2008年3月19日 09:02
昨晩から今朝にかけて、
ネットが繋がりませんでした。
断水と同じくらい不便ですね。（＾＾；）
パソコンを再起動しても、
これが怪しい？？と感じるソフトをアンインストールしても、
全く回復しなかったのですが、
なぜかパソコンのプラグを抜いて指し直したら
繋がるようになりました（笑）
さて、メルマガで募集をしました飲み会ですが、
昨日までに１２名の方からお申込をいただきました。
これ以上だとちょっと収集が付かないので、
ここで締め切らせていただきます。
当日はちょっとした宴会になりそうです。⊂（＾＾ ）
飲み会は毎月開催する予定ですので、
ブログをお読みの方は、ぜひメルマガにご登録下さい。
２月のセミナー記事が、
全国賃貸住宅新聞に掲載されました。（=´∇｀=）
次回は５月３１日に開催予定です。
2008年3月18日 06:44
昨日は寝たのが１時すぎだったのですが、
目がかゆくて早起きしてしまいました。(｡>_<｡)
なんで寝ている時に最もかゆくなるのか、
よく分かりません・・・。
さて、昨日は１１月に購入したマンションが
ひとつ埋まりました。(*^▽^*)
５．７万円の家賃ですので、管理費などを引いても、
年収が６０万円以上増えたことになります。
空室を放置しておくということは、
ものすごくもったいないことですね。
利回りがどんなに高い物件でも、
「まぁ、このくらいの空室は仕方がない」と妥協してると、
どんどん空いていきます。
昔はそうでした。（＾＾；）
絶対に妥協しない姿勢が、大切だと思います。
今日も、ふたつ作戦を考えました。(￣ー￣)ﾌﾌﾌ･･･
空室はあと５部屋。
全部埋めて年収３５０万円アップを目指します☆
それから、セミナーのお知らせがふたつ。
ひとつは沢孝史さん・芦沢晃さんのセミナー。
これは３月３０日。
内容と見ると、割と初心者の方向けのようです。
セミナー料金が安いですね（笑）
もうひとつは、ぼくとＮＳＸ松田さんのセミナー。
これは安くないです。１０，５００円。
今週末の２２日に開催です。
ただ、このセミナーでふたりが話すのは、
ものすごく初歩的なものです。しかも株式投資家向け。
不動産を１戸でも所有されている場合は、
ご参加いただかない方がいいと思います。
■学びの会の実践バイブルは、
なんと著者に直接メールで質問できる特典がついてます。
書籍代より高い特典です（笑）
質問が殺到して大変なことになるのは確実です。
なんでこんな大盤振る舞いしたんだろう・・・（＾＾；）
アマゾンで注文後に、こちらのリンクから特典を申し込めます。
この際遠慮は要りません！質問しちゃいましょう！
2008年3月17日 00:00
ぼくもお世話になっている、大家さん学びの会。
運営メンバーの４人が集まり、
究極の大家さん必読本ができあがりました。
絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル
実践バイブル。
バイブルといえば、聖書ですからね。
全員読まなきゃだめってことです（≧∇≦）
ぼくの話も少し載っていますので、
一足早く、本をいただくことができました。
今田さんの光速投資法は、
どうやって物件を探して、融資を受けて・・・という実技編ですが、
学びの会の実践バイブルは、
不動産経営に携わる人達の、基礎になるものです。
「どう勉強したらいいのか」
「どう専門家を使ったらいいのか」 ←ここイチオシです。
「大家さんの時間の使い方」
「トラブル対処法」
これに加えて、西山雄一さんの
「アパート経営のＵＳＰ」が詳細に解説されています。
ＵＳＰは、マーケティング用語ですね。
でも難しくないから大丈夫です。
さて、いよいよ本日３月１７日より、
特典多すぎのａｍａｚｏｎキャンペーンが実施されます。
書籍を注文後、上のリンクから
特典を申し込んでください。
ぼくもインタビューでは
面白い話をしていますので、ぜひお読み下さい。（=´∇｀=）
2008年3月16日 08:25
物件が増えていったことで、
だんだん煩雑になっていった自分のアパート経営も、
仕組み化のおかげで
かなりスムーズに回るようになりました。（＾▽＾）
これで時間の余裕もできそうです。
さて、昨日ご紹介した光速！収益不動産投資成功法ですが、
冊子版とダウンロード版があります。
ぼく的にはダウンロード版の方がいいと思います。
