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さて、前回の続きで、大家検定のイベントに出たときの、
興味深いセミナーについて補足します。

ぼくは一昨年、神奈川の支部で大家検定を受講し、
２級の資格も持っています。

大家検定　神奈川第一支部のページ

区分マンションを購入する際に、
ワンルームであっても、ファミリータイプであっても、
修繕積立金の残高は非常に重要な、投資判断になります。

積立金が足りないと、建物の維持管理が不十分なままであったり、
さらには、突然全世帯が一時金を徴収されたりします。

ぼくの場合は、目安として戸あたり５０万円が購入基準で、
直近で大規模修繕をしている場合は、
多少は、その基準に欠けていても良しとしています。

ところが・・・

重要事項説明書などに記載されている積立額は、
修繕積立金の預金残高と違う場合があるということです。

重説に載ってる積立金の残高は、帳簿上のものであり、

・大量の未収金があったり、
・一般会計へ仮払い（＝管理費の補填）されていたり

することがあるのです。

運営がいい加減であったり、慢性的な財政難の管理組合は多く、
そういうところでは、将来のために貯めた修繕積立金を、
臨時の修繕（水漏れとか）や、未納金の訴訟費用に使ったりします。

セミナーで話していただいた実際のケースでは
帳簿上の修繕積立金の６割程度しか、預金が残っていませんでした。（＾＾；）

こういう事態を事前に見分けるためには、
管理組合の決算書を、チェックすることが重要です。

BSの「資産の部」のうち、現預金はどのくらいか。

未収金や仮払金の割合が高すぎないかを、
事前に確認したうえで、購入判断をしましょうということでした。

７月に広島に行って受講したセミナーもそうでしたが、
J－RECのセミナーは、他にはないテーマで役立つことが多いです。

お住まい近くの支部を、
ぜひチェックしてみることをオススメします。

※通学できなくても、通信で受講できる制度があります。

こっちは、今まで読んだ中でいちばん怖かった不動産の本。

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８月も今週でおしまいですね。

毎年この数ヶ月は、フェスタの募集が毎日気になって、
ストレスが溜まる時期です。。

早く満席になってほしいですが、
去年もその前も、だいたい開催数日前まで掛かります。（＾＾；）

さて、昨日は比較的のんびりしてましたが、
土曜日はイベント盛りだくさんでした。

まずは朝から新宿のカラオケボックスで、
満室経営新聞の、「融資体験者座談会」の司会と収録。

難しいシェアハウス案件で融資に成功した人、
公庫で楽々フルローンの人、
普通の大家さんは、まず使わない銀行と取引のある人。

それぞれ、ノウハウも努力も失敗談もあって、
かなり多くの読者さんの、参考になるのではないかと思いました。

来月１５日に、記事になるのですが、
手法は違えど、考え方は共通しているのが興味深いです。

それから、エミゾウさんと冷やし中華をダッシュで食べて、
飯田橋まで移動して、アパート経営フェスタのスタッフＭＴＧ。

ＭＳＰの会員さんの中から自主的に応募いただいた方が、
今年は３０名以上いらっしゃいまして、
当日の受付、会場誘導、照明や音響のお手伝いをしてもらいます。

みなさん、元気で嬉しいです。（=´∇｀=）

そして最後は、渋谷に移動しまして、
J-REC主催の、「満室経営座談会」というイベントに出席。

夕方からの飲み会に先駆けて、
何名かの支部長の方から、ミニセミナーをいただきました。

特に参考になったのが、
区分の分譲マンションを購入する際の注意点について。

建物や立地などももちろんですが、
管理組合や管理会社、さらには決算書にまで、
注意をしなければならないことが分かりました。

最近、区分に注力している自分としては、
緊張感が漂うくらいのお話でした。（－＿－；）

次回につづきます。

アパート経営フェスタ２０１１　募集中です！

昨日は、すごい久しぶりに、
恵比寿のＩこと、石原博光さんにお会いしました。

石原さんが講師となっている不動産投資教材が、
最近リリースされたので、その関連です。

近く、ご紹介できる予定ですので、
それまで、買わない方が良いかもしれません。。（笑）

