不動産投資デビューをめざす人を対象に、
今年から投資家チャレンジ面談というのを始めまして、
今までに５０名以上の方と、お話してきました。

このようなことができているのは、
「ぼくのほうが早く、不動産投資をスタートしている」からであり、
早く始めた人は、スピードの差はあれ規模は増えていきます。

ぼくは業者ではないので、煽るつもりはありませんが
１００点満点の物件を探し続けて、どんどん時間が過ぎていくより、
さっさと始めてしまった人の方が上手くいってます。

さて、チャレンジさんのような「これからの人」と話をしていると、
今の投資環境は、ほんとうに恵まれているなぁと感じます。

ぼくが不動産投資の勉強をはじめたのは、今から約１０年前。

確かに、今よりキャップレートは高かったかもしれません。
でも、それを上回る投資環境が整っているのは間違いありません。

一例を挙げるだけでも、

・健美家や楽待などのポータルサイトはなかった。

・大家さん団体も大家さん学びの会くらいしかなく、
　人気がありすぎて、勉強会に出られない月も結構あった。

というような感じです。

それなりの市場規模にならないと、環境は整いませんよね。（＾＾；）

今は、物件を検索するのも簡単だし、
収益物件を扱っている業者さんを見つけるのも同じように、
「誰でもできる」というレベルになっています。

「フルローン評価出てます！」という事前調査付きで、
物件紹介をしてくれる会社も、５社や１０社じゃありません。

ぼくが始めたころの融資については、金融機関の理解が低く、
「アパート経営は地主のもの」という認識が強かったです。

一緒に仕事をしてるコテツさんなんか、
最初に買った物件は、ジャックスで融資受けてましたからね（笑）
スルガより金利高かったし。。

そんなコテツさんも、今はとんでもない規模になってますので、
やっぱり「早く始めた方が良い」ということだと思います。

予定通り、横浜の区分マンションを決済しました。

今回は任意売却案件だったので、
「売主・司法書士・それぞれの仲介会社」という、
通常、決済の場にいる人たちのほかに、

債権者

という人もいまして、会議室が大賑わいでした。

ちなみに、ぼくは過去「仲介会社さんなしの購入」をしたことがあり、
そのときは会議室に「売主・司法書士・自分」の３人でした（笑）

さて、売主さんはローンが滞って不動産が売られてしまう割には、
終始明るく振る舞ってくれたので、雰囲気は良かったです。

決済は、残金を細かく分けて現金で用意するように指定されました。
おそらくは、いろんな利害関係者がいて、
それぞれにお金が渡るような話になっているのでしょう。

預金引き出しの用紙を書くのが、かなり面倒くさかったです。。（＾＾；）

諸々の手続きが終わったあとで、
仲介会社さんから「残代金の領収証」をいただいたのですが、

ぼくがそれを机の上に置いたら、
その仲介会社の方が、慌ててそれを自分で預かり直しました。(°_°;)))

思い出してみると、契約書は持ち回りで売主さんとは会わずに取り交わしましたし、
その契約書は製本されておらず、「何か変だな」と思っていました。

もしかしたら、売主さんは実際よりも安い金額で、
物件を手放しているのかもしれないですね。

今日から１１月ですが、今月も１戸決済の予定です。

今日はこれから、区分の決済があります。
売主さんの指定で、なぜか朝９時からからのスタート。

物件の決済は、ほとんど午前中に行うのですが、
朝イチの指定は初めてです。。
※午前中なのは、司法書士さんが当日中に登記の手続きをするため。

その後も予定が詰まっているので、
朝５時に起きて、７時からジムで筋トレをするなど、
図らずして「カッコイイ１日」になりそうな予感です。

ただ、昨日は決済を翌日に控えた初取引の銀行さんから、

「そういえば、法人登記簿が必要んですけど・・」

「あーー、火災保険って加入されるんでしたっけ？」

というような基礎的なお問い合わせを連発でいただき、
（上記３件は、別々の電話です）
さらに、先日契約した太陽光発電関連の書類に不備があり、
丸々１枚書き直すなど、

