今日は、友人の結婚披露宴出席のため、
午後から浅草に行きます。

さすがに、結婚式に出ることも減ってきました。
楽しいイベントで、ぼくは結構好きなんですけどね。

明日は、ちょっとした試験を受けなければいけないので、
飲み過ぎには注意したいと思います。（＾＾；）

さて、今日は水漏れの話をしたいと思います。

もちろん火災保険の対象範囲なんですが、
この手の事故で混乱してしまうのは、
「どこに何の保険が出るのか」ということです。

いろんな保険が登場します。

まず、水漏れした結果として使い物にならなくなった、
クロスや床、畳、造作物などの損害については、
大家さんが加入している、火災保険の対象になります。

担保種目としては「水濡れ」というやつです。

それから、水漏れの原因となった配管。
これについては、基本的には補償の対象になりません。

配管はゆっくり時間を掛けて劣化して、
その結果、穴や亀裂ができて水が漏れた訳ですが、

以前の記事に書きましたように、
「急激性」がないので、保険は使えません。

それから、入居者さんの損害について。

これは基本的には「施設所有者賠償責任保険」という、
業界的には「しせつばいせき」と呼ばれる保険で、
入居者さんへ弁償することになります。

保険料は非常に安いんですが、これに入っていないと、
入居者さんに自腹で弁償することになるので、
必須の保険種目ということになります。

また、この手の事故ですと、
入居者さんが個人で加入している家財の保険も、
支払の対象になります。

じゃあ、入居者さんは大家さんから弁償してもらった上に、
自分の家財の保険で、「二重取り」になるのか？

これについては、明日解説したいと思います。

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だいぶ保険関連の記事も増えてきました。
まとめて読むと、結構な知識がつくと思います。

来週、急遽富山に行くことになったので、
いろいろ準備で、バタバタしています。。（◎－◎；）　

準備以外は、かなり暇なスケジュールなので、
早く当日にならないかなぁ・・という感じ。

ちなみに、今回は解禁直後の「庄川鮎」を、
食べに行きたいと思ってます。

普通にイメージする鮎の塩焼きよりも、
かなり小振りで、柔らかいのが特徴です。

さて、今日の損害保険記事は
「保険金額」と「保険価格」と「保険金」の関係です。

用語そのものの解説は、昨日の記事を参照してください。

再掲になりますが、このＡさんの話。

---------------------------------------------------------------
　大家のＡさんが物件を購入しました。

　Ａさんは、自己資金で修理ができず、
　一気に窮地に陥ってしまいました。
---------------------------------------------------------------

なぜ、保険金額の範囲内の損害であるにも関わらず、
満額の支払いが受けられなかったのかというと、

この契約が、「一部保険」だったからです。

一部保険というのは、保険価格に対して、
満額の保険金額で契約されていないことを言いまして、
支払削減の対象になります。

これは別に、保険会社が渋っている訳ではなくて、
数学的に考えると、ごく当然の考え方です。

細かな原理は知らなくても大丈夫なので、
「保険金は、被害割合に応じて支払う」という感じで、
簡易的に覚えておけばいいと思います。

この一部保険の規定は、
若干契約者に有利なように修正されていますので、
実際には、もう少したくさん保険金が支払われます。

ですが、賢い大家さんとしては、
くだらないミスで大損をする訳にはいきません。

保険金額については、しっかり確認をするようにしてください。

ちなみに、このような「一部保険」は、
鬼のような指値を入れて、割安で物件を買った時ほど、
ミスをしやすいので、注意が必要です。

購入価格と保険価格には、何の関係もありません。

今のところ、保険１位、不動産２位で継続中。

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保険ランキングの方が、トップを取られそうで、
ちょっと焦っています。（´Д｀；）