さて、先週の半ばに決済を終えた川口のマンションですが、
買付が通った段階で、融資の申込をしてました。

区分でも融資をしてくれる金融機関といえば、
ご存じ、「日本政策金融公庫」です。

いつもの通り、ホームページから融資の申し込み手続き。

だいたい当日か翌日の朝に電話が来るので、
公庫の印象をアップする、●●●なコメントで返答して、
提出書類に、ちょっとした工夫をしました。

このあたり、完全攻略レポートにも書いてあります。

もちろん、融資は通るんだろうと思ってましたが、
今回の申し込みでは、初めて・・・

公庫を訪問することなく融資の審査に通りました。 (*￣ー￣)ｖ

書類を送付して、面談日も決まっていたのですが、
その前日に電話が掛かってきて、そのまま数分間のトーク。

で、そのままオッケーということになって、
（「面接は、電話をもって実施とうことで・・」みたいなことを言われました）
印鑑証明とか、必要書類の連絡をいただきました。

８月中に融資を実行したいという感じだったので、
公庫であっても、そういうノルマ的なものはあるんですね。（笑）

ちなみに、融資額は１千万円です。
公庫としては、まあまあ高い金額の融資だと思います。

規定によると、まだ貸し出し枠が個人・法人とも残っているので、
これからも、ぜひぜひお世話になりたいです。（=´∇｀=）



▼これは今日のブログ記事とは関係ありませんが、
　サラリーマン時代にに読んで、劇的に仕事が早くなった本です。
　

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣 4.0

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日本でもっとも利用されている、
不動産投資物件の検索サイト「健美家」。

設立者であり、代表の萩原さんに、
お話を伺ってきました。

南青山の、おしゃれなビルに本社があります。

いわゆる「サラリーマン大家」と言われる方のなかにも、
家賃収入でのキャッシュフローで、日々の生活ができるようになり、
その後、起業してみたい！という方は多いです。

特に、その中でも「ネット起業」の人気は高いですね。

こちらは、もっとも簡単なネット起業

実際にそれを成功させている、萩原さんのインタビューですので、
不動産はもちろん、起業のことも重点的に伺いました。

詳細は、満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）の
音声セミナーで、そのままの内容を公開するのですが、

　・多いときには、１日５回も●●●していた。

　・「提供者」と「利用者」の両方を増やすとき、どっちから増やすか。

など、成功の秘訣の一端を垣間見た気がします。

とにかく、「ユーザーの声を聞く」ことについては、
徹底的にこだわっているのが印象的でした。

このような形で、毎月収録しているスペシャル音声セミナー。

現在は、ＭＳＰのＶＩＰ会員さんのみが聴けますが、
近く、もう少し広い範囲で公開できそうです。

これまでのインタビューは、３０本を超えていますので、
ノウハウ凝縮しまくりのコンテンツです。

いつまで経っても、ネタ切れしないのが凄いです。（笑）



長年やってるので、多少は上達した感がありますが、
これを読んで、再度勉強してみます。

インタビューの教科書

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おはようございます。

このブログは、だいたい朝起きたらすぐに書いて、
（たまに前日の夜に、途中まで書くことも）
８時前くらいまでにアップすることが多いのですが、

最近は、朝にジムへ行く習慣がつきつつあり、
更新時刻が遅くなったり、ときには更新されなかったりという、
ちょっとダラダラとた感じになりつつあります。。

この際、夜更新するようなサイクルに変えようかな～と、
いろいろ考えているところです。

さて、週末は岡山に行ってきました。

満室経営新聞プレミアムの取材にも協力いただいた、
星島さんが運営する、岡山大家塾での講演です。

仕事柄、いろんな大家さん勉強会に出させていただいてますが、
岡山の皆さんは、大家さんの規模などに関係なく、
みなさんでアパート経営を成功させようという、チームワークが、
とても素晴らしいと思いました。

