2008年10月 5日 08:42
昨日はアパート経営フェスタという大イベント。
ご来場いただいた皆様、
サポーターとしてご支援いただいた皆様、
ありがとうございました。
ちょっと懇親会で飲み過ぎてしまいまして、
今日はこれくらいしか書けません（笑）
出演いただいた沢さんから言われたので、
新著作のご案内です。
借金パワーで金持ちになる（筑摩書房）
基本的には不動産投資のレバレッジの話ですが、
融資を受ける裏技的な内容も、
イラストなどでこっそりと語られています。
ぜひ読んでみましょう～☆
2008年10月 4日 08:26
フェスタ会場の近くにあるホテルに、
コテツさん、ＮＳＸ松田さんとの３人で泊まりこんでます。
昨日は配布するチラシの追加印刷のあと、
都内を回って、レンタル家具などを取ってきました。
運転は松田さんにお願いしたのですが、
ＮＳＸだけでなく、貨物車の運転も上手かったです。
昨晩は今田信宏さんが前泊でいらっしゃったので、
食事をしながら打ち合わせ。
・・・の予定だったんですが、
話が脱線しまくりで終わってしまいました（笑）
やっぱり、対談はライブ感が大切。
仕込みのネタではなく、生の話を引き出そうと思います。
これから本番ですが、対談の内容よりも
運営がスムーズにできるかどうかが心配です。
準備万端のつもりでいても、
何か重大なミスやトラブルがあるものです。（＾＾；）
会場にお越しいただく方は、大塚駅南口を出て都電の線路を渡り、
大通りに沿って１００ｍくらい歩くと、看板が見えます。
お気を付けてお越し下さいませ。
それにしても、ぼくが旅行に行ったりイベントをするときは、
雨が降りません。今日もバッチリ快晴です。
2008年10月 3日 08:34
フェスタの準備も大詰めで、
昨日もほとんど１日中、いろいろやってました。
こういうイベントを日常的にやっている会社って、
ホントすごいと思います。（＾＾；）
そんな折りに退去があったり、リノベ部屋の
クロスの型番を選ばなければいけなかったり、
アパート経営業についても、忙しくなってきました。
フェスタと、金沢の講演終わったら、
数日はのんびりできそうなので、
それを楽しみに、あと１週間がんばります。
それから、国民生活金融公庫が、
１０／１から日本政策金融公庫に名称変更しました。
天下りの温床なんて言われてますが（笑）、
大家さんにとっては、強い味方です。
メルマガで少し説明していますので、
ご興味ある方は、読んでみてください。
それではちょっと短いのですが、
今日は松田さんと機材レンタル屋さん回りですので、
この辺で失礼いたします。
■お宝不動産セミナー募集受付中です。（=´∇｀=）
2008年10月 2日 07:46
２日遅れで全賃新聞を読みました。
住所変更の手続きを、未だにしていないので、
届くのがちょっと遅れるのです。（´～｀ヾ）
「本紙記者に開き直った姜社長」
なんてリプラスの記事が大きく載ってました。
「滞納保証は小口現金回収マシーンだ」
とおっしゃっていたそうです。（＾＾；）
保険でもそうですが、
保証料や保険料の領収から、事故や滞納の発生までは、
かなりタイムラグがあります。
有事の際に、すぐ現金化するための流動性確保と、
運用先の破綻などに備えるリスクヘッジのために、
保険会社には不動産、貸付、株式などの運用種類や、
同一の運用先への資金配分割合について、
かなり厳しい制限があります。
詳しくは、保険業法施行細則に書いてありますが、
読んでもよく意味が分かりませんね（笑）
要するに、不動産が良さそうだからって、
そればかりに資金を回せないようになってます。
バランスのよい安全運用が、
義務づけられているということです。
滞納保証会社は、その辺の規定がないか、
あっても相当ゆるいものだと思われます。
一時的に資金が流れ込んで来たのに浮かれて、
適当な運用をしている可能性は、かなりあります。
そういうのと、先日書きました逆選択の怖さがあって、
滞納保証については、「？？？」ってのが消えません。
確率が高めで、ＰＭＬの額が低いリスクの引受は、
会社的に儲からないというのが定説です。
それから、２ページにめぼくのインタビューがありますが、
ちょっと意味が分からない文章になってます（笑）
これは、３億とか金額が大きな物件の大家さんは、
経営力がある場合が多いので、破格値で売られにくい。
１億以下くらいまでの物件だと、
空室だらけで高利回りっていうのあるので、
そういうのを狙えば、相場無視の破格値物件が
