今住んでるところの町内会は、活動が盛んなところでして、
季節の行事っぽいことを、いろいろやってくれます。

この時期は、公園でラジオ体操をやってまして、
２２日から毎朝、６：３０に参加してます。

規則正しい生活と体調管理に、かなり良いです。（＾▽＾）

さて、今日はメール術の第２回目なんですが、
文章のことをお伝えする前に、重要なことがあります。

それが、「複数×複数での連絡体制を確立する」ということです。

どんな要件であっても毎回、
こっちも複数、不動産会社さんも複数に対してメールをします。

例えば、不動産会社の担当的な人が、
「営業」「管理」「リフォーム」と３人に分かれていて、
時々、ややこしい案件のときに店長が出て来るとします。

このような場合は、仮に「入居審査について」という用事であっても、
上記の４名全員に向けてメールをしてください。

できれば、メーリングリストを作って、
全員で情報共有することを、システム化すると良いでしょう。

これについては過去記事に活用法がありますので、
ご覧いただければ幸いです。

関連記事：メーリングリストの活用法

なぜ、複数×複数にするのが良いかということについても、
上記の記事に書いてあります。

次回は、いよいよ文章について。



あと、昨日のメルマガで自分のＤＶＤを紹介したら、
「そんなのあるって知らなかった」というご連絡をいただいたりして、
たくさん売れてしまいました。

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

●●さんの●●●に着目して高利回り物件を見つけて、
フルローン購入＆満室をめざす・・という内容です。

昨日ご紹介した、竹末さんの空室対策ＤＶＤ。

いきなり売れてます。

空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ

空室対策を、誰もが本格的に考えなきゃいけない時代に、
なってきたのかもしれません。



さて。

昨日は、満室経営新聞でもマンガの連載を開始した、
スーパーブロガーまりお画伯の、新刊本での企画で、
長野県の上田まで行ってきました。

長野新幹線って、初めて乗ったなぁ。。

駅前の栄え具合は、富山駅と高岡駅の中間くらい。

・・・って意味分からないですよね。（笑）

上田市の人口は、１６万人ちょっとだそうです。

新刊本は８月末に、ダイヤモンド社から出るのですが、
巻末に、加藤ひろゆきさんとまりおさん＆自分の誌上対談が、
掲載されるということなんだそうです。

まりおさんは、加藤さんの書籍に感化されて
アパート経営を始めようと決意したということなので、
加藤さんはいわば、師匠のような存在です。

その師匠、いつものスタイルで上田に登場。

通行人が、ちょっと引いてましたよ・・・。（＾＾；）

物件の外観を見ながら、入居率アップの計画を立てたり。

加藤さんの助言で設置した自販機が、
思ったより売上が多かった、という話もしてました。

まりおさん、これを機に顔出しすればいいと思うのですが、
今回も、モザイクでの対応です。（笑）
※意外とイケメンです。

入居が厳しい地域でありながら、
９０％程度の入居率を確保できているという反面、
リフォーム費用が、収支を圧迫してるとのことでした。

地方のＲＣ物件投資は、融資が出やすくて良いですが、
経費率が高いのが弱点です。

リフォーム費用もそうですし、固定資産税なども割高です。

築年数が古い場合は、特にその傾向が顕著なので、
かなりの高利回りで購入しないと、運営が厳しくなります。
（まりおさんの物件利回りは、２０％台後半）

できるだけリフォーム費用が掛からないものを狙い、
頑なに高利回りを追求していくことが、
地方ＲＣ投資で、勝っていく秘訣なのかなと思いました。

次回は、またメール術の話を書きます。

満室経営新聞でインタビューに応じていただいた、
竹末治生さんの、空室対策ＤＶＤを（かなり長いですが）観ました。

空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ

こんなにやれることあるんだ！
という、新鮮な気持ちにさせてくれる希有なＤＶＤです。（笑）

空室増えてきてやだなーとお感じの方は、
ぜひご覧になって下さい。

さて、２日前のブログで予告的な話をしました、
「不動産会社さんとのメール術」について書こうと思います。

他の大家さんが、どういうメールのやりとりをしてるのか、
また、メールをどのくらい活用してるのかは、ほとんど知らないので、

こんなことをぼくが書いていいのかな・・という気は
正直、しないでもありません。（＾＾；）

ですが、ぼくが今の入居率や強い関係を維持してるのは、
間違いなくメールコミュニケーションのおかげですし、
月に１度の電話もしないほど、メールをフル活用してます。

また、自分でメールマガジンを発行して２年半になりますし、
他のメルマガを、１００誌以上読んでいます。

メールマガジン未購読の方はこちら。

そういう経験の中で、編み出した工夫について紹介します。



・・・と、前置きが長くなりましたが（笑）、
メールを書くときに最も大切なことは、内容以前に、

「そのメールが読みやすいかどうか」

です。

読みにくいメールは、開くだけでストレスを与えるので、
メールを通じて良い関係を作るための、
ムダに大きなハードルとなってしまうのです。（；＿；）

とにかく、物理的に読みやすいメールを書きましょう。

◆読みやすいメールの特徴

　・一行の文字数が、かなり短め。２０文字前後。

　・できれば、行の右端は前後の行と揃えないようにする。

以上の６つに気を付けるだけで、かなり読みやすくなります。

現代人は、毎日たくさんのメールを読まなければいけないので、
メールの文章を、左上→右下という順序ではなく、
フォトリーディングに近い形で、画像処理してるといいます。

ですので、行が長すぎたり詰まりすぎたり、
右端が全部揃っていたりすると（同じ行を二度読んでしまうことがある）、
メールを開くだけで、ストレスを感じてしまうのです。

また、例えば「２０１号室のリフォーム見積もり」についてと、
「入居者Ａさんの滞納」については、
メールの長さや、案件処理の難易度にもよりますが、
基本的には、ふたつに分けた方がいいです。

片付いた（処理した）メールを、「処理済み」のフォルダに入れたり、
削除・アーカイブする人は多いので、
ひとつのメールに何案件も書いてあると、メール処理できません。

