昨日は、毎月１０日に配信される
「満室経営新聞プレミアム（MSP）」の収支レポートを書きました。

ＭＳＰの前身である「財布の中身レポート」は、
２００５年５月の創刊なので、もうかれこれ８年間以上も、
自分の収支を公開していることになりますね。

満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）

創刊当時の所有物件は、２棟１８戸のみ。
毎月の家賃収入は、だいたい６５万円くらいでした。

当時は、自分の所有物件の棟数・戸数や入居状況などを
ブログでもマメに書いていたのですが、
最近はあまりそういう機会がありません。

自分の持ち物件は、現在のところ

１．石川県金沢市　２８戸
２．富山県富山市　１６戸
３．石川県加賀市　１９戸
４．石川県能美市　４２戸

これに、区分マンションが７戸あります。合計１１２戸ですね。

月の家賃収入は、満室時で５２０万円くらいですが、
能美市のマンションが空きまくっており、現況４４０万円くらいです。

ＭＳＰでは、このような情報はもちろんのこと、

・部屋ごとの入居状況と家賃。
・購入年月、築年数、面積などの物件スペック。
・融資を受けた金融機関。
・融資額、返済年数、金利、残債。

などについても、完全にオープンになっています。
どこの管理会社さんにお願いしているかも、分かります。

懇親会などに参加すると、上記の情報を頻繁に聞かれるので、
きっと興味のある方が多いんだろうと思います。

ぼくだけじゃなく、低予算購入で高い入居率を維持する松田さんや、
富山以上の地方で投資をするソプラノさん、
謎に包まれている関西地方で、どんどん買い進めるイチローさん。

