今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を２つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。

戸数分の、電気料金お支払い案内です。

コンピューターは融通が利かないですね。（＾＾；）

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。

また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら

サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです（笑）

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。

秦野アパートのリフォームも大詰めになってまして、
一部の部屋は、住める状態になりました。

実際、これまで３件の入居申込をいただいてます。
全部で３１戸ありますから、


入居率　９．６８％　ということになります。

管理会社さんとの打合せでは、
お盆明けには満室にしたいというお話をいただいてまして、
もし、本当にそうなったら大成功と言えるでしょう。

とはいえ「信頼しても信用するな」が鉄則ですので、
期待はしつつも、任せっきりにせず自分が動いていくつもりです。

とりあえず、一部屋をモデルルームにしてみました。

そして、これはよくあることなのですが、
真っ先にモデルルーム部屋に申込が入ってしまいましたので、
設置した家具や食器類を、移動しないといけません。(；-_-) =3

それで次の部屋も決まるなら、全然やりますけどね。

使えそうなエアコンもありましたが、全部取り替えました。

あと、２月のはじめに買付を入れていた、
石川県小松市のマンションは、何とか購入できそうで、
来週末に決済という運びになりました。

北陸新幹線を使って現地に行ってきます。

秦野の全空アパート。

先月２０日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

５棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、１棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
１棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

奥に見える建物と、かなり差があります。

３１戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。

今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約３８万円です。（元金均等返済の初回分）

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。

あっという間に３月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。

不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のＲＣマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと２週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。

外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです（笑）

石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。

秦野アパートの決済後、そのまま現地に向かいまして、
管理会社さん候補となる会社に行きました。

以前の訪問時に、管理料や業務内容については伺っていたので、
今回は、家賃設定の相談や募集の打合せ。

もちろん「その会社の中で上位の大家さんになる」のは、
どのエリアであっても変わりませんので、
いろんな方法で、そういう状態に近づけるように努力してます。

店長がきっちりとしていて、なかなか良い感じ。

打合せ後に現地に寄ってみると、既にガンガン作業中でした。

本来は、それぞれの部屋で同じ作業を順次進めていき、
全部まとめて完成させるのが、一番早いのですが、
繁忙期ということもあり、「一棟ごと」に進めていただいてます。

温水器を撤去したので、床に穴があいていたり・・

３１台のガス温水器が届いていたり・・

自分が思っているより、ペースが早そうで安心です。

１年以内に満室になればいいな・・なんて思ってましたが、
もしかしたら、前倒しできるかもしれません。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築２０年。５棟合計で３１戸あります。
４千万円で購入しました。

当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の１６戸。
約２倍の空き部屋を、埋めないといけません。（＾＾；）

繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。

いろんな方が出入り＆作業されているところを、
動画に撮ってみました。

天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした（笑）

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。

前回の記事で、
「区分を売却した際に、手続き漏れが起きやすい」
という話を書きましたが、似たようなことが発生しました。

区分ではなく、一棟ものの方です。（＾＾；）

通常、退去が発生した場合でも、部屋の電気は止めず、
オーナー負担に切り替える作業をします。
リフォームで電気を使いますし、内見時に暗いと不便だからですね。

もちろん、入居決まったら電気を止めますし、
その後は住んでいる人が、新しく契約をして電気を使います。

手続きは、電力会社に電話をするだけなので簡単なんですが、
この手続きを忘れてしまい、１年以上の期間に渡って

入居者さんの電気代を、そのまま支払い続けていた

ことが判明しました。

電気の明細を見て「あれ？この部屋もう決まってない？」
と確認して気付いたということですね。

加賀のマンションは、満室経営が続いていたのですが、
なんとなく空室があるような錯覚をしていて、
個別（共用ではなく）の電気代請求にも、違和感がありませんでした。

手続き自体は管理会社さんがするものですが、不覚でした。
反省しなければいけません。

幸い、管理会社さんが入居者さんと話をしてくれたので、
分割にはなるものの、払っていただけそうです。ε= (´∞｀ )

総額１０万円を超える金額ですので、助かりました。

ちなみに、電力会社に連絡すると、
このような「支払証明書」というものが、もらえます。

用紙の下の方に、２００円の収入印紙が貼ってあります。

今は無料で取得できますが、もうすぐ有料化するということで、
そういう意味でも、ラッキーでした。

今後は、よりきめ細かい賃貸経営を心掛けたいものですが、
入居者さんは、ずっと電気代の支払いがないことに気付かなかったのか、
気付いていたけど黙っていたのかは、分からないままです。