※メルマガの編集後記用に書いた文章ですが、
　割とブログ向きなので、こちらにも掲載させていただきます。

　投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

　今週の火曜日に、富山に持っている、
　ＲＣマンションのひとつを、売却してきました。

　ブログに少しそのことが書いてあるので、
　よかったらご覧下さい。

　→　http://bit.ly/MduQMW

　今回は購入価格より、少し高い値段で売りましたが、
　仮に同じであったり値下がりしていても、
　残債が減っていれば、その差額が収益になります。

　税法上の「利益」と、手元のキャッシュは違います。

　仮に元金均等返済（あまりありませんが）だった場合、
　２０年ローンは、年に５％ずつ元金が減ります。

　物件の値下がりが、年に５％未満であれば、
　フルローンであっても、売却時にキャッシュが残る計算です。

（仲介手数料など、諸々の費用は掛かります）
　　

　逆に、元金の減少を上回るほど物件価値が下落すると、
　残債以上の価格で売却できないという
　非常に苦しい状況に陥ります。

　そうなりやすい物件の特徴としては、

　１．３０年など、非常に長い期間の融資を受ける。

　３．物件取得後に、価値を上げられていない。

　の３つでしょうか。

　ただ、返済期間が長ければ、
　それだけキャッシュフローが出ますので、
　保有期間中のリスク自体は、減らすことができます。

　建物価値が高ければ、減価償却は取れますし、
　１と２は、悪い面ばかりではないということです。

　
　逆に、３の「価値を上げる」というのは、
　中古物件を購入する場合、
　必ず意識しておいた方がよいと思いました。

　今の経済状況で、ただ不動産を保有してるだけで、
　価値が上がることは難しいからです。

　物件の「価値」とは、
　立地、入居率、設備や色合いに至るまで、
　いろいろな要素があります。

　立地はなかなか改善できませんが（笑）、
　それ以外の要素は、自分で上げることができます。

　また、価値を上げやすい物件を選ぶことも、
　出口で収益を出す、比較的簡単な方法です。

　心情的には、キレイで満室で、
　設備も整った物件を選びたくなりますが、

「自分が良くする」ことを念頭に、
　物件を見極めるようにしていきたいと改めて思いました。　

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昨日まで２日間、富山に行ってきました。

２０１２年はじめての北陸訪問ですが、
今回は、管理会社さんにも顔を出す時間がなく、
物件の売却決済のみとなりました。

前泊＆決済は高岡駅周辺。

富山の物件が減ってしまいましたが、
この地域で物件を購入して、マメに来れるようにしたいです。

ちなみに、高岡駅は現在新築中ということで、
古い駅舎がぶっ壊されています。。

前職時代は、右側に見えているビルに勤務していました。

決済は翌朝滞りなく終わることができました。

通常、売却の決済は、

１．買主さんから手付けを引いた差金を振込（仲介手数料はこの時点で差引）
２．借入していた銀行から、残債分が引き落とされる。

という順序で進みますが、１と２の間にはタイムラグがあります。
携帯の残高照会で、その瞬間を確認できました。

この間に、自分の他口座とかに送金してしまったら、
どうなってしまうんでしょう。。

残債が引き落とされるまで、２０分くらい掛かりました。

決済の間は、同席いただいた銀行員の方と不動産会社さんに、

「良い売り物件があったら紹介して下さい」
「その際は、ぜひご融資を。」

というアピールも忘れません。

銀行さんの方は、「返済実績できましたよね？」と、
言外に含ませたような言い方をします（笑）

来月も北陸に行く予定なので、
その際に、売り物件を見れたらいいなぁと思ってます。

あとは定番のお魚系を堪能。

この時期は岩ガキが旬なので、ひとりで丸ごと頂きました。

夕方からは、いろんな電車が止まったり遅れてたりでしたが、
なんとか大きな遅れもなく帰京できました。

なお、購入＆売却の詳細については、
満室経営新聞プレミアムで公開しますので、
会員になってる方は、楽しみにお待ち下さい。

昨日は、ベンディアムさんが主催する
不動産投資のセミナーで、お話をさせていただきました。

ぼくのほかにも、著名な講師の方が、
講演や、パネルディスカッションに参加されています。

参加費もお手頃で、あっという間に満席だったそうです。

ぼくは
「大家さんとしてレベルアップするには？」
というテーマで、４０分お話しました。

内見した際の成約率が高ければ、
あとはコミュニケーションと広告料で内見数を増やせます。

そのためには、カラーリングや設備などによる、
物件のインパクトが大事だという内容です。

個人的には、成約率４０％くらいを
キープしたいと思いますね。

知り合いの参加も多く、楽しい時間を過ごせました。（=´∇｀=）

明日は午後から富山に移動。

保険代理店の川西さんと、飲みに行きまして、
次の日の朝、売却の決済です。

競売で購入したマンションを売りに出す話を、
先日のブログ記事に書きましたが、
実は、ほかにも売却案件があります。

まず、富山で購入した一棟もののマンションを、
このまま行くと、来週売却予定です。

拙著「全国どこでもアパート経営」の中で、
３棟目のマンションとして紹介されている物件です。

こちらは、既に売買契約が終わっておりまして、
手付金も受け取っています。

銀行からの承認後に契約をしているので、融資特約なし。

契約は「持ち回り」でしたが、決済は現地に行きます。