特典も入れると５００ページもありますので、
印刷物として持っていると、厚いし重い！！（＾＾；）
内容が充実しすぎてるということになるんですが（笑）、
読みやすく書かれているので、ＰＣ画面でも十分読むことができます。
２日前の話になりますが、
木曜日には、富山マンションの入居促進のため、
物件周辺の客付け業者さんを回りました。
一人で回ったのではなく、
管理会社の店長さんと一緒にです。
この忙しい時期に、３時間くらい時間を割いて
１０社以上の同行をいただきました。感謝しております。
一見さんとして訪問しても、
なかなか丁寧な対応をしていただけません。
２００４年頃に一度ひとりでやったことがありますが、
３件に１件は、席にも通してもらえません。（＾＾；）
今回は、訪問先の会社に日頃から出入りしている方との同行ですので、
どこの会社でも丁寧にご対応いただきました。
もちろん、１００％着席して話を聞いてもらえますし（笑）、
ほとんどの会社で「頑張ってもらえそう」という
手応えを感じました。
実際、この２日間で
内見も入っているようです。ヽ(^◇^*)/
内見時に幻滅するような物件ではないはずなので、
近いうちに何件かは決まるのではないか・・・と
思えるようになりました。
ちなみに、仕組み化の一環として、
毎朝持ち物件のことを、各１０秒間考えることにしました。
６棟ありますので、合計１分間です。
１０秒でも思い出してみると、
「今日はシルバー人材センターに電話しなきゃ」
「先日の内見、どうなったかな～」
「リフォームの見積が昨日届いていた」
「そういえば、出したメールの返事が来ていない・・・（￣ヘ￣）」
などなど。
結構いろいろ忘れていることに気づきます。
貴重な1分間です。
2008年3月15日 01:01
先日、ブログでちらっとご紹介したこのページ。
最初このページを見たときに、
申し訳ないですが、ぼくはすごく「怪しい！！」と思いました。
ページの中程に、
「数ヶ月でこのくらい貯まります」っていう
今田さんが札束を持ってる写真があるのですが、
雑誌の背表紙などに時々載っている
「開運グッズ」系の商材を連想してしまいます・・・（＾＾；）
しかし、実際に教材を読んでみると、
めちゃめちゃ完成度が高いんですよ。
不動産投資の本を一通り読んで知識のある方なら、
この通りやって、１年程度でリタイヤすることも
難しくないかと思います。
いわゆる「購入系」の教材としては、
これまでで１，２を争う内容です。
ただし、基礎的な知識があることが前提です。
これだけを読んで不動産投資をするのは
危険だと思います。
それで、教材とサイトのギャップを埋めるべく、
昨日は著者の今田信宏さんに会ってきました。
財布の中身レポートの音声セミナーで、
光速購入と融資の秘訣を聞いてしまおうと思ったのです。（＾○＾）
そして写真通りの、怪しい人なのかどうか・・・（笑）
大阪からわざわざ上京いただきました。
いや～、参りました。＾＾；
ものすごい情報収集力と、分析力。
家賃収入８千万超、入居率９９％の実績は
偶然ではありません。
次月の音声セミナーで、その秘訣を
お届けしたいと思います。
ご本人自身も、怪しいなんてとんでもなく、
マメで優秀なビジネスマンっていう感じでした。
不動産投資コンサルタントとして、
毎日かなり忙しく働いていらっしゃるようです。
全然リタイヤしてないじゃん（笑）
「リタイヤ！」「光速！」「フルローン！」「札束！（笑）」など、
煽動色が強い教材ではありますが、
ぱっと見で判断してはいけませんね。
これからの投資戦略においても、
勉強になりました。ヽ（＾◇＾＊）／
2008年3月14日 07:52
おはようございます。
税金の話、コメントたくさんありがとうございます。
興味のあるところですよね。
手取りのキャッシュフローとしての「稼いでる実感」と
実際に「不動産所得」として申告する金額には
かなりの差異があります。
当然ですが、借入金返済のうち
元金部分は経費（損金）に算入できません。
「出て行くのに経費にできない」項目です。
ぼくの場合は、去年１年で
借入金の返済を１３００万円くらいしましたが、
低金利の融資が多く、利息として支払っているのは
２８０万円くらいでした。
約１千万円は元金返済です。
それから、「出て行かないのに経費にできる」ものとして、
減価償却があります。