買えると思いますよー・・っていう話です。
あと、東京都中央区じゃなく横浜市中区に住んでます。
ここは美化しすぎです(*/∇＼*)
2008年10月 1日 08:30
今日から１０月ですねー。
早いです。
長いこと、「上半期／下半期」という括りの仕事だったので、
１０月に入ると、なぜかリセットされる気がします（=´∇｀=）
さて、今月は不動産関連のイベントいっぱいです。
まずは週末に、アパート経営フェスタ。
準備もほぼ終了・・・と言いたいところですが、
今日これから、パフレットの印刷に行ってこないと
いけません。全然終わってないです。（＾＾；）
昨日は会場のライトやプロジェクターなどのチェックを
コテツさんと一緒にしてきました。
当日は、多くのサポーターさんにお手伝いいただきます。
ありがとうございます。感謝感激です。ヽ(^◇^*)/
９～１１日までは、富山と金沢です。
マサさんや赤井さんと一緒に、
満室経営セミナーというのをやります。
詳しくはこちらのページ。
まだ満席じゃないんですね。
ちなみに、１１日の懇親会に出れないので、
１０日に金沢で自主開催しようかな～と企画中です。
空室激増のマンションのテコ入れや、
リノベ物件の募集打ち合わせなどを、してきます。
それから大阪の賃貸住宅フェアにも行きます。
検討した結果、１６～１８日にしました。
１９日に学びの会の勉強会があるのと、
３泊もすると、食べ過ぎて大変だと思ったからです（笑）
その他、セミナーにも出席しますし、
気合いを入れて、バッチリ乗り切ろうと思います。
2008年9月30日 07:40
フェスタまで残り５日ということで、
いよいよ準備の最終段階です。
昨日は３コマ目の「リフォーム対談」の打ち合わせで、
松田さん、建築士の進藤さんにお会いしました。
大家さんで進藤さんをご存じの方は少ないですが、
アパート経営の収益性を考えた建築ができる、
数少ない建築士さんです。
打ち合わせ・・・ではあるのですが、
もう、その場の会話が対談そのものです。
端で聞いているだけで、かなりのノウハウと、
リフォームセンスが付いてしまいました。(￣ー￣)v
しかし、対面での打ち合わせをするのは、
この松田＆進藤ペアだけ。
ぼくと今田さんは、メールでのやりとりですし、
西山雄一さんに至っては、完全にぶっつけ本番です（笑）
コテツさん＆北野琴奈さんのナイスなリードで、
ノウハウ満載かつライブ感のある対談を、
お届けできればな～と思ってます。
ところで、財布の中身レポートの９月号。
「マサさんを交えて４人で語る、全賃フェアのポイント」は、
本日お申込の方までの配信です。
特筆すべきセミナーや出展企業、
全賃を効率的に、疲れず楽しむ方法など、
こちらも楽しく勉強することができます。
今日はまた会場に行って、
ライトやプロジェクター関連のチェックです。
最近、毎日上京してます。ε＝ （´∞｀ ）
2008年9月29日 08:33
そういえば、先週の全賃新聞に、
フェスタの記事が掲載されていました。
最近夜更かしして、いろんな人のブログを読みながら、
不動産投資のことを考えています。
フェスタで購入・融資系の話をするので、
その方面について、自分のスタンスを固めるためです。
ぼくが不動産投資を始めて４年ですが、
４年前がどういう市況で、どういう融資環境だったか、
もう既に、記憶が薄れています。
おそらく、今の融資姿勢が４年前に比べて、
劇的に厳しいということはないのですが、
その頃を忘れているので、厳しく感じますよね。
ぼくが４年半前に買った不動産の教材でも、
「金利は４～５％、頭金２割は必須」って記載があります。
融資してくれる金融機関も、
スルガ銀行とか、ノンバンクが中心。
でも、その頃は投資の最重要指標である
「利回り」が高かった訳ですので、
そういう厳しい時期に頭金を入れて買った人は
短期譲渡の対象から外れた物件を売却して、
かなりの転売益を得ています。
１年半くらい前に、
「５年前に戻れたら、買いまくるのにーー！！」
ということを言う人もいましたが、
今って５年前の状況に近いかもしれません。
都内でも利回り１２％以上の築浅ＲＣがバンバン出て、
しかも低金利のフルローンが簡単に引ける。
そんな状況はあり得ません。
融資が通りやすいか、利回りが高いかどちらか。
「不動産を買う、最も良いタイミングは今日である」
という説を、ぼくは信じてます。
◆いつの時期でも使える普遍の法則です。
光速！収益不動産投資成功法を読んでおくと、
厳しい時期ほど「差が付く」はずです。