さらに、いま持っている物件の中で、
もっとも購入が古い、名古屋の区分マンションも売却中です。

こちらは以前の記事に書いたものですが、
現在、満額で買付が入り、融資の審査中らしいです。

過去記事：賃貸中のまま区分を売る

過去記事：名古屋マンションを売りに出しました

賃貸のままなのに、住宅ローンを使うということで、
銀行にどう話しているのか謎ですが、聞かないふりです。。（笑）

※銀行に対する契約違反なので、絶対やめましょう。
　特に住宅ローンで買った物件をシェアハウス（積極的事業）にするなど、完全に詐欺行為です。

ということで、持ち物件＆家賃収入が減ってしまうのですが、
物件を探しながら売りに出して思ったのは、

なかなか買えるレベルの物件が見つからない状況は、
逆に考えると、売り時なのかなぁ・・ということです。

そんな中でも物件を買っていかなければならず、
早く何とかしたいなぁ・・・と焦ります。

区分マンションの売却を依頼する会社を、
どうやって選ぶかの話です。

ぼくは、不動産投資について、
「チーム」の運営に重点を置いてます。

不動産購入にしろ、管理にしろ、リフォームにしろ、保険にしろ、
固定・継続してお仕事をお願いするよう、心がけています。

ただ、横浜で不動産の売却をするのは初めてですし、
よく考えたら、リフォームの経験さえありません。

最初の業者さんを選ぶまでは、結構大変ですね。。（＾＾；）

一応地元ですので、この地域でいくつも物件を持って、
何でも電話orメール１本で、物事が進むようにしたいです。

ということで、競売マンションの売却査定には、
２社の業者さんをお呼びして、お話を伺いました。

で、割と前向きに考えてくれそうな会社さんに決めました。

よく、「お客様は理屈では動かない。感情を揺さぶるのだ！」

みたいなことが、セールス系の本に書かれてますが、
まさにその通りだと思った次第です。

ぼくが、選ばなかった方の会社さんは、
非常に根拠のある材料を、いくつも並べるものの、
その全てが「価格を引き下げるため」であることが、
ありありと分かるんですよね。

だから、マイナスのことしか言いません。

「過去に売れた同じ建物の●号室より、階が低くて汚れている」

という根拠はお話されるのですが、
この部屋の方が、日当たりが良いという話はしません。

ということで、１社にお断り、
もう１社に専任媒介のお願いメールを出したところ、

後者の会社さんからすぐに電話が掛かってきまして、
あさってくらいに、来社いただくことになりました。

何となく、前者さんの方が会社の実力的には上っぽいですが、
こういう感覚的なものも、大事にしています。

結果がどうなるかは、分かりませんが。。（笑）

そういえば、いま自分がお付き合いしている方々も、
スペックや条件だけで、選んだところは、ほとんどありません。

幸せな人生を実現する手段としての不動産投資なので、
それによって、ストレスが掛からないように、工夫したいものです。

以前に競売で落札した区分マンションの、
退去立ち会いに行ってきました。

入居者さんは、こちらに１０年くらいお住まいだったのですが、
こちらとしては実需向けの売却が望ましかったので、
交渉のうえ、早期に退去いただいたものです。

アパート経営を行う上で、長期入居はありがたいですが、
その分、部屋は荒れて汚くなりますね。（＾＾；）

お子さんの落書き。けっこう上手いです（笑）

その後、大手の不動産仲介会社さんが２社、
３０分置きにいらっしゃいました。

部屋を見てもらって、リフォームをどこまでするかの相談と、
売却価格の見込を出していただくためです。

１社目の方は、アバウトな感じで
「２千万ちょっとでいけるんじゃないですかー？」という回答。

２社目は、理路整然と各種の材料を挙げて、
「高くても１８００万円です」みたいな回答でした。

どちらにも共通していたのは、２千万円程度のマンションを買う、
いちばん多い所得層は、年収３００万円台なんだそうです。

平気で年収の５倍にもなるマンションを買ってしまう、
その感覚が、ちょっと怖かったです。

まだまだ、持ち家志向は根強いですね。

先週は、現在入札期間中の競売物件を、
２つ観に行きました。

暑いので、１日ひとつずつです（笑）

ひとつめは、普通の基準で入札したら、
実需向け売値との差額で、かなり儲かってしまう？？
と思われたマンション。

物件概要書（裁判所が作ってるやつ）の写真だと、
それなりに格好良く見えたのですが、
現地に行ってみると、どうも作りが安っぽい感じ。

ファミリーではあり得ないくらい、日当たりも悪いですし。

ということで、戻ってから地元の不動産会社の方に、
そのマンションについて聞いてみたところ、

・以前、このマンションは賃貸用の一棟マンションだった。
・オーナーが全戸を区分登記して分譲した。

ということが判明。チープな理由も納得という感じでした。

こちらは売値が読めないので、入札見送り。

昨日観に行ったのは、高級感があって良かったですが、
またしても、すごい坂の上にありました。

横浜は、中心部以外は本当に坂が多いです。。

この写真だけ見ると普通なんですが、
ずっと坂を上ってきて、建物の裏側から降りてこないと、
正面に回れない造りになっているのです。

丸くなってるところから、延々降りていくのです。（＾＾；）

都会は土地の価値が高いですから、
このような、アクロバチックな方法で建築された建物も、
それなりにたくさんありますね。

地方だと、平地にしかマンションありません。

こうやって、いくつも物件を見るようにしていけば、
だんだん横浜・神奈川の地理も、把握できていくと思います。

運動にもなりますしね（笑）　頑張ります。