管理会社さんとのやりとりは、極力メールを使っています。

電話も、今やアポをとって掛ける時代だと思いますし、
スマホを常時持ち歩いていれば、電話とメールの反応速度は変わりません。

そして、自社も管理会社さんも複数の社員さんがいますので、
通常のメールではなく、メーリングリストを使い、
情報の伝達漏れがないよう心がけています。

Ｗｅｂ上に記録が残ったり、メールが自動で採番されたりするので、
あとで読み返すときも便利です。

今日は管理会社さんから頂いてるメールをご紹介します。

まずは、１０年のお付き合いになる金沢の管理会社さん。
修繕費用の確認についてですが、

・タイトルで何の用件なのかすぐ分かる。
・余計な言葉を極力カットし、迅速な判断ができるようにしてくれている。

という点にご注目。長年の信頼関係がなせる技です。

次に、小松の管理会社さんから入居のご連絡。
女性の店長さんからですが、元気でかわいい感じでテンション上がります。

サラリーマン時代に、富山から東京の企業営業部に移り、
社内回覧のメールで顔文字を使って、めちゃめちゃ怒られたことがありますが、
今は、自分もお相手も自由に使うことができてます（笑）

最後に、同じ石川県の能美（のみ）マンションの管理会社さん。

配水管の修繕についてご報告をいただきました。

で、文中にある「下手な絵」というのも添付されていまして、
これが結構な力作なのです。ぜひご覧下さい。


↓

↓

忙しい時期なのに、色ペンを多用して分かりやすいイラストを描き、
それを撮影やスキャンをして画像添付してくれるなんて、
仮に「見積が当初の提示より高かった」という結論であっても
余裕で許せてしまうお仕事ぶりだと思います。

ちなみに、図にある「ヤリトリジョイント」というのは、
ネットで検索すると、以下のようなものらしいです。

地味に勉強になりました。

管理会社さんや職人さんから、自分の物件を大事に扱ってもらうことは、
賃貸経営における「嬉しいこと」のひとつですね。

ブログを書き始めたのは、２００４年４月。
もうちょっとで、書き始めて１３年が経過しようとしています。

１日複数回更新している日もあり、１ヶ月放置したこともあり、
ペースはまちまちですが、まだ続いています。

今はドメインを取ってサーバーを借りて独自運営していますが、
最初は、現在のファイナンシャルアカデミー（当時はクラビスという社名でした）の、
グループ会社のサイト上にある「投資家日記」というコーナーを使ってました。

当時はまだ「ブログ」という名称も一般的ではなく、
使わせていただいてシステムも、画像がアップできないなど、
いま思い出してみると不便だったように思います。

当時の記事を読み返してみると

・物件を見に行ったけど、買うには至らなかった。
・銀行に融資の相談をしたけど、あまり反応がよくなかった。
・買付を入れた。
・便利屋さん数社に電話しての印象

というような、今では記事にしないような細かいことも、
新鮮な出来事としてガッチリ記事にしています。

区分を１戸買ったり、セミナーに出演しただけで、
数日間に渡って、延々と詳細説明や感想を書き記しているところなど、
初々しい感じさえしますね。

最初のアパートを買う際に、当時の国金から融資を受けたときの記事。
１５００万円の融資で大喜び。

一方、無知＆経験不足だからこその面白い行動もあり、

・売主さんに決済のお金を借りられないか打診してみる。（もちろん玉砕）
・滞納の督促をして、入居者に軽々とあしらわれる。
・富山の老舗業者に物件をけなされて口論になる。

など、今ではしないだろうなーという非効率なこともやっています。

引き継いだ賃貸借契約書と鍵をキレイに並べて写真撮影。（笑）

ただ、やはり当時の方が不動産を買ったり空室を埋めることについて、
もっとマジメで情熱を注いでたことも分かります。

このように、自分でＰＯＰを作って貼りに行ったりも。

効率は良くありませんが、「やれることは何でもやる」という姿勢は、
今よりもしっかりしていますね。

当時の記事の一部は、レポート形式で閲覧できますので、
１３年前の初心者時代の活動にご興味ある方は、こちらからどうぞ。

投資家けーちゃん勝利への道程①

投資家けーちゃん勝利への道程②

投資家けーちゃん勝利への道程③

なお、無料レポートを取得する際には、
他の協賛メルマガを購読する必要がありますので、
購読専用のアドレスを作って登録することをオススメします。

今月から来月にかけて、少し長めのセミナー講師をすることになり、
授業の構成と資料作りに取り組んでいます。

講義は早稲田大学エクステンションセンターというところで、
入試や年齢などの制限なく、誰でも受講ができるオープンカレッジです。

早稲田大学エクステンションセンター

担当するのは八丁堀の教室で、全３回の初心者向け講座。
リーズナブルな価格設定ということもあり、既に満席の模様です。

講座の詳細はこちら

さて。

その資料作りのために、検索サイトを入念にチェックしていますが、
思った以上にキツい売り物件は多いです。

例えば、「需給環境が崩れたエリアでの賃料相場」の事例を探していると、
こんな悲惨な賃貸物件がありました。家賃７５００円＋共益費。

当然の敷金・礼金ゼロ。

築１２年と新しめですし、光インターネットも導入されています。
ウォシュレット当然付いてるし、首都圏なら５万円以上で貸せるスペック。



次に見つけたスキー場近くのリゾートマンションは、
なんと、販売価格１万円。もはや不動産の値段ではありません。

この手の物件は、よく「絵空事の利回り」が載ってたりしますが、
それすら躊躇される物件なのか、記載がありません。。

不動産投資の崩壊事例として、忘れてはいけませんね。



また、中には面白い・・というか、
ちょっと業者さんが投げやりなのではないかという、
安めの売り戸建ても見つけました。

キャッチのところに「決め手は備考欄」とのアピール。
スペックやエリア以外のウリがあるのかと思って読んでみると・・・。

まさかの引っ張り系コメント。読み進めていっても・・・

↓

↓





↓

↓

業者さんがふざけていることを確信。
おそらくはレインズなどから適当に抽出して載せているだけで、
売主さんとは何の面識もないのでしょう。

で、結論は力が抜けるような内容でした（笑）


↓

↓

↓

しかし、仮に物件そのものに何のウリがなかったとしても、
桜えび以外に書くことはあったと思います。

土曜日は、HOME'S不動産投資フェアでお話をしてきました。

これまでは汐留とか九段下などのホールで開催されていたイベントが、
今年はなんと、東京ビッグサイトに場所を移しました。
全賃フェアと同じ会場です。

さすがに会場が広すぎるだろ・・とも思いましたが、
出展ブースもセミナーも一気に増えて、充実した内容揃いでした。

竹中平蔵さん、猪俣淳さんなどが招待講師として招かれており、
以前フェスタにも出演いただいた、元アイドル投資家の沢田冨美子さんも、
初心者向けセミナーでお話をされていました。

沢田さんがフェスタに出られた時の記事

ラスベガスから来日した、謎の海外投資家も。。（笑）

ＣＮＮにも採り上げられている凄い人らしいです。

ぼくは１時間いただいて、規模を増やす方法についてお話しました。

たくさんの方に聴いていただいたのですが、
天井が高い上に、セミナー会場の外は結構やかましい環境なので、
大きな声を出し続けて疲れました（笑）

猪俣さんと控え室が同じでしたので、
出番まで、講演手法と不動産投資についてアドバイスを頂きました。

記念写真も・・・。ヽ(´∇｀)

自分も勉強になる、楽しい１日でした。

入居促進の動画撮影をされるNoblueさん。
今では１ヶ月先まで、予約で埋まっているような状況だそうです。

他の施工事例も載ってるNoblueさんのサイト

今回も、普通のワンルームをキレイなモデルルームに、
変身させていただけました。その模様をご紹介したいと思います。

朝９時くらいから、家具や小物の搬入作業。

壁や天井の雰囲気、場所、主な入居ターゲットなどをもとに、
基本的なプランを作成し、車に家具を積んで搬入します。

間取り図にラフプランを書き込んだもの。

搬入が終わると、ソファやテレビなどの大きな家具を並べます。
この段階でも微妙に位置を修正したり、並び替えたりという作業が発生します。

食器や観葉植物、浴室やトイレに置く小物などは、
奥さんが並べて清水さんがチェックするような役割分担のようです。
アイテムの選び方や配置などに、センスを感じますね。

こちらは、カーテンを設置する清水さんですが・・・

建物によって必要な長さも違い、サイズが合わないこともあります。
そういう時にはどうしているかというと・・

裾の部分をクリップで留めて、ちょうど良い長さにしているのです。

荷物を搬入してから撮影に入るまでの時間は、想像以上に長く、
微妙な位置の修正、アイテムの入れ替えなどは現場の雰囲気を見ながら、
かなり細かく修正を加えていきます。

棚に置くタオルのたたみ方、テーブルに置く食器の角度、
テレビラックに置く本までこだわります。

こちらは、コーヒーカップの色をどうするかの比較写真。

もはや「どちらでもいいですよ」と言いたくなりますが（笑）、
清水さんは熟考のうえ、黒いほうのカップを選択。

アイテムの形状より、色のバランスが適切かどうかが大事だとのことです。

１０時前には搬入が終わったのですが、結局撮影に入ったのは１２時半くらい。
昼食もとらずに暗くなるまで撮影を続けていただきました。

冬の北陸は、天気が数十分単位でころころ変わる上に、
雪に光が反射して撮影ができない時間帯もあり、いつもより長く掛かったそうです。

そういうご尽力を経て完成したのが、これらの凄い写真！

こちらは、窓側から撮影した写真。

同じパターンの家具と小物を並べて、サクッと撮影すれば、
午前中だけで終わらせることもできそうですが、

クライアントに「もう、いいんじゃないですか？」と言わせるほど、
細部に至るこだわりが、他に真似できない品質を誇る理由ではないかと思います。

今日は金沢のホテルからブログを更新しています。

このような雪の時期に北陸に行くのは、たぶん７～８年ぶり。
富山を離れてから、一度あったかどうか・・くらいに久しぶりです。

理由は別に持ち物件の入居率が下がったからではなく、
金沢のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮影するためでした。
これで、実施は４物件めになりました。

Noblueさんのホームページはこちら。

まだ動画はできあがってませんが、家具設置済みの状態で撮影した「プロの写真」を、
１枚送ってもらいましたので載せておきます。

実物よりも、３倍くらい良く見えてしまっています・・（笑）

撮影の様子は、次回のブログでご紹介しますね。

そして、冬の北陸は美味しいものがいっぱいあります。
寒ブリなどの海の幸を堪能しましたし、雪がたくさん降ることもなかったので、
楽しく快適な出張になりました。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この３ステップで完了。

１．賃貸中のファミリー区分（面積で絞り込み）をネット利回りで選別。
２．その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
３．実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。

何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み＆実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。

前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。

一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
ＣＦベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。