まったくカッコイイ１日ではありませんでした。（＾＾；）

買付～融資の打診～売買契約～金消契約～決済という
一連の手続きを、間違いなくスムーズにするために、
このようなチェックリストを作ってます。

以前にも、その存在については記事にしましたが、
今回は現物をお見せします。

リストの一部。本物はもうちょっと長いです。

仕事のできる不動産会社の方にあたると、
全てにおいて「至れり尽くせり」という感じで進みますが、
いつもそうとは限りません。

決済の振込作業なんかをしている時に、

「そういえば、入居者さんへの連絡って誰がするんですか？」

みたいな話になることも、普通にあり得ます。

今回は、物件決済時の精算明細がいつまでも作成されず、
決済２日前の深夜に、ようやくメールが届きました。

それも、上述のチェックリストにもとづいて何度も督促をしたからで、
こちらが忘れていたら、たぶん出てませんでした。。

「相手任せ」は、不動産投資では危険です。

契約書、手続き、お金の計算。ちゃんと自分で確かめましょう。
管理費の日割り精算など、よく間違ってます。

以前、平秀信さん（有名なマーケッター）のセミナーに参加した時に、
平さんはかなりの時間を掛けて、

「普通の日常を紙に書いて、それを女性に見せたら、
　速攻で惚れられてしまうような毎日を、送らなければならない」

という例え話つきで、
充実した毎日を過ごす必要性について強調されていました。

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この例えは、実際はもっと露骨な表現なんですけど（笑）
数年経った今でもまだ覚えていて、密かに目指している訳です。

で、まあ、昨日はたまたまそんな日だったんですよね。 (*￣ー￣)

前日（＝木曜日）に、ハートブレインの打ち合わせがありまして、
そのときに昨日（＝金曜日）の予定を聞かれたんですが、

自分で説明していて、やばかったです。

惚れちゃいそうで。(*/∇＼*)

さて、そんな１日がどうだったかといいますと、

◆１０：３０　太陽光パネルの契約手続き

満室経営新聞でも記事にしました、
日本エコシステムさんのソーラーパネルを購入するので、
その手続きに営業の方がお越しになりました。

雪の多い北陸の物件では、日照量が足りないので、
宮崎県に建築される予定の「野立てパネル」を購入します。
一括償却による利益の繰り延べが、購入の目的です。

ブロガーの赤井さんも同じ時間帯に、太陽光の契約だったようです。
パネルがご近所さんですね－。

◆１３：３０　区分マンション融資の金消契約

１０月３０日に横浜の区分マンションを決済するのですが、
この日は地元地銀さんにお越し頂いて、融資額１千万円の契約でした。
初めての取引になるので、書類が多いです。

事業として賃貸業を行う以上、多くの金融機関さんと、
関係を築いていく必要があるなと思ってます。

◆１４：３０　別の区分マンションの売買契約

銀行さんと入れ違いで、不動産会社さんがお越しになりまして、
１０末決済のものとは別の区分マンションについて、
売買契約と手付金の支払いを済ませました。

この契約が決済できれば、年初に目標としていた、
「２０１３年中に５戸購入＆保有区分マンション１０戸」達成です。
一応、１１月中旬に決済予定となってます。

１日で契約を３つもこなしており、
たぶん３０ヶ所くらいに印鑑を押していると思います。

◆１６：００　別の銀行の営業担当さんと打ち合わせ

先ほど契約を済ませた区分マンションの融資について、
既取引の地銀さんにお越しいただき、物件概要などを説明しました。
この頃になると、結構ふらふらですε= (´∞｀ )

お仕事だけでも、ご覧の充実度なんですが、

・６時過ぎに起きて、お仕事前にジムでウォーキングをした。（４５分）
・１日ずっとヘルシーな食事で過ごした。
・夕方もう一度ジムに行き、肩と上腕三頭筋のトレーニングをした。
・夜は読書をした。

などなど、メリハリのある１日だったのです。



「１日やり切った・・・！！」



そんな満足感でベッドに入って、翌朝を迎えることができました。

しかし！

昨日は奇跡的に良い１日であったものの、
普段は「時間をムダに使わない」と普段から心掛けているにも関わらず、

体調を崩して半日ダラダラしてみたり、
計画不足のために、ずっとやってきたことがムダになったり、
お昼の食べ過ぎで午後から動けなくなったり、
二日酔いで・・・（以下省略）



というダメダメな日が、過去に何日あったかと考えると、
本当にうんざりした気分になります。(；-_-) =3

人生は時間によってできているので、
人生を大切にするなら、時間を大切にしたいものです。
※ベンジャミン・フランクリンの言葉。

物件プロモーション動画の続きなんですが、
なんと、撮影中にたまたまいらっしゃった内見のお客さんが、

部屋に入って３秒で、入居を決めてくれました！

内見の場に立ち会ったのは、大家業をやってて初めてなんですが、
２０歳前後２人組の女の子が入ってきて、

「おわー、きれいじゃん！」
「ここにしよ、ここ！」（ここまで３秒）

みたいな会話を横で聞いているのは、悪い気分ではありませんでした。
（大家さんであることは言わず、撮影スタッフのようなふりをする）

しかも、この内見者さんは撮影用のモデルルームのあと、
同じマンションにある他の空き部屋もいくつか見ておりまして、
モデルルームとは違う部屋を申し込んでくれました。