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どうぞよろしくお願いします。

さて、今日は「保険の用語」について。

知ってるようで知らないことが多いのですが、
大家さんにとって重要なものだけを、説明します。

まず、「保険料」と「保険金」。

契約者が保険に加入するときに支払う掛け金が「保険料」で、
事故のときに、保険会社から支払われるのが「保険金」です。

次に、「保険金額」という似た言葉がありまして、
これは、簡単にいうと「契約金額」とか「支払限度額」に
近いイメージです。

「物件を購入したので１億円の火災保険に入った」という場合、
この１億円というのが、保険金額です。

保険金は、事故の規模や被害額に応じて、
その都度違いますから、「保険金額」＝「保険金」ではありません。

ここですでに、ヤヤコシイですか？（笑）

さらに似たようなのを、もう一個だけ。
「保険価格」という言葉を覚えてください。

これは、アパートの火災保険の場合、
「保険会社的に建物を査定した際の、その査定額」
ということになります。

だから、「保険価格」＝「保険金額」とする契約が、
過不足のない、良い契約ということになります。

ちなみに、自動車保険の場合の保険価格は、
その自動車の時価額（保険会社的な）になります。

生命保険や傷害保険など、人を対象とする場合は、
保険価格という概念はありません。

ちなみに、火災保険でいう建物や家財、
自動車保険での車を、「保険の目的」という名称で、
約款やパンフレットなどが書かれてます。

普通、「保険の目的」なんて言うと、
「どうして保険に加入するのか？」みたいな意味ですが、
専門用語的には、そうではないです。

まとめた例文を作ってみました。

---------------------------------------------------------------
　大家のＡさんが物件を購入しました。

　Ａさんは、自己資金で修理ができず、
　一気に窮地に陥ってしまいました。
---------------------------------------------------------------

