買付を入れた金沢のマンション、あっさり断られてしまいました。（＾＾；）

何しろ５千万円引きのオファーですから、仕方ないかもしれません。

こちらの売主さんは、相続で建物を引き継いだそうなのです。

年間家賃収入が１２００万円くらいのマンション（築１０年・今回の物件）と、５５０万円くらいのマンション（築３３年）のふたつ。

築３３年のマンションは１億円で売られています。
利回り５．５％・・・って都区内の新築のようです。（笑）

こういう破天荒な値付けがされるのはなぜかを聞いてみましたが、このふたつの物件で合計２億７０００万円くらいの残債があり、このような法外な金額で売却しないと抵当権が外せないとのことでした。

つまりこちらのオーナーさんは、明らかに不動産価値以上の負債を抱えており、完全に債務超過状態になってます。

家賃年収合計１７５０万円で、２．７億円の負債。

ぼくが４億円以上の残債を抱えているのと同じような状態です。
実際には１．３７億円くらいですから、いかに凄まじい状況かが分かります。（；゜０゜）　

・・・この人、相続しなければよかったのに。

最近いくつも買付を入れていますが、なかなか通りません。(。>_<。)

通らなかった物件は、ことごとく売れ残っていますので、折を見て再度お話をしてみようかと思います。

物件買うのも長期的な駆け引きが必要になってきましたよね。

しばらくブログを更新しなかったので、旭川のことでショックを受けているように見えたかもしれませんが、まったくそんなことはありません。

「買えない物件は買わない方が良い物件」というのが持論なので、あまり気にしないようにしています。(￣ー￣)

ここ２週間は、金沢の物件に縁があったようで、２件をウォッチしている状況です。

１件目は地元業者さんから紹介をもらったのが最初ですが、今は健美家にも出ています。

なかなかキレイで、プライドの持てる建物です。
サイト情報によると１億６８００万円ですが、３千万円くらいの値引きは可能とのこと。

その場合は、満室時で１６％くらいの利回りになるのですが、現在３６戸中入居が７戸。

競売取得で全空状態だったそうで、空室はだんだん埋まっているようなのですが、空室が減ったら値引きはしないんだそうです。(｡>_<｡)

入居状況を頻繁に確認して、キャッシュフローが少しでも出るようになったら３千万引きの買付を入れようと思います。

それから、昨日買付を入れた物件。

写真のすぐ隣にもう１棟ありまして、ふたつで１．５億円です。
この金額だと、土地から買って新築しても同じくらいの金額で建築できる水準なので、５千万円引きの１億円で買付を入れました。

最近、おかしな値付けをされた物件が多くてびっくりします。

だから、売出金額は気にしないで、場所や建物の状態が良ければ、躊躇せず「買える金額での買付」を入れるようにしています。

通らなくても買付を入れておくと、物件が売れ残ったときに再オファーが来ることもあります。

その場合は、さらなる価格交渉のチャンス。(*｀∇´*）
少しでも安く買って、入居者さんに還元してあげればいいんじゃないかと思います。

北陸には、強引な買付でもイヤな顔せずに交渉してくれる業者さんがいます。

早く購入して、仲介手数料を払ってあげたいと思っています。

旭川マンションは購入の可否を判断するにあたっては、ある程度お金も掛けて、かなり詳細なリサーチをしなければいけないなぁ・・・と思っていました。

ところが、その前に金融機関の融資が通らないことが分かりました。（＾＾；）　

融資審査が通らなかったのは、結構久しぶりです。

旭川という遠隔地ですので、融資可能な金融機関はＳＭＢＣだけということで、業者さん経由で審査をお願いしていたのですが、空振りだったようです。

上記のように判断に困る物件だったので、この融資が通らなかったこと自体はさほど影響はないのですが、今回は物件云々よりも自分の収支状況がマイナス要因になったんだそうです。（；＿；）

