昨日は時間に余裕があったので、
ランドマークタワーに遊びに行きました。

コールドストーンのアイスを食べたり、
久しぶりに服を買ったりしました。

スーツを着なくなったにも関わらず、
普段の服を買うペースは退社前と同じなので、
いつも同じような格好をしてる感じです。

このあたりは、もう少し予算を取りたいです。

さて、そんな中でも不動産活動はします。

富山の３棟（４棟あるけど１つはなにもなし）について、
今度の課題を一覧表にしました。

管理会社さんにお願いするところも一覧にして、
メールに添付して送ります。

具体的には・・・・

・不要品の撤去（家財や干した魚）
・屋上に捨てないように、通路を封鎖する
・空室のガスレンジと照明交換

・雑草の刈り取り
　→専用庭の草が伸び放題になってるので、
　　入居者さんに通知の上、こちらで伐採する。

・駐車場の部屋番号プレートの修
・入居者さん用の物置の扉を修理

というような、細々したものです。
大家さんって、地味な作業ですよね（笑）

あとは、アマゾンから届いたお金の教養を、
じっくり読んでました。

収入が高い人も、低い人のどちらも
役立つ内容がたくさん書かれています。

それから、あとがきに書いてありましたが、
書籍の売り上げの一部が、寄付されるそうです。

買うまで一切言わないところが、
またカッコイイのではないかと思います。

しかも、今日から「仕組み」整理術の発売だそうです。

レバレッジシリーズみたいな
「仕組み」シリーズになってきました（笑）

こっちは苦手にしている分野。
さっそく読んで、参考にしたいと思います。

先日ご紹介したうっちゃんのセミナー。

販売ページがちょっと変わりましたね。
ノウハウが色々書いてあるし、写真も追加されてます。

センスいいな～って思いますね。

地方でも敬遠されない、
ちょうど良い感じのデザイナーズ物件です。

さて、昨日メルマガを書いていて思いだしたのですが、
大阪の賃貸住宅フェアに行くんでした。

１０月１７日～１８日。

東京では出展者として店番をしていた関係で、
見逃したセミナーやブースが、結構ありました。

大阪でしか見れない・聴けないものも、
いくつかありそうです。ヽ(^◇^*)/

さっそく、素晴らしい対応をしてくれる
いつものＪＴＢに連絡だー！と思ったのですが、

　新横浜～新大阪～会場と、
　羽田空港～伊丹空港～会場までの
　どっちが時間＆費用的にオトクか分からない。

　会場は繁華街とは言えない場所にあり、
　近くのホテルに宿泊すると、夜つまんなそう。

　前泊して１６日～１８日にするべきか、
　１８日は絶対飲み会とかあるので、
　やっぱり日程通りの１７日～１９日が妥当か、

　またはゴージャスに１６日～１９日にするか。
　シンプルに１７～１８の１泊だけにして、
　最終の飛行機か新幹線で、横浜に帰るか・・。

以上３点の理由から、連絡を延期しました。

土地勘がない場所なので、
こんなことでも、結構悩んでしまいます。ヽ（´～｀；）

ちなみに３年前に大阪に参加した時は、
富山（高岡駅）から６時前発の特急に乗って、
根性で開門時刻に間に合いました。

初日は会場近くのいいホテルに泊まりましたが、
（名幹事さんが全部やってくれて割安だった）

２日目の夜は大家さん数人で焼肉食べて、
確かおざわさんと一緒に、心斎橋のカプセルホテルに
泊まりました。

低コストで、体力の要る遠征でした（笑）

今日１日悩んで、明日には決断します。

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。

放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。

手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
９月中にはキレイにしたいと思っています。

さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。

リプラスは本業（？）の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来２年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。

本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」に
掛かっています。

審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い（＝甘い）保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択（逆選抜）と言います。

だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。

とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。

そうすれば、万一（よりは高い確率で）保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。

このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。

保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

昨晩、北陸ツアーから帰ってきました。

温泉と郷土の料理で心も身体もリフレッシュ・・と
言いたいところですが、長い移動で疲れました。（´。｀）　

おとといは加賀温泉駅で両親＆弟と合流して、
旅館にチェックインしたあと、物件を披露。

加賀のマンションは、なぜか共有の応接室があり、
自慢っぽい話をするには好都合でした（笑）

自慢ばかりでは仕事にならないので、
物件周辺を見て、掃除とか入居者さんの
マナーなどをチェックします。

幸いとてもキレイに維持されていて安心です。

昨日は加賀温泉駅で車を借りて金沢へ移動。
距離はだいたい、５０ｋｍくらいです。

金沢のマンションは佇まいが立派なので、
これまた、得意げになってしまいます。

親や弟に自慢なんかしてるようでは、
ぼくもまだまだです。（´～｀ヾ）

偶然シルバーさんが物件の掃除をされていて、
初めて挨拶をすることができました。

７７歳だそうですが、超元気でした。

そのあと、金沢で最も人気があるとされる
回転寿司のお店に行きました。

地元の愛知には「アトムボーイ」という
おいしいとは言えない回転寿司チェーンがありますが、
同じ食べ物とは思えないほどの差です。（゜▽゜；）

管理会社さんに教えてもらった店ですが、
物件以上に自慢することができました(￣ー￣)v

ですが、弟が高い皿ばかり注文するので、
ちょっとキレました。

プラマイゼロって感じです。

富山市内のホテルから更新してます。

昨日は朝１０時前に、富山空港に到着。
電車で行くより、かなり早いです。

レンタカーを借りて、富山の物件４棟を回りました。

走行距離は約７０ｋｍでした。
エリアを集中させると、何かと効率がいいです。

まずはリノベーション中のマンションを見学。
ほとんど空洞状態になっていました。

１０月初旬に完成するんだそうです。
壊してしまってからは、時間掛からないみたいですね。

リノベの秘訣は　→　こちら

あと、反省しなきゃな～と思ったのが、
夜逃げ＆倒産で空室激増のマンション。

自分も管理会社さんも、日頃の対応が手薄になっていて、
物件がかなり荒れちゃっています。（＞＜）
全体的に、きたなーい感じです。

屋上には、夜逃げした入居者さんの残置物なのか、
家財が一通り捨てられていました。

そして・・・

こ、これは・・・っ？！（ﾟДﾟ ；）

全長５０ｃｍくらいの魚が、
物干し竿に長期間干されていたようです。

何の心構えもなしで屋上のドアを開けたのですが、
目の前にこの魚ミイラが現れて、相当へこみました。

なんだろう・・・、干して食べようと思ったのか、
釣りの成果を示す魚拓みたいな役割を果たすのか、
まったく検討がつきません。

とにかく恐いので、すぐ撤去しようと思います。

物件への気合いの入れ方は、
入居率とか、荒れ度合いに直結しますね。

さて、今日はこれから加賀温泉です。

たぶん現地ではネットが使えないので、
明日のブログ更新は、お休みです。

今日から３日間、北陸です。

羽田空港から富山で、今日は富山市内で宿泊。
明日は加賀温泉泊です。

３月に購入した加賀温泉の物件には、
地元の旅館に何部屋も契約してもらっているので、
日頃のお礼も兼ねて、そこに泊まります。

部屋専用の露天風呂がついた、スゴイ旅館です。

崖ギリギリのところに建築されています。
コスト高そう～。（＾＾；）

愛知の春日井市というところから、
両親もやってきます。

たぶん自分の物件を見せたりするんだと思います。
よく考えてみれば、これまでで初めて。

物件を見て喜んでもらえるのか、
大きな負債に引いてしまうのか分かりません。(*/∇＼*)

さて、今日からメンター泉正人師匠の会心作である、
お金の教養のアマゾンキャンペーンです。

ただ、キャンペーンの具体的な内容について、
メルマガなどでの案内がないような気が・・・。

その辺、ちょっと要確認です。

　※夜になって発表されました。
　こちらのリンクから申し込みができます。

ある分野で目標としている人がいるとして、
「その人が書いた、その分野の本」は、
全て読むことにしています。

今日アマゾンで注文して、
旅行から戻ってきたら、届いている感じです。

毎月１回、メルマガの読者の方との
飲み会を開催しています。

これまでの開催実績は、
新宿（２回）、横浜（２回）、亀戸、名古屋、札幌。

昨日は、浅草の焼き鳥屋さんでした。

出席するのに勇気が要る・・・という声もありましたが、
全然そんなことはありません（笑）

昨日も、３次会（０：１５終了）まで盛り上がりました。

飲み会の告知はメルマガで行っていますので、
登録の上、勇気を出して（笑）参加してみてください☆

さて、昨日は金沢セミナーの原稿を書いてました。

「利回り２０％と入居率９５％を実現する
　投資家けーちゃん流不動産投資術　北陸地方限定版」

というタイトルにしました。（＾○＾）

不動産投資に向いている（と思う）北陸地方で、
どう物件を買い、どう運用するか・・・というテーマです。

ベンディアムのHPから申し込みできるので、
新潟～福井あたりまでの方は、ぜひご参加下さい。

飲み会の会場近くに、有名な「神谷バー」がありました。

電気ブランを飲んでみたかったのですが、
２次会が終わった後（２２：１５）に寄ってみたら、
早々と閉店していました。（＾＾；）

写真は、１次会が始まる前に撮ったものです。

「バー」って名前が付いてるんですから、
最低でも１時くらいまでは、やってて欲しいですよね～。