オートミールが好きで、割と頻繁に食べます。

低カロリーで繊維質も多く、筋トレをやってる人には、
昔から人気がある炭水化物摂取源です。

牛乳や砂糖を入れる人が多いのですが、
キムチを入れて、雑炊風にしてみました。（＾Ｏ＾）

さて、不動産会社さんをたくさん訪問していると、
時々（本当に時々ですが）面白い話に出会うことがあります。

昨日伺った不動産会社さんのところでは、

「実はねー、このビル売りに出るんだよね」

というお話をいただきました。

自社がテナントで入っている物件のオーナーが、
空室に困って売りに出したいとのこと。

こちらの業者さんは、普段は収益物件の扱いをほとんどせず、
さほど詳しい訳ではなさそうです。

自社がテナントとして入っていて、上階が住居の４階建てマンション。
横浜市営地下鉄の駅から１０分くらいの場所にあり、
満室時家賃は９０万円くらいの、鉄骨造・築２０年くらいの物件。

「空室が多いんで、業者には叩かれちゃうんですよ」

「５千万の提示はあるんだけど、さすがに（安すぎて）売れないみたい」
「どのくらいの価格が適正なんだろうねぇ？」

５千万っていったら、利回り２０％以上になります。
さすが、プロ業者さんはすごい水準で買おうとするんですねぇ。。

「いやいや、ぼくなら６千万でも買います！いや、７千でも！」
　*･゜ﾟ･*：.｡..｡.：*･゜(´∀｀)ﾟ･*：.｡. .｡.：*･゜ﾟ･*

と言いそうになりましたが、
足下を見られると、安く買えなくなりそうなので、

「まあ、空きが多いとそれくらいになっちゃいますよねぇ。(￣ー￣；）」

という返答をしつつ、

「ぼくは埋める自信があるので、６千万くらいでもいいですよ(￣▽￣；)」

というオファーをしておきました。ポーカーフェイスです。

年明けくらいまでの、入居状況を見て売り価格を決めるそうです。
空きが多ければ安くなるし、埋まれば高くなります。

もし６千万なら、横浜なのに利回り１８％・・！！



・・・正直、埋まらないで欲しいなぁと思います。

最近は、特に物件情報がなくても不動産会社を訪問し、
「いい物件あったらお願いしますねー」という活動をしています。

昨日も１件、今日もこれから１件訪問です。
午後からは別の（新しい）不動産会社の方がいらっしゃいます。

通常は、ポータルサイトで良さげな情報を見つけて、
物件を仲介している会社に、連絡を取るのが普通ですが、
それとは逆のアプローチをしている感じです。

「あ、ちょうどこんなのあるんですけど」なんて言われて、
とんでもない巨大物件を紹介されたりします（笑）

自分が狙っているものよりも、利回りは低いですが、
もっと良い場所にあって入居率も高く、安定した収益物件を、
紹介されることが多いですね。

横浜マンションの方は、リフォーム後の室内写真を
スーモとかのポータルサイトに、反映させてもらいました。

こういうのは、ちょっと油断するとどんどん延ばされるので、
素早くやっていただくようにお願いします。（＾人＾）

管理会社さんは、お店に５名の社員さんがいらっしゃるので、
全員に連絡が行くメーリングリストも、導入に成功しました☆

着々と、体制が整いつつあります。 (*￣ー￣)ｖ

あとはお掃除のシルバーさんだけが未解決。。むむぅ。

安くキレイに保つ方法を、頑張って考えます。

シルバー人材センター。

公益社団法人「全国シルバー人材センター事業協会」が運営する、
勤労意欲の高いお年寄りと事業者をつなぐ機関です。

概ね、各市町村に支部があり、
低廉な費用で、良質な人材を見つけることができます。

アパート経営を行う大家さんにも、ぜひ活用してほしい機関で、
ぼくの本でも、かなりお奨めしています。

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営

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横浜に購入したマンションでも、共用部の清掃をしてほしいので、
先日、センターに電話をして希望者を探してもらいました。

しかし！

今のところ、かなり「？？」な感じになっています。

具体的には、以下のような感じ。

１．時間給が１０００円と、かなり割高。
２．センターが事業者とシルバーさんの間に入らず、斡旋するだけ。
３．希望者がなかなか出てこない。
４．派遣された女性が、相当イマイチだった。

まず、１については、神奈川の最低賃金が８４９円と、
富山や石川に比べて１００円近く高いです。

最低賃金と、シルバーさん時給の乖離も高いですね。

時給１０００円ということは、事務手数料を入れると１１００円。

１１００円も払えば、シルバーさんの２倍以上のスピードで、
お掃除をしてくれる若い人を雇えそうです。（－－；

※個人的には、ぼくは最低賃金というものが高すぎると思います。
　自治体が最低賃金を上げても、労働者の賃金が増えるのではなく、
　機械化されたり、海外に仕事を出されてしまうだけです。