「モデルルームと実際の部屋とのギャップ」を心配していましたが、
ちゃんとプラスに働いてくれているようです。

さて、幸先のよいスタートとなった能美マンション。
家具設置の翌日は、４時間くらい掛けての撮影となりました。

玄関だけでも３０分くらい掛かってます。
微妙な傾きに、カメラを合わせるのが難しいんだそうです。

トイレもおしゃれなタオルを掛けて、しっかり撮影。

なんでこんな姿勢をしているかというと、
浴室内にある鏡に、撮影者さんが映り込まないためです（笑）

ぼくが観ているだけなので、だんだん退屈になってきて、
「もういいんじゃないですか？（＾＾；）」と終了を促すのですが、
Ｎｏｂｌｕｅの清水さんは、妥協を許しません。

動画、写真とも何度も撮り直して、
８時半から始まった撮影が、午後１時にようやく終わりました。

動画は２週間くらいで完成するということですが、
撮影した写真を、先行でいただいたので、載せておきます。

広角レンズを駆使して、部屋の魅力を２００％引き出した、
プロフェッショナルの写真をご覧下さい！

これをポータルサイトに掲載して、
まずは、内見数をガンガン増やしていきたいと思います。

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)

いつものように、２泊３日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは２日続けてお隣の能美市に、
車で３０分くらいのところを通うだけ。

能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。（＾＾；）

さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Ｎｏｂｌｕｅさんのホームページ

土曜日の朝東京を出て、現地で午後２時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。

２０分くらいで、アイテムを運び終わりました。

ソファなどの組み立て作業を経て・・・

手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。（＾＾；）

何の変哲もない１Ｋの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したＩＫＥＡ家具が、絶妙な場所に配置されています。

部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。（=´∇｀=）

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。

昨日の朝から、北陸に来ています。

２０１３年６回目にして、たぶん今年最後の訪問。
来月の終わりには、もう雪が降ってきますからね。（＾＾）

羽田→富山空港から、１件大きな売り物件を調査。
３億円ちょっとの価格が出ていて、想定利回り１８％超。

外観は悪くないんですが、店舗・事務所の比率が４０％と高く、
しかも、その店舗・事務所が全空ということで、さすがに手に負えません。。

ずっと空いてるので、荒れ方も酷かったです。

そのあと、管理会社を含めた不動産会社さんを２社訪問。
ＪＲ富山駅から小松に移動しました。

駅構内に、小松のゆるキャラ「カブッキー」がいたので、
写真を撮らせてもらいました。（=´∇｀=）

安易なネーミングであるだけでなく、
武蔵坊弁慶は、歌舞伎を代表するというほどのキャラではないですし、
もうちょっと考えたらいいのに・・と思わなくもありません。（－－；）

ちなみに、有名な歌舞伎の演目である「勧進帳」の舞台が、
小松であることからのキャラ設定です。

※ご当地ゆるキャラのネーミングは、「そのキャラの名前」と「地域名」の
　両方の要素が含まれている必要があると思っています。
　「ふなっしー」は「船橋」と「梨」、「くまもん」は地名にキャラ名が含まれているのでＯＫ。
　ですから、「歌舞伎」「勧進帳」「弁慶」などのワードに何らかの「小松」的な要素を、
　含めて欲しかったなと思います。



今日はこれから、空港の近くでレンタカーを借りまして、
午前中に能美の管理会社さんを訪問。
あと９部屋くらいある空室を、どう埋めるかを話し合います。

午後からはリフォーム現場の確認と、
ちょっと前の記事で紹介した、動画撮影の準備に立ち会います。

過去記事：ＰＲ動画を作ろう。

能美マンションの対策が中心なので、今回の宿泊は小松のみ。
高岡や金沢に比べて、美味しくて楽しいお店が少ないです。
（知らないだけかもしれませんが・・）

昨晩はスーパーで買い物をして、部屋で食べるという、
なんだかストイックな生活をしてしまいました。

高タンパク・低脂肪の食事に、ノンアルコールビール！

北陸に来ると、飲み過ぎ食べ過ぎで朝起きるのが辛いのですが、
今朝はばっちり目を覚ますことができました（笑）