思います。

変な法律のせいで、不本意な支出をしなくてすむように
したいですよね。

さらに詳しい話は、ぼくのＤＶＤをご覧ください。

今日は自分の持ち物件が、
ネットに正しく掲載されているかを確認してみました。

前回訪問時の打ち合わせで決めた、
礼金や敷金などの募集条件変更が反映されているかどうか
ちゃんと見ておかないといけません。

そうしたら、自分の物件を
他の業者さんが紹介してくれていることが分かりました。

ありがたいですね。（＾▽＾）
管理会社の担当さんが、ちゃんと営業してくれているのです。

しかし、管理会社さんの方の募集条件が間違ってる・・・(◎o◎;)

他業者さんは合ってるのが笑えます。（＾＾；）

これは明日にでもメールを入れて、
訂正をお願いしないといけません。

「怒りません。でも、ちゃんと見てるんです」

というのが大切かなぁ・・・と思ってます。

逆にいいことをしてくれた時は、

「ちゃんと見てます。そして誉めますヽ(^◇^*)/
感謝してます。頼りにしてます。」

というスタンスです。

ベストタッグを組める管理会社さんがいなかったら、
地方での賃貸経営なんて、絶対にできません。

■金森さんの音声セミナー

　サンプルバージョンは右クリックで「対象をファイルに保存」

　全部で６６分あります。
　続きは財布の中身レポートのＶＩＰ会員から。

１１月に購入したマンションに、
ブロードバンドの引き込み工事が終了しました。

こちらは「光インターネットが月額２千円なら使いますか？」
というアンケートでも、使いたいという方が何名もいました。

結局、使用料を２５００円にしました（笑）

入居促進目的だけでなく、退去の防止や
できれば収益アップのために役立てたいと思います。

１５戸のマンションですが、１戸だけ
「ぼくはネットを使いませんから、工事はしないで下さい」
という方がいらっしゃいました。

次の入居者のためにも、全戸の工事を終わらせたかったのですが、
入室拒否のため断念です。（￣ヘ￣）

まだ空室がたくさんありますが、
今月末の情報誌には、紙面を買い取って広告も載せましたし、
３月満室をめざして頑張りたいところです。

それから昨日は財布の中身レポートの配信でした。
来月で３周年です。長く続いてますねぇ（＾▽＾）

金森さんの音声セミナーも好評です。
ＶＩＰ会員の完全版では、

　・金森さんが麻布の自宅マンションを破格値で取得した経緯
　・同時にいろんな仕事を進める方法
　・通販大家さんのＣＭ裏事情

　・１２月に融資基準が引き締まった本当の理由
　・給与年収による銀行の対応の違い
　・どうしたらフルローンが引けるのか
　・「変事対応力」と金融資産

　・パチンコ店とアパートローンの不思議な関係？
　・「ＰＨＳ」が経済を動かす（笑）

　・与信を毀損するのはこんな人
　・自営業者の融資基準
　・専業大家の融資基準

　・金森さん自身の不動産投資
　・超手堅い　「不動産投資の郵便貯金」とは？
　・ビジネスホテル投資を上手にやる方法

　・金森さんは、稼いだお金をどうしているのか？
　・風を読むことが大切
　・メンバー３名のぶっちゃけトーク

こんな感じの内容を聴くことができます。

中谷彰宏さんが講演をされるということで、
昨日はＴＳＵＴＡＹＡ主催のビジネスカレッジに参加してきました。

中谷彰宏さんの著作は、これまで何十冊も読んでいます。
（でも、８００冊くらい出しているんだそうです）

朝から夕方まで、講師６名の豪華キャスト。

ＦＸ、モチベーション、ネットビジネス
株式投資、不動産投資、中谷さんの「お金と運気の話」

素晴らしく充実していました。ヽ(^◇^*)/

畑岡さんという、トップアフィリエイターとして有名な方が
講演者のひとりだったのですが、

ご自身でアフィリ塾というものを主催していながら、

　「アフィリエイトは永続的な収入とはなり得ない」
　「月収１００万円を超えるには、毎日５時間の作業が必要」
　「素質のない人は、さらに割が悪い」

など、現実的なお話をされるのでびっくりしました。

その他のネットビジネスや投資についても、
独自のポリシーがきちんとあって、

人生全般的に筋が通っている感じがしました。

会場はいつも参加するようなセミナーとは客層が違って、
収益不動産を所有している方が、全体の１割もいない感じ。

不動産に限らず、まだ投資自体が未経験という方も多くいたようです。

そういう方にとっては、
主な投資手法を一通り学んでみて、興味のあるものを
深く追求していくきっかけになるイベントだったと思います。

中谷さんは、稼ぎ方というよりは「稼いだお金の使い方」について
話をされていました。

さすが講演慣れしていて、ものすごく話がうまかったです。

数日前に紹介した不動産王　ドナルド・トランプさんの自伝。

ずっと前に、別の出版社さんからも出ていた本なんですね。
トランプさんが４０歳くらいの頃に書かれたようです。

おもしろい一節がありましたのでご紹介。

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　財団は２５００万ドルでこれ（部屋が１０８室もある別荘）を売りに出した。
　（中略）私はすぐに１５００万ドルというオファーを出したが、
　即刻断られた。