以上４名の収支と行動が、丸わかりになっているので、
ぜひ参考にしていただければと思います。

昨日は、静岡でセミナーがありました。

新横浜から１時間ちょっとで来れる場所ですので、
本来なら十分日帰りが可能なんですが、
駅の近くで宿泊しておりまして、これから帰る予定です。

もっとゆっくりしたいのですが、
午後から、区分マンションの契約があるので・・。（＾＾；）

セミナーのあとは、久しぶりに沢孝史さんと会いまして、
現在建築中の新築物件を見せていただいたり、
地元名物の「黒おでん」を食べさせてもらいました。

土地から仕入れた、ＲＣや鉄骨の新築でも、
利回りは９％程度出せるということで、
長期的な視点に立てば、下手な中古物件より収益が出ますね。

「壁式工法」で、コストダウンをされているとのことです。

黒おでんは、駄菓子やさんのようなところで売られていて、
イワシの削り節などをかけて食べるのが特徴です。

外見的には、あまり清潔感がありませんね。。（＾＾；）

濃口醤油のせいで真っ黒なんですが、見た目ほどは辛くありません。

ぼくの出身地である名古屋では、
おでんは、だいたい味噌を掛けて食べていましたし、
狭い日本でもいろいろ違うものです。

今回購入する、埼玉の区分マンションも、
実は売主さんがサブリースの契約をしていました。

退去の少ない、ファミリータイプであるにも関わらず、
一定の管理費を取った上で、残額の８５％を保証するという、
とんでもない内容になっています。

上記の管理費は、サブリース会社の「賃貸管理費」であり、
管理組合に支払う管理費とは、別のものです。

もちろん、それ以外に修繕積立金も支払うことになります。

全てを引いた手のこりは、わずか３０，９００円。。
利回りでいうと、５％ちょっとという「投資不適格」な状況です。

ただ、こちらの会社は売却時の契約解除が可能ということで、
ぼくは契約の継承をしないで済みます。
（もちろん、購入はサブリースの解除が条件でしたが・・）

今回の会社も、収益分配率は「エグい」内容でしたが、
契約書をよく読むと、修繕の負担については割と良心的でした。

乙が、サブリース会社です。
襖の張り替えや畳の表替えなどは、自社負担のようです。

これが、先月石川県能美市で購入したマンションだと、
ほとんど全てオーナー負担ですからね。（＾＾；）

サブリース会社が負担するものは、
そのまま全部、入居者に請求できる費用ばかりでした。

ぼくも、北陸でサブリース事業でもやろうかなぁ・・と、
真剣に考えてしまうほど、儲かる内容です（笑）

出展やその後の活動（来場者さんのフォローなど）の合間に、
また区分マンションの買付を通しました。

横浜に住んでいて、できれば神奈川の物件が欲しいところですが、
埼玉の西浦和駅が今回の最寄り。

これで、埼玉のマンションが４つになりました。

西浦和のほかには、中浦和、戸田公園、川口・・という構成で、
もしかしたら利回りの高い物件が出やすいのかも。

そこに、横浜、川崎、名古屋２つが加わって、
区分マンション８戸体制になります。

今年になってからでいうと、３戸目の購入。
目標は５戸購入だったので、進捗率としてはまずまずですね。（=´∇｀=）

月末の契約で、来月中旬あたりに決済予定。

ぼくは、このファミリー区分の話を、
かなり頻繁に、ブログなどに書いているのですが、
同じ手法で投資する人に、なかなか会いません。

競合が少ないというのは、投資の上でありがたいです。

昨日で、３日間の「住まいづくりフェア」が終了。

今週はもろもろ残務整理がありますので、
月末まで、ちょっと忙しいです。

このイベントは、実需（マイホーム）向けのブースが中心で、
賃貸住宅フェアでは見るのことのできないような、
珍しい会社が、多く出典されてました。

こちらは、なんとの自宅の駐車場に、
ターンテーブルを付けようと提案するブース。
車庫入れが楽になるそうです。

キャッチコピーが秀逸ですね・・（笑）

そのほか、「暖炉」を販売していたり、
古民家用の耐震補強とか、傾いた家を元に戻すなど、
オリジナリティ溢れる会社が多かったです。

大和ハウス、積水などの大手ハウスメーカーは、
とんでもない大きさのブースと、数十人体制の接客で、
ガンガン商談を進めていました。

こちらは、不動産投資ブースにいたゆるキャラ（？）で、
「くまなく先生」というらしいです。。

隣のトラ（ねこ？）は、名称不明です。

ブースでは、ぼくが不動産投資の質問に答えるＤＶＤを、
無料でプレゼントしている会社もありました。

期間中、ぼくと坂上愛佳さんのトーク映像が、
ずっと放映されていたようです。
坂上さんと会場でお会いしたので、画面の前で記念撮影。。（笑）

また、３日間の会期中は近隣のホテルに泊まっていたので、
会場入り前に朝マック、夜は居酒屋かコンビニ・・という感じで、
食生活がけっこうダメダメでした。（＾＾；）

お昼のお弁当が、いちばんまともな食事だったかも。

少しでも・・・と思って野菜サラダ。

金曜日から、ビッグサイトで出展をしています。

見本市のようなイベントに参加するのは、
３年前に、創刊したての満室経営新聞のＰＲをするために、
賃貸住宅フェアにブースを出して以来ですね。

賃貸併用住宅についてのブースを出してますが、
来場者のほとんどが、「普通にマイホームを買いたい人」なので、
賃貸経営という言葉を聞いて、拒否感を示す人も多いです。

そして、自ら進んで新築の注文住宅を購入し、
ＭＡＸの住宅ローンを、３５年間抱えてしまうのです。（＾＾；）

昨日は、会場内のセミナー会場で講演もしました。
こちらは、普通の不動産投資について。

写真の通り、おかげさまでほぼ満席という感じですが、
不動産投資フェアや賃貸住宅フェアに比べると、
お客さんの入りは少なめだなぁという印象です。

体脂肪計で有名なタニタの、元社長が講演されていまして、
会場はかなり空いてましたが、すごく良い話でした

イベントの出展は今日まで。

相談の予約がずっと入っていますが、
２時過ぎくらいからは、多少余裕ができそうです。

よく考えたら、先週の土曜日から
３週連続で週末に講演をすることになっておりました。

今回終了したのが、
ＰＶＢ社さん主催の、一棟不動産投資セミナー。

こんな感じで、サブ講師って感じ（笑）
菅原さん（ソプラノ大家さん）との、ジョイント開催でした。

菅原さんって、資料の作り込みとかリハーサルとか、
セミナーの準備がすごいんですよね。
手元資料には、付箋やメモ書きがいっぱいでした。

今週末は、ビッグサイトで開催される
住まいづくりフェア２０１３で講演をします。

出展は、賃貸併用住宅関連ブースですが、
講演は企業さんのご依頼で、不動産投資について話します。

そして、来週末は静岡まで出張して、
今後は空室対策についての講演をする予定です。

その先は予定がありません。
もうちょっと、満遍なく仕事が入るといいんですけどね。

さて、今週はまず週末のイベント出展の準備。
セミナー講師として話すより、出展のほうが何倍も大変です。（＾＾；）

翌週はようやく落ち着いてくるので、
自分の不動産投資や、溜まっている他の業務をする予定です。



そういえば、こんなページを作ったのに、
ここから依頼してもらったことが、一度もないです（笑）