2008年3月12日 06:40
確定申告の提出期限が近づいてきました。
もう提出済みの方も多いかもしれませんね。
ぼくは、昨日ようやく確定しましたヾ(´▽`;)ゝ
いや～、予想以上の納税額です。
１００万円くらいになりそうです。
これは想定外・・・というか、
自分の認識が甘かったです。
今年から申告を税理士さんにお任せするようになりましたが、
そちらからのアドバイスで、今年の税額から、
１００万円近くを減らしたり繰り延べたりできました。
アドバイスがなければ、
２００万円以上払うところでした。(｡>_<｡)
だから、これでも良かったと思うようにしています。
今日はこれから都内で色々用事があった後、
北陸に行かなければなりません。
詳細は、後日書きたいと思います。
■メルマガ登録９００名超えました。
ありがとうございます（＾▽＾）
こちらは、購入・融資系の話が多いです。
■後日ブログのテーマにしますので、こちらのサイトを
読んでおいてください。強烈ですよね（笑）
2008年3月11日 12:20
１月、２月（主催）、３月（出演）と
セミナーの運営側になることが多かったので、
４月はいろいろ参加してみようと思います。（＾▽＾）
セミナーにたくさん出たから、
今の家賃収入がある訳です。(￣ー￣)v
年間１千万円の家賃収入を稼ごうと思っているのでしたら、
セミナーに３６万円（月３万円）使っても、
約１３．５日分の家賃で回収できます。
どんどん出ましょう！☆
ちなみに、４月で決まっているのはまず
マッチョ大家の藤山勇司さんでさえ、
「リフォームは女性の視点で」とおっしゃってます(笑)
その割には、女性のリフォーム系セミナーって
なかったですよね。
「内見客が購入オファーを出す」ってのがすごいと思いました。
次は無料のセミナー。
高度成長国「ベトナム」不動産投資セミナー
メンター泉さんも、一昨年現地へ行かれてました。
いろんな会場でやってます。
ぼくは１２日の横浜会場に申し込みました。
会場でお会いした方、よろしくお願いいたします。
2008年3月10日 07:44
３／２０付で２戸の退去が決まっている金沢のマンションが、
昨日ひとつ決まったようです。
いいぞ～（＾▽＾）
完全満室まで、一歩前進です。
さて、今日は小ネタです。
今回購入したマンションは、
オートロックが付いてます。
ちょっと優越感あります（=´∇｀=）
ＴＶモニターフォンや電子錠など不要です。
このオートロックですが、鍵を持っていない訪問者は
「部屋番号（３～４桁）＋呼出ボタン」を押すと
ぴんぽーんって鳴って、部屋の人と話ができます。
それで、部屋の人が不審者じゃないと分かると、
エントランスのドアを開けられるようになっています。
これ、実は裏技があって
「呼出ボタン＋決まった番号」を押すと
いきなりドアが開くのです。(◎o◎;)
呼出ボタンを先に押すのがポイントです。
新聞配達の人やビル管理に携わる人が、
鍵を持たなくても建物に入れるように設定するようです。
お掃除をしてくれるシルバーさんに、合い鍵を渡してくれるよう
管理会社さんに頼んだ際に、判明しました。
自分の住んでいるマンションもオートロックなので、
試しに「呼出ボタン」と適当な数字を押してみたところ、
部屋番号が出るところに、
「・・・Ｅ」って表示がつきました。
↑赤く囲んだところに「Ｅ」と表示されます。エラーですね。
番号はハズレですが、
同じ機能がありそうです。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
何度もやると、警備の会社から人が来るような気がしたので、
一回で止めておきました。
鍵持ってるんだし(笑)
2008年3月 9日 05:48
今月購入したマンションは、
観光地・・・というか、温泉地にあります。
普通の都市型物件とは、
入居者層、運営方法などが、かなり違います。
これまでは、関西にあるＰＭ会社が
物件の管理をしていたようですが、ぼくは徒歩３分のところにある
地元の不動産会社さんにお願いしました。
観光案内や、観光者向けの陶芸教室を
隣の建物で経営されています（笑）
店舗が無人であることも多いですし、
不動産部宛の電話は、ほとんど隣へ転送されます。
それでも、管理は絶対近くの会社がいいと思いました。
アパマンやエイブルの加盟店とは、
賃貸仲介・管理の会社として次元が違いますが、
そういうのが求められる場所ではないとの判断です。
また、地元の旅館などにも顔が利くので、
客付けにもプラスになるだろうと思ってます。
なにせ、入居の９割が地元の観光関係です。
地方で高稼働させるためには、結局のところ、
良い管理会社さんと良い関係を作るに尽きます。
今は、客付けの前に管理運営面での話を
詰めていかなければなりませんが、
そちらが軌道に乗れば、
1戸ある空室も、速攻で埋められそうな気がします。（＾▽＾）
今週は、沢孝史さんのインタビューが聴ける
財布の中身レポートの配信が１１日。
１２日の午後から金沢で、管理会社さんと懇親会。
翌日は客付け対策で富山です。
１４日には次月分のインタビューがあるのですが、
今回も「購入」と「融資」に焦点を当てています。