読みやすいメールで、他の大家さんをリードしたあとは、
タイミングや内容・文章術の話になるのですが、
長くなったので、今日はこのへんで。

仏教の教えについてのメルマガを配信されている方から、
「メルマガ相互紹介」の打診が、何度も来てます。（笑）

特定の宗教について、メルマガで紹介することはないですが、
良いことを言ってる宗教も、たぶんあると思いますので、
興味ある方は、まぐまぐなどで調べてみてください。

さて、最近は個人の大家業に時間をほとんど使ってませんが、
入居率はもちろん、運営全体がとても上手くいってます。

昨日もらったメール

このように、先日亡くなった入居者さんの名義変更が終わり、
申込が１件と、内見まであったというお知らせです。

これで、全体の空室が３つになりました。
入居率は９６．１％です。

アパート経営を始めてから、来月で６年になりますが、
入居率が良い状態で維持できているのも、
管理会社さんとの関係が、強化されてるからにほかなりません。

頂いたメールには、携帯からすぐに返信。

こんな感じです。

もう、慣れたもんです。

電話も悪くないですが、メールを活用すると
アパート経営は、もっと楽しくストレスのない状態を
簡単に作れると思います。

明日からは、企業秘密でもある「メールの書き方」について、
いくつかノウハウをご紹介したいと思います。

昨日はメルマガで、空室が増えてきたときなど、
管理会社さんとどのように打ち合わせをするか書きました。

▼編集後記のところに、そのネタがあります。

昨日配信したメールマガジン

「なるほどー」という感想もいただいたので、
ちょっと補足します。

大家さんのキャラクターにもよりますが、
「空室が増えて困ってます。ＣＦがマイナスです。」
というような、

「助けてください」系の打ち合わせは、
あまり良い結果にならないことが多いです。

「お願いします！買ってください」という営業が、
そんなに売れないのと同じです。

大家さんは、管理会社さんや仲介会社さんから、
「素晴らしいオーナーさんが」と、尊敬とまではいかなくても、
一目置かれる、価値の高い存在であるべきなので、

どっしりと構えた大物っぽく振る舞うことが、
大切なのではないかと思ってます。

熱意はＯＫ。悲壮感はダメ。

気合いはＯＫ。殺気はダメ。

悲壮感を醸し出したり、殺気立ってはいけない理由は、
そういう状態になったとき、
人は自分のことしか考えられないからです。

交渉にしろ、チームを運営するにしろ、
相手のメリットを考えた行動・言動が大切ですので、
大家さんは常に（ウソでも）余裕を見せるべきだと考えます。

なお、余裕を見せるべき程度も個人差があって、
貫禄のある中高年の男性と、華奢な感じの女性では、
相手に与える印象が全然違います。

当然、前者の方がより大物っぽく振る舞うと良いですし、
後者の場合は、多少かわいい＆頼りない部分も出した方が、
相手の共感を得られやすくなります。

キャラに応じた立ち振る舞いができることが重要です。

◆お知らせ◆