また、勉強会に出ているにも関わらず、
勉強会の主催者の悪口を言ったりするようなマナー違反も、
まったくありませんでした。

モラルの高い、岡山大家塾。

地元はもちろん、広島や九州の会員さんもいらっしゃるようです。

講演や懇親会で、写真を撮り忘れてしまったのですが、
地元を代表するB級グルメである、「ホルモンうどん」については、
しっかりカメラに納めてきました。（笑）

脂っこいけど箸が進む。やみつき系の味。



そして昨日は、誰もが知ってる不動産投資物件検索サイト。

「健美家」の社長、萩原知章さんに
インタビューをさせていただきました。

不動産だけでなく、ビジネスや社会全般についても、
かなり楽しい話を伺うことができました。

詳しくは、次回のブログで。

▼萩原さんの本です。

一番確実なのは不動産投資だった!

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不動産の契約は、６月中旬以来なので約２ヶ月ぶり。
名古屋の区分を売却して以来でした。

その２ヶ月の間に、不動産の各種契約書式の中に、

「反社会的勢力排除条項」

というのが追加されたそうです。

不動産協会のホームページを見ても、
そのような文言が、記載されていました。

（社）全日本不動産協会のサイト

この条文、新しく追加された割には異様に条文が長く、
書いてある内容も過激です。

簡単にまとめると・・・

　１．売主＆買主は、暴力団や総会屋、またはその組員ではない。
　２．または、それらの指示で売買契約を締結するものではない。
　３．売買契約において、暴力・脅迫などを行わない。

といようなことが書かれています。

後半には、

　４．買主は、購入物件を反社会的勢力の事務所などに利用しない。
　５．上記に売主・買主が違反した場合は、契約解除になる。

多少、文言の違いはあっても、
順番も含めて、ほとんど同じ作りになっているようです。

わざわざ追加された条文ですから、
反社会的勢力のトラブルは、少なくなかったんでしょうね。

罰則規定も凄まじく、

　６．違反による解除は、違約金として売買代金の２０％相当を支払う。
　
　７．さらに、買主が「４」に違反した場合は、「６」の違約金に加えて
　　　売買代金の８０％相当額を、制裁金として支払う。

ということになっています。

２０％の違約金と、８０％の制裁金ですから、
購入代金をそっくり取られたうえ、建物は返却ということになります。

これは厳しい。。

ということで、暴力団関連の方が不動産を買うのは、
今後、めちゃめちゃ厳しそうです。

ただ、もちろん大半の人にとって、
この長い条文は、まったく関係がありません。

ただでさえ退屈な、契約書の読み合わせタイムが、
さらに長くなってしまったという訳です。。

※実際の契約書ひな形などは、国土交通省のサイトから
　見ることができます。　→　こちら

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区分の決済、行ってきました。

今回は埼玉県川口市にある、６０㎡弱のマンションで、
現在は２人暮らしのご夫婦に賃貸されてます。

利回りは１０％ちょいということで、
過去に購入したものの中では、いちばん低いです。

外観はこんな感じです。

手堅い入居者さんに住んでていただいて、
退去後はきれいにリフォーム。
実需指向の方に、売却できたらいいなと思ってます。

ローンを使わないので、契約と決済が同日となり、
売り主さんとは、昨日初めてお会いしました。

区分投資が好きで、すでに１０戸以上のマンションを持ってるとのこと。
東京どまん中のいい場所に、住まわれていました。

当然、売買の経験も豊富な訳ですが、
仲介会社さんが、契約書や重説を読み上げている間、

ずっと銀行のテレビで、高校野球をご覧になっていました。（＾＾；）笑

運営もほったらかしのようでしたが、
良い場所で、管理の行き届いた区分マンションを買ってると、
それでも成功してしまいます。

地方で高利回り物件を買い、頑張って入居付けするのも良いですが、
本業が忙しかったり、真の意味での投資目的の場合は、
利回りはそこそこでも、区分投資が良いのかなーと思いました。

他の投資と同じく、不動産もスタンスが大切ですね。

さて、アパート経営フェスタは、
少しずつ、当日の演出などについても話を進めてます。

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２０１１

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