2008年3月 8日 14:29
何が原因か分かりませんが、
今年は花粉症の症状が軽いです。
東京と横浜の空気の汚染度に違いがあるのか、
去年と今年のストレスの高低に起因しているのか。
ちょっと目がかゆいですが、
かなり助かってます（＾▽＾）☆
今日もまた、コールドストーンのアイスを
食べてしまいました。
ケーキとアイスを混ぜて美味しいのは、
すき家の「あいがけカレー」のコンセプトに似ています（笑）
さて、空室対策がんばってます。
１１月購入のＲＣマンションに６戸あるほかは、
最初に購入したアパートに１戸あるだけ。
もちろん、家賃も高いＲＣを最優先です。(｀ヘ´#)
先日、ようやく見込みのありそうな内見者があったようですが、
まだまだ空きがたくさん残ってますので、
手を緩めずに毎日何かしらのアクションをしてます。
今回は、個別に作ったチラシを
管理会社さんから他業者さんへＦＡＸしてもらいました。
業者さん向けにＰＲしています。
間取りや設備より、広告料のＰＲ。
富山では、まだあまり広告料を払う習慣がありません。
札幌なんかは、大変みたいですけどね。
来週も富山に行って、
さらなる対策をしようと意気込んでいたところ・・・
何もしてないアパートの入居がさっき決まりました。
めでたく満室です。
まさに洗濯機の法則ですね。(*/∇＼*)
動けば、何かが変わります。
2008年3月 7日 08:28
昨日は賢人塾という私塾を運営されている
田端俊久氏の講演会に行ってきました。
渋くて、熱い講演でした。（＾▽＾）
さて、購入したマンションの運営について
軌道に乗せるべく頑張っています。
これまでは、オーナーは基本的に何もせず、
家賃の入出金と、客付けの依頼（自分ではしない）を代行する
一応の管理会社と、
その管理会社から委託を受けた
ビルメンテナンス会社が、経営を管理していました。
このビルメンテナンス会社が、日頃の清掃・巡回や、
エレベーター会社とのメンテナンス契約、受水槽の掃除の発注、
警備保障会社との契約、防災点検など全ての窓口になってました。
このビルメンテ会社に、
だいたい月額１２万円ちょっとの支払い。
さらに、家賃集金を行う管理会社にも、
家賃の数％を支払っていました。
諸々で、月額１７万円くらいの維持コスト。
（共有部分の電気代、固定資産税除く）
決済後、取り急ぎこのビルメンテナンス会社を解約して、
受水槽と防災点検の業者を個別に探しました。
エレベータの会社は変更できませんが、
これまでの会社と直契約＆価格交渉することで、
価格を月額５千円減らしました。(￣ー￣)v
清掃作業は月額６万円近く支払っていたものを、
シルバーさんに半額以下で発注できる予定です。
管理は地元の業者さんに、家賃の４％でお願いしています。
ここはあまり削減しようとは思いません。
それより、客付けやちょっとしたお願いごとを、
素早くやっていただいた方がいいです。
トータルの費用は
・管理会社さん ３．６万円
・建物内部、周辺清掃 ２．０万円
・エレベーターメンテ ４．０万円
・受水槽と防災点検 １．０万円（月平均）
こんな感じで、月額１１万円弱に収まりそうです。
毎月６万円のコストカット。一部屋分の家賃以上です。
浮いた年額７２万円の一部で、
年に何回か、本格的な清掃をしようかと思います。
管理が変わって汚くなった・・・と言われては、
オーナーとして格好悪いですからね。（＾＾；）
これ以外に、おそらく３万円以上になる電気代、
月換算で１０万円にもなる固定資産税があります。
大きなＲＣマンションは融資が引きやすい反面、
こういう固定費用がものすごいですね。
2008年3月 6日 08:33
メンター泉正人さんの新刊、「仕組み仕事術」
さっそくａｍａｚｏｎで購入しました。
総合１位獲得、おめでとうございます☆
本の内容自体が仕組み化されていて、
少ないページ数からでも、多くの情報が得られます。
ポイントは「リスト」と「チェックシート」でしょうか。
「記憶力に頼らない」と書かれているように、
どんな些細なことも、ＴＯＤＯリスト化するようです。
ぼくのアパート経営も、
仕組み化して効率を上げようと思いました。
ついつい忘れてしまう仕事と言えば、
管理会社さんへのマメな連絡。
入居が決まらない時ほど、
連絡するのが億劫になり、何日も放置しがちです。（＾＾；）
郵便を出す業務も後回しにしてしまいます。
北陸などに出張するときの、電車やホテルの予約も
直前にならないとやりません。
ですので、昨日は自分のリストを作って
まとめてできる仕事を一気にやりました。
おかげで、財布の中身レポートは１日で担当分を書き上げ、
来週の北陸訪問の準備もバッチリ。
机の上には今から投函する郵便物が６つ。
管理会社さん、保険代理店さん、電力会社、
エレベーターの会社、加賀市の水道局、税理士事務所。
ん～、早くも書籍代の元を取った感じです。
「仕組み」って素晴らしい～。（=´∇｀=）
その他、「何でもメールソフトで管理する」
「仕組みが遂行される仕組みを作る」など、
役立つノウハウが満載ですが、
「ノートＰＣを年に２回は買い換える」という習慣だけは
真似できそうにありません・・・。（＾＾；）