大阪で、光速投資法のセミナーがあります。９月５日。
本日いっぱいで、申込締め切りだそうです。

詳しくは、こちらのページから。

ダイエットを復活させたのですが、
ここ１週間、毎日何かの飲み会があります。

あんまり食べずに飲んでるので、酔いやすいです。（＾＾；）

さて、連休最終日の１９日には、
藤山勇司さんの競売セミナーＤＶＤの購入特典として、
ご本人を招いての懇親会を開催しました。

藤山流　競売不動産投資リアル実践セミナー

場所は新宿、歌舞伎町。
藤山さんのイメージに、ぴったりのエリアです。（笑）

今回は藤山さんからのサプライズということで、
参加者全員に、「直筆似顔絵＆サイン色紙」をプレゼント。

藤山さん、似顔絵も描けるなんて知りませんでした。

執筆中の藤山さん。筆ペンで描いてます。

仕上がりはこんな感じ。（本人の許可を得て掲載してます）

二次会までばっちり参加いただいたあと、
藤山さんに連れられて、ゴールデン街というところに行きました。

課長島耕作にも、よく登場するところですし、
ヤクザもののVシネマで、路地裏で刺殺されるようなシーンでも、
頻繁に使われる場所です。

藤山さんの後ろを追って歩いてると、
後者に近い感じですね。（笑）

ということで、楽しい懇親会でした。

また楽しいイベントを企画しようと思います。

一緒に本を書いた工藤一善さんから、
大家検定の懇親会について、ご案内をいただきました。

８月７日に、東京プリンスホテルです。

このメールの後半は、大家検定に興味がある人を、
誘って参加してもＯＫだと書いてあります。

しかも、招待参加は参加費６千円が割引になって、
５，５００円になるそうです。

申し込みはこちらのページからでできますので、
備考欄に、ぼくからの招待って書いておいてください。

工藤さんはもちろん、定期借家DVDが評判の大友哲哉さんや、
代表理事の浦田健さんもいらっしゃるようです。

これからは常識の定期借家マスター講座

サラリーマンの頃はビアガーデンにもよく行きましたが、
最近は年に１度あればいいほうなので、今から楽しみです。（＾▽＾）

さて、昨日は入居者さんのひとりが亡くなったという連絡がありました。
３月くらいから末期ガンで入院していたそうです。

婚約者さん＆犬と同居されていました。

大家的には、孤独死や室内死じゃなくて良かった訳ですが、
アパート経営歴６年弱という期間で、
入居者さんが亡くなったのは、今回で２人目です。

残念ながら、入居者さんが亡くなるっていうのは、
大家業をする上で、そんなに珍しい出来事でもないみたいです。

今回のケースは、同居されていた女性が、
「思い出の場所だからもう少し住みたい」ということで、
引き続き住んでいただくことになりました。

ありがたいですね。

遠隔地でもあり、入居者さんとの接触は皆無というスタンスですが、
送られてくる収支明細に載ってる名前は実在の人物で、
自分のアパートの部屋で、大切な人生を送ってるんだなぁ・・・と、

ちょっと、気持ちを引き締めてみた次第です。