収支がマイナス要因・・・。（´～｀；）

どんな良い物件でも、ＳＭＢＣではしばらく融資はムリってことです。

購入総額１５，２８０万円で先月の家賃が２８０万円。
利回り２１．９％もあるのに・・・。

家賃の３分の１以内で返済ができているのに・・・。

いちばん長いローンでも、あと１８年で終わるのに・・・。

５９戸中、1戸しか空室ないのに・・・。

謎です。(；-＿-；)
普通に考えれば、相当良好な収支状況だと思うんですけど。

心当たりがあるとすれば、物件が北陸地方ばかりにあるということと、１つだけですが耐用年数を超えた返済期間の融資を引いていることです。

築１５年の木造アパートで１０年返済。

最初のアパートを国金で借りた時のものですが、現時点での残債が１３００万円で、土地値を切ってます。

リスクなんかないと思うんですが、金融機関が作った定型商品上での評価ですから。反論しても仕方ありません。(；-_-) =3
さっさと見切りを付けて他から借りれる物件を探すだけです。

ちなみに、持ち物件が満室であっても空室だらけであっても、評価上は関係ないって聞きました。
大家としての経営力は、査定対象外なんだそうです。

金利も上昇基調ですし、チャンスの窓も閉まりつつあるかもしれません。

買えるうちに、さっさと買ってしまわなければ。

週末は好天に恵まれ、楽しい物件調査ツアーになりました。（=´∇｀=）

朝５時に自宅を出ましたが、空港からのリムジンバスで旭川駅に着いたのが１０時過ぎ。
物件は、旭川から一駅先の無人駅から徒歩５分のところです。

タクシーでも初乗り料金だと思うのですが、地元のことを知るために１時間以上待って電車に乗車。

鈍行電車は３時間に２本くらいしか通りません。（；＿；）　

乗車時間たった３分程度で隣の駅に到着。
面白い掲示を発見。

「すいません～、電車来ないんですけど～？」

「あ、お待たせしてすいません！いま出たところですー。」

・・・なんてソバ屋と出前客のような会話が繰り広げられているのでしょうか。（＾＾；）

物件は築年数がそれなりというだけあって、床が変な材質だったり天井がやけに低かったりします。水回りも年代物でした。

給湯器が旧式でやけにでかく、しかも室内にあるのでものすごい存在感でした。

場所的には中心部からも近くて周辺の買い物環境なども充実しており、周りのアパートの空室率も低かったです。
このマンションがいちばん空いていたように思います。

※空室率調査のやり方は、ＮＳＸ松田さんのＤＶＤを参考にしてます。

大幅に指値をしているので、満室になれば相当な利回りになりますが、手を加えなければならない部分も多く、上級者向け物件だと感じました。

果たして、問題が多いけど高利回りなこのマンションに立ち向かって、見事に勝利を収めることができるのでしょうか・・・。（；゜０゜）

とりあえず、融資の感触が出てから考えます。
買えなきゃ意味がないですからね。

今日は金曜日なのですが、飲みにも行かずに帰ってきました。

明日の準備が色々あるので、仕方ありません。（´。｀）　

空港や物件までの交通手段を確認したり、周辺の地図を印刷したり、現地での待ち合わせ連絡をしたり・・・結構大変です。

移動が長いので、その間にチェックする原稿とか、読む本などの準備もしておきます。
こういう準備を怠ると、バスや飛行機の中が退屈で仕方ありません。（＾＾；）

もちろん、もうひとつの楽しみである旭川ラーメンや塩ホルモンの有名店をチェックすることも忘れません。（＾∇、＾　）　

魚介類も美味しいらしいですが、北陸に行ったときにも食べられますので、今回は見送ろうと思います。

それから、旭川の一般的な情報を知りたいと思ったので、ツテを頼って現地でお話を伺える方も見つけました。

物件のある場所のイメージはどうなのか、旭川市ではどういうライフスタイルが送られているのか、地元で信頼度の高いスーパーはどこなのか、徒歩何分までなら歩こうという気になるのか、洗濯物は部屋で干すのか・・・。

不動産屋さんでは客観的な答えが返ってこないようなことを聞きたいと思っています。

ちなみに、わざわざ時間を割いてくれるのは、嫁さんのお母さんのお兄さんの以前の奥さんという方ですが、ここまで来ると遠縁とかいうレベルじゃなく、完全に他人です。（笑）