ところで、なぜ大家のＡさんは、
５千万円の保険金をもらうことができなかったのでしょうか。

数年前に流行った、保険会社の「支払漏れ？」
そうではありません。

明日の記事で、この解説をしますので、
ブログランキングをクリックして、１日お待ち下さい。（笑）

昨日はお寝坊でブログの更新ができず、
申し訳ありませんでした。（／＿；。）

やはり、２位に陥落していました。

生まれ変わったつもりで頑張りますので、
なにとぞ、ブログランキングのご支援を、
よろしくお願いします。



さて、日付が替わった瞬間に更新しまして、
今日は全労済の話です。

全労「災」じゃないです。
「全国労働者共済生活協同組合連合会」の略称ですね。

保険会社ではないので、生保っぽい共済制度と、
損保っぽいものの両方を扱っています。

アパート経営に関する共済というと、
「自然災害保障付き、火災共済」が該当します。

掛金（＝保険料）は、確かに民間と比べると激安です。
補償範囲はちょっと狭いものの、６掛けくらいで加入できます。
ですので、大家さんでも利用者は多いようです。

一方、ぼくの考える全労災のデメリットは・・・

　１．加入限度額が低くて、該当する物件が少ない。
　 　特に、地震共済の限度額１２００万円は厳しすぎる。

　２．代理店がいない。

ぼくは全労済は使っていませんが、
知識があって会社とちゃんとした交渉ができるので、
ぼくの場合は、２のデメリットはありません。

でも、普通はそうはいきません。

事故の際は、全労済を含む保険会社と契約者は、
「払う ｖｓ　もらう」の、完全な利益相反関係にあります。

ぼくが推薦している三井住友海上であっても、
基本的に、支払う保険金は１円でも少ない方がいいと
考えているわけです。

巨大な会社に、知識のない個人で立ち向かうより、
自分の味方になる代理店を、チームに入れておくことで、
保険料では代え難い、メリットがあるのです。

また、例えば水漏れ事故があったとき・・・

工務店に連絡をとって、見積書を取り寄せたり、
保険で対応できる範囲で修理するように交渉したり、

忙しい大家さんに代わって、入居者から示談書をもらったり、
「慰謝料よこせ！」とわめきまくってる被害者に、
一緒になって謝ってくれたりする人が、

全労済にいるのかなぁ・・って話です。

ただ、代理店さんもレベルの差があるので、
やっぱり優秀な人を探さないと、意味がないです（笑）

明日は、一般的な保険用語について、
分かりやすい説明をします。

これで小難しい保険パンフレットも怖くありません。（≧∇≦）

ぜひ★ブログランキング★のクリックを、
よろしくお願いいたします。

すいません。ぼくの勘違いで、
書くテーマの順番を間違えちゃいました。（＾＾；）

昨日の、燃えたらどうなるかという話は、
もう少しあとの方で書かなきゃいけませんでした。

分かりにくかったら、申し訳ありません。



さて、順番を戻してまして、
今日は「代理店の場所とサービスの質」について。

「代理店選びが、超重要だ」という話を以前しました。

では、ご自身の居住地、物件の場所、
それから保険代理店の事務所の場所の関係は、
どうするのがベストなんでしょうか？

結論を言いますと、

「物件がどこにあろうと、代理店はひとつに集中」

「代理店の場所は、別にどうでもいい」

というのが、ぼくの回答です。

まず、物件がいろんな場所にあるからといって、
保険代理店を複数に分けることは、絶対にダメです。

単純に面倒くさいだけでなく、
何十万円（場合によっては１００万以上）の大口契約を、
みすみす分散させてしまうことに繋がります。

保険会社の社員が、ちょっとヤヤコシイ案件を
社内の稟議にかけて、引受や支払の承認をとる際に、

「その契約者が払っている保険料」を、
しっかり稟議書に記載して、上司や本部に提出しています。

大口契約＝パワーです。

もちろん、代理店の中で大口客になっておくことも、
重要な要素だと思います。

それから、代理店と物件の距離については、
自動車保険のように、代理店が事故現場に行く必要が、
ほとんどないので、優先度は低いです。

判断が微妙な場合（水漏れなど）は、
代理店よりも、管理会社さんが調査に立ち会った方が、
ちゃんとした説明ができることが、ほとんどです。

ぼくの場合は、名古屋の物件も加賀温泉の物件も、
高岡に住んでる川西さんに任せてますが、
当然のことながら、まったく困ったことはありません。

あと、これはちょっとナイショなんですが、
「実は、遠い方が有利」という一面もあるのです。（笑）

ということで、優秀な代理店を見つけて、
全部の契約を、そこを通じて加入するようにしてください。

それから、おかげ様で２カテゴリー１位になりました。
不動産投資＆保険ブログランキングで確認できます。

読者の皆さまのご支援のおかげで、
ブログランキングの「不動産投資」「保険」のカテゴリーにおいて、
同時にトップを取ることができました。（≧∇≦）／　

ホントにありがとうございます。

記念撮影してみました。

保険ランキング。午前８時現在。

不動産投資ランキング。こちらも８時現在。

今日は、午後から財布レポートのインタビューで、
池袋まで行きます。

夜は、コテツさんがやってる新築コンサルに同席です。

都区内の所有権で、サブリース後の確定家賃で、
１０％を確実に超えるコンサルです。もちろん、土地込みの利回り。

このノウハウは、ちょっとすご過ぎるので、
近々セミナーをすることにしました。

８月３０日予定ですので、
ご興味のある方は、予定空けておいてください。

保険の記事も、午前中に更新します。

★ランキング　２階級制覇の確認はこちら★

ほとんどの人は、火災保険に入るときに、
「どうせ火事は起きないだろう」と思っている訳ですが、
実際に、火事は一定割合で発生します。

ぼくは保険会社にいたので、
実際の焼け跡を何度か見に行く機会がありましたが、
あの真っ黒焦げになった残骸を見るのは、
他人の家でもヘコみます。

消火の時に使った大量の水が、地面に溜まるのですが、
その水の色が、また真っ黒なんですよね～。（＾＾；）

さて、火事が起きたらまず消火します。
火を消すことと、入居者の方の安全確保に全力を
尽くしてください。

自動車事故の場合は、事故現場に代理店さんが
急行するようなこともありますが、
火災保険の場合はその必要もありません。

というか、いても邪魔になるだけです。
（遠隔地の代理店でも構わないのは、ここが理由です）

しっかり火が消えたあとに、
保険会社または調査会社の人が、現場を見に来ます。

どこの修理が必要なのか、見当を付けておくためです。

あとは修理業者さんから出された見積もりを、
保険会社の人が査定して、支払える金額を提示。

契約者と合意が得られたら（「協定」といいます）、
保険金請求書を提出してもらって、支払完了となります。

ここで注意が必要なのは、
火災の被害が復旧して、入居がついて家賃が入るまでは
かなり時間がかかるということです。

火事で物件がなくなってしまった場合、
家賃は入らなくなりますが、ローン支払は中断しないので、
大家さんにとっては大打撃です。

火災では物件だけじゃなくて、入居者も一緒に失うので、
「家賃担保特約」に必ず加入しておくことを、
オススメします。

◆お知らせ　その１

　財布の中身レポートは、
　融資の秘訣が分かるということで、新規加入が激増中です。
　
　ぜひお試し購読してみてください。

◆お知らせ　その２

　ブログランキングは、夢の２階級制覇が、
　なんだかいけそうな気がするレベルになってきました。（=´∇｀=）

　皆さまのご協力を、ぜひよろしくお願いします。