ぼくの場合ですと、これが年間５００万円くらい。
RC物件が多いので、そんなに増やせません。
元金返済分１千万円から、減価償却５００万円を引いた
５００万円という金額。
これは、
「キャッシュフローを全て経費として使った場合の所得金額」
になる訳です。
もちろん、そこまでの経費を使っているはずもありませんので、
不動産所得はもっと増えます。
そこに給与所得分と合わせて３０％の税率が掛かり、
あやうく２００万円以上の税額になるところでした。
ここから、専従者給与などで減らすことができますが、
ぼくはこ部分の対策が遅れて、失敗しました。（＞＜）
いったん１６０万円の納税を覚悟しますが、
税理士事務所さんからのアドバイスをいただきました。
どうしたかと言うと、
１１月に購入したＲＣマンションの取得税相当分を、
未払経費として先に申告したのです。
取得税額は２００万円以上あるはずなので、
これで税額を６０万円減らすことができました。
今年は、実際に不動産取得税を支払っても、支出を
経費にすることができなくなりますが、
年初からの計画的な節税対策でカバーできると思います。
いや～、税金は奥が深いですよね。（＾＾；）
実感としては、家賃収入が１５００万円くらいになったら、
法人を立ち上げた方がいいと思いますし、
税理士さんには定期的に相談されることをお勧めします。
2008年3月13日 06:10
今日は金沢駅の近くの
ビジネスホテルに泊まっています。
遠征先では割と夜更かししちゃうんですが、
逆に早起き。帰りの電車で爆睡です。
これから富山に移動して、
管理会社さんと真剣な客付け対策です。（＾＾）９
さて、今日は泉正人さんの仕組み仕事術の話です。
まだ読んでない人は、すぐ買いに行ってください。
これは絶対必読です☆（＾ー＾）
物件を購入して、さらに確定申告の時期と重なったことで、
不労所得にかなり近いアパート経営であっても、
業務量がかなり増えてきました。
前にもちょっと書きましたが、
一番面倒なのは、数多くの支払い業務。
特に、振り込みをしている新生銀行（手数料がタダなので）と、
家賃が入金される銀行が違うのが、手間が掛かる要因です。
また、光熱費や借り上げの駐車場などは、
毎月同じ日に振り込みをすればいいのですが、
シルバー人材センターや、
観葉植物のメンテをしてくれる緑化センターなどは
請求書の到着する日が、毎月かなりバラけています。
それなのに、「本状到着後、７日以内のお支払いください」なんて
書いてあったりします。（＾＾；）
いつ来るか分からない請求書に合わせて、
振り込み手続きをしなければならないのは、
「仕組み化されていない」
ということになります。
ここがポイントなのですが、
例えば、ひとつの振り込み業務をネットで手続きすることなど、
所要時間はせいぜい５分です。
だから、「非効率だけど、まぁいいか（- -；）」
ということになりがちです。妥協ですね。
ですが、この「まぁいいか」が月にいくつもあることが、
今回支払いのリストを作って分かったのです。
トータルで考えると、
毎月数時間単位でムダな作業をしている。
新生銀行にはどこからも入金がないので、
唐突に請求される支払いのために、
家賃が入金される銀行から、
月に何度もお金を移さなければならなかったりします。
（取引銀行には、なるべく多くの残高をキープしておきたいので、
引き出す金額が、どうしても必要最低限になります。）
特に、自分の取引銀行は、
自宅の近くに店舗がないので大変です。（＞＜）
そこで、今回支払業務を「仕組み化」しました。
手数料がタダなのはやっぱり大きいので、
月に１回だけ家賃の入金口座から出金→新生銀行に移します。
資金の移動は、全ての家賃入金とローンの返済、
公共料金などの口座振替が終了した月末に行うことにしました。
そのお金を新生銀行に移し、その時点で到着している請求書を全て
同じ日に支払うことになります。
「７日以内に・・・」という身勝手な請求書は無視。
こちらの支払日に合わせることにしました。
支払いリストを作って支払日を決めて、
リストと請求書を付き合わせながら、考えることなく作業をする。
簡単な変革なんですが、これが仕組み化です。
仕事や日々の生活でちょっとでも「あれ？効率悪いかも？」と感じたら、
迷わず仕組み化の道を探ることが、
この本のポイントだったりします。