日曜日の朝、なんと宿泊先まで迎えに来てくれるそうです。
旭川にはいい人が多い予感がします☆（＾▽＾）☆

あと、物件仲介をしてくれている業者さんに、融資関連の書類も送りました。

この物件では何人も融資でコケているようなので、金融機関の内諾が得られれば、かなり強気な交渉ができるかもしれません。

いい方向に進むといいなぁ。ヽ（*＾。＾*）

レントロール（家賃の明細）は、物件の善し悪しを判断するとても重要な資料で、穴があくほど読み込みます。

購入する頃には、入居者の名前を覚えてしまうくらいです。（笑）

今回の物件は住居部分で２８室あります。
入居は２１室で空室が７つ。あとは店舗です。

自分なりのレントロールチェックポイントは以下のようなものです。

入居年月がばらけているかどうか

３月など特定の月に集中している場合は、その時期を逃すとしばらくは客付けも苦しいだろうと予想できます。

入居年が偏っていることもあります。
ここ２年、まったく入居がないような物件は、将来性としては暗いかもしれません。（；＿；）

ただ、管理会社とうまくいってなくて募集が適切にされていなかった可能性もありますので、すぐに諦めない方がいいとは思います。

最近数ヶ月でいきなりたくさん入居している場合、売却を視野に入れて無理矢理入居させた可能性があります。

この場合は、滞納の危険も増えますし、オーナーとグルで購入直後に一斉退去という最悪のシナリオも考えられますから、注意が必要です。゛(`ヘ´#)

どの年も、どの月も、均等に入居があるのが理想です。

家賃にばらつきがあるかどうか

普通、レントロールはエクセルなどで作成されていて、上から１０１がいくら、１０２がいくら・・・と縦に記載されています。

これだと間取り毎に家賃の偏りがあるかどうかが分かりにくいので、↓こんな感じに書き直してみます。

同じ間取りで家賃の差が大きい場合は、入居年も合わせて確認してみます。

上の例でいうと、２ＦのＢや３ＦのＤがいつ入居したのかをチェックしてみます。
大体、昔の入居者ほど家賃が高く、直近で入居した部屋の家賃が安かったりします。

直近の家賃を基準に利回りを再計算してみると、物件図面に書かれている数値から大幅に下がってしまうこともあり、ショックを受けます。(｡>_<｡)

入居者層、女性入居者の割合

法人や女性の入居が多い方が、賃貸付けのポテンシャルとしては高いと思います。

敷金

昔は２ヶ月だった敷金が、最近は１ヶ月になっているような場合、賃貸付けには苦戦していると思われます。

空室が多少多くても、敷金が３ヶ月もらえているような場合は、敷金を減らすだけでぐぐっと入居が増える見込みもあります。

敷金が多い方が、決済時の自己資金も少なくて済みます。(=´∇`=)

今回のマンションでいうと、入居年月はきれいにばらけています。

特定の月に集中しているようなことはありませんし、今年になっての入居も３戸、去年は６戸ありました。

家賃はちょっと下がり傾向です。（＾＾；）
敷金も昔の入居者は２ヶ月なのに、最近は１ヶ月ですから、決めるのも大変なのかなぁ・・という予想はしています。

室内写真をみた限りでは、決しておしゃれな物件ではありませんが、女性の入居が６０％近くを占めています。

女性でも安心な、何かがあるんでしょう。
現地確認の時に、しっかり読み取ってきたいと思います。

以前買付を入れた北海道のマンションは、札幌市の麻生（あさぶ）というところでしたが、今回の物件は札幌ではなく旭川です。

　 クリックで拡大します。

北海道には有名な地名がたくさんありますが、それぞれの位置関係がよく分かっていませんでした。

札幌と旭川は、１００ｋｍ以上も離れているんですね。(^◇^ ;)

飛行機も予約しました。
昨年広島に行って以来ですが、直前の予約ということもあり、料金もバカになりません。

一番安いプランを探して購入した往復のチケットと、超チープなビジネスホテル1泊を合わせて、５万７千円もします。(｡>_<｡)

これが、１０日以上前なら予約できるビジネスプランという「往復の航空機＋旅行会社指定のビジネスホテル」というセットだと、３万円くらいで済んでしますのです。
旭川に３万円で行けるプラン

今回は急がないと物件を取られてしまうため、割高購入も仕方ありませんが、もし購入することになった場合の契約や決済時には、用意周到に激安チケットを購入したいと思います。

ちなみに、旭川の名物を調べてみますと・・・

旭川ラーメン、ほしたこ、ジュンドック（天むすに似てる）、バナナ焼き(笑)、塩ホルモン、旭川ジンギスカン（先にタレに漬け込むのが特徴）・・・。

バナナ焼き以外は全部おいしそうですね。(^▽^)
こういう下調べは、かなり楽しいです。