　その後数年間の間に財団は、私のつけ値より高い値段で何人かの買手
　と契約を結んだ。しかしいずれの場合も、最終的に取引が成立する前に
　話はこわれた。

　私はそのたびにまたオファーを出したが、
　つけ値は必ず前の時より低い額にした。

　最後に１９８５年の末、
　私は屋敷に５００万ドル、さらに屋敷内の備品に３００万ドルを
　現金で支払うというオファーを出した。

　財団はこの頃には不成立に終わる取引に嫌気がさしていたらしい。
　彼らは私のオファーを受け入れ、１ヶ月後に売買が成立した。

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すごいですね。
鬼のような指値どころの話ではありません。（＾＾；）

トランプさんのコメントによれば

「うまいタイミングをとらえて素早く、そして断固とした行動をとることが
　いかに大きな利益に結びつくかを示す例だと言える」

だそうです。

弱気になってはだめですね。

キャッシュで支払えるとか、融資が確実に通るというのは、
非常に有利な交渉材料だと思います。

一般的には、物件の購入は
「情報」→「現地確認」→「指値で買付」→「契約後に融資の打診」

という順番で進みます。

ぼくの場合は、満額で入れることはほとんどないのと、
物件が遠隔地にあることが多いことから、

「情報」→「融資の打診」→「指値で買付」→「通れば見に行く」

という順番です。

この場合、融資が通っていることで指値の交渉力が
格段に高まることと、

指値が通って希望の利回りが得られる場合だけ
現地へ行けばいい訳ですから効率的です。

この順番で取引を進めるためには、取引銀行と気軽に相談できるような
関係を作らなければいけませんし、
現地に行く前に、物件の詳細が手に取るように分かるくらいの情報を、
親しい業者さんを通じて入手しておく必要があります。

投資はチーム。まさにその通りです。（＾▽＾）

自分ならではの満室チームを作って、
トランプさんをめざして有利な取引をしましょう～☆

■満室チームの作り方を、メルマガでお話しています。
　現在のご購読者様は６５０名。登録よろしくお願いします。　（＾○＾）９

売りホテルが多くなってきていますね。

健美家でも、

群馬のリゾート風ホテル

埼玉のファッションホテル

八王子のファッションホテル

など、２５～３０％超の物件が次々と出ています。

写真を見る限りでは、あまりイケてない感じですが、
高利回りは魅力的です。

過去１回だけ、売りホテルを観に行ったことがあります。
融資が通らないかな～、と判断してやめてしまいました。（＾＾；）

でも欲しいです。

利回りだけでしたら、地方の住居系でも出せるのですが、
何かこう、「ビジネスをしている」という感じがいいのです。

ファッションホテルに限らず、ビジネスホテル、旅館、
カプセルサウナ、健康ランドなど何でもいいです。

カプセルホテルなんて、
ぼくがやったら絶対流行ると思うんですけどね～。

例えばお金を掛けずにできる改善点だけでも、

　・各階で浄水された水を飲めるようにする。
　　（ウォータークーラーではなくて、ポットとコップを置く）

　・各部屋に携帯充電用のコンセントを付ける。　　
　・自販機の料金を、市価と同じにする。
　・前払いのポイントカードを発行する。
　　（食事やマッサージ、リピーターへの誘導）

　・携帯宛のメルマガを発行する。　
　・早いチェックアウトに特典を付ける。
　・ポケットティッシュをフロントに置く。

　・レストランの雑誌を充実させる。
　・レストランにマンガを置く。島耕作は必須。

普段使っている人なら、
「おーー！！」と頷いていただけると思います。（=´∇｀=）

いつの日か・・・・☆

ちなみに売られるようなホテルの場合は、
購入後のリフォームが、購入金額近く掛かることもあるんだそうです。

ですから、上記の売り物件程度の利回りでは、
全然ダメということらしいです。

不動産投資をやっていますと、色々問題が発生します。

ぼくの場合は、最初は融資が通らないというのがあって、
その後は滞納→裁判。見事に追い出しました。

つづいて、３棟目に購入したマンションで、
メチャメチャ高い水道代（水漏れ＆共用部の水栓出しっぱなし）の問題。

これは水道局に申立をして、料金を負けてもらいました。（＾＾；）

それからも次々と問題は発生します。

ですが、何かの本で「解決できない問題は発生しない」
というのを読みましたし、そう思います。

例えばぼくには、
日米間のこじれとか、オゾンの減少の問題は発生しません。

経済的なものでも、
１０億円レベルの問題は起こりえません。

何か困ったことが起きても、遙かにスケールの大きい
問題に取り組んでいる人がいることを思い出して、

勇気を出すようにしてます。(o^-^o)

ということで、遙かにスケールの大きい不動産の問題に、
自分をわざと直面させているとしか思えない人の本を紹介です。

不動産王　ドナルド・トランプさんの自伝

最初の方に、月曜日から金曜日までの５日間で、
トランプさんがどこに電話をして何をして・・・っていうのが
かなり詳しく書いてあります。

それを読むだけで、モチベーション上がると思います。

でかく生きましょう（＊＾▽＾＊）　

こっちの金持ち父さんとの共著もどうぞ。