大家さんの行う消費税還付については、
「直前設立＆自販機作戦」が使えないような制度になりまして、

今度はそのルールをかいくぐるような形で、
税理士さんやコンサルの方が事前に設立してある法人を使って、
同じようなことをするテクニックが盛んです。

制度の変更が、却ってそういう専門家の方たちを、
優位に立たせるような状況になっており、
そろそろヤバいことになりそうという予感もします。（＾＾；）

シェアハウスの要件が、急に厳しくなったこともそうですが、
大家さんが「上手いことやって儲ける」ことを、
世間は良しとしないのでしょう。

さて、そんなコメントをしておきながら、
実はぼくも、消費税が還付されることになってます。（笑）

ぼくの所有している法人の決算は、１１月末なんですが、
昨年の１１月１５日に、一棟もののマンションを購入しました。

元々、家賃以外の課税売上（メルマガ広告など）がある法人だったので、

支払消費税　＞　受取消費税

という形に、何の手を加えずともなりました。
当然に（←専門用語）消費税は還付されることになります。

今年の１月に、税理士さんから決算書を頂いた際に、
「へー、こんなに簡単に還付されちゃうんだ」と、
不思議な気持ちになったものです。

過去記事：決算説明と消費税還付

ところが。

決算書提出から半年以上経ち、お盆が明けても、
通帳に還付金が振り込まれることは、ありませんでした。

「何の細工もしていないのに、何か引っかかった？」
「次の決算では、消費税を払いまくらないといけないのに・・」

※昨年購入したマンションは、翌年の３月に売却済みであるので、
今期は逆に受取消費税が、圧倒的に多いからです。

心配になって、税理士さんにそれを伝えて、
あまりないことだそうですが、税務署に確認してもらいました。

あらぬ疑いを掛けられて、重大なことになったり、
そうでなくても、唐突な税務調査で仕事が混乱したりというのを、
密かに心配していました。。（；゜０゜）

先日、ようやくその返事が来たのですが・・

大丈夫みたいです。。（ーー；）

忘れてたというより、黙殺されていた感じで、
税務署といえども盲信してはいけないなぁと思いました。

９月もあと１週間。

４月－３月が事業年度になっている会社は、
上半期の締め切りに向けて、追い込みが大変かと思います。

サラリーマン時代のぼくも、だいたいこの時期は、
土日でも出社することが多かったです。

さて、世間では３連休でしたが、ぼくは

２１日　講演とメルマガ読者さん飲み会
２２日　おやすみ
２３日　原稿を書いたりするお仕事

をしていましたので、連休ではありませんでした。

主催の飲み会は仕事とも取れますし、
単なる趣味のイベントでしかないとも言えますが、
自分にとっては月１回の大事な日です。

講演後にグループ質問会のようなものがありましたが、
こういうのは、いつも時間が足りずに終わってしまいますね。（＾＾；）

質問をされたい方は、こちらのフォームか、
チャレンジ面談にお越しいただければと思います。

大家さんデビューをめざすチャレンジ面談

飲み会は、築地のお寿司屋さんでやりました。

鮮度や味は素晴らしいのですが、
低予算でやったので、座席がめちゃめちゃ狭いし、
高いネタは、さすがに提供されなかったですね。(；-_-) =3

満室経営新聞でもお世話になった、
カーター校長こと河田康則さんにも参加いただきまして、
融資の話をたっぷり聞くことができました。

来月は、バーベキューをやるかもしれません。

先日、埼玉県の奥の方まで、
売りマンションを見に、出かけてきました。

最寄り駅に行くだけでも片道２時間掛かりますし、
往復の交通費は、６千円近くしました（笑）

でも、一応「首都圏」です。

単線の駅ですが、「一都三県」です。

こういう場所でも首都圏というだけで、
名古屋や福岡のような、地方都市に近い利回りで、
物件が売られていることが多いです。

参考記事「一都三県」で物件を買おうとすると成功しない理由

そんな場所での売り物件見学ですが、
何とまあ、管理状況最悪のマンションでした。（＾＾；）

エントランスには、迷惑チラシが山積みされているし、

なぜあの場所にまとまっているのか不思議です。

案の定、空室だらけです。

集合ポストの扉が、激しく湾曲してますね。

自転車の放置っぷりも半端ないところまで来てますし、
この状態で、半分くらい埋まっていることが、
むしろ、ぼくにとっては驚きでした。

ということで、改善の余地がありありなので、
価格次第で購入しても良いかなと思ったのですが、
買付が入ってしまったようです。

どんな値段で購入されるのか、興味ありますが。。

ゴミを捨てる、掃除をする、雑草を抜くなんてことは、
誰でも、大したお金を掛けずに、改善させられることです。

にも関わらず、こんな物件が放置されていて、
しかも、少ないとはいえ入居者がいる人がいるってことが、

不動産投資・賃貸業がオイシイ理由だと思うのです。

同じような「空間貸し」をしている業態。

例えば、ホテルや貸し会議室、カラオケボックスなどで、
同じような管理状況だったら、
一体どうなってしまうのかを考えると、

大家さん業界は緩いなぁ・・と思わざるを得ません。

能美マンションのサブリースが終わってから、
最初の収支明細が届きました。

２棟あるので、明細も分かれるようです。

入居者さんへの管理会社変更連絡が間に合わず、
前の管理会社さんに入金されている方も、
まだ、相当数いらっしゃるようです。

それぞれ、下段に記載されている方が未収分。

まあ、これも過渡的なものですから、
すぐに正常化すると思います。

空室分の一斉リフォームについても、
すでに、作業を開始してます。

価格交渉も、押すところは押して、引くところは引いて、
格好いい言い方をすれば「WIN-WIN」な感じに落ち着きました。

作業項目ごと、かつ部屋ごとに出してもらっているので、
すごくページ数が多いのですが、分かりやすいです。

部屋ごとに集計したのが、青表紙の見積書で、
黄色表紙は、作業項目別の明細書。

携わる業者さんも、かなりたくさんですね。

総額や明細、業者名については、例によって、
満室経営新聞プレミアムで公開します。

部屋の感じは、見違えるほどになるはずですが、
とりあえず家賃は現況通りにしておいて、
満室になってから、少しずつ上げて行こうかなという予定です。

頑張らなくては・・。

久しぶりに、区分マンションの買付が通りまして、
今年４戸めの物件が買えそうです。

現地調査をしてきましたが、なかなか良い感じ。

エントランスからの通路が、
都内の、しゃれたレストランみたいでした。

地中海料理みたいな感じです。

一棟もののアパート・マンションは、
自分で何でも改善できるので、元々の管理状態が、
良くないものを好んで買ってます。

逆に区分の場合は、何をするにしても管理組合経由なので、
管理状態が、元々良いものでないと買いません。

定番ですが、集合ポスト・掲示板・植栽・駐輪場の、
４つを見ると、管理状況がだいたい分かります。

価格交渉を有利に運ぶために、
買付を入れる際には、毎回ローン特約なしにしていますが、
昨日、銀行さんとも打ち合わせをしました。

これくらいの金額だと、初回面談時に「出します」と、
確約していただけるのでありがたいです。

また、埼玉の奥の方に、短期転売向きの物件を見つけたので、
週明けにもまた、現地に行って確認してきます。

埼玉の奥の方は、横浜からだと、
名古屋に行くのと時間がほとんど同じです（笑）

能美マンションは５月に購入したのですが、
サブリース契約の解除に３ヶ月掛かりましたので、
今の管理会社さんには、今月からの委託です。

引き継ぎのために、お盆明けくらいから、
全ての入居者さんを訪問して、各種説明をしてくれました。

・オーナーと管理会社変更について。
・振込先変更のご案内。
・賃貸借契約書の取り直し。

これまで物件を新しく買った際には、変更案内を配るだけ、
または覚書に確認の印鑑をもらうくらいで、
賃貸借契約書をとりなおすことはしませんでした。

こちらの管理会社さんは、とてもキッチリしてますね。（=´∇｀=）

そんなやりとりの中で、入居者さんに
「何かお困りのことはありませんか？」みたいなことを、
聞いていただいてるようで、

先日、「入居者からのクレーム一覧」という、
あまり見たくないレポートが届きました。（＾＾；）

一部をお見せしますと・・

うわー・・・結構ありますね。（＾＾；）

中には、「電気コンロが使えない」というような、
普通は１日でも放置できない不具合を我慢しているような、
優しすぎる方もいらっしゃいます。。

洗濯機、キッチン、浴室の水漏れについても、
すぐに対処しなければいけません。

中には、「フリーレントがなかった」というような、
こちらで責任を取れない事案もあったりします。

７０２号の方は、突出してクレーム件数が多いな・・とか。

こういう作業は本当に面倒くさいのですが、
満室を実現するためには、頑張らないといけません。

また入居が決まった部屋もあって、
たぶん、空きはあと７戸くらいのような気がします。

動きが早くて、分からなくなってるんですよね（笑）

今日は午後から、大家検定の夏祭り（セミナー＆懇親会）に、
参加させていただきます。

日曜日は、お金の教養フェスティバルですね。
無料でお話が聴けて、ありがたいです。

さて、現在所有している一棟ものマンションの
購入時期を一覧にすると、以下のようになります。

・富山市　２００７年１０月
・金沢市　２００６年９月
・加賀市　２００８年３月
・能美市　２０１３年５月

ということでして、
能美以外の物件はそれなりの所有期間になりました。

今のところ、概ね高い入居率をキープしていますが、
放置していればどの物件も、次第に競争力が失われます。

そこで、長期保有になりつつある３棟については、
今年、バリューアップ作戦ということで、
設備やデザインの増強を計画しています。

今年から、確定申告上の所得（＝税負担）が増えそうなので、
バリューアップにお金を掛けることで、
税の繰り延べ効果も期待できるという訳です。

前回の記事で、能美マンションのリフォーム写真について、
クオリティが高いという話を紹介しましたが、
金沢の管理会社さんも、負けない品質で提案をいただきます。

分かりやすい写真付きの提案なので、
当初の予定より、多くの改修をお願いすることになりました。

室内物干しとか、お風呂のボトル置きなんかは、
言われなかったら、絶対に気づきませんでしたからね。（＾＾；）

そして、肝心なお値段なんですが、
こちらも記事になる内容なので、次回以降で採り上げます。