２は、本来はこのページにあるように、
事業者は、直接シルバーさんに指揮をすることができません。

なのに、なぜか現場（マンション）に来たのは、
権利意識が強そうなシルバーさん１名。

仕方ないので、お掃除のやり方について説明しましたが、
本来これは、シルバーの事務局の人経由で、伝えてもらうものです。

しかも、一通り説明を聞いたあと、



断りの連絡が来ました。（Ｔ△Ｔ）

事務局の人が立ち会っていないので、
仮に、代わりのシルバーさんが見つかった場合には、
また同じことを、説明しないといけません。

富山や石川で、お願いしているシルバーさんは、
事務局の方ともども、本当にしっかり頑張ってくれる人ばかりです。

プラスαのお仕事を、いつもしてくれてまして、
本来の清掃業務だけでなく、建物や周辺に気づいたことがあると、
事務局を通して、教えてくれたりします。

それを管理会社さんにフィードバックすることで、
環境のクオリティを、保っていたりします。

北陸のシルバー人材センターが、優秀すぎるのか、
横浜がダメすぎるのか・・今のところはよく分かりませんが、
お掃除する人は、早く見つけないといけません。

満室経営新聞でコラムを執筆されている、
洗練された株式＆不動産投資家「ふりーパパ」さん。

株式投資で増やした資金を、不動産にシフト。

手堅い投資で、資産だけでなく自由な時間を増やしている、
本当のリタイアメントを実現している方です。

そんなふりーパパさんが、ご自身の株式投資の手法を、
エンジュクのサイトで無料公開しています。

※エンジュクのサイトにリンクしています。

普段はイラストのみで、一切顔出しをしていないので、
結構なレア映像なのではないかと思います。

中身も濃く、お奨めですよ。 (*￣ー￣)

横浜マンションの内装リフォームが終わったので、
管理会社さんと、現地を見ながら打ち合わせをしてきました。

リフォームといっても、一部屋１０万円程度の簡易なもので、
空室対策の本やブログに載っている、ごく普通のことをしただけですが、
かなり見栄えがよくなりました。

こんなので、管理会社さんからは驚かれてしまうので、
まだまだ賃貸業界、生き残れる余地が十分です。（=´∇｀=）

「普通の大家とは、ひと味違うぜ！ (*￣ー￣)」
という実績を見せて、ある程度レスペクトされていないと、
満室に向け、頑張ってもらうのは難しいものです。

打ち合わせ風景。

広告料の上乗せやなどのキャンペーンを提案し、
全面的に、協力をしていただくことになりました。

他社が決めた場合でも、自社の取り分は減らないので、
積極的に、他社に情報を出してもらえます。

「他社でもネット掲載ＯＫにします」なんてお話だったので、
普通はネットに載せさせないんですね。(￣Д￣;)
地域が違えば、商慣習も変わるものです。

また、管理会社さん社内の情報共有のため、
お得意のメーリングリストについても許可もらいました。

これで、社内でもかなりの特別扱いをしてもらえそうです。

あとは満室になったときの祝勝会でも企画して、
年度末に向け、頑張っていただくのみ！！

・・といっても、買ってから２週間で既に２部屋決まっているので、
さほど難しいものではなさそうです。

昨日と今日で、満室経営新聞プレミアムの、
収支＆活動報告レポートを書きます。

今回は、先月購入した利回り１６％強マンションの詳細や、
どういう銀行さんと、いつ打ち合わせをしているか、
信金さんの新規開拓はどのようにするのか、などを書いてます。

なかなか、読み応えがあると思いますよ。(^ー^* )

昨日は、金融機関のご来社が２組ありました。

既取引の地銀さんは、家賃の口座振替サービスと、
ネットバンキングの説明。

未取引の信金さんは、実績作りのための小口融資を受けることになり、
その金消契約のために、いらっしゃいました。
特に使う予定はないのですが、１００万円を借ります。

着実に返済し（笑）、次の大口融資につなげたいと思います。

本日の予定としては、レポートはお昼までに終わらせて、
午後からは、都内の不動産会社さんに打ち合わせが１件と、
満室経営新聞・新年号の取材が１件。

そのあと、不動産会社主催の忘年会にも参加します。

結構忙しいですよね。（＾＾；）

熊本のセミナーは、初めて石渡浩さんとのジョイントだったのですが、
後半には、ふたりの対談セッションもあったりして、
少人数ならではの、良い内容だったとおもいます。

クリスマス時期ではありますが、
３週間後に、福岡でも石渡さんとのセミナーがありますので、
物理的に可能な方は、ぜひお越し下さい。（=´∇｀=）

福岡セミナー　詳細はこちら

さて、先週の金曜日に、
今年のはじめに競売で取得した物件の、売却契約をしました。
ファミリータイプの区分マンションです。

落札当初は賃借人の方がいらっしゃったのですが、
「売った方が儲かりそう」という理由で、協議退去いただいたものの、
リフォームを終えても思った価格で売れず長期化。。

値段を下げて、今回の成約に至ったものです。(；-_-)

詳しい収支などは、満室経営新聞プレミアムで。

地域のマンション相場は、数ヶ月くらいでがらっと変わることもあり、
そう簡単に転売益は望めないことが分かりました。

やはり自主的に退去されるまで賃貸を続け、
ある程度収益を取ったうえで、楽に売る方が良さそうです。（＾＾；）

あと、熊本の馬刺しは最高に美味しかった！（=´∇｀=）

価格も安く、こっちで食べるのがバカらしいくらいです。

馬肉なら、レバ刺しもＯＫ☆