昨日は、不動産業界の大御所、
さくら事務所の長嶋修さんにお会いしました。

３月末から発行開始の無料ＷＥＢ情報誌に掲載する、
メインインタビューの取材です。

初めて長嶋さんの本を拝読したのが６年前。
講演をお聴きしたのが、５年前。

ついに・・、事務所まで到達しましたっ・・。（／＿；。）

業界の動向、国内外の不動産をとりまく状況の比較、
大家さんの本来あるべき姿など、
多岐に渡ったお話を、伺うことができました。

掲載していいの？というような強烈な発言もあり、
発行側が驚いてしまうような内容です。（゜▽゜；）

この無料ＷＥＢ情報誌については、
エンカレッジのＨＰ上で、今月中に募集を開始しますので、
今のうちにお気に入り登録をしておいて下さい。

不動産投資エンカレッジ

さて、昨日は区分マンションの契約書など、
事前のチェックや打ち合わせを、色々してました。

明日の３時過ぎの新幹線で名古屋に行って、
６時くらいから契約予定です。

夕方あたりから契約手続きをして、
６時には手羽先屋さんにでも繰り出したかったのですが、
先方さんの都合で、叶いませんでした。（´ヘ｀；）

これから、手付金（８３万円）と仲介手数料の半額（１６万円）、
契約印紙１万円の、合計１００万円を引出してきます。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

昨日は、ＪＦＡお金の教養フェスティバルに参加。
２０００人満席の、大規模イベントでした。

これが無料イベントとは凄いもんです。（゜▽゜；）

知識とモチベーションが、かなりアップしました。

さて、今週は忙しい１週間になりそうです。

今日は税理士さんへ、確定申告と物件購入の相談。
名古屋の区分を、個人・法人どっちで買うかについては、
今日の相談を踏まえて決めようと思います。

そして、２４日の夕方に名古屋へ行って契約して、
残念ながら、そのままとんぼ返り。（／＿；。）

２５日は、エンカレッジメンバーの編集会議。
そして、２６日までの間に本の原稿を書きます。

全部しっかり終わらせて、競売セミナーに出たいと思います。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

夜は大学時代の友人と飲みに行ったのですが、
減量中なので、こんなメニューです。（笑）

ハイボール、サーモン刺身、えだまめ、たこわさび。

あと５ｋｇくらい、頑張りたいと思います。

名古屋区分マンション。

物件を見ないで購入しようと思いましたが、
契約も決済も、現地対面（売主・買主）でするそうです。

最初の区分でもそうでしたが、
大手の仲介会社さんだと、そういう例が多いみたいです。
名古屋まで２回、行かなきゃいけません。（＾＾；）

昨日は入居している方の賃貸借契約書の確認と、
滞納歴、トラブルなどについての聴取。
幸い、滞納の心配はない優良な入居者さんでした。

あとは契約日や決済日の相談ですが、
できるだけ早いスケジュールを望んでいるようです。
都合が付けば、来週契約になりそうな感じ。

値段について書いてませんでしたが、
１０００万円　→　８３０万円で購入予定です。

現況家賃が９万２千円ですから、
表面利回りは１３．３％、ネットで１０％です。

さて、不動産投資エンカレッジでは、
めぐママさんが、家計のやりくりについて記事を書いてくれてます。

ぜひ読んでみてくださいね～☆

藤山さんの競売実践セミナーは、１００名突破。
もうすぐ締め切ってしまう感じです。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

さて、名古屋の区分マンション、買付が通ったようです。

売値から１７％の価格交渉をしていましたが、
ちょっと微妙な雰囲気の中、担当さんが頑張ってくれました。
おそらく購入することになると思います。

まだ現場を見ていないのですが、
５年前に買った区分と、かなり近い位置にあるので、
なんとなくの土地勘はあります。

Googleストリートビューもチェックしましたし。

これから近隣に住んでる両親に頼んで、
現場や管理状況の確認をしてきてもらいます。

◆現地のチェックポイント

・最寄り駅から現場まで、歩いてみる。
　体感の距離や時間を確認する。

・エントランス周りがきれいに清掃されているか。
　
・郵便受けは雑然としていないかどうか。
　アヤシイ感じのお店などが、事務所使用で入居していないか。
　（風俗ビル化しているマンションもあります）

・連絡用掲示板の写真を撮ってきてもらう。
　期限切れの掲示があったり、掲示物が破れていたりしないか。

・騒音。気になるかどうか。

・空き家になっている部屋が多いかどうか確認する。

・近くに小学校があるので、その様子を感じ取る。

・近くで建築中の建物の有無。

・入り口で３０分くらい待機して、
　出入りする人の様子をチェックする。

・管理人さんがいれば、働きぶりをチェック。

・ペットについて確認する。
　規約上ダメでも、黙認されているようなところもある。

・全体を眺めて、痛みが激しいかどうか見る。
　（修繕積立金残高は、十分にあることを確認済み）

・近隣の月極駐車場について。

・コンビニ、スーパーなどのチェック。

こんな感じです。

これから両親にＦＡＸ（メール見ないので）します。

買付を入れたマンションの件で、
地元の仲介会社さんに電話をしてみました。

・・・が、お休み。

大手の会社でも、水曜日に休むんですね。

ということで、昨日は管理会社さんも休みで、
でもなぜか３末退去の連絡が来ました。

これで現在空室募集中の部屋が６戸。
１戸が富山で、残りの５戸が加賀マンション。（´ヘ｀；）

まだ空いてない退去予告の部屋が、
富山と金沢で、それぞれ１戸ずつあります。

午後からは、工藤一善さんと打ち合わせ。

メルマガではお知らせしましたが、
大家さんのコミュニケーションをテーマにした本を、
４月末あたりに出版します。

まだ本文も完成していないのですが、
昨日したのは、amazonキャンペーンについてがほとんど。（笑）
かなり気が早いです。

出版された暁には、どうぞよろしくお願いします。

すごい内緒の話ですが、明日までの２日間で、
不動産投資エンカレッジで、ＤＶＤ／ＣＤ／冊子教材を買うと、
購入額の１０％が商品券でバックされます。

謎の封筒が入っているので、
注文された方は、包装をよく注意してください。

エンカレッジ開設記念　商品券付き教材

さて、「区分マンションでも買おうかな～」と、
Yahoo!不動産を眺めていたら、
そこそこ良さそうな物件があったので、買付入れました。

６３㎡くらいの３ＬＤＫで、賃貸中です。

ファミリータイプの区分マンションは、
賃貸中の「投資物件」と、空室の「実需物件」との間で、
価格の乖離がかなりあります。

ぼくの住んでいる横浜の賃貸マンションも、
現在の市況で購入した価格と、払っている家賃を比べると、
利回りは、せいぜい６％くらいです。

もちろん、こんな利回りでは投資家は買わないので、
最低でも表面利回り１０％は欲しいところです。

実際、それくらいの利回りで売られている物件が多いです。

入居者が出てから、リフォームして売った方が、
確実に高値で売れるのに、そうしてません。

目を付けたマンションは、表面１０％で出てましたが、
管理費や修繕積立金を控除した
ネット利回り１０％の価格で、指値買付を入れています。

こんな感じで、ちょい規模が大きめ。

買付をキープしながら他を当たられたら嫌なので、

「他の物件も検討しているので、
　１週間以内に回答もらえない場合は、買いません」

という感じで、強気に出ています。

今までの買付は、だいたいこのパターンで通してます。

通ったら両親（春日井市在住）に建物を見に行ってもらって、
問題なかったら、先に買っちゃいます。
あとで、政策公庫などから融資を引くかもしれません。

額の大小に関わらず、買付案件がある状態は楽しいですね。（≧∇≦）

昨日は、以前からお世話になっている
「ひよっこ大家」こと、幸田信行さんと目黒で会食でした。

ひよっこ大家さんの不動産投資ブログ

幸田さんは、サラリーマン流不動産投資道場の設立や、
個人的なビジネスも軌道に乗せていて、
今は、飲食店開業に向けて、着々と準備を進められてます。

飲食店のブログもあります。

飲食店経営に向けてのブログ

西山雄一さんの飲食ＦＣ投資セミナーも好評でしたし、
大家さんで、飲食店経営に興味がある方も多いかと思います。

ぼくも、食べることはかなり好きな方なので
自分のお店を持ってみたいと思います。

飲食店経営のメリットは、自分の知る限りでは

・開業費用はアパート経営より概ね少なく済む。
・うまくやれば、全額の借入が可能。
・投資利回りも高い。２０～３０％は当たり前。

という感じです。

もちろん、飲食店の廃業率は決して低くなく、
安定度で言えば、圧倒的にアパート経営に軍配が上がります。

どちらも手がけていると、リスク分散になります。

いつかはやりたいなぁ・・というくらいの目標でしたが、
ちょっと本気で活動してみようと思います。

と、それとは別に、昨日は買付を入れました。
名古屋の区分マンションです。

詳しくは、